27.04.2021 – Die DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4) hat das Mercedes-Benz-Center in der Mercedes-Allee 1 in Köln-West für den Eigenbestand erworben – Gesamtinvestitionskosten rund 71 Mio. Euro. Und letztens der grüne Schuldscheindarlehen – DIC Asset bewegt sich.Und zuerst zum Objekt des Commercial Portfolios: Die Flagship-Immobilie im Technologiepark Köln-Müngersdorf wird vollständig durch die bonitätsstarke Daimler AG genutzt.
„Mit dem Ankauf des Mercedes-Benz-Centers ist uns ein weiterer Transaktions-Coup gelungen. Mit diesem Zukauf für unseren Eigenbestand generieren wir unmittelbar attraktive Miet-Cashflows und positionieren uns in einem dynamischen Umfeld im Kölner Westen, dessen weitere Entwicklung wir in den nächsten Jahren mit den wichtigen Akteuren vor Ort gestalten werden“, kommentiert Sonja Wärntges, die Vorstandsvorsitzende der
DIC Asset AG.
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Einzelheiten des Daimler-Objekts
Das hybrid genutzte Gebäude mit vier Obergeschossen und zwei Untergeschossen wurde im Jahr 2006 für die Daimler AG errichtet. Und verfügt über „State-of-the-Art“-Ausstellungsflächen, Büro-, Konferenz- und Gastronomieflächen sowie über Werkstätten. Weiterhin gibt es über 400 Stellplätze. Der Mietvertrag läuft bis Ende 2025 (4,7 Jahre) und hat zwei Verlängerungsoptionen für jeweils 5 Jahre. Und wichtig für die Aktionäre ist die Bruttomietrendite bezogen auf den Kaufpreis ohne Nebenkosten von über 7%.
Gute Lage – Das Gebäudeensemble mit rund 34.600 qm ist hervorragend erschlossen. Die S-Bahn-Anbindung des Technologieparks sowie die Nähe zum Autobahnkreuz Köln-West (A1/A4) gewährleisten die schnelle Erreichbarkeit der Kölner Innenstadt. Und der Teilmarkt zwischen den Kölner Stadtteilen Ehrenfeld und Braunsfeld hat sich als Wirtschaftscluster für Technik und Automotive etabliert und zeigt hohe Entwicklungspotenziale. In unmittelbarer Nachbarschaft entfalten sich derzeit vielfältige Projektentwicklungsaktivitäten. Darüber hinaus gibt es Bestrebungen der Stadt Köln, den Stadtteil zu einem zukunftsfähigen Standort für Wohnen und Arbeiten weiterzuentwickeln und hierfür in den nächsten Jahren auch neues Baurecht zu schaffen.
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Grünes Geld
Am 21.04.2021 stärkte DIC die Finanzkraft durch eine günstige Finanzierung über ein 250 Mio EUR Schuldscheindarlehen mit durchschnittlich 4,,2 Jahren un ddurchschnittlich zu 1,78 % Zinsen. Mit einem „grünen“ Aspekt. Wenn DIC Asset den Green-Building-Anteil im Bestandsportfolio (Commercial Portfolio)in den folgenden Jahren steigert, dann wird es billiger, bleibt man auf dem Status Quo wird es teurer.
Und konkret: Aktuell der Green-building-Anteil 11,6% per 31. Dezember 2020. In den Folgejahren wird der Anteil erneut überprüft: Steigt der Anteil bis Ende 2023 auf 20% oder mehr, sinkt der Zinssatz für die folgenden Zinsperioden um 5 Basispunkte. Sofern er zwischen 15% und 20% liegt, ändert sich nichts. Bleibt der Anteil unter 15%, steigt der Zinssatz um 5 Basispunkte. Weitere Überprüfungen finden in den Jahren 2026 und 2029 statt.
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Mit diesem Konzept bedient DIC die gesteigerte Aufmerksamkeit für „grüne Anleihen“ am Markt. Dauerhaft wird der Anteil der Nachhaltigkeitskriterien beachtenden Kapitalanlagengesellschaften und Investoren zunehmen. Die aktuell verschärften Klimaziele der EU mit 55 % CO2-Einsparung bis 2030 – zuvor waren es „nur2 40 % – geben den Ton vor.
DIC ist den ersten schritt gegangen, wird wahrscheinlich nicht der letzte Ansatz gewesen sein. Warum nicht Anleihen, diezweckgebunden nur für nachhaltige Immobilien verwendet werden können? Wäre je nach Anlagekriterium der Investoren „grüner“. Die Platzierung zeigt auf jeden Fall die steigende Bedeutung nachhaltiger Anlagen am Kapitalmarkt. Und so müssen viele Emittenten umdenken, wollen sie weiterhin ihre Finanzierung auf ein breites Fundament stellen.
Hohe Nachfrage bestätigt den Ansatz – und gibt den Weg vor
„Mit dem ESG-Linked Schuldschein leisten wir erneut wichtige Pionierarbeit in unserer Branche, die in zunehmendem Maße einen Beitrag zu den nationalen Klimazielen leisten will. Durch die Verknüpfung der Zinskonditionen mit verlässlich messbaren Nachhaltigkeitskennzahlen setzen wir uns konkret Leitplanken für unsere Investment- und Refurbishment-Aktivitäten. Positiver Beitrag zum Klimaschutz bei gleichzeitiger Reduktion unseres Finanzierungsaufwands – eine eindeutige Win-Win-Konstellation“, kommentierte seinerzeit Sonja Wärntges, Vorstandsvorsitzende der DIC Asset AG.
Aufgrund der hohen Nachfrage war die Transaktion bei Abschluss mehrfach überzeichnet. Der Schuldschein über insgesamt 250 Mio EUR wurde bei rund 60 deutschen und internationalen institutionellen Investoren platziert, die ihr Anlagekapital zum Teil bereits nach ESG-Kriterien steuern. Die gewichtete jährliche Durchschnittsverzinsung liegt bei 1,78%, die durchschnittliche Laufzeit bei 4,2 Jahren, wobei sich die Tranchen in einer Spanne von drei bis zehn Jahren bewegen. Und
„Die Mittel werden für weiteres Wachstum und die Ablösung bestehender Verbindlichkeiten verwendet„
so heisst es bei dIC Asset. Zukünftig wäre hier möglicherweise noch mehr Nachhaltigkeitsbezug möglich. Und das sollte gerade im Immobilienbereich relativ leicht möglich sein. Es gibt bereits klare Kriterien für „grüne“ oder „grünere“ Immobilien:
„Um als Green Building zu gelten, muss eine Immobilie bestimmte Standards beim Energieverbrauch, der Art der genutzten Energie und der Baumaterialien erfüllen. Die Gebäude müssen möglichst energieeffizient sein. Die DIC Asset AG folgt damit den Definitionen der Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie den international etablierten Standards für nachhaltige Gebäudezertifizierungen LEED, DGNB, BREEAM und ENERGY STAR.“
Und hohe 47,27 % Wahl der Aktiendividende stärkt das Eigenkapital und zeigt Vertrauen der Aktionäre
So konnte DIC Asset am 19.04.2021 melden, das in Form der „Aktiendividende“ insgesamt 1.274.135 neue Aktien zu einem Preis von 14,95 EUR je Aktie in die Depots der Aktionäre der DIC Asset AG eingebucht werden konnten. Somit erhöhte sich die Gesamtzahl der DIC Asset Aktien um ca. 1,6% höher. Und um brutto 19 Mio EUR erhöhte sich so die Eigenkapitalbasis der Gesellschaft.
„Bereits zum vierten Mal haben wir erfolgreich eine Aktiendividende angeboten und können mit rund 47% wieder auf eine beachtliche Zustimmung unserer Aktionäre verweisen, die uns stolz macht und für die Zukunft anspornt. Die Stärkung unseres Eigenkapitals hilft uns dabei, unseren Wachstumskurs fortzusetzen und dabei wie gewohnt schnell, kreativ und zuverlässig am Markt zu agieren“, kommentiert am 19.04.2021 Sonja Wärntges, die Vorstandsvorsitzende der DIC Asset AG.
ERINNERN SIE SICH NOCH AN UNSERE EINSCHÄTZUNG VON WEIHNACHTEN – 3 SPANNENDE IMMOBILIENWERTE MIT GROSSEN PERSPEKTIVEN. DIC ASSET HAT ABGELIEFERT UND WIR BLEIBEN BEI UNSERER DAMAILIGEN EINSCHÄTZUNG.
Letztes Jahr alle Ziele erreicht
Das Unternehmen konnte seine Immobilienplattform deutlich ausbauen und erreichte mit Transaktionen in Höhe von 2,5 Mrd. Euro erneut einen Rekord. Zum Jahreswechsel wurde zudem der Logistikspezialist RLI Investors erworben, mit dessen Kompetenzen sich das Unternehmen in Zukunft verstärkt im Bereich Logistik engagieren wird. Die DIC Asset AG plant mittelfristig den Ausbau ihrer Assets under Management auf rund 15 Mrd. Euro und definiert damit erneut ein klares Wachstumsziel.
Die Assets under Management sind um 26% auf 9,6 Mrd. Euro per Bilanzstichtag gewachsen; einschließlich der nach dem Jahreswechsel wirksamen Übernahme von RLI Investors bereits auf mehr als 10 Mrd. Euro. Das operative Ergebnis FFO liegt mit 96,5 Mio. Euro erneut auf Rekordniveau und über dem Vorjahr (2019: 95,0 Mio. Euro). Zu dem Anstieg trug neben der deutlichen Steigerung der Erträge aus dem Immobilienmanagement auch die Optimierung der Finanzstruktur bei. Nicht enthalten sind Gewinne aus Verkäufen. Der um die Verkaufseffekte ergänzte FFO II lag bei 128,5 Mio. Euro (2019: 135,5 Mio. Euro). Das Konzernergebnis betrug zum Bilanzstichtag 73,1 Mio. Euro (2019: 80,7 Mio. Euro). Der Rückgang zum Vorjahresergebnis resultiert hauptsächlich aus dem um 8,5 Mio. Euro geringeren Verkaufsergebnis aufgrund des reduzierten Verkaufsvolumens.
Commercial Portfolio: Hohe Stabilität und Wertsteigerung
Im Eigenbestand (Commercial Portfolio) wurden die wesentlichen Portfoliokennzahlen erneut verbessert. Dazu trugen die Vermietungsarbeit und die Portfoliooptimierung durch attraktive Zukäufe und Verkäufe bei. Die Bruttomieteinnahmen beliefen sich auf 100,7 Mio. Euro (2019: 101,9 Mio. Euro) und lagen damit auf dem stabilen Niveau des Vorjahres. Die Nettomieteinnahmen betrugen 82,2 Mio. Euro und sind Corona-bedingt um 3,2 Mio Euro höhere Wertberichtigungen auf unsere Mietforderungen unter dem Niveau des Vorjahres (2019: 87,9 Mio). Die durchschnittliche Mietlaufzeit verbesserte sich insbesondere durch langfristige Vertragsabschlüsse von 6,0 auf 6,5 Jahre. Die EPRA-Leerstandsquote konnte im Jahresvergleich um 110 Basispunkte von 6,5 % auf 5,4 % gesenkt werden. In der Folge hat die externe Bewertung des Commercial Portfolios zum Jahresende einen like-for-like-Bewertungseffekt in Höhe von rund 3,4% bzw. 65,9 Mio Euro ergeben.
Institutional Business: Wachstumskurs setzt sich auch 2020 fort
Der langjährige Track Record und das hohe Vertrauen unserer institutionellen Investoren in die seit Jahren stark wachsende Immobilienplattform hat sich auch im abgelaufenen Geschäftsjahr gezeigt. Die Assets under Management wuchsen aufgrund zahlreicher Transaktionen zum Jahresende um 33 % auf 7,6 Mrd. Euro. Die aus der laufenden Betreuung und Transaktionsaktivitäten erzielten Erträge aus Immobilienmanagement sind dabei um 27 % gegenüber dem Vorjahr auf 79,7 Mio. Euro (2019: 62,9 Mio. Euro) gestiegen. Das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen durch Co-Investments im Institutional Business belief sich auf 11,4 Mio. Euro (2019: 5,4 Mio. Euro exkl. TLG-Dividende).
EPRA-NAV
Der EPRA Net Asset Value (EPRA-NAV) zum Bilanzstichtag lag bei 1.409,9 Mio Euro (31. Dezember 2019: 1.244,2 Mio), bzw. 17,49 Euro je Aktie (31. Dezember 2019: 17,23). Der Anstieg je Aktie resultiert insbesondere aus dem Ergebniswachstum und dem erneut guten Bewertungseffekt von like-for-like +3,4%. Der Wert der Immobilienmanagement-Dienstleistungen des Institutional Business ist nur teilweise über den bilanzierten Geschäfts- und Firmenwert im EPRA-NAV reflektiert. Der um diesen extern geprüften Wertbeitrag ergänzte Gesamtwert beträgt für den Adjusted NAV 1.776,5 Mio. Euro (31. Dezember 2019: 1.607,2 Mio. Euro) bzw. 22,04 Euro je Aktie (31. Dezember 2019: 22,26 Euro je Aktie).
Prognose 2021
Für das Geschäftsjahr 2021 plant die DIC Asset AG mit deutlichem Wachstum in beiden Geschäftssegmenten. Auf der Ankaufsseite rechnet die DIC Asset AG mit einem Volumen in Höhe von 1,2 Mrd. bis 1,8 Mrd Euro, davon 200 bis 300 Mio. Euro im Commercial Portfolio und 1,0 bis 1,5 Mrd Euro im Institutional Business. Auf der Verkaufsseite wird mit einem Volumen von 300 bis 400 Mio Euro gerechnet, davon entfallen rund 100 Mio Euro auf das Commercial Portfolio und 200 bis 300 Mio. Euro auf das Institutional Business. Die Bruttomieteinnahmen sollen zum Jahresende 98 bis 102 Mio. Euro erreichen. Im Institutional Business sind wachsende Erträge aus dem Immobilienmanagement im Bereich von 94 bis 104 Mio. Euro geplant. Für das operative Ergebnis (FFO) erwartet das Unternehmen eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr in einer Spanne von 106 bis 110 Mio. Euro.
Aktuell (27.04.2021 / 08:13 Uhr) notierten die Aktien der DIC Asset AG im Düsseldorfer-Handel unverändert bei 14,75 EUR.
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