Die ADO Properties S.A. (ISIN: LU1250154413) mit dem neuen Hauptaktionär Adler Real Estate – der sich wohl im Dezember im Rahmen der geplanten Verschmelung mit der ADO-Group 33% der Properties sichert, steht gut da.
Dieser Kauf/Verschmelzung soll bei Adler langfristig durch eine Kapitalerhöhung, Verkäufe und – das ist rein spekulativ und rein theoretisch – vielleicht eine Sonderdividende der ADO Properties finanziert werden. Das wäre zumindest eine denkbare Möglichkeit. Jedenfalls ist ADO Properties einen zweiten Blick wert.
Wie kommen wir zu dieser Vermutung?
ADO Properties S.A. hat ein grosses Wohnungspaket an die Berliner GEWOBAG verkauft. Der Kaufpreis für die Anteile beträgt EUR 920 Mio. abzüglich Nettoverschuldung der verkauften Gesellschaften in Höhe von ca. EUR 340 Mio. Die Objekte liegen im westlichen und nördlichen Teil Berlins in den Bezirken Spandau und Reinickendorf. Dieser Verkauf war schon vor der Übernahmediskussion der ADO angekündigt und wurde im September vollzogen. Zur Einordnung die GESAMTKAPITALISIERUNG DER ADO PROPERTIES BETRÄGT RUND 2 Mrd. EUR. Dieser Verkauf erfolgte über dem bilanzierten NAV und lässt so natürlich einen Spielraum – interessant ist on diesem Zusammenhang, dass Adler die ADO Group durchgerechnet runfd 15% unter NAV erworben. Jedenfalls ein guter Kauf – unter NAV das „Gesamtpaket“ zu 33% gekauft, und ein Teil des „Gesamtpakets“ wird über NAV verkauft.{loadmodule mod_custom,Nebenwerte – Anzeige in Artikel (Google)}
Und ADO lieferte sehr gute 9-Monatszahlen
Wobei am 11.11. der CEO der ADO PROPERTIES bei Vorlage der Zahlen klar sagte: „Nach dem Verkauf eines unserer größten Portfolios prüfen wir derzeit verschiedene Optionen, um den Erlös aus diesem Verkauf optimal zu nutzen. Dazu gehören die vorzeitige Rückzahlung bestehender Verbindlichkeiten, die Nutzung für allgemeine Unternehmenszwecke sowie der Erwerb weiterer Immobilien“, so Ran Laufer, CEO von ADO Properties. „Aufgrund der positiven Entwicklung in den ersten neun Monaten des Jahres erwarten wir für das Gesamtjahr 2019 unverändert eine FFO-1-Runrate von rund 65 Mio. EUR (ohne den Effekt der als zur Veräußerung gehalten klassifizierten Objekte). Die Situation am Berliner Immobilienmarkt ist jedoch nach wie vor von der starken Unsicherheit geprägt, die der vom Berliner Senat geplante Mietendeckel verursacht hat. Vor diesem Hintergrund verzichten wir weiterhin auf eine Prognose für unser erwartetes Like-for-like-Mietwachstum.“{loadmodule mod_custom,Nebenwerte – Anzeige in Artikel (Google-300-250)}
Der Kredithebel ist durch den Verkauf sehr niedrig, eigentlich
zu niedrig bei den derzeitigen Zinsen. Die Finanzierungsstruktur von ADO Properties blieb mit einem LTV von nur 21,0% zum Ende der Berichtsperiode weiterhin sehr konservativ. Der starke Rückgang des LTV gegenüber dem Vorquartal ist im Wesentlichen auf die erwähnte Verkaufstransaktion zurückzuführen. Der durchschnittliche Zinssatz auf die ausstehenden langfristigen Finanzverbindlichkeiten beträgt 1,6% bei einer gewichteten durchschnittlichen Restlaufzeit der Verbindlichkeiten von rund 4,1 Jahren. Nahezu alle Kredite haben einen festen Zinssatz oder sind entsprechend abgesichert.
Und das Portfolio ist gewachsen, wertmäßig: Der Portfoliowert von ADO Properties wuchs zum 30. September 2019 um EUR 374,0 Millionen auf EUR 4,466 Milliarden. Zum Ende des Berichtszeitraumes umfasste das Portfolio 23.613 Einheiten, davon 22.157 Wohneinheiten (31. Dezember 2018: 22.202 Wohneinheiten). Der EPRA Net Asset Value des Portfolios erhöhte sich zum 30. September 2019 auf EUR 2,8 Milliarden beziehungsweise EUR 62,47 je Aktie.
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Zusammengefasst: Interessant
1. ADO meldet zum Q3 solide Gewinne: Die Erträge aus Vermietung von ADO Properties erhöhten sich in den ersten neun Monaten 2019 um 7,9% auf EUR 107,5 Millionen (9M 2018: EUR 99,6 Millionen), vor allem dank dem stabilen Like-for-like-Mietwachstum von 4,4%. Das EBITDA aus Vermietung stieg um 2,5% auf EUR 72,4 Millionen (9M 2018: EUR 70,7 Millionen). Mit EUR 50,4 Millionen lagen die FFO1 (aus Vermietung) annähernd auf Vorjahresniveau und entsprachen einem FFO1 von EUR 1,14 je Aktie.
2. Der LTV von rund 21% ist eigentlich sehr niedrig und böte Raum für eine erhöhte Kreditaufnahme – für eventuelle Käufe oder vielleicht SONDERDIVIDENDEN, die zumindest Adler Real Estate den Kauf der 33% Beteiligung verbilligen könnten. Und 33% Präsenz auf der HV können schon einiges bewegen, insbesondere da es ja einen hohen Sonderertrag gab, der immer Begehrlichkeiten weckt, insbesondere bei einem Hauptaktionär, der eine Refinanzierung benötigt in 2020.
3. Am 29.11.2019 konnte ADO Properties den Volllzug des Verkaufs an die GEWOBAG melden – 920 Mio Minus rund 340 Mio Schulden auf dem Konto – und es scheint vollkommen klar, wohin mit dem Geld. Es heisst am 28.11.2019 von Ran Laufer, Chief Executive Officer von ADO Properties: „Der Abschluss der Transaktion verlief reibungslos, und es war eine Freude, mit einem professionellen Partner wie Gewobag zusammenzuarbeiten. Für beide ist dies eine großartige Transaktion. Die Gesellschaft freut sich darauf, ihre Wertschöpfungsstrategie fortzusetzen. Dies beinhaltet die Akquisition von Immobilien, für welche die Gesellschaft Wertsteigerungspotential sieht.“
4. Immobilienpreise in Berlin steigen weiter, trotz Mietendeckeldelle.
5. NAV von 62,47 EUR plus weiteres Steigerungspotential.
6. Die 5% die ADO GROUP an ADO Properties vor der Verschmelzung mit Adler Real Estate veräußern musste, um ein Pflicht-Übernahmeangebot nach Luxemburger Recht zu verhindern, sollten – wenn nicht schon platziert – spätestens Anfang Dezember auch nicht mehr den Kurs belasten.
Adler wird sich jedenfalls freuen
Zur Erinnerung: Adler Real Estate AG hat – den wohl im Dezember endgültig vollzogenen Erwerb (indirekt) von 33% des Aktienkapitals der ADO Properties mitgeteilt..
Vom Markt ja relativ ungnädig aufgenommen – Adler hätte zuviel gezahlt für die israelische Besitzgesellschaft. Vielelicht wird jetzt der Preis – relativ gesehen – günstiger. ADO spricht ja von einer wesentlichen Bilanzstrukturverbesserung, die sich natürlich auf den NAV je Aktie auswirkt – 62,47 EUR je Aktie sind schon eine Überlegung wert. Der Mietendeckel, der ADO als Berlin-fokussiert natürich mehr als andere trifft, scheint doch, auch wenn die juristische Anfechtung scheitern sollte, nicht so geschäftsschädigend zu sein wie die ersten Diskussionen befürchten ließen.
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ADO Properties S.A. handelte Freitag (29.11.2019) zum Handelsschluss um 17:35 Uhr auf XETRA bei 35,36 EUR.
