SDAX | DIC Asset AG: Exklusives-Vorstandsinterview: „Ich sehe deutliches Wachstumspotential!“

In unserem heutigen Interview konnten wir unsere Fragen an Frau Sonja Wärntges, Vorstandsvorsitzende der DIC ASSETS AG (ISIN: DE000A1X3XX4), stellen.

Manchmal können Fehler ein positives Ergebnis haben. Wir haben bei einer Veröffentlichung über Ihr Unternehmen – die DIC Asset AG – leider ein altes Firmenprofil verwendet. Ihr Hinweis darauf führte nun dazu, dass wir die Gelegenheit haben aus berufenem Mund zu erfahren, was sich konkret bei der DIC Asset AG in den letzten Monaten geändert hat?

Sonja Wärntges: Die Initialzündung der Veränderungen lag im Frühjahr dieses Jahres beim Verkauf unserer TLG-Beteiligung, für die wir rd. 380 Mio Euro eingenommen haben. Es war unser erklärtes Ziel, die Einnahmen in den Ausbau unseres Geschäfts zu investieren und damit weiter auf Wachstum und Wertsteigerung zu setzen. Mit unserem Geschäftsmodell bieten wir in Deutschland – und ich würde einmal behaupten, auch in Europa – ein Alleinstellungsmerkmal mit zwei starken Säulen: dem Commercial Portfolio, also dem Immobilien-Eigenbestand, und dem Investmentgeschäft für Dritte (Institutional Business). Mit der Übernahme der German Estate Group (GEG) Anfang Juli konnten wir dieses Modell deutlich stärken und zugleich einen entscheidenden Schritt in Richtung Wachstum unternehmen. Im Rahmen unserer Neustrukturierung haben wir das Institutional Business unter der Marke GEG gebündelt. Beide Segmente – Commercial Portfolio und Institutional Business werden künftig von unserer Asset- und Property-Management-Plattform betreut, wie auch der Bereich Bestandsentwicklung, der durch den Zusammenschluss gleichzeitig deutlich gewachsen ist.

Ist das denn ein Zusammenschluss, der „funktioniert“?

Sonja Wärntges: Ja, absolut! Das Besondere ist nämlich, dass es sich bei diesem anorganischen Wachstum um ein vollständig komplementäres Geschäft handelt, das unser Portfolio hervorragend erweitert und ergänzt. Also schlicht gesagt: Statt Kannibalisierung erleben wir Synergien und nutzen sie: Denn die GEG ist fokussiert auf Landmarkobjekte und Bestandsentwicklungen und hat in den vergangenen Jahren eine sehr gute Entwicklung genommen. Das ist eine ideale Ergänzung für uns. Mit der Übernahme der GEG erreichen unsere Assets under Management (AuM) aktuell eine Höhe von deutlich über 7 Mrd. Euro.{loadmodule mod_custom,Nebenwerte – Anzeige in Artikel (Google)}

Was waren die größten Herausforderungen in den letzten Monaten?

Sonja Wärntges: Nach den genannten Transaktionen, also dem Verkauf der TLG-Beteiligung und dem Erwerb der GEG, geht es jetzt um die Integration. Wir haben vor kurzem die künftige Unternehmensstruktur festgelegt und haben per Ende September auch die räumlichen Veränderungen durch das Zusammenführen der Teams abgeschlossen. Ab 2020 erzielen wir zudem Synergieeffekte von mehreren Mio. Euro. Jetzt geht es darum, unser Geschäftsmodell, von dessen Vorzügen wir zutiefst überzeugt sind, bei Anlegern und Analysten noch bekannter zu machen. In den USA und Kanada ist es absolut gängig, in Deutschland und Europa bedarf es dagegen noch einer detaillierten Erläuterung der Vorzüge unseres diversifizierten Geschäftsmodells. Die Vorteile liegen klar auf der Hand.

Worin also liegen die Vorteile? Warum die zwei Schwerpunkte? Warum konzentrieren Sie sich nicht auf eine Sache?

Sonja Wärntges: Der Vorteil liegt ja gerade in der guten Balance und dem Zusammenwirken von unserem Eigenbestand im Commercial Portfolio und den betreuten Immobilienvermögen im Institutional Business. Unter beiden steht als operatives Fundament eine eigene interne Immobilienmanagement-Plattform, die die gesamte Bandbreite der Wertschöpfung abdeckt. Ich mache das mal konkret: In unserem Bestandsgeschäft haben wir über 100 Immobilien und ca. 1500 Mietverträge mit einem Volumen von rund 1,8 Mrd. EURO, die wir bewirtschaften. Durch die Mieteinnahmen des Commercial Portfolios ist ein sehr stetiger und gut planbarer Cashflow gesichert. Also ein robustes Geschäft mit großer Verlässlichkeit für unsere Aktionäre. Auf der anderen Seite bedienen wir mit unserem Institutional Business angesichts hoher Liquidität und niedriger Zinsen den wachsenden Anlagebedarf gerade im Real Estate. Unsere Marktexpertise im deutschen Immobilienmarkt ist die Stärke, die in der Kombination dieser beiden Säulen liegt. Wir bekommen jährlich ca. 2000 Immobilienangebote zu sehen und haben damit einen umfassenden Überblick über den Markt und können somit entweder für das Bestandsportfolio kaufen oder Assets für unser Institutional Business erwerben. Und im Übrigen steigert das unsere Sichtbarkeit und unsere Position am Markt. Denn Größe ist wichtig, bringt mehr Einfluss und zum Beispiel auch einen intensiveren Kontakt in den lokalen Immobilienmärkten und Ansprechpartnern wie Makler, Banken und ausführende Baufirmen.

Was zeichnet Ihr Geschäftsmodell außerdem aus?

Sonja Wärntges: Neben der strategischen Aufstellung mit dem Commercial Portfolio und Institutional Business sicherlich das Transaktionsgeschäft, das wir als Tradingplattform für das Drittgeschäft etabliert haben, also kontinuierlich An- und Verkäufe tätigen mit dem übergeordneten Ziel netto unsere AuM weiter auszubauen. Das sorgt für gleichmäßigere Erträge aus verschiedenen Quellen. Und es macht uns noch effizienter, weil es zu einer gleichmäßigeren Auslastung unserer Niederlassungen führt.{loadmodule mod_custom,Nebenwerte – Anzeige in Artikel (Google)}

Sind Sie mit der Entwicklung der beiden Arme bisher zufrieden? Wo sehen Sie welches Wachstumspotential? Wie sieht die Mittelfristplanung aus?

Sonja Wärntges: Ich bin sehr zufrieden mit der Entwicklung und sehe deutliches Wachstumspotential. Durch die Übernahme sind die AuM im institutionellen Geschäft auf 5,3 Mrd. Euro angestiegen. Mittelfristig sollen die AuM über alle Geschäftsbereiche von aktuell zirka 7,1 auf 10 Milliarden Euro steigen und die Ergebnisbeiträge aus beiden Segmenten sich ungefähr auf gleiche Größe entwickeln. Mit Blick auf die Zahlen zum ersten Halbjahr 2019 lässt sich erkennen, dass wir auf einem sehr guten Weg sind.

Stehen in der nächsten Zeit größere Übernahmen an oder werden Sie sich erst mal auf organisches Wachstum konzentrieren?

Sonja Wärntges: Wir sind weiter auf Wachstumskurs – organisch wie anorganisch. Anorganisches Wachstum hängt von den Opportunitäten ab. Neben Synergieeffekten müssen diese eine sinnvolle Ergänzung zu unserem bestehenden Geschäftsmodell bieten, die unsere Alleinstellungsmerkmale weiter stärken – siehe am Beispiel der GEG-Transaktion.

Welche Vorteile haben Ihre Aktionäre durch diese Struktur?

Sonja Wärntges: Unser Fokus liegt neben dem Transaktionsgeschäft auf der Bestandsentwicklung. Mit der Konzentration unserer Expertise auf dieses Feld erschließen wir uns und unseren Investoren ein außerordentlich attraktives Wertsteigerungspotenzial. Zumal durch die Vermietungen der stetige Cashflow und damit die Ertragsseite von Beginn an besser überschaubar sind. Auf dieser Basis sind auch Bestandsentwicklungen planbarer. Unser Ziel ist es, Werte über die Bestandsentwicklung zu schaffen. Dazu braucht man nicht nur die Ideen, sondern man muss auch in der Lage, diese umzusetzen. Deshalb haben wir uns ein sehr kompetentes Team aufgebaut, dieses mit dem Kauf der GEG erweitert und eine entsprechende Management- und Development-Plattform für die Objekte in unserem Bestand und in unserer Betreuung entwickelt. Nach meiner Überzeugung ist es nicht sinnvoll, nur eine einzelne Immobilie isoliert zu betrachten, sondern die Einbindung in ihre Umgebung und deren zukünftige Entwicklung. Deshalb sind Expertise aus erster Hand, Ortskenntnis für die Bestandsentwicklung und ein Netzwerk zu dem kommunalen Umfeld unverzichtbar. Wir haben an sechs – demnächst sieben – Standorten in ganz Deutschland eigene Niederlassungen. Meines Erachtens wird die Bestandsentwicklung in den Städten angesichts der begrenzten Flächen, die für Neubauten zur Verfügung stehen, und wegen veränderter Anforderungen an den Gebäudebestand an Bedeutung weiter gewinnen. Zudem sind sie oft städtebaulich und im Sinne der Nachhaltigkeit überlegen gegenüber Abriss und Neubau bzw. Projekten auf der grünen Wiese. Wir sehen uns dafür gut aufgestellt, weil wir gelernt haben, die Immobilien in allen ihren Dimensionen gesamthaft zu betrachten – beginnend bei den Mietern und ihren Ansprüchen, über das notwendige bauliche und technische Refurbishment bis zur künftigen Einbindung in die städtischen Umgebungen.

Wie sieht eigentlich die Aktionärsstruktur der DIC Asset AG aus? Gibt es langfristig orientierte Ankeraktionäre? Halten Sie selber Aktien des Unternehmens? Erfolgt Ihre Vergütung auch in Aktien?

Sonja Wärntges: Unser größter Aktionär ist die Deutsche Immobilien Chancen-Gruppe mit 31,2%, die seit Gründung und Börsengang der DIC Asset an Bord ist. Dazu kommt als langfristig orientierter Investor die RAG-Stiftung, die aktuell rund 10% hält. Seit kurzem ist auch Fidelity Management and Research an Bord, die wir von unserem Geschäftsmodell erfolgreich überzeugen konnten. Sie halten derzeit rund 5,8%. Circa 53% sind im Streubesitz. Ich selbst investiere in die Aktien der DIC Asset, sowohl direkt als auch über ein langfristig orientiertes Aktienoptionsprogramm als Teil meiner Gesamtvergütung.

Wie sehen Sie die Zukunft der Immobilienbranche in Deutschland generell und welchen Platz sollte Ihrer Meinung nach die DIC Asset AG ausfüllen?

Sonja Wärntges: Die Marktphase ist günstig für Investments in deutsche Gewerbeimmobilien. Die Preise sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, aber aus Sicht ausländischer Investoren immer noch attraktiv. Das Interesse am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt ist sehr groß. Deutschland gilt bei ausländischen Investoren nach wie vor als der wichtigste Immobilienmarkt in Europa. Es herrscht nahezu Vollvermietung, und die Mietnachfrage steigt immer noch. Zugleich gibt es kaum Entwicklungsprojekte, die demnächst auf den Markt kommen, so dass die Nachfrage nicht mit Neuentwicklungen befriedigt werden kann. In diesem Umfeld macht es für uns Sinn, weiter netto zuzukaufen. Das ist ja unsere eigene strategische Entscheidung und unser USP, den wir ganz klar nutzen: Wir sind nicht auf Deutschland begrenzt, sondern spezialisiert und haben den ganz entscheidenden Vorteil, nicht nur die paar Hotspots der Branche zu kennen, auf die weltweit jeder kommt. Sondern mit dem Land in seiner regionalen Vielfalt vertraut zu sein und eben auch attraktive Lagen mit großem Potenzial zu kennen, auf die nicht jeder auf Anhieb kommt. Das macht uns stark, und mit dem Kauf der GEG schalten wir nochmals zwei Gänge höher.{loadmodule mod_custom,Nebenwerte – Anzeige in Artikel (Google)}

Wo sehen Sie sich und Ihr Unternehmen in 10 Jahren?

Sonja Wärntges: Wie heißt es bei Mark Twain? „Prognosen sind besonders schwierig, vor allem wenn sie die Zukunft betreffen.“ Meine hellseherischen Fähigkeiten sind begrenzt, aber ich bin sehr optimistisch, dass wir uns mit unserem besonnenen Kurs auch langfristig am Markt bewähren und weiter wachsen werden.

Und zum Schluss – die Ihnen wahrscheinlich schon lästige Frage – wie wird man als Frau Vorstandsvorsitzende eines im SDAX notierten Immobilienunternehmens?

Sonja Wärntges: (Lacht) So wie männliche Kollegen auch: Mit viel Arbeit, viel Engagement und Herzblut und natürlich einem starken Team!

Vielen Dank für das Gespräch und wir hoffen beim nächsten Mal müssen wir keinen Fehler machen um ins Gespräch zu kommen.

 

Sonja Wärntges, Vorstandsvorsitzende der DIC ASSET AG

Der Leitsatz ihres Unternehmens „Dynamik schafft Werte“ ist für Sonja Wärntges im doppelten Sinn bedeutsam: Als Anspruch der DIC Asset AG, zugleich aber auch als Ausdruck ihres eigenen unternehmerischen Selbstverständnisses, sich neuen Herausforderungen nicht nur zu stellen, sondern sie auch zu suchen. Sie ist eine von insgesamt nur vier Frauen an der Vorstandsspitze eines gelisteten Unternehmens in Deutschland.

Sonja Wärntges hat nach dem Studium zur Diplom-Ökonomin ihre berufliche Laufbahn als Prüferin bei Ernst & Young und PricewaterhouseCoopers (PwC) Wirtschafts- und Steuerberatungsgesellschaft begonnen. Danach war sie in Führungspositionen in den Finanzbereichen renommierter Unternehmen, wie GHH-RAND GmbH oder C&A, tätig. Vor ihrem Wechsel in den Vorstand der DIC Asset AG war sie zwei Jahre CFO im Vorstand der DIC Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA.

Seit dem 1.10.2017 leitet Sonja Wärntges die im S-DAX notierte DIC Asset AG als Vorstandsvorsitzende und ist für die Bereiche Asset-, Property- und Portfoliomanagement, Finanzen, Controlling, IR und Administration verantwortlich. Darüberhinaus ist Sonja Wärntges u. a. Mitglied des Präsidiums des ZiA.

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