24.02.2021 – Die CORESTATE Capital Holding S.A. (ISIN: LU1296758029) machte Ende letzten Jahres eher den Eindruck mehr mit seinen Personalquerelen beschäftigt zu sein, als mit dem operativen Geschäft. Dann neuer Hauptaktionär, neuer designierter und mittlerweile eingesetzter CEO und in den letzten Wochen gab es dann einiges an Bewegung – eine grössere Übernahme, wieder anlaufendes Transaktionsgeschäft. Jetzt: Eine „unbefriedigende“ Bilanz 2020 zu verdauen – stark durch corona-beeinflusst inclusive gestiegener Verschuldung und „Miesen“.
Ja es musste wohl etwas bei Corestate passieren – neue Strategie vorgestellt
Bevor wir jedoch zur „Zukunft“ kommen – heute vom CEO René Parmantier vorgestellt – die Zahlen 2020. Bereits gestern Abend veröffentlicht – um die neue Strategiepräsentation weniger zu stören oder als Begründung der Notwendigkeit einer neuen Strategie?
Mit einem Konzernumsatz von 191 Mio EUR blieb man noch im Rahmen des Finanzausblicks, der einen Konzernumsatz zwischen 185 Mio und 210 Mio. EUR vorhersah. Aber sowohl das EBITDA lag mit 17 Mio EUR unterhalb der Erwartungen von zwischen 55 Mio und 0 Mio EUR, als auch das bereinigte Konzernergebnis mit MINUS 48 Mio EUR; hier lag die Prognose zwischen 25 Mio und 50 Mio EUR. Etwas tröstlich: Die Kennzahlen wurden durch überwiegend nicht liquiditätswirksame, hohe negative Bewertungseffekte und Einmalaufwendungen sowie eine Goodwill-Abschreibung belastet.
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Gestern also Optimismus ausstrahlend CEO René Parmantier: „Das Tal ist durchschritten. Unser Fokus auf die Bedürfnisse der Investoren ist klar. Ihnen werden wir, entlang des gesamten Lebenszyklus und der gesamten Wertschöpfungskette, voll integriert, Immobilien-Investmentlösungen anbieten. Es zeichnet sich schon in den ersten Wochen des neuen Jahres ab, dass unsere Neuaufstellung sowie der gebündelte Vertrieb im Laufe des Jahres Früchte tragen wird. Daher sind wir zuversichtlich.“
Ergebnisse im Einzelnen
In einem um rund 1/3 rückläufigen Gesamtmarkt erwiesen sich die Umsatzerlöse im vergangenen Geschäftsjahr im Kernsegment Core und Core+ als robust, wogegen die Segmente „Value-add“ und „Opportunistic“ unter Druck gerieten. Das führte nicht nur zu geringeren Einnahmen, sondern auch zu Covid-19 getriebenen Wertanpassungen in Höhe von 16 Mio EUR Insbesondere bei (Co-)Investments in den Bereichen Serviced Apartments, Handels- und Büroimmobilien mit entsprechenden Ertragsrückgängen in den Segmenten Alignment Capital und Warehousing. Durch Rückabwicklung mehrerer Micro-Living-Projekte wurden bereits aktivierte Vorleistungen in Höhe von rund 20 Mio EUR korrigiert. Im nicht-operativen Bereich wurde ferner eine Goodwill-Abschreibung auf Atos, einen in 2017 erworbener Asset Manager für Gewerbeimmobilien, in Höhe von rund -22 Mio EUR vorgenommen sowie ein negativer steuerlicher Einmaleffekte von rund -11 Mio EUR realisiert.
Das Private Debt-Geschäft erwies sich dagegen als krisenresistent. Die Investmentstrategie mit Fokus auf Wohnen in deutschsprachigen Ballungsräumen hat sich bewährt. Dennoch wurden kleinere Neubewertungen vorgenommen und die Risikovorsorge gesteigert. Das Mezzanine-Fondsvolumen lag Ende des vierten Quartals bei rund € 1,2 Milliarden. Hierbei berücksichtig sind übliche Mittelabflüsse zum Fondsjahresende. Die Gesellschaft erwartet eine deutliche Erhöhung des Fondsvolumens im laufenden Geschäftsjahr. Angesichts einer Rekordnachfrage für Mezzanine und vollinvestierter Fonds wurden zudem kurzfristig die Kapazitäten für hochprofitable Brückenfinanzierungen über die eigene Bilanz im vierten Quartal 2020 erweitert. Korrespondierend haben sich die Liquiden Mittel im Konzern zum Jahrsende temporär auf 91 Mio EUR abgesenkt. Die Rückführung dieser Mezzanine-Finanzierungen erfolgt plangemäß im ersten Halbjahr 2021 mit entsprechend liquiditätserhöhender Wirkung.
Prognose – 2020 einmaliger Aussetzer
„Der Finanzausblick für das laufende Jahr 2021 sieht eine Steigerung des Konzernumsatzes auf € 235 Mio. bis € 260 Mio., ein um die Transaktionskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Aggregate Financial Services GmbH („AFS“) bereinigtes EBITDA von € 90 Mio. bis € 115 Mio. und ein bereinigtes Konzernergebnis von € 50 Mio. bis € 75 Mio. vor. Dieser Ausblick berücksichtigt die anteilige Konsolidierung der AFS ab Juli 2021 sowie die heute absehbaren Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Geschäftsbesorgung und das wirtschaftliche Umfeld der Gesellschaft.“
Und wie soll es errreicht werden? Neue Strategie
Seit Anfang des Jahres wurde manbereits mutiger und der neue Vorstand setzte erste Duftmarken durch die 113 Mio EUR-Übernahme einer Finanzierungsplattform. Auch wenn die Übernahme, die verkündet worden ist, sehr wahrscheinlich noch vom alten CEO, der jetzt wieder als CFO fungiert, vorbereitet wurde. Und langsam kommen wieder Transaktionen. Vor wenigen Tagen eine 70 Mio Transaktion „zum Jahreswechsel„. Also bilanzwirksam in 2020 oder 2021? Und Ende Januar ein 80 Mio EUR Verkauf in Augsburg und 60 Mio EUR für einen Fonds, der von der Tochter STAM betreut wird. Langsam stimmt die Dealfrequenz wieder und nimmt Fahrt auf.
„Manager der egsamten WertschöpfungsketteW will man werden
Genau so äußert sich heute René Parmantier, CEO von Corestate: „Wir müssen jede Stufe verstehen und auf Top-Niveau managen können. Dazu werden wir gezielt Kräfte bündeln oder uns auch, wo es sinnvoll passt, verstärken,.“
Und „Wir haben in dem für unseren Erfolg zentralen Private-Debt-Segment mit dem Kauf von Aggregate Financial Services (AFS) genau zum richtigen Zeitpunkt einen wichtigen Pflock eingeschlagen. Mit der Kompetenz der AFS verstärken wir deutlich unseren wichtigen Dienstleistungszweig Debt-Advisory entlang des gesamten Lebenszyklus der Immobilie. Gleichzeitig sichern und erweitern wir das Bank-Geschäft der AFS und werden mit ihrer Hilfe unsere Stellung als Marktführer für Mezzanine-Finanzierungen im deutschsprachigen Raum ausbauen. Nicht zuletzt erschließen uns die zusätzlichen Lizenzen weitere Ertragsquellen; beispielhaft durch die Verbriefung und den Handel von Debt-Instrumenten“
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Viel Aufbruchstimmung – aber jetzt weiss man zumindest wo es hingehen soll
Eigentlich nicht wesentlich anders, als vorher. Mehr in Richtung Institutionelle, mehr Finanzierung, weniger Leverage, leicht verschobene Schwerpunkte der Objekte und immer noch Transaktionsgebundene „Sahne“ in der Bilanz angestrebt. Aber diese Einzeltransaktionen sollen mehr in den Kontext der Unternehmenstätigkeit gesetzt werden und
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Und so Parmantier, der seit Dezember das Unternehmen führt: „Ich habe die Zeit seit meinem Amtsantritt genutzt und die Weiterentwicklung der Strategie mit Hochdruck vorangetrieben. In der Vergangenheit waren wir zu stark von anorganischem Wachstum abhängig. Das muss und das wird sich ändern. Wir müssen hier aktiver werden, denn gerade Zeiten des Umbruchs und der Krise, wie wir sie momentan erleben, sind Zeiten, in denen Marktanteile neu verteilt werden. Hier wollen und werden wir zu den Gewinnern gehören. Deshalb haben wir die Komplexität massiv gesenkt und werden das Markenuniversum unter dem Dach von Corestate in den kommenden Monaten vereinfachen. Letztlich sind wir trotz aller Spezialisierung entlang der Wertschöpfungskette ein Unternehmen. Das soll künftig unser Handeln noch stärker prägen.“
Abschliessend viel Zukunft und Aufbruchstimmung – die Voraussetzungen bei Corestate stimmen, ob es wie geplant abläuft, hängt auch vom Erfolg der Impfungen und Rücknahme der Pandemeimassnahmen ab. Jedenfalls ergänzt Parmantier: „Corestate hat mit seinem umfangreichen Produktportfolio und der breiten geographischen Aufstellung in Europa enormes Potenzial, das wir nun heben wollen, indem wir schlummernde Kräfte im bevorstehenden Aufschwung freisetzen wollen. Dabei werden wir uns auf die stark unternehmerische DNA des Unternehmens besinnen. Das geht nicht von heute auf morgen, aber wir haben dafür das richtige Team an Bord. Ich für meinen Teil bin jedenfalls zu Corestate gegangen, um zu bleiben und das Unternehmen nachhaltig nach vorne zu bringen. 2021 wird deshalb in doppelter Hinsicht für Corestate ein Jahr des Aufbruchs!“
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Aktuell (24.02.2021 / 08:00 Uhr) notierten die Aktien der Corestate Capital Holding S.A. im Frankfurter-Handel im Minus mit -0,31 EUR (-2,12 %) bei 14,30 EUR.
