Heute konnten wir unsere Fragen an Herrn Thomas Olek, Vorstandsvorsitzender der publity AG (ISIN: DE0006972508) stellen.
Herr Olek, publity ist im laufenden Jahr die Aktie mit der besten Wertentwicklung im Scale-Index. Was sind Ihrer Meinung nach die Gründe?
Thomas Olek: Ich würde sagen, gute Arbeit, eine erfolgreiche Entwicklung und natürlich – damit es zur absoluten Spitzenposition langt – auch ein Quäntchen Glück. publity hat in den vergangenen Monaten sehr erfolgreich als Asset Manager agiert und für Kunden zahlreiche Immobilien gekauft und auch verkauft. An solchen Transaktionen verdienen wir über Honorare und Gewinnbeteiligungen sehr ordentlich. Das zeigt sich auch in unseren Zahlen, im laufenden Jahr wollen wir unseren Nettogewinn mindestens verdoppeln, so dass unter dem Strich 50 Millionen Euro oder mehr an Ergebnis stehen werden. Dazu trägt natürlich auch unser werthaltiger Eigenbestand an Büroimmobilien bei, den wir in unserer Tochtergesellschaft PREOS Real Estate AG gebündelt haben.
Bevor wir später nochmals darauf zurückkommen: Haben nicht auch ihre regelmäßigen Aktienkäufe dazu beigetragen? Der Freefloat ist doch mittlerweile sehr stark reduziert?
Thomas Olek: Natürlich ist ein starker Käufer am Markt eine gute Sache für einen Aktienkurs. Aber wir sollten trotzdem die Relationen nicht aus dem Auge verlieren. publity ist eine sehr liquide Aktie. In den vergangenen 20 Handelstagen sind an der Börse Papiere unseres Unternehmens im Wert von mehr als 20 Millionen Euro gehandelt worden – das war natürlich nicht nur Thomas Olek. Auch der Streubesitz ist selbstverständlich immer relativ zu sehen, unser Freefloat hat eine Marktkapitalisierung von über 100 Millionen Euro. Das finde ich eine doch ganz beachtliche Größe.
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PREOS ist ja eine relativ frische publity-Tochter, in den Konzern gekommen über eine Sachkapitalerhöhung, Übertragung von PREOS-Aktien an publity und die Einbringung von Darlehensforderungen. Für manchen Anleger waren die Transaktionen insgesamt etwas sehr komplex.
Thomas Olek: Ach wissen Sie, das liegt natürlich auch daran, dass Anwälte die Dokumente schreiben und auch an den Kapitalmarktmeldungen entscheidend mitwirken. Das macht Dinge manchmal etwas komplex, wie Sie sagen, man könnte es auch kompliziert nennen. Im Prinzip ist die Angelegenheit denkbar einfach. publity war und ist Asset Manager für PREOS. Wir kennen das PREOS-Immobilienportfolio und seinen Wert entsprechend sehr gut. Gleichzeitig hatte publity in der publity Investor GmbH auch begonnen, einen sehr guten Immobilienbestand aufzubauen. Beide Portfolios ergänzen sich sehr gut. So entstand die Idee, die Kräfte zu bündeln und noch schneller an Größe zu gewinnen, indem publity seinen Bestand in PREOS eingebracht hat und dafür PREOS-Aktien erhalten hat. So sind wir zum Mehrheitsaktionär geworden und haben dann unseren Aktienbestand weiter aufgestockt.
Die Bewertung der beiden Portfolios im Rahmen dieser Transaktion…
Thomas Olek: Ist sehr sauber durch Gutachten belegt und festgestellt worden. Auf Basis dieser Gutachten haben wir die Transaktion dann umgesetzt…
Sie selbst waren an beiden Unternehmen beteiligt und sind zudem CEO bei publity.
Thomas Olek: Ganz genau. Und das ist für die anderen Aktionäre das beste Argument überhaupt, dass ganz unabhängig von den gutachterlichen Wertermittlungen die Bewertungen der beiden Portfolios passten. Denn indem ich an beiden Gesellschaften in ungefähr gleicher Höhe beteiligt war, konnten alle Aktionäre sicher sein, dass ich das allergrößte Interesse hatte, dass die jeweiligen Bewertungen fair sind. Sonst hätte ich mich ja selbst geschädigt. Insofern haben wir hier absolut gleichgerichtete Interessen aller Aktionäre.
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Sie selbst scheinen ja noch den heimlichen Ehrgeiz zu haben, König der Insiderkäufe zu werden. Sie kaufen jede Woche mehrfach publity-Aktien. Warum? Und wie lange wollen Sie das noch fortsetzen?
Thomas Olek: Die Frage nach dem „Warum“ ist einfach beantwortet. Weil ich publity für ein ausgezeichnetes Investment halte. Das war bei Aktienkursen um 10 Euro im vergangenen Herbst der Fall, und das ist jetzt bei 38 Euro der Fall. Deshalb habe ich in den vergangenen 12 Monaten mehr als 100 Millionen Euro in zahlreichen Käufen zu Marktpreisen in Aktien von publity investiert – zu Kursen also, zu denen jeder andere Investor auch einsteigen konnte und kann. Meine Rechnung dabei ist recht simpel. Der Wert unserer 92,77-Prozent-Beteiligung an PREOS macht aktuell rd. 645 Mio. Euro aus. Das ist mehr als der ganze Börsenwert von publity. Das heißt, unser angestammtes, ertragreiches Asset-Management-Geschäft bekomme ich als Aktionär quasi gratis dazu. Wegen dieser beiden starken Standbeine unseres Geschäfts – Eigenbestand und Asset Management, die ich an der Börse noch nicht adäquat bewertet sehe, kaufe ich publity Aktien – Woche für Woche für Woche.
Aber ist der Börsenwert der PREOS nicht auch stark durch den geringen Freefloat beeinflusst? Sie reden von einem Börsenwert der PREOS in Höhe von 645 Mio. EUR, wie hoch ist denn der NAV der Aktie?
Thomas Olek: Weite Teile des Wertansatzes von PREOS sind ja durch die Gutachten über den Wert der publity Investor GmbH im Rahmen der Einbringung abgebildet worden. Zudem haben in den vergangenen Monaten natürlich einige größere Transaktionen von PREOS zusätzliche Werte geschaffen und Investoren aufhorchen lassen, von denen sicher der eine oder andere an der Börse dann auf der Kaufseite war. Genau solche Transaktionen sind aus meiner Sicht auch die Basis für eine Bewertung von PREOS, zeigen sie doch die Fähigkeit des Unternehmens, Gewinne zu erwirtschaften. Entsprechend halte ich persönlich die künftigen Gewinne und Cashflows von PREOS für relevanter als den NAV. Volkswagen wird ja auch nicht auf Basis der Fahrzeuge am Lager bewertet.
Danke. Und nun der zweite Teil der Frage: Wie lange wollen Sie Ihre Aktienkäufe fortsetzen?
Thomas Olek: Nun, ich habe natürlich ein gewisses Klumpenrisiko in meiner Vermögensaufteilung, aber der Klumpen gefällt mir sehr gut. Entsprechend bin ich stark geneigt, auch weiter auf der Kaufseite zu sein, wobei auch unsere Wandelanleihe sehr attraktiv ist, immerhin notiert die Aktie über dem Strike-Preis. Natürlich muss ich aber auch im Auge behalten, dass wir einen ausreichenden Streubesitz in der Aktie von publity behalten. Schließlich wollen wir im kommenden Sommer in den Prime Standard wechseln, und wenn ich 100 Prozent der Aktien halte, dürfte das schwierig werden.
Prime Standard ist ein gutes Stichwort – warum wollen Sie wechseln?
Thomas Olek: Für mich ist das der nächste logische Schritt in der Kapitalmarktgeschichte von publity. Wir wachsen operativ, wir haben unsere Rechnungslegung auf internationalen IFRS-Standard umgestellt, wir haben unseren Transparenzlevel deutlich erhöht. Jetzt ist dann der Prime Standard dran. Einen großen Teil der Anforderungen setzen wir ja bereits heute um. Durch die Notiz im Prime Standard adressieren wir, gerade auf internationaler Ebene, zusätzliche institutionelle Investorengruppen. Das sollte für unser Standing am Kapitalmarkt und für unseren Aktienkurs nicht von Nachteil sein.
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Wie soll es operativ weitergehen?
Thomas Olek: Operativ möchten wir Kontinuität im Erfolg zeigen. Im Asset Management haben wir im bisherigen Jahresverlauf trotz reger Verkaufsaktivitäten für unsere Kunden die Immobilien-Assets um fast eine Milliarde Euro auf über 5,5 Milliarden gesteigert, und Ende 2020 wollen wir rund 7 Milliarden Euro erreicht haben. Dieses Wachstum zeichnet sich ab, weil natürlich wahrgenommen wird, dass wir immer noch Objekte zu sehr attraktiven Preisen am Markt einkaufen können. Und mit Gewinn verkaufen können wir sowieso. Parallel wollen wir unseren Eigenbestand in der PREOS weiter ausbauen. Zunächst hat PREOS ja ein Marktsegment mit Büroimmobilien im Wert von 10-25 Millionen Euro adressiert, durch die Einbringung der publity Investor GmbH ist ja der sehr attraktive Bereich von 40-300 Millionen Euro hinzugekommen. Wir verfügen dort über eine umfangreiche Pipeline, so dass wir das Portfolio in kurzer Zeit auf über eine Milliarde Euro ausbauen können.
Dazu müssen Sie ja erst einmal Immobilien finden, der Markt ist doch leergefegt…
Thomas Olek: Das behaupten eigentlich derzeit nur die Marktteilnehmer, die keine Pipeline haben. Die Transaktionsdaten sprechen eine andere Sprache: Im 3. Quartal 2019 wechselten in Deutschland Büroimmobilien für 22,4 Milliarden Euro den Besitzer. Das ist das zweithöchste Transaktionsvolumen, das es jemals in einem Quartal gab. Nur 2007 gab es ein stärkeres Quartal. Da erzähle mir bitte niemand, es sei kein ‚Material‘ verfügbar. Wir selber bei publity haben eine hervorragende Datenbank, in der in Deutschland rund 9.500 Objekte erfasst sind – mit allen relevanten Daten. Auf dieser Basis und mit unserem starken Netzwerk werden wir auch in den kommenden Jahren gute Objekte finden. Für uns und für unsere Kunden.
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Gibt es denn mittlerweile eine endgültige Einigung mit den Eigentümern der Wandelanleihe? Hier gab es ja vor einiger Zeit einiges an Aufregung? Im Netz findet sich die Behauptung von „unrechtmässigen Gewinnausschüttungsbeschlüssen“ oder laufenden Verfahren?
Thomas Olek: Es ist völlig richtig, es gab hier unterschiedliche Sichtweisen zur Regelung in den Bedingungen des publity Wandlers bezüglich maximaler Dividendenhöhe. Das hat uns vor eineinhalb Jahren auch merklich beschäftigt und für Unruhe gesorgt. Zum Glück sind diese Differenzen ausgeräumt. Mit den Gläubigern der Wandelanleihe, die Handlungsbedarf hatten, haben wir längst eine einvernehmliche Lösung gefunden. Aktuell notiert unsere Aktie – ich erwähnte es bereits – ja über dem Strikepreis des Wandlers und der selbst wieder bei etwa 100 Prozent, das sorgt natürlich ohnehin für ein Lächeln im Gesicht all jener Anleger, die dieses Wertpapier im Depot haben.
Herr Olek, vielen Dank für das Gespräch
Thomas Olek | Vorstandsvorsitzender der publity AG
Thomas Olek wurde im Juni 1968 in Essen/NRW geboren. Er ist seit 1991 selbstständig. Von 1998 bis 2002 war er Berater der Sächsischen Landesbank in enger Zusammenarbeit mit den damaligen Vorständen tätig. Am 08.04.2003 wurde Thomas Olek Mehrheitsaktionär der publity AG; am 09.10.2003 wurde er zum Vorstandsvorsitzenden der publity AG bestellt. Unter seiner Führung ist die publity AG seit 2004 im deutschen Immobilienmarkt tätig.
Thomas Olek ist seit dem 08.10.2010 persönliches Mitglied im „International Bankers Forum (IBF)“. Darüber hinaus engagierte er sich von März 2010 bis Mai 2013 als Beisitzer des Präsidiums in der „Bundesvereinigung Kreditankauf und Servicing e. V. (BKS)“ und war Mitglied in der Arbeitsgruppe „Deutsche Kreditmarkt-Standards“.
Kurzinfo zum Unternehmen
Die publity AG ist ein auf Büroimmobilien in Deutschland spezialisierter Asset Manager und Investor. Das Unternehmen deckt den Kern der Wertschöpfungskette vom Ankauf, über die Entwicklung bis zur Veräußerung der Immobilien ab. Mit über 1.100 Transaktionen in den vergangenen sieben Jahren zählt publity zu den aktivsten Akteuren am Immobilienmarkt. Aktuell verwaltet das Unternehmen ein Portfolio mit einem Wert von über 5,5 Milliarden Euro. Fallweise beteiligt sich publity als Co-Investor an Joint-Venture-Transaktionen und erwirbt Immobilien für den eigenen Bestand der Tochtergesellschaft PREOS Real Estate AG. Die Aktien der publity AG (ISIN DE0006972508) werden im Börsensegment Scale der Deutschen Börse gehandelt.
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