TAG Immobilien – eine Immobilienaktie, die für eine kriselnde Branche steht. Eine Übernahme mit entsprechender LTV-Erhöhung mit schlechtem Timing, die sich aber durch einen Strategieschwenk für die polnische Tochter – erst Bauträger, dann Aufbau Vermietungsportfolio – mittlerweile als Stütze des Konzerns erweist.
Wegen höherer Zinsen und Baukosten, schwächelnder Konjunktur, Bewertungsabschlägen der Portfolios und Zweifeln an der Refinanzierungsmöglichkeiten sind die Kurse eigentlich fast aller Immo-Aktien unter extremen Druck geraten. Bei der TAG Immobilien, die aktuell bei 11,98 EUR (9:35 Uhr, 52-Wochen -TIEF: 5,41 EUR, HOCH: 13,45 EUR) handelt, gab es eine schöne Erholung von den Tiefs, die aber wieder ins Stocken geriet.
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Hier gibt es Fortschritte. So sieht man sich beim Portfolio auf einem Level angekommen, der zukünftig wohl keinen grösseren Abwertungsbedarf repräsentiere (in 2023 insgesamt 11,6%, eher moderat im Vergleich zum Wettbewerb). Und der LTV konnte aufgrund Desinvestments trotz Abschreibungen auf einem stabilen Level gehalten werden. Dazu die Streichung der Dividende für 2022 – ebenfalls für 2023 vorgeschlagen – welche die Verschuldung aufgrund der ROBYG-Übernahme reduzieren half. Dazu kommen gewinnträchtige Verkäufe in Polen – Bauträgergeschäft floriert.
TAG Immobilien – 2024 könnte eine Verbesserung liefern.
TAG Immobilien Aktie erreichte in 2021 ihr Hoch von 27,65 EUR und handelt aktuell bei 11,98 EUR – zwischenzeitlich sah die Aktie Ausverkaufspreise von 5,37 EUR. Tiefer Fall – und jetzt weiter auf Erholungskurs? Bei der TAG Immobilien AG (ISIN: DE0008303504) könnte man die Stagnationsphase auf niedrigerem Niveau vielleicht in den nächsten Monaten langsam wieder verlassen:
Zahlen – Erträge sind iO, Entwicklung positiv – Bewertungen machen die Bilanz rot.
Der FFO I, der das Vermietungsgeschäft des Konzerns beinhaltet, lag mit 171,7 Mio EUR innerhalb der prognostizierten Spanne von 170-174 Mio EUR. Während das bereinigte EBITDA aus der Vermietung im Vergleich zum Vorjahr trotz der Immobilienverkäufe in Deutschland um 2,9 Mio EUR anstieg, führten höhere Finanzierungskosten im Vergleich zu 2022 zu einem FFO I-Rückgang. In Deutschland reduzierte sich der Leerstand in den knapp 85.000 Wohneinheiten des Konzerns von 4,5% zu Beginn des Jahres auf 4,0% im Dezember 2023.
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Das polnische Vermietungsportfolio umfasste zum Jahresende 2023 ca. 2.400 Wohnungen. Weitere ca. 1.400 Wohnungen zur Vermietung befinden sich im Bau, wovon rund 1.000 Wohnungen bereits in 2024 fertiggestellt werden. Bei den Wohnungen, die sich seit mehr als einem Jahr in der Vermietung befinden, erreicht das like-for-like Mietwachstum 10,8% nach 22,0% im Vorjahr. Der Leerstand dieser Wohnungen betrug zum Jahresende 2,2% nach 3,9% zum Ende des Vorjahres.
Verkäufe in Polen geben „Schmiermittel“ für TAG Immobilien.
Starke Verkaufsergebnisse in Polen sorgten in 2023 dafür, dass mit einem FFO II, der neben dem Vermietungsgeschäft auch die Verkaufsaktivitäten der TAG enthält, von 255,6 Mio eUR die Prognose von 240-246 Mio EUR übertroffen wurde. Während in Deutschland mit 1,1 Mio EUR (Vorjahr: -1,4 Mio EUR) ein in etwa ausgeglichenes Verkaufsergebnis erreicht wurde, belief sich das Verkaufsergebnis in Polen auf 82,8 Mio EUR nach 59,3 Mio EUR in 2022.
Desinvestments – am Ziel. Immobilienverkäufe in Polen belebt. Jetzt wird es besser…
Im Verlauf des Geschäftsjahres 2023 veräußerte die TAG in Polen fast 3.600 Wohnungen. Dies entspricht einem starken Anstieg gegenüber dem Vorjahr, in dem unter Einbeziehung der ROBYG S.A. für volle zwölf Monate, ca. 2.400 Wohnungen veräußert wurden. Das gesamte Verkaufsvolumen in Höhe von 479,0 Mio EUR, konnte in 2023 im Vergleich zum Vorjahr (264,2 Mio EUR) deutlich gesteigert werden. Die Verkaufspreise für Wohnungen stiegen in den großen Städten Polens im Jahresverlauf zwischen ca. 15% und 20%. Auch für das Jahr 2024 wird eine weiter anhaltende starke Nachfrage nach Neubauwohnungen in Polen erwartet.
In Deutschland erfolgten in 2023 Verkäufe von 1.373 (Vorjahr 1.589) Wohnungen zu einem Gesamtkaufpreis von 213,5 Mio EUR (Vorjahr: 102,3 Mio). Dabei wurde ein gesamter Nettoliquiditätszufluss von 187,4 Mio EUR nach 86,3 Mio EUR im Vorjahr erzielt. Die durchschnittliche Bruttoanfangsrendite der verkauften Einheiten betrug 4,3% (Vorjahr: 5,6%).
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Kaufkurse? Fragt sich, wann und ob die erwarteten Zinssenkungen der Zentralbanken sich in der Refinanzierung der Immobiliengesellschaft widerspiegeln. Und die sinkenden Preise am Markt zum Stillstand kommen.
Martin Thiel, CFO und Co-CEO der TAG, kommentiert diese Entwicklung wie folgt: „Seit Mitte des Jahres 2022 haben wir bedingt durch den starken Anstieg der Zinsen im deutschen Portfolio wesentliche Wertanpassungen vorgenommen. Mit einer Abwertung um insgesamt rund 16% in dieser Zeit sollte nun der wesentliche Teil der Wertkorrekturen hinter uns liegen. Dabei ist es uns gelungen, mit Hilfe der starken laufenden Ergebnisse, den erfolgreichen Wohnungsverkäufen und dem Verzicht auf eine Dividendenzahlung den Verschuldungsgrad trotz dieser umfangreichen Wertanpassung stabil zu halten. Insofern hat sich die TAG-Finanzierungsstruktur auch in diesem herausfordernden Marktumfeld als sehr stabil erwiesen.“
TAG Immobilien Finanzierungsstruktur gesünder. LTV bleibt hoch – Bewertungsabschläge wirken.
Am 13.11. letzten Jahres gab es eine vorsichtige Prognose von TAG Immobilien, die heute wieder bestätigt wurde:
„Für das Geschäftsjahr 2024 werden erstmalig folgende Prognosen abgegeben:
- FFO I: EUR 170-174 Mio. bzw. EUR 0,98 je Aktie (Prognose 2023: EUR 170-174 Mio. bzw. EUR 0,98 je Aktie), ca. +/-0%
- FFO II: EUR 217-223 Mio. bzw. EUR 1,25 je Aktie (Prognose 2023: EUR 240-246 Mio. bzw. EUR 1,38 je Aktie), ca. -9%
Für die operativen Ergebnisse des Konzerns, werden folgende Werte prognostiziert:
- EBITDA (bereinigt) Vermietung Deutschland: EUR 218-222 Mio. (Prognose 2023: EUR 223-227 Mio.), ca. -2%
- EBITDA (bereinigt) Vermietung Polen: EUR 11-13 Mio. (Prognose 2023:
EUR 6-8 Mio.), ca. +57% - EBITDA (bereinigt) Vermietung Gesamt: EUR 230-234 Mio. (Prognose 2023: EUR 230-234 Mio.), ca. +/-0%
- EBITDA (bereinigt) Verkauf Polen: EUR 64-70 Mio. (Prognose 2023: EUR 100-106 Mio.), ca. -35%
- Bereinigtes Verkaufsergebnis Polen: EUR 46-52 Mio. (Prognose 2023: EUR 72-78 Mio.), ca. -35%„
FAZIT: Gespannt kann man auf die weitere Kursentwicklung sein. Und bei TAG Immobilien hat man sich für noch schwierigere „Finanzierungs“-Zeiten gerüstet – um den Preis einer Dividendenzahlung und Konzentration auf Immobilienverkäufe zu Lasten des eigentlich geplanten Bestandsaufbaus – insbesondere in Polen. Scheint eine faire Bezahlung. Ob der prognostizierte Stillstand in 2024 reicht, um die bereits erholte Aktie weiter stiegen zu lassen? Oder braucht es dafür eine klare Zinswende?
