TAG Immobilien DEMIRE Deutsche Konsum REIT – Immobilienaktien, die für eine kriselnde Branche stehen. Zu teure Übernahme mit entsprechender LTV-Erhöhung, ein Finanzierungs- Klumpenrisiko und Darlehen an den Hauptaktionär, die – noch? – nicht zurückgezahlt werden können.
Probleme, die bei den Dreien neben den „normalen“ Problemen für Immobiliengesellschaften, die Geduld der Aktionäre strapazieren. Wegen steigenden Zinen und Baukosten, schwächelnder Konjunktur und Refinanzierungszweifeln seit Monaten sind die Kurse eigentlich fast aller Immo-Aktien unter extremen Druck geraten. Aber es geht offensichtlich noch mehr – hausgemachte Zusatzsorgen. Lösbar. Müssen es zumindest sein, wenn die Aktien irgendwann wieder in Richtung NAV gehen sollen. Und jetzt die Hall of shame:
Bei der TAG Immoblien, die aktuell bei 11,21 EUR (12:00 Uhr, 52-Wochen -TIEF: 5,37 EUR, HOCH: 11,83 EUR) handelt, gab es eine schöne Erholung von den Tiefs, die jetzt durch die Q3-Zahlen und Dividendenstreichung wieder ins Stocken geriet. Bei DEMIRE liegen die Kurse bei aktuell 1,23 EUR (12:00 Uhr, 52-Wochen -TIEF: 1,14 EUR, HOCH: 2,82 EUR). Und Deutsche Konsum REIT bei 3,00 EUR (12:00 Uhr, 52-Wochen -TIEF: 2,83 EUR, HOCH: 8,14 EUR).
HENSOLDT AT&S Mainz Biomed, Unternehmen, die mit Kapitalerhöhung liebäugeln. Teils erst spät Abends mitgeteilt, heute urteilt Kapitalmarkt
Plug Power Aktie annähernd halbiert in einem Tag. Läuten die Totenglocken? Woher soll neues Geld kommen? Wo verliert man Geld? Hoffnung?
PNE meldet operativ zufriedenstellende Zahlen. Irritierend sind weiter steigende Verluste aus „ausssergewöhnlichen Zinsaufwendungen“ – ??
Kaufkurse? Fragt sich, wie lange und wie stark sich die Zinssituation noch auf die Bilanzen auswirkt. Und die sinkenden Preise am Immobilienmarkt. Und wie man die individuellen Probleme lösen will oder kann…
Vielleicht sollte man sich wieder auf die einzelnen Unternehmen konzentrieren und sich mal zu fragen, welche Asuwirkungen die Zinsentwicklung real auf das jeweilige operative Ergebnis haben könnte. Welche Refinanzierungsstruktur vorliegt und wie die Unternehmens-spezifischen Risiken sind. Dazu kommt eine gewisse Entspannung an der Inflationsfront, so das statt weiterer Zinserhöhungenmittlerweile immer mehr mit langsamen Schritten zur Zinssenkung rechnen.
TAG Immobilien DEMIRE Deutsche Konsum REIT – Steht von den drei am Besten da. Aber Dividendenverzicht erinnert, dass die Krise noch nicht vorbei ist…
TAG Immobilien Aktie erreichte in 2021 ihr Hoch von 27,65 EUR und handelt aktuell bei 11,21 EUR – zwischenzeitlich sah die Aktie Ausverkaufspreise von 5,37 EUR. Tiefer Fall – und jetzt weiter auf Erholungskurs? Bei der TAG Immobilien AG (ISIN: DE0008303504) verkündete man mit den Q9-Zahlen gleichzeitig einen erneuten Dividendenverzicht für 2023 – Krise ist noch nicht vorbei, so die klare Botschaft. Aber man tritt in eine Stagnationsphase auf niedrigerem Niveau ein, so die Botschaft der Prognose für 2024.
Zahlen – Erträge sind iO, Entwicklung positiv – Bewertungen machen die Bilanz rot.
Der FFO I, der das gesamte Vermietungsgeschäft des Konzerns in Deutschland und in Polen beinhaltet, belief sich in Q3 2023 auf EUR 43,5 Mio EUR und im Neunmonatszeitraum zum 30. September 2023 auf 132,6 Mio EUR. Auf Basis eines vergleichbaren Portfolios (like-for-like) wurde in Deutschland ein Mietwachstum, einschließlich der Effekte aus dem Leerstandsabbau, von 2,2% (Geschäftsjahr 2022: 2,7%) p.a. erzielt. In Polen umfasste das zur Vermietung bestimmte Portfolio der TAG Immobilien rund 2.300 Wohnungen, weitere ca. 1.050 Wohnungen werden bis Mitte des Jahres 2024 fertiggestellt sein. Mittelfristig wird ein Bestand von mehr als 10.000 Mietwohnungen in den nächsten fünf Jahren angestrebt. Das like-for-like Mietwachstum für die seit mehr als einem Jahr auf dem Markt befindlichen Einheiten betrug zum 30. September 2023 12,4% (Geschäftsjahr 2022: 22,0%) p.a.
Desinvestments – am Ziel. Jetzt wird es weniger…
In den ersten neun Monaten des Jahres wurden in Polen 2.877 Wohnungen verkauft. Damit konnte das Niveau des Vorjahreszeitraums (1.674 Wohnungen unter pro forma-Einbeziehung der ROBYG S.A. seit Jahresbeginn 2022) deutlich übertroffen werden. Das bereinigte Verkaufsergebnis Polen, das neben dem FFO I wesentlicher Bestandteil des FFO II ist, belief sich innerhalb der ersten neun Monate 2023 auf 28,0 Mio EUR im Vergleich zu 11,4 Mio EUr im Vorjahreszeitraum. Im vierten Quartal 2023 ist ein starker Ergebnisanstieg in Polen zu erwarten, da der Großteil der für 2023 geplanten Wohnungsübergaben in den letzten Wochen des Jahres erfolgen wird.
Von Januar bis September 2023 wurden in Deutschland Verkaufsverträge für insgesamt 1.313 Einheiten, inklusive eines größeren Gewerbeobjekts, beurkundet, davon betrafen 262 Wohnungen das Q3 2023. Der kumulierte Verkaufspreis beträgt 205,4 Mio EUR. Der erwartete Nettoliquiditätszufluss beläuft sich, nach Rückführung von Bankverbindlichkeiten, auf 181,5 Mio EUR in 3 2023. Das Closing der Verkäufe fand zum Teil schon in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 statt. In Bezug auf Nettoliquiditätszuflüsse von insgesamt 91,2 Mio EURerfolgte dies nach dem Stichtag im Oktober 2023.
Bechtle kann im dritten Quartal die Marge steigern. Während E-Commerce bei gesteigerter Marge schwächelt, läuft Digitalisierung sehr gut
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Kaufkurse? Fragt sich, wie lange und wie stark sich die Zinssituation noch auf die Bilanzen auswirkt. Und die sinkenden Preise
Claudia Hoyer, COO und Co-CEO der TAG, kommentiert die Ergebnisse der ersten neun Monate wie folgt: „Wir haben in einem anspruchsvollen Marktumfeld in Deutschland im dritten Quartal 2023 unsere Wohnungsverkäufe fortgesetzt und haben unser im Juli 2022 gesetztes Ziel, beginnend mit diesem Zeitpunkt mindestens EUR 250 Mio. an Nettoliquiditätszuflüssen zu generieren, nunmehr erreicht. Damit haben wir das Verkaufsprogramm erfolgreich umgesetzt und können nun noch selektiver agieren. In Verbindung mit der hohen Mietnachfrage für unsere deutschen Bestände sowie dem starken Wachstum unserer Vermietungs- und Verkaufsaktivitäten in Polen befindet sich die TAG auf einem operativ unverändert sehr guten Kurs.“
TAG Immobilien Finanzierungsstruktur gesünder. LTV bleibt hoch – Bewertungsabschläge wirken.
Seit dem 1. Juli 2022 erfolgten bis zur heute veröffentlichten Zwischenmitteilung wesentliche Tilgungen von unbesicherten Finanzverbindlichkeiten in einer Gesamthöhe von 965 Mio EUR. Dies beinhaltet Unternehmensanleihen, Schuldscheindarlehen und insbesondere die Brückenfinanzierung für den Ankauf der polnischen ROBYG S.A., die im Vorjahr in der Spitze mit 650 Mio EUR und zum 30. Juni 2023 noch mit 175 Mio EUR in Anspruch genommen war und im Oktober 2023 vollständig zurückgeführt wurde.
Wegen der schon zum Halbjahr verbuchten Bewertungskorrekturen in Deutschland ist der Verschuldungsgrad Loan to Value (LTV) zum 30. September 2023 mit 46,9% im Vergleich zum 31. Dezember 2022 (46,7%) nahezu unverändert geblieben. Dies war, neben den guten operativen Ergebnissen und der Aussetzung der Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2022, insbesondere auf die in Deutschland realisierten Wohnungsverkäufe zurückzuführen. Auch wenn die Ergebnisse der nächsten Immobilienbewertung, die zum 31. Dezember 2023 erfolgen wird, noch nicht vorliegen, so wird auf Grund der fortgesetzten Immobilienverkäufe in Deutschland und der saisonal starken Verkaufsergebnisse im vierten Quartal eines Geschäftsjahres in Polen auch zum Jahresende 2023 mit einem weitgehend stabilen bzw. nur leicht ansteigenden Verschuldungsgrad gerechnet.
Dividendenverzicht bleibt weiter erste Wahl…
Martin Thiel, CFO und Co-CEO der TAG, erläutert die Finanzierungsstrategie der TAG: „In den vergangenen Quartalen haben wir auf der Finanzierungsseite unsere Ziele konsequent umgesetzt: Planmäßige Tilgung, Prolongation oder Refinanzierung der Fälligkeiten aller besicherten Finanzierungen sowie konsequente Rückführung der unbesicherten Finanzverbindlichkeiten. Ein Meilenstein war dabei die vollständige Rückführung der ROBYG-Brückenfinanzierung. Auch wenn im Geschäftsjahr 2024 keine wesentlichen Fälligkeiten, gerade im Bereich der unbesicherten Finanzierung, anstehen, so halten wir es dennoch für sinnvoll, weiterhin konservativ zu agieren.
Die durch Dividendenverzicht verbleibende Liquidität können wir zur verstärkten Entschuldung, aber auch zum weiteren Ausbau des renditestarken polnischen Verkaufs- und Vermietungsportfolios nutzen. Die weiter gefestigte Kapitalstruktur der TAG mit einem im Vergleich zum Geschäftsjahr 2022 nahezu unveränderten LTV von 46,9% stärkt unsere Unabhängigkeit von den unverändert volatilen Kapital- und Transaktionsmärkten. Dies lässt uns trotz des unverändert herausfordernden Umfelds zuversichtlich in das Geschäftsjahr 2024 blicken.“
Neue Prognosen für das Geschäftsjahr 2024
Sämtliche Prognosen für das laufende Geschäftsjahr 2023 werden bestätigt. Für das Geschäftsjahr 2024 werden erstmalig folgende Prognosen abgegeben:
- FFO I: EUR 170-174 Mio. bzw. EUR 0,98 je Aktie (Prognose 2023: EUR 170-174 Mio. bzw. EUR 0,98 je Aktie), ca. +/-0%
- FFO II: EUR 217-223 Mio. bzw. EUR 1,25 je Aktie (Prognose 2023: EUR 240-246 Mio. bzw. EUR 1,38 je Aktie), ca. -9%
Für die operativen Ergebnisse des Konzerns, werden folgende Werte prognostiziert:
- EBITDA (bereinigt) Vermietung Deutschland: EUR 218-222 Mio. (Prognose 2023: EUR 223-227 Mio.), ca. -2%
- EBITDA (bereinigt) Vermietung Polen: EUR 11-13 Mio. (Prognose 2023:
EUR 6-8 Mio.), ca. +57% - EBITDA (bereinigt) Vermietung Gesamt: EUR 230-234 Mio. (Prognose 2023: EUR 230-234 Mio.), ca. +/-0%
- EBITDA (bereinigt) Verkauf Polen: EUR 64-70 Mio. (Prognose 2023: EUR 100-106 Mio.), ca. -35%
- Bereinigtes Verkaufsergebnis Polen: EUR 46-52 Mio. (Prognose 2023: EUR 72-78 Mio.), ca. -35%
FAZIT: Gespannt kann man auf die weitere Kursentwicklung sein. Und bei TAG Immobilien hat man sich für noch schwierigere „Finanzierungs“-Zeiten gerüstet – um den Preis einer Dividendenzahlung und Konzentration auf Immobilienverkäufe zu Lasten des eigentlich geplanten Bestandsaufbaus – insbesondere in Polen. Scheint eine faire Bezahlung. Ob der prognostizierte Stillstand in 2024 reicht, um die bereits erholte aktie weiter stiegen zu lassen? Oder braucht es dafür eine klare Zinswende?
TAG Immobilien DEMIRE Deutsche Konsum REIT – Probelmfälle – Chart: TAG Immobilien Aktie | Powered by GOYAX.de
TAG Immobilien DEMIRE Deutsche Konsum REIT – Zahlen Q3 zeigen erhöhte Liquidität, aber der grosse Verkauf Leipzig fehlt immer noch – und die Anleihefälligkeit kommt näher…
Solide Quartalszahlen mit potentiell weiterer Portfoliooptimierung, sprich Immobilienverkäufen. Was natürlich mit Abstrichen beim Immobilienwert einhergeht – bringt DEMIRE nicht-liquiditätswirksam in die roten Zahlen im Q1 – Folge der hohen Bewertungen in den vergangenen Boomzeiten. Nieterträge bleiben annähernd stabil – Indexanpassungen lassen Steigerungen je Quadratmeter zu:
Die Mieterträge bleiben stabil bei 59,9 Mio EUR (9M 2022: 59,9 Mio EUR). Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) sinkt im gleichen Zeitraum auf Minus 64,6 Mio EUR (9M 2022: 41,2 Mio EUR). Der Rückgang ist überwiegend auf Marktwertanpassungen im Rahmen der Neubewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Minus 59,7 Mio EUR) und der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien zurückzuführen (Minus 25,3 Mio EUR).
DEMIRE Aktie NAV nach Wertanpassungen bei 4,38 EUR – bei Kursen um 1,23 EUR…
Der Marktwert des DEMIRE-Portfolios sank im Vergleich zum Jahresende 2022 auf rund 1,16 Mrd EUR (31.12.2022: 1,33 Mrd EUR). Der Rückgang des Portfoliowertes ist überwiegend auf die erste Jahreshälfte zurückzuführen, als zum einen der Verkauf der Immobilien in Ulm vollzogen und zum anderen die Neubewertung des Immobilienportfolios vorgenommen wurde. Somit verringerte sich der Net Asset Value (NAV, unverwässert) im Berichtszeitraum um 0,61 EUR auf 4,38 EUR je Aktie (31.12.2022: 4,99 EUR)
HENSOLDT AT&S Mainz Biomed, Unternehmen, die mit Kapitalerhöhung liebäugeln. Teils erst spät Abends mitgeteilt, heute urteilt Kapitalmarkt
Plug Power Aktie annähernd halbiert in einem Tag. Läuten die Totenglocken? Woher soll neues Geld kommen? Wo verliert man Geld? Hoffnung?
3U Holding kann sich auf ITK & EE verlassen – kräftiges Wachstum kann nur teilweise Schwäche im SHK Segment kompensieren. Perspektiven intakt
Gastbeitrag zur Aktienkultur: „Eine Reform der Altersvorsorge tut dringend not.“ von RA Robert Peres, Vors. der Initiative Minderheitsaktionäre.
Kaufkurse? Fragt sich, wie lange und wie stark sich die Zinssituation noch auf die Bilanzen auswirkt. Und die sinkenden Preise. WICHTIG. Absehbare Senkung des Nettoverschuldungsgrades ist Ziel – aber nicht verkaufen um jeden Preis..
Ralf Bongers, CIO der DEMIRE, sagt: „Wie allgemein bekannt, durchläuft der Transaktionsmarkt aktuell eine schwierige Marktphase. Wir halten daran fest, Verkäufe weiterhin nur zu für uns wirtschaftlich vernünftigen Bedingungen im Rahmen unserer strategischen Ziele durchzuführen.“ Und: „Trotz eines schwachen Transaktionsmarktes und daher ausbleibender weiterer Immobilienverkäufe im dritten Quartal steigt unsere Liquidität aufgrund unseres soliden operativen Cashflows“, erläutert Tim Brückner, CFO der DEMIRE.
Die durchschnittlichen nominalen Fremdkapitalkosten blieben im Berichtszeitraum mit 1,74 Prozent pro Jahr auf einem niedrigen Niveau. Der Nettoverschuldungsgrad (Net-LTV) lag bei 52,9 Prozent und damit leicht unter dem Jahresendwert von 2022 (54,0 Prozent). Die liquiden Mittel stiegen zum Stichtag signifikant auf 132,3 Mio EUR (31.12.2022: 57,4 Mio EUR). Gegneüber dem 30.06.2023 ist die Stiegerung weniger beeindruckend – seinerzeit lag man bei 123,4 Mio EUR.
Prognose für das Jahr 2023 bestätigt.
Prof. Dr. Alexander Goepfert, CEO der DEMIRE, sagt: „Trotz des zunehmend schwachen wirtschaftlichen Umfelds liefern wir erwartungsgemäße und insgesamt robuste Ergebnisse. Dies erwarten wir auch für die verbliebenen Monate des Jahres. Unser Fokus liegt aktuell auf der Refinanzierung der Anleihe 2019/24, wozu wir bereits Gespräche mit Anleihegläubigern führen.“ Dazu bestätigt der Vorstand die Prognose für das Geschäftsjahr 2023. Insofern werden Mieterträge zwischen 74,5 und 76,5 Mio EUR (2022: 81,1 Mio EUR) und FFO I (nach Steuern, vor Minderheiten) zwischen 33,0 und 35,0 Mio EUR(2022: 41,8 Mio EUR) erwartet.
Eine Aktie mit einem Malus. Eigentlich ein Schnäppchen, wenn nicht das Anleihenklumpenrisiko wäre. Das nach Rückkäufen in 2023 verbleibende Rest-Anleihevolumen von nominal 499 Mio EUR ist und bleibt die grösste Hypothek für die DEMIRE-Aktie. Fälligkeit im nächsten Jahr lähmt alles – und hier muss eine Lösung her. Je eehr, desto besser. Vielleicht ein Equity-Swap, mit natürlich entsprechender Verwässerung der Aktionäre…
TAG Immobilien DEMIRE Deutsche Konsum REIT – Probelmfälle – Chart: DEMIRE Deutsche Mittelstands Real Estate AG | Powered by GOYAX.de
TAG Immobilien DEMIRE Deutsche Konsum REIT – Hauptaktionär bleibt 62,5 Mio EUR schuldig und reisst die Gesellschaft in eine schwere Krise – während es operativ gut aussähe…
Farce, gestern auf DGAP zu finden – Deutsche Konsum REIT, nichts gelernt.
„Potsdam, 14. November 2023 – Der Aufsichtsrat der Deutsche Konsum REIT-AG („DKR“) (ISIN DE000A14KRD3) hat am Abend des 13. November 2023 Herrn Sebastian Wasser mit sofortiger Wirkung zum Vorsitzenden des Aufsichtsrats gewählt. Der bisherige Vorsitzende des Aufsichtsrats Herr Rolf Elgeti bleibt weiterhin Mitglied des Aufsichtsrats und des Prüfungsausschusses. Weitere Änderungen im Aufsichtsrat erfolgten nicht.“ CN Deutsche Konsum REIT, 14.11.2023.
Seitdem Schweigen, Unsicherheit…
Directors Dealings in einem für deutsche Smallcaps sehr hohen Volumen. Wohl als Botschaft an den Kapitalmarkt gedacht, als Vertrauensbekundung. Ob es diese Wirkung entfalten kann? Hat schon einen Geschmack, wenn derjenige, der eine Firma besitzt, die Schulden bei einem Unternehmen hat, mit einer anderen Firma deren Aktien kauft – anstelle sich um die Tilgung der Schulden zu kümmern.
SMA Solar Aktie steht seit einiger Zeit unter Druck. Trotz rekordmässiger Umsätze und Gewinne sehen einige schwarz. Platow sieht das anders.
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Kaufkurse? Fragt sich, wie lange und wie stark sich die Zinssituation noch auf die Bilanzen auswirkt. Und die sinkenden Preise
Bis heute, 14,11,2023, 13:32 Uhr, gibt es von der Deutsche Konsum REIT keine weiteren Informationen über den Stand der Verhandlungen mit der Obotritia. Nachgedacht und verhandelt werde über eine Verwertung von Sicherheiten oder weiteren Sicherheiten hiess es Anfang Oktober. Undd generell über eine zeitnahe Zurückzahlung des Darlehens. Geplatzte Transaktionen, Zurückhaltung der Marktteilnehmer, erhöhte Zinskosten, fallende Bewertungen, wahrscheinlich Aberkennung des REIT-Status – das prägte bereits im Vorfeld die Unternehmensmeldungen.
Nichts im Vergleich zur derzeitigen Unsicherheit.
Fragt sich nur, ob die Deutsche Konsum REIT ihr Geld jemals wiedersehen wird? Ob die entgangenen Chancen und der dadurch entstehnende Schaden jeamls ersetzt werden wird? Oder ob die Darlehensvergabe wirklich korrekt abgelaufen ist? Ob es bereits eien rechtliche Prüfung der Vorgänge gibt? Schade um die operativ überzeugende Deutsche Konsum REIT. Und jetzt ein ungelöstes 62,5 Mio EUR Problem – in den Quartalszahlen zum 30.06.2023 wohl als “ interest bearing short-term cash investments(60m EUR)“ ausgewiesen. Und damit ungefähr in Grössenordnung der „short term bank liabilities“ von 67,8 Mio EUR.
Sich aufdrängende Frage: „Warum leiht man sich bei der Bank Geld, um es an eine Firma zu verleihen, die eher kein Investment Grade hat?“
Und warum an eine Firma, die die grösste Aktionärin des Unternehmens ist, deren Eigentümer gleichzeitig langjähriger Vorstand der Deutsche Konsum REIT war und dann nahtlos im Juli dieses Jahres als Aufsichtsratsvorsitzender fungierte. Wie passt das zum Unternehmenszweck? Warum wurde nicht auf die Besonderheit dieser „kurzfristigen Kapitalanlage“ hingewiesen? Zu viele Fragen, um unbeantwortet zu bleiben. Dazu die kursentscheidende Frage: Waren die Sicherheiten der Obotritia etwa Aktien der Deutschen Konsum REIT? Werden diese möglicherweise jetzt verwertet? Oder verwerten gerade andere, an denen Obotritia Aktien der Deutsche Konsum REIT verpfändete, aufgrund der fallenden „Sicherheiten“ die Aktien?
Aktie aktuell ein Kauf? Eigentlich spricht alles dagegen: Fallendes Messer, ungeklärte 62,5 Mio EUR Darlehenssumme, offener Ausgang der anstehenden Portfoliobewertung, anstehende Anleiherefinanzierungen, offene Frage des Verhältnisses mit dem jetzt einfachen Aufsichtsratsmitgleid und „Hauptaktionärs“ Rolf Elgeti. Und wenn sehr spekulativ eingestellte Anleger die Abschläge der Aktie gegenüber Portfoliowert, Assets oder „normalen“ Bewertungskennziffern als Chance sehen? Ein reiner Zock mit sehr grossen Risiken, aber naturgemäss dann auch grossen Chancen.
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Kaufkurse? Fragt sich, wie lange und wie stark sich die Zinssituation noch auf die Bilanzen auswirkt. Und die sinkenden Preise
Operativ lief es zuletzt trotz der natürlich erhöhten Zinskosten nicht so schlecht bei der DKR. Verschiebung der Bestandsbewertung muss man wohl einfach akzeptieren, aber grosse Überraschungen? Zinseffekt klar, aber für die Bestände sprechen die stabilen, steigenden Mieterträge, das relativ konjunkturresistente Geschäftskonzept. Jetzt kommt der Darlehensschock – damit hat wohl niemand gerechnet. Und gerade beim Hauptaktionär ein Darlehen von 62,5 Mio EUR zu platzieren spricht nicht gerade für die Corporate Governance der DKR. Und egal wie die Geschichte ausgeht, ein Schaden wird bleiben. Änderungen sind notwendig. Und Anfang nächsten Jahres werden Anleihen von rund 100 Mio EUR fällig, was die Situation verschärft.
TAG Immobilien DEMIRE Deutsche Konsum REIT – Problemfälle – Chart. Deutsche Konsum REIT-AG | Powered by GOYAX.de
