DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5) reagiert pro-aktiv auf die Corona-Bedrohung. Vor wenigen Tagen gab es eine Presseerklärung der DEFAMA, die beeindruckte.
HEUTE FÄLLT DIE AKTIE DER DEFAMA auf 11,565 auf 13,00 EUR (10:10 Uhr, XETRA) – warum die aktie so stark fällt, ist schwer nachvollziehbar, denn die Corona-wirkungen scheinen überschaubar. Spontan erklärte sich der CEO der DEFAMA Matthias Schrade am Wochenende bereit, die Erklärung vom 13.03.2020 zu erläutern.Hier das Gespräch:
Herr Schrade uns erreichte eine sehr interessante Stellungnahme/Erklärung der DEFAMA zu den Auswirkungen der Corona Krise auf Ihr Unternehmen. Wieso haben Sie so umfassend reagiert. Insbesondere die private Kostenübernahme bei Mietausfällen überraschte uns, wie kamen Sie darauf und weshalb?
SCHRADE: Wir haben diejenigen unser Mieter, die keine Güter des täglichen Bedarfs verkaufen, zu einer freiwilligen Schließung ihrer Geschäfte aufgefordert, um die Ausbreitung des Coronavirus einzudämmen. Mit der persönlichen Übernahme etwaiger Ausfälle möchte ich einerseits unterstreichen, für wie wichtig ich diesen Schritt halte – zum anderen gleichzeitig ein deutliches Signal an unsere Aktionäre senden, dass es hieraus keine Belastungen für die Zahlen der DEFAMA geben wird.
Und die anderen Maßnahmen?
SCHRADE: Wir haben zum Schutz der eigenen Mitarbeiter den Betrieb in der Verwaltung komplett auf Homeoffice umgestellt. Die entsprechende Infrastruktur bestand bereits im Vorfeld, organisatorische Vorbereitungen für die jetzt eingetretene Situation haben wir höchstvorsorglich schon in den vergangenen Wochen getroffen – am vergangenen Freitag wurden sie nun umgesetzt. Wir vermeiden damit unter anderem, dass die Kollegen täglich mit öffentlichen Verkehrsmitteln unterwegs sein müssen, in denen Haltegriffe kontaminiert sein könnten, oder entsprechend mit Türklinken, Aufzugtasten, Geländern etc. in Kontakt kommen. Des Weiteren haben wir alle Hausmeister und Reinigungsdienste in den von uns betriebenen Fachmarkt- und Einkaufszentren angewiesen, eben diese potenziell übertragungsgefährlichen Oberflächen in den allgemein zugänglichen Bereichen mehrmals täglich zu desinfizieren. Den Mietern haben wir dringend geraten, innerhalb ihrer Räume ähnliche Schutzmaßnahmen zu ergreifen.
Auch die Aktie der DEFAMA hat in den letzten Wochen – wenn auch weniger als andere – Kursverluste erleiden müssen. Wobei Sie eigentlich im Operativen keine Einbussen erwarten respektive fürchten. Wie hoch sind die umsatzbeeinflussten Mieten im Gesamtkontext der Mieteinnahmen?
SCHRADE: Die liegen bei unter 1% unserer Gesamterträge und betreffen überdies größtenteils Lebensmittel- bzw. Getränkemärkte, die wiederum bekanntlich zuletzt eine Sonderkonjunktur durch Hamsterkäufe erlebt haben. Theoretisch könnte es also sein, dass wir rückwirkend hier noch einen hübschen Nachschlag ernten – das wissen wir allerdings erst in etwa einem Jahr, wenn die Umsatzmeldungen vorliegen. So gesehen könnten wir, wenn auch in bescheidenem Maße, letztlich sogar zu den Corona-Gewinnern gehören.
Also DEFAMA eine krisenresistente Aktie?
SCHRADE: Mal davon abgesehen, dass jede Aktie in einem solchen Umfeld durch Panikverkäufe beliebig stark einbrechen kann, dürfte die Immobilienbranche generell wohl noch zu den am wenigsten betroffenen Sektoren zählen. Insofern mache ich mir um unser Geschäft derzeit am wenigsten Sorgen, mehr um die Gesundheit von Familie und Freunden – vor allem Älteren und solchen mit Vorerkrankungen – sowie um die gesellschaftlichen Auswirkungen. China, Italien und inzwischen auch Spanien, Frankreich und Österreich zeigen erschreckend, was uns noch bevorstehen könnte, wenn nicht konsequent reagiert wird. Etwa durch die komplette Schließung aller Geschäfte außer für den täglichen Bedarf.
Denken Sie, dass dieser Crash schon seinen Kurstiefpunkt erreicht hat oder wie sehen Sie die nächsten Wochen?
SCHRADE: Ich befürchte, dass zumindest die Nachrichtenlage noch wochenlang schlecht bis katastrophal bleibt. Ob das nach einem Rückgang um 32% im DAX bereits komplett eingepreist ist, kann ich schwer einschätzen. Bei vielen Firmen sehe ich aber spätestens ab 2021 keinerlei Effekte mehr aus der aktuellen Krise, und diese Aktien könnten durchaus jetzt schon hochattraktive Bewertungsniveaus erreicht haben.
Danke für die spontane Bereitschaft zum Gespräch.
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Ein überzeugender Jahresabschluss 2019
zeigt, dass man bei DEFAMA vieles richtig macht. Wachstum in der Nische mit hohen Renditeanforderungen an die Objekte – und das günstig refinaznziert. Könnte noch lange so weiter wachsen.
Man hat im Geschäftsjahr 2019 nach vorläufigen und untestierten Zahlen bei Umsatzerlösen von 11,2 (Vj.: 9,1) Mio. € einen Konzernjahresüberschuss nach HGB von 2,1 (1,7) Mio. € bzw. 0,51 (0,46) € je Aktie erwirtschaftet. Das entspricht einem Anstieg von 22%. Die Funds From Operations (FFO) lagen bei 4,6 (3,6) Mio. € bzw. 1,14 (1,01) € je Aktie, ein Plus von 26%.Damit hat DEFAMA, bereinigt um Effekte aus der Kapitalerhöhung und dem Umbau in Radeberg, die Prognosen erreicht bzw. beim FFO als zentraler Steuerungsgröße sogar übertroffen. Vorstand und Aufsichtsrat wollen der Hauptversammlung am 18. Juni 2020 in Berlin daher vorschlagen, eine von 40 auf 45 Cent je Aktie erhöhte Dividende auszuschütten. Unter Berücksichtigung der gestiegenen Aktienzahl entspricht dies einer um 27% erhöhten Ausschüttungssumme.{loadmodule mod_custom,Nebenwerte – Anzeige in Artikel (Google-300-250)}
Der Ausblick passt und zeigt die Krisensicherheit. UND ALLEIN DIE HEUTIGE TRANSAKTION LIEFERT BEREITS -FAST- DIE ZIELVORGABE FÜR 2020 BEREITS JETZT: Der annualisierte FFO des Portfolios soll bis Jahresende mindestens 7,0 Mio. € erreichen. UND JETZT: Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei rund 6,2 Mio. €, entsprechend 1,40 € je Aktie. Beim Nettogewinn nach HGB rechnet der Vorstand im laufenden Geschäftsjahr mit einem Anstieg auf rund 2,5 Mio. € bzw. 0,56 € je Aktie. Vor diesem Hintergrund beabsichtigt die Gesellschaft, die Dividende für 2020 erneut anzuheben.
Die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA liegt bei gut 13 Mio. €. Das Portfolio umfasst nunmehr 38 Standorte mit rund 167.000 qm Nutzfläche, die zu 96% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, Dänisches Bettenlager, Deichmann, KiK, Takko und toom. Der beste „Verkäufer“ des Unternehmens ist der CEO und Hauptaktionär Matthias Schrade. Er bringt regelmäßig das Konzept der DEFAMA, die Umsetzungsbeispiele und die zukünftigen Wachstumsperspektiven nahe: Eigentlich einfach – Kaufen wo es noch bezahlbar ist, natürlich dem Namen entsprechend „Fachmarktzentren“, natürlich mit einer Finanzierung von über 80% des gesamten Kaufpreises, nicht zu abhängig von einer Bank, einem Mieter, einer Branche. Weiter: Nahverkaufszentren, die wenig bis gar nicht vom Onlineboom betroffen sind, zu Preisen, die direkt annähernd 10% „Rendite“ erwirtschaften können. Klassisch: Der Segen liegt im Einkauf.
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Matthias Schrade | Vorstand der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
Matthias Schrade, geboren 1979 im schwäbischen Tettnang, gründete 1999 das in Düsseldorf ansässige Analystenhaus GSC Research und leitete dieses bis Ende 2011. Während dieser Zeit wurde er in der Nebenwerte-Szene unter anderem als Chefredakteur des monatlichen Börsenbriefes „Nebenwerte Insider“ bekannt. Zudem hatte er Aufsichtsrats- bzw. Anlageausschussmandate in zwei börsengelisteten Beteiligungsgesellschaften sowie einem Investmentclub inne und war Mitinitiator von zwei Aktienfonds.
In der Folge war er zunächst als Geschäftsführer und später als Vorstand bei FCR Immobilien in München tätig. In dieser Zeit sorgte er unter anderem für die Umwandlung der Firma in eine Aktiengesellschaft, führte eine Non-Recourse-Finanzierungsstruktur ein, wickelte den Kauf und die Finanzierung einer ganzen Reihe von Einkaufszentren ab und verdreifachte das Portfoliovolumen auf über 20 Mio. Euro.
Im Herbst 2014 gründete er in Berlin die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, deren Vorstand und größter Einzelaktionär er bis heute ist. Diese brachte er im Juli 2016 an die Börse und baute mit seinem Team ein Portfolio von zwischenzeitlich 30 Fachmarktzentren mit einem Wert von über 100 Mio. Euro auf.
Kurzinfo zum Unternehmen
Die in Berlin ansässige Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) investiert gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, ein Kaufpreis von maximal der 9-fachen Jahresnettomiete, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 T€.
Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Die DEFAMA-Aktie wird im Qualitätssegment m:access der Börse München sowie im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse und auf XETRA gehandelt.
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