DIC Asset VIB Vermögen. Die vielleicht mit schlechtem „Kurs-Timing“ durchgezogene Mehrheitsübernahme der VIB Vermögen durch die DIC Asset, die strategisch Sinn zu machen scheint, änderte auch die Ausrichtung der VIB Vermögen. Einzelhandelsportfolio wurde platziert über eine Fondskonstruktion, von DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4) wurde ein 99 Mio EUR Logistikpaket- Immobilien und Verwaltungsgesellschaften– übernommen: Im Gegenzug erhöhte die DIC Asset ihren Anteil an der VIB Vermögen AG (ISIN:DE000A2YPDD0) von 51% auf rund 68%. Und das zu einem Erwerbspreis von nur noch 20,31. EUR je Aktie. Beim Erwerb der Mehrheitsbeteiligung musste man noch 51,00 EUR je Aktie zahlen. Während die Mutter DIC Asset nun äusserst schwache Zahlen mit kleinen Lichtblicken präsntierte, sah es bei VIB Vermögen besser aus. Wesentlich:
VIB Vermögen AG mit erfolgreichem ersten Halbjahr 2023 – auch Dank DIC Asset’s Zinszahlungen.
Trotz des Verkaufs von 31 Einzelhandelsimmobilien zum 31. März 2023 konnten die Bruttomieteinnahmen mit 46,4 Mio EUR nahezu auf Vorjahresniveau gehalten werden. Zu dieser Entwicklung positiv beigetragen haben Objektkäufe im zweiten Halbjahr 2022 im Bereich Logistik und Light Industrial sowie laufende Mietindexierungen bei Bestandsobjekten.
„Wir freuen uns, dass wir im aktuell schwierigen Marktumfeld über eine hohe Stabilität verfügen. Das zeigt sich an unseren Cash Flows und einer unverändert stabilen Leerstandsquote in unserem Portfolio. Im Verbund mit der DIC Asset AG können wir unsere Stärke als führendes Powerhouse für Logistik weiter ausbauen. Unser neues Segment Institutional Business verspricht zusätzliche und wachsende Erträge. Die Chancen für den weiteren Ausbau in einem sich erholenden Markt ab 2024 wollen wir aktiv nutzen “, erläutert Dirk Oehme, Vorstandssprecher der VIB.
Neuausrichtung der VIB Vermögen trägt Erfolg – wobei auch Logistik ist keine einsame Insel…
Das Immobilienportfolio unter dem Dach des VIB-Konzerns umfasst zum Stichtag 30. Juni 2023 mit 158 Objekten den Höchststand in der Firmengeschichte, wobei 83 Objekte dem Eigenbestand der VIB zuzuordnen sind. Insgesamt 75 Immobilien sind dem seit Jahresbeginn neu geschaffenen Segment „Institutional Business“ zuzurechnen – analog zur Ausrichtung der DIC Asset, die neben dem Eigenbestand (Commercial) auch Immobilien von Dritten (Institutional) betreut. Durch die aktive Portfoliopolitik hat sich zudem der strategische Fokus der VIB als Logistikarm des DIC Asset Konzerns weiter geschärft: Anteil des Segments Logistik und Light Industrial am Gesamtportfolio des VIB-Konzerns erreicht 91%.
Das verwaltete Immobilienvermögen im Eigenbestand liegt zum Stichtag bei 2,0 Mrd EUR und im Bereich Institutional Business bei 1,4 Mrd EUR. Auf einer Gesamtnutzfläche von 2,3 Mio. m2 wird somit ein Immobilienvermögen von insgesamt 3,4 Mrd. Euro verwaltet – ebenfalls ein Höchststand in der Firmenhistorie der VIB.
VIB Vermögen meldet Anstieg des FFO – während er bei DIC Asset kräftig gefallen ist.
Die Funds from Operations (FFO) vor Steuern und Minderheiten konnten gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 6,7 % auf 37,3 Mio EUR zulegen, was einem FFO je Aktie von 1,13 EUR entspricht. Das Konzernergebnis des ersten Halbjahres lag bei 63,4 Mio EUR, gegenüber 35,2 Mio EUR im Vorjahr. Zu dieser Ergebnissteigerung positiv beigetragen hat auch der Gewinn – stille Reserven gehoben – aus dem Verkauf der 31 Einzelhandelsimmobilien an einen Immobilienspezialfonds zu Beginn des Jahres.
Erfreulich zeigte sich erneut auch die Entwicklung der Leerstandsquote, die trotz der herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland bei niedrigen 1,7 % liegt. Die VIB folgt hier auch weiterhin der bewährten Strategie ihr Immobilienportfolio durch eigene Mitarbeiter Inhouse zu verwalten.
Prognose bestätigt
Die VIB hat mit der Ad-hoc Meldung vom 7. Juli 2023 den Abschluss eines neuen Darlehensvertrages mit der DIC Asset AG gemeldet. Die daraus resultierenden, zusätzlichen Zinseinnahmen werden einen signifikant positiven Effekt auf die wesentliche Ergebnisgröße Funds from Operations (FFO) haben. Der Vorstand hat deswegen die im Geschäftsbericht 2022 veröffentlichte Prognose für den FFO entsprechend erhöht.
Die VIB bestätigt die am 7. Juli 2023 angepasste Prognose für das Geschäftsjahr 2023 von Bruttomieteinnahmen zwischen 82,0 – 88,0 Mio EUR (unverändert; 2022: 93,8 Mio EUR), Funds from Operations (FFO) in der Bandbreite von nunmehr 68,0 bis 74,0 Mio EUR (bislang: 58,0 bis 64,0 Mio EUR; 2022: 71,2 Mio EUR) sowie einer Leerstandsquote zum 31. Dezember 2023 im niedrigen einstelligen Prozentbericht (unverändert; 31.12.2022: 1,4 %).
VIB Vermögen als“Spezialist“ für Logistikimmobilien und weg mit Doppelstrukturen
Neben dem Besitz von Logistikimmobilien ergänzte man die Tätigkeit der VIB Vermögen um einen „logischen Baustein“ – sich um die Verwaltung von Logistikimmibilien auch für Dritte zu kümmern – von der Konzernmutter an die Logistiktochter übertragen. Nutzt bestehendes Know-How und erweitert die Ertragsbasis: Der Erwerb des Logistikportfolios bzw. der beiden Managementgesellschaften diene der nachhaltigen Stärkung des Wachstums der VIB Vermögen als führende Immobilien-AG für Logistikimmobilien sowie der Erweiterung des Geschäftsmodells der VIB Vermögen AG um das liquiditätsstarke Management von Immobilien für fremde Dritte im Logistikbereich, so die VIB in einer Unternehmensmeldung. Und die „langweiligen“ Fachmärkte werden über Fondsanteilsverkäufe sukzessive aus den Büchern verschwinden.
Die Auslagerung und der letztendliche Komplettverkauf der VIB-Fachmarktzentren im Paket, was voraussichtlich in 2023 VIB Gewinne von über 60 Mio EUR realisieren lässt und gleichzeitig die Verschuldung reduzieren sollte, passt zur Strategie des DIC Assset Konzerns. Genauso ins Bild passt die Dividendenpolitik von DIC Asset und VIB Vermögen – Argument sich die Mutter näher anzusehen und – als dividendenorientierter Anleger – von der VIB auf die DIC umzuschwenken? Oder könnte sich die DIC Asset entschliessen auf dem aktuellen Niveau „auch noch den Rest der VIB Immobilien zu schlucken“ – mit einer Prämie dann für die letzten Widerständler nach einem Squeeze Out in x-Jahren? Wobei die DIC Asset für solche Aktivitäten eignetlich kein Geld hat -erstmal muss man die hohe Verschuldung herunterfahren. Dennoch alles eine Frage der Anlagestrategie. Kurzfristig scheint man in der VIB Immobilien Aktie die sicherere Variante am Kapitalmarkt zu finden. Auch wenn es in diesem Jahr keine Dividende bei den Bayern gab.
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