DEFAMA zeigt, wie es auch gehen könnte. In Schwächephasen des Marktes günstig zukaufen und in Hochphasen oder Sondersituationen hohe Verkaufspreise realisieren. Während das Gros der Immobilienfirmen Immobilien trotz einbrechender Preise versucht möglichst günstig zu verkaufen, kaufen andere.
Angefangen bei einer Vonovia, über aroundtown und TAG Immobilien bis zu denen in Sondersituationen, wie Adler Real Estate, steht gesundschrumpfen, Deleveragung auf der Tagesordnung. Bei der DEFAMA – ohne anstehende Anleihen, mit objektbezogenen Finanzierungen mit langen Laufzeiten – kann man die derzeitigen Chancen am Immobileinmarkt nutzen.
Steigende Zinsen führen zu sinkenden Preisen bei Immobilien – DEFAMA kann zugreifen, weil der Finanzierungsmix stimmt.
Und in die „langweilige“ Expansionstrategie, die relativ unbeschadet von steigenden Finanzierungskosten durch sinkende Einkaufspreise deren Asuwirkungen ausgleichen kann, passt der heute gemeldete Kauf:
DEFAMA schleisst Kaufvertrag über die Heinsberg-Galerie.
Es handelt sich dabei um das zentrale Nahversorgungs-Objekt in der Innenstadt von Heinsberg (NRW) mit einer vermietbaren Fläche von gut 10.500 qm. Die Jahresnettomiete erreicht rund 1 Mio EUR. Der Kaufpreis beläuft sich auf das 9,8-fache der um nicht umlagefähige Kosten bereinigten Erträge. Die Transaktion steht noch unter aufschiebenden Bedingungen. Und der Mietermix spricht für das Objekt: Größte Mieter der Heinsberg-Galerie sind EDEKA, Rossmann, Deichmann, ACTION und Woolworth. Daneben finden sich ein China-Restaurant, zwei Modegeschäfte, ein Schreibwarenladen und weitere Geschäfte und 19 Wohnungen.
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Mit Abschluss dieser Transaktion steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf mehr als 22 Mio EUR. Das Portfolio umfasst nunmehr 64 Standorte mit 267.000 qm Nutzfläche, die zu 95% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, JYSK, AWG, Deichmann, Herkules, KiK, Takko, TEDi und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei 10,8 Mio EUR, entsprechend 2,24 EUR je Aktie.
DEFAMA kann derzeit ihre Trümpfe ausspielen.
Eine Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5) konnte sogar ihren FFO im ersten Halbjahr steigern, tätigte attraktive Zukäufe und kann aufgrund der HGB-Bilanzierung ihrer Immobilien auf jede Wertberichtigung des Immobilienbestands verzichten – verfügt stattdessen sehr wahrscheinlich über nennenswerte stille Reserven im Bestand. Langfristige objektgebundene Finanzierungen schützen vor Überraschungen an der Zinsfront.
Im ersten Halbjahr 2023 erzielte die DEFAMA bei einem Umsatz von 11,0 (Vj. 9,5) Mio EUR ein Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) in Höhe von 7,1 (6,0) Mio EUR. Dabei wurde ein Ergebnis vor Steuern von 2,5 (2,1) Mio EUR erwirtschaftet. Das Nettoergebnis betrug 1,8 (1,5) Mio EUR. Die Funds From Operations (FFO) erreichten 4,6 (4,0) Mio EUR, entsprechend 0,97 (0,87) EUR je Aktie. Sie erhöhten sich somit um 16% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
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Defama: HGB Bilanzierung lässt DEFAMA bilanziell unberührt von sinkenden Preisen für Nahversorger- oder Fachmarktzentren.
Denn eine Bilanz nach HGB erfasst neben Anschaffungskosten und Nebenkosten „nur“ noch jährlich gleichbleibende, lineare Abschreibungen auf den Bilanzwert einer Immobilie (Um- oder Anbaumassnahmen erhöhen Wert „nur“ um aktivierbare Kosten), was bedeutet: Keine Wirkungen auf GuV durch fallende Bewertungen aufgrund der Zinsentwicklung. Hier unterscheidet man sich klar vom Wettbewerb, der ein ähnliches Immobilienmarktsegment adressiert: Anders sieht es bei FCR Immobilien oder Deutsche Konsum REIT aus, deren Immobilienbestand durch nicht-liquiditätswirksame „Wertanpassungen“ aufgrund externer Immobiliengutachten in den vergangenen Jahren durch gewinnwirksame erhöhte Wertansätze in der Bilanz abgebildet wurde.
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Nicht vergessen, DEFAMA bilanziert nach HGB und verzichtete somit auf Zuschreibungen aufgrund von „Immobilienbewertungen“ ohne Zahlungswirksamkeit. Somit baut sich jedes Jahr eine stille Reserve aus gesetzlicher Abschreibung auf Immobilienerwerbskosten und dem Marktwert der Objekte auf.
So muss die DEFAMA nicht, wie viele andere Immobiliengesellschaften, Abschreibungen in einem erwartet fallenden Immobilienmarkt auf allzu forsche Bewertungszuschreibungen der letzten Jahre vornehmen. Wobei natürlich auch noch die Frage wäre, ob das Segment der Fachmarktzentren in „kleineren Städten“ überhaupt so stark von einem generell fallenden Immobilienmarkt betroffen wäre. Auf jeden Fall sollte die HGB-Bilanzierung der Aktie Stabilität bieten. Und hat neben dem adressierten Teilsegment des Immobilienmarktes einen gewissen Schutz vor den aktienmarktüblichen Übertreibungen nach unten geboten.
Chart: Defama AG | Quelle: www.goyax.de
