Bei den Immobilienwerten kann die DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4), Vollzug melden: Transaktionsziele für 2020 durch sehr starkes Q4 erreicht. Und direkt fortgesetzt mit erstem Kauf in 2021.
„Es geht was um“ bei DIC Asset: Das segmentübergreifende Ankaufsvolumen lag bei 1,8 Mrd Euro, davon 213 Mio.Euro im Commercial Portfolio und 1.625 Mio Euro im Institutional Business. Auf der Verkaufsseite wurden mit einem Volumen von 242 Mio. Euro im Commercial Portfolio und 370 Mio. Euro im Institutional Business ebenfalls alle Ziele übertroffen.
Und so ergibt sich ein eindrucksvolles Gesamtportfolio: Im Eigenbestand (Commercial Portfolio) hält DIC Immobilien im Wert von über 2 Mrd EUR. Vornehmlich Büro-, Gewerbe- und Handelsimmobilien. Weiterhin verwaltet sie rund 7,6 Mrd EUR an Gewerbeimmobilien für Fonds und institutionelle Kunden (Institutional Business). Und hinzu werden die 700 Mio AuM der im Dezember verkündeten Übernahme der RLI Investors GmbH kommen – vornehmlich im Logistikbereich – die im Januar abgeschlossen werden konnte.
Gesamttransaktionsvolumen 2,5 Mrd EUR
Und mit 213 Mio Ankaufsvolumen wurde das Ziel von 200-300 Mio. Euro für das Commercial Portfolio umgesetzt – wenn auch am unteren Ende der Bandbreite. Für das Institutional Business wurden die Ziele nicht zuletzt durch großvolumige Ankäufe wie „Deka Office Hub“ und „Lincoln Offices“, die im Dezember unterschrieben wurden, übertroffen.
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Für 2021 plant die DIC Asset AG segmentübergreifend mit Transaktionen im Volumen zwischen 1,5 und 2,2 Mrd. Euro.
„Wir blicken trotz der widrigen Umstände aufgrund der Covid-19-Pandemie auf ein weiteres Rekordjahr am Transaktionsmarkt zurück, in dem unsere Teams sowohl auf der Ankaufs- als auch auf der Verkaufsseite Großartiges geleistet haben. Unsere Assets under Management wachsen nicht nur durch fortlaufende Akquisitionen für unseren Eigenbestand, für Spezialfonds oder im Rahmen von Club Deals, sondern sind auch durch den Erwerb von RLI Investors über unsere Zielmarke von 10 Mrd. Euro Assets under Management gesprungen. Und mit demselben Spirit geht es auch im neuen Geschäftsjahr 2021 direkt weiter: Wir freuen uns über den Erwerb der hochwertigen Logistikimmobilie im Gewerbegebiet ,Erfurter Kreuz‘ in Arnstadt, die den Auftakt für unsere diesjährige Pipeline darstellt“, kommentiert Sonja Wärntges, Vorstandsvorsitzende (CEO) der DIC Asset AG.
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Die letzten Transaktionen konkreter
Ende des Jahres 2020 hat die DIC Asset AG über ihre Tochtergesellschaft GEG den Kaufvertrag für das „Goldene Haus“ in Frankfurt am Main beurkundet. Die Immobilie wurde für Gesamtinvestitionskosten (GIK) in Höhe von 192 Mio. Euro im Rahmen eines Club Deals für institutionelle Investoren angekauft. Das vollvermietete Landmark-Büroobjekt in etablierter Lage in der Theodor-Heuss-Allee 80 in der Frankfurter City West verfügt über eine vermietbare Fläche von rund 33.000 qm und wurde in den Jahren 2019 bis 2020 umfassend modernisiert. Die beiden bonitätsstarken Mieter Landwirtschaftliche Rentenbank und Finanz Informatik sorgen für langfristig sichere Cashflows.
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In Arnstadt, Thüringen hat die DIC Asset AG im Industrie- und Gewerbegebiet Erfurter Kreuz den ersten Ankauf für das Jahr 2021 beurkundet. Verkäufer des zweiten Bauabschnitts des Internationalen Logistikparks (ILP) war die OFB Projektentwicklung GmbH. Über den Kaufpreis haben die Vertragspartner Stillschweigen vereinbart. Das Objekt ist vollständig und langfristig an den international tätigen Logistikdienstleister DACHSER SE vermietet. Das ca. 54.000 qm große Grundstück umfasst zwei Logistikhallen mit mehr als 21.000 qm Lager- und Logistikfläche sowie 700 qm Bürofläche. Teil des Areals sind außerdem 51 PKW- und 24 LKW-Stellplätze. Die Fertigstellung des Objekts ist für das erste Quartal des Jahres 2021 vorgesehen.
DIC Asset AG ist für viele eine interessante Anlagealternative
und steht unter ständiger Beobachtung des Kapitalmarktes. So kamen die Probleme des KaufhofKarstadt-Konzerns mit dem angekündigten aus für direkt drei Standorte im Besitz der DIC zuerst nicht gut an. Im Nachgang konnten zwei Standorte – durch Mietreduktion wahrscheinlich – gerettet werden. Und für den dritten konnte eine Nachnutzung – nach Renovierung – gefunden werden. Insgesamt aber standen die Zeichen auf Expansion. Mit einem Stakkato von Meldungen zum Jahresende über den Ausbau des Eigenbestandes, des verwalteten Bestandes und schliesslich mit dem Zukauf eines Immobilienverwalters, der 700 Mio Verwaltungsvolumen einbringt, zeigte man für 2021 ambitionierte Ziele.
Weniger schön war in den letzten 12 Monaten die Kursentwicklung der Aktie im Vergleich zu anderen Immobilienwerten. Natürlich: Eine Corestate ist noch schlechter gelaufen, aber DIC’s Geschäft ist wesentlich weniger transaktionsabhängig und sollte daher…
Und möglicherweise Basis für entsprechende Steigerungsmöglichkeiten in 2021. Aktuell (20.01.2021, 09:12 Uhr, XETRA) steht ein Kurs von 14,16 EUR, im Tief stand die Aktie bei 6,69 EUR (März, 2020). Weit unter dem Anfang 2020 erreichten Jahreshoch von 17,40 EUR. Und dieses Hoch vor den Märztiefständen sollte bei der sich andeutenden Jahresbilanz wieder in den Bereich des Errreichbaren rücken. Also bisher als einer der wenigen Nicht-Tourismus-Werte noch nicht vom Corona Crash erholt. Könnte in 2021 weieterhin interessant sein.
DIC Asset operativ
Über die Unternehmensstrategie äußerte sich im Oktober letzte Jahres die CEO Sonja Wärntges folgendermaßen: „Mit unserem Geschäftsmodell bieten wir in Deutschland – und ich würde einmal behaupten, auch in Europa – ein Alleinstellungsmerkmal mit zwei starken Säulen: dem Commercial Portfolio, also dem Immobilien-Eigenbestand, und dem Investmentgeschäft für Dritte (Institutional Business). Mit der Übernahme der German Estate Group (GEG) Anfang Juli konnten wir dieses Modell deutlich stärken und zugleich einen entscheidenden Schritt in Richtung Wachstum unternehmen. Im Rahmen unserer Neustrukturierung haben wir das Institutional Business unter der Marke GEG gebündelt. Beide Segmente – Commercial Portfolio und Institutional Business werden künftig von unserer Asset- und Property-Management-Plattform betreut, wie auch der Bereich Bestandsentwicklung, der durch den Zusammenschluss gleichzeitig deutlich gewachsen ist.“
Und man setzte um
so das im April 2020 nach dem Corona Einbruch der Märkte Michael C.Kissig die DIC Asset zu seinen Favoriten zählte. Er äußerte sich folgendermassen:
„Der Aktienkurs des Spezialisten für Gewerbe- und Büroimmobilien kam mächtig unter die Räder, weil Anleger befürchteten, dass viele Unternehmen ihre Mieten nicht mehr zahlen können, nachdem nun die Wirtschaft stillgelegt wurde. Und auch der Trend zum Home Office dürfte nach der Krise tendenziell eher zu einer verringerten Nachfrage nach Büroflächen führen. Beide Faktoren werden die Ergebnisse von DIC Asset negativ beeinflussen, doch der Kursabsturz um mehr als 50 Prozent scheint mehr als übertrieben und könnte sich als gute Chance entpuppen.
Und DIC Asset hat im sog. Commercial Portfolio seine eigenen Liegenschaften konzentriert. Die 20 größten Immobilien des Bestandsportfolios erwirtschaften rund 60% der Mieteinnahmen und sind mit einer Leerstandquote von 1,4% und einer durchschnittlichen Restmietlaufzeit von rund 7,5 Jahren annähernd vollvermietet. Dabei stammen zwei Drittel der Mieteinnahmen aus Büroflächen und davon wiederum knapp 30% von öffentlichen Mietern wie der Stadt Hamburg, dem Land Hessen oder der Stadt Duisburg. Etwa 20% der Mieten generiert DIC Asset aus Retail-Flächen, wobei Lebensmittelhändler wie Aldi, REWE, Edeka, Real, Netto, tegut und Nahversorger wie Rossmann und DM, die als Teil der kritischen Infrastruktur nicht von aktuellen Schließungen betroffen sind, etwa ein Drittel beisteuern.
Büroflächen sind Hauptaugenmerk – noch?
Im betreuten Portfolio des Institutional Business, wo DIC Asset Immobilien-Anlagen für Investoren managt, werden rund 86% der Mieten über Büroflächen erwirtschaftet. Und rund 14% durch sonstige gewerbliche Flächen, darunter mit rund 8% Retail-Flächen.
DIC Asset verfügt über eine hohe Bilanz- und Finanzstärke; man hat rund 350 Mio. Euro Cash auf dem Konto und verfügt über zusätzliche freie Kreditlinien. Darüber hinaus sind in nächster Zeit keine nennenswerten Kreditverpflichtungen fällig, so dass die Liquiditätslage sehr komfortabel ist. Dazu hat auch beigetragen, dass erst Mitte Januar noch eine Kapitalerhöhung durchgeführt worden war und Aktien von institutionellen Anlegern sowie dem Großaktionär TTL für 16 Euro übernommen worden waren.
DIC Asset AG ist mit sieben Standorten regional in allen wichtigen deutschen Märkten vertreten und betreut 180 Objekte mit einem Marktwert von rund 7,6 Mrd. Euro. Das Portfolio ist über Regionen und Branchen gut diversifiziert. Und der Großteil der Einnahmen dürfte auch während der Krise stabil bleiben. Dank des hohen Bestands an Finanzmitteln und dem über die letzten Jahre deutlich reduzierte Verschuldungsgrad präsentiert sich DIC Asset sehr solide. Vereinzelte mögliche Mietausfälle trüben das Bild, so dass auch der NAV (Buchwert) leiden dürfte. Dieser war in den letzten Jahren mehrfach prozentual zweistellig angestiegen und kam per Ende 2019 auf einen Wert von 22,26 Euro. Selbst bei Berücksichtigung eines Risikoabschlags von 20% käme man auf einen Buchwert von 18 Euro, der doppelt so hoch liegt wie der aktuelle Aktienkurs.“ DER GEAMTE BEITRAG AUS DEM APRIL.
Ende des Jahres kamen Logistikimmobilien in den Fokus
Und dem neuen Segment Logistikimmobilien billigt man einiges Erfolgspotential zu. So erwarb man für den Eigenbestand Logistikimmobilien und kaufte dann noch direkt einen Logistikimmobilienverwalter zu. Noch einiges an Phantasie in der Aktie. Aber die Kursentwicklung war im Vergleich zur Peer group bisher eher enttäuschend. Oder bietet ein erhöhtes Potential – je nach Sichtweise.
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