Der Wert des Immobilienportfolios der TLG IMMOBILIEN AG (ISIN: DE000A12B8Z4) lag zum Quartalsende bei rd. 4,6 Mrd.EUR.
Die Mieterlöse stiegen im Vergleich mit den ersten drei Quartalen 2018 um rd. 4,0 % auf 173,0 Mio. Die Funds from Operations (FFO) erhöhten sich um 6,9 % auf EUR 107,7 Mio., bzw. EUR 1,01 je Aktie (Vj. EUR 0,98). UND DERZEIT der wichtigste Wert für die „Fusion“ – eigentlich Übernahme der TLG durch Aroundtown – mit Aroundtown: Der EPRA NAV des Konzerns belief sich zum 30. September 2019 auf EUR 30,25 je Aktie (31.12.2018: EUR 26,27). REKORDSTAND.
Schöne Braut
Zum 30. September 2019 setzt sich das Portfolio der TLG IMMOBILIEN aus 389 Immobilien zusammen. Während im dritten Quartal kein weiterer Ankauf erfolgte, wurden zwei Immobilien im Rahmen der Portfoliobereinigung veräußert. Zum Berichtsstichtag lag die EPRA-Leerstandsquote bei 3,1 %, während die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) 5,8 Jahre betrug. Beide Indikatoren spiegeln die hohe mieterseitige Nachfrage und Ertragssicherheit des Portfolios der TLG IMMOBILIEN wider. Die Jahresnettokaltmiete stieg um 2,6 % auf EUR 233,1 Mio.
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Im Moment zählt nur…
… der Zusammenschluß mit Aroundtown. eigentlich schade, die Zahlen sind gut.
Barak Bar-Hen, Chief Executive Officer der TLG IMMOBILIEN AG: „Mit diesen erfolgreichen Schritten in Richtung eines möglichen Zusammenschlusses mit der Aroundtown haben wir in den vergangenen Monaten den Weg geebnet, um künftig für unsere Aktionäre eine signifikante zusätzliche Wertschöpfung generieren zu können. Ein Zusammenschluss böte uns eine Vielzahl an Vorteilen – beispielsweise verbesserte Ratings und damit einen besseren Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten, operative Synergien sowie eine frühzeitigere Umsetzung der Entwicklungsprojekte in unserem Bestand.“
Gerald Klinck, Chief Financial Officer der TLG IMMOBILIEN AG: „Die beabsichtigte Dealstruktur sorgt für eine rasche Angebotsunterbreitung an unsere Aktionäre und verkürzt damit die Dauer der Unsicherheit bezüglich der Fusion beider Unternehmen. Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche Fusion ist eine ausbalancierte Governance, die wir mit der zukünftigen Zusammensetzung der Verwaltungs- und Geschäftsleitungsorgane vereinbart haben.“
Die Gesellschaft erwartet aufgrund der 15-prozentigen, an Aroundtown erworbenen Beteiligung und unter Berücksichtigung der Zinslast der im September 2019 begebenen Anleihen einen Anstieg der FFO auf rd. EUR 147 Mio., statt der zuletzt prognostizierten Spanne von EUR 140 Mio. bis EUR 143 Mio. zum Jahresende 2019.
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Am 26.10.2019 wurde es besiegelt
Nachdem TLG 15% der größeren Aroundtown gekauft hatte (2.09.2019),erwartete man eigentlich täglich Neuigkeiten über die Absichten von TLG und möglicherweise ein Übernahmeangebot für die übrigen Aroundtown Aktien durch die TLG. Aber bis zum 27.10.2019 0:13 Uhr passierte nichts. Jetzt hat man sich aber wohl geeinigt. Um 0:14 Sonntags gab es die Meldung, die man so nicht erwartet hätte:
„Nach dem Erwerb eines Aktienpakets an der Aroundtown SA („Aroundtown“) durch die TLG IMMOBILIEN AG („TLG“) (ISIN: DE000A12B8Z4) haben beide Unternehmen das Potenzial eines erfolgreichen Unternehmenszusammenschlusses und die bestmögliche Zusammenführung ihrer Geschäfte aus wirtschaftlicher, finanzieller, operativer, rechtlicher und steuerlicher Sicht analysiert. Der Vorstand der TLG hat mit Zustimmung des Aufsichtsrates am heutigen Tag mit Aroundtown ein rechtlich nicht verbindliches Term Sheet über wesentliche Eckpunkte eines möglichen Zusammenschlusses der beiden Unternehmen unterzeichnet.“
Soweit so gut – nicht überraschend, einzig vielleicht, dass man offensichtlich sehr lange für die Einigung brauchte.{loadmodule mod_custom,Nebenwerte – Anzeige in Artikel (Google)}
Jetzt der Hammer
„Das Term Sheet sieht einen Unternehmenszusammenschluss durch ein freiwilliges öffentliches Angebot der Aroundtown für alle TLG-Aktien vor, wobei die Gegenleistung in Aroundtown-Aktien besteht.“
Das heißt Aroundtown, von der gerade 15 % durch TLG zum NAV gekauft worden sind – finanziert mit einer findigen Anleihestruktur über insgesamt eine Milliearde EUR zu Zinsen die geringer als die Dividendenrendite waren – übernimmt jetzt die TLG. Wäre interessant zu wissen, warum dieser Weg gewählt wurde: Steuerliche Gründe? Gesellschaftsrechtliche Gründe? Berechenbarere Aktionäre bei der TLG als bei Aroundtown? Oder ?
„Vorbehaltlich der gesetzlichen Mindestpreisvorgaben würden die geplante Transaktion und das beabsichtigte Umtauschangebot auf einem Umtauschverhältnis beruhen, welches auf Grundlage des jeweiligen EPRA NAV pro Aktie der TLG und Aroundtown ermittelt wird. Es ist geplant, dass das zusammengeführte Unternehmen sein Geschäft unter einem von Aroundtown und TLG zu bestimmenden neuen Namen führt und seinen operativen Hauptsitz in Berlin hat.“
Beachtenswert: OPERATIVER Sitz, nicht unbedingt GESELLSCHAFTSRECHTLICHER Sitz. Neuer Name – warum nicht. Umtauschverhältnis nach dem NAV macht Sinn und behandelt die Aktionäre beider Unternehmen gleich, sofern das NAV von ähnlich arbeitenden Gutachtern nach ähnlichen Grundsätzen ermitelt wurde.
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Es folgen technische Umsetzungen für die – gemeinsame – Geschäftsleitung nach Erreichen bestimmter Beteiligungsschwellen der Aroundtown an der TLG . Dann folgt folgende Aussage:
„Auf Grundlage der bisher geführten Gespräche haben Aroundtown und TLG Möglichkeiten für Wertschöpfung durch einen Unternehmenszusammenschluss identifiziert. Die Parteien werden damit fortfahren, ihre Analyse zu bewerten und weiter zu differenzieren, um Potential für Synergien zu ermitteln. Die Unterzeichnung einer rechtsverbindlichen Vereinbarung steht unter dem Vorbehalt der Einigung beider Parteien im Hinblick auf alle Konditionen eines Zusammenschlusses, zufriedenstellender Ergebnisse der Due Diligence-Prüfungen sowie der Zustimmung zu einer endgültigen Vereinbarung durch Vorstand und Aufsichtsrat der TLG sowie durch den Verwaltungsrat der Aroundtown.“
Sicher ist noch nichts, wobei eine solche öffentliche Vereinbarung erfolgt eigentlich nur, wenn in groben Zügen keine Probleme oder Überraschungen erwartet werden. Gespannt wie es weitergeht, bisher hat man relativ lange gebraucht sich zu einigen, hoffentlich ist jetzt der Knoten geplatzt und es geht reibungslos weiter.
Und was werden die TLG Aktionäre tun?
Zeit genug sich Gedanken zu machen gab es ja: Seit 2.09. war die Erwartung eines solchen oder ähnlichen Angebots in der Luft. NAV-Bewertung war immer die Basis. Big is beautiful gilt eigentlich für Immobilienunternehmen wegen der großen Skaleneffekte – wirtschaftlich würde es Sinn machen – so sah es auch Moody’s bei der Bewertung der Transaktion.
Überraschend ist es, dass Aroundtown jetzt TLG übernehmen soll. Am 2.09. hieß es noch seitens TLG: „TLG hat die Absicht, als bietende Gesellschaft zu handeln (mit einem sich an dem dann aktuellen EPRA NAV der beiden Gesellschaften orientierenden Umtauschverhältnis, vorbehaltlich Marktbedingungen und beidseitiger Unternehmensprüfungen) oder eine andere Form des Unternehmenszusammenschlusses herbeizuführen, sofern die Parteien dies einvernehmlich beschließen“
