Die Adler Group SA, früher unter ADO Properties S.A. firmierend (ISIN: LU1250154413) hat ihr Ziel erreicht – die ehemals drei Einzelteile ADO Properties SA, Adler Real Estate AG und Consus AG entwickeln gemeinsam neue Stärle.
Und mit Desinvestments von „nicht mehr passenden“ Immobilien oder Projekten im Volumen von gut 500 Mio EUR in diesem Jahr – bisher – formiert ich langsam ein schlagkräftiger Immobilienkonzern mit eigener Projekt-/Objektentwicklung.Vorab die Zusammenfassung des Managements: Maximilian Rienecker und Thierry Beaudemoulin, Co-CEOs der Adler Group, erklären: „Wir freuen uns sehr, dass unsere strategische Neupositionierung und M&A-Integration erste Früchte trägt und erwarten, unterstützt durch ein starkes Marktumfeld, eine entsprechend positive weitere Entwicklung für das zweite Halbjahr 2021.“
Damit wäre ja fast Alles gesagt
Die Adler Group konnte im ersten Halbjahr ihre Leerstandsquote signifikant von 5,6 % auf 3,8 % reduzieren (Vollvermietung eines fertiggestellten Berliner Grossprojekts half). Und gleichzeitig erhöhten sich die LFL-Mieteinnahmen um 4,3 %, Zuschreibungen von über 6% auf den Bestand hatten natürlich positiven Einfluss auf den EPRA NTA (vergleichbar dem „alten“ NAV ohne Goodwill und immaterielle Güter und andere Bereinigungen) und den EPRA NRV („was würde es heute kosten, das bestehende Portfolio neu zu errichten“, eigentlich für statische Portfolios am besten geeignet. Berücksichtigt beisp. steigende Baukosten).
EPRA NTA bei 42,12 EUR, das NRV bei 55,68 EUR, auf jeden Fall viel Luft zum Aktienkurs!
Das Wohnungsportfolio umfasste zum 30.06.2021 nunmehr 69.701 Einheiten, die 82 % des beizulegenden Zeitwerts ausmachten. Die Anzahl der Einheiten ist um 4.981 gesunken (Q2 2020: 74.682 Einheiten), nachdem im letzten Jahr mit der Trennung von „nicht mehr passenden Immobilien“ begonnen wurde, die sich in 2021 fortsetzt.
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Der EPRA NRV der Adler Group belief sich auf 6.543 Mio EUR (55,68 EUR je Aktie), was einem Anstieg von 8,4 % gegenüber dem EPRA NRV des GJ 2020 von 6.037 Mio EUR (51,38 EUR je Aktie) entspricht. Das EPRA NTA für H1 2021 belief sich auf 4.950 Mio. EUR (42,12 EUR je Aktie), was einem Anstieg von 11,4 % gegenüber dem EPRA NTA des GJ 2020 von 4.443 Mio. EUR (37,81 EUR je Aktie) entspricht.
Reicht für eine Prognoseerhöhung allemal!
Das Management erhöht die Guidance für das Geschäftsjahr 2021 mit einem neuen Ziel für die Nettomieteinnahmen von 340-345 Mio. EUR und einem Ziel für den FFO 1 von 135-140 Mio. EUR und fügt der Guidance zusätzliche Kennzahlen hinzu, da die operative Performance des Gesamtportfolios besser als erwartet ist und die Nachfrage nach den nicht-strategischen Entwicklungsobjekten steigt.
Erstes Halbjahr war durch Synergien, Desinvestments und günstigere Refinanzierungen geprägt
Die durchschnittliche Bestandsmiete des Mietportfolios stieg zum zweiten Quartal 2021 auf 6,55 EUR/m²/Monat (zweites Quartal 2020: 6,20 EUR/m²/Monat) als Ergebnis eines erfolgreichen aktiven Portfoliomanagements und selektiver Kapitalgewinnungsmaßnahmen, insbesondere der Veräußerung von 6.729 Einheiten in kleineren Städten mit geringerem Wachstumspotenzial und höherem durchschnittlichen Leerstand. Die Leerstandsquote sank im Jahresvergleich um 1,8 Prozentpunkte von 5,6 % auf 3,8 %, was vor allem auf die erfolgreiche Vermietung unseres Berliner Entwicklungsprojekts Riverside zurückzuführen ist. Der Leerstand ist im Vergleich zu 3,4 % im vierten Quartal 2020 aufgrund von saisonalen Effekten leicht angestiegen und wird voraussichtlich für den Rest des Jahres weiter sinken.
Die Bewertungen blieben im ersten Halbjahr 2021 stabil. Die Erträge aus der Neubewertung beliefen sich auf 479 Mio. EUR, was einem Anstieg des beizulegenden Zeitwerts des Wohnimmobilienportfolios von +6,4 % entspricht. Im zweiten Quartal 2021 belief sich der beizulegende Zeitwert des Portfolios auf 12,6 Mrd. EUR (4. Quartal 2020: 11,4 Mrd. EUR). Das renditestarke Wohnungsportfolio umfasste 69.701 Einheiten, die 82 % des beizulegenden Zeitwerts ausmachten. Die Anzahl der Einheiten ist um 4.981 gesunken (Q2 2020: 74.682 Einheiten), nachdem im letzten Jahr eine aktive Kapitalgewinnung durchgeführt wurde.
Bauen für den eigenen Bestand gewinnt an Bedeutung
Die Stadt Hamburg hat den Bebauungsplan für das Holsten Quartier, eines der größten Build-to-hold-Projekte der Adler Group, genehmigt (gegenwärtiger Bruttowert (GAV) von 364 Mio. EUR). Der Baubeginn ist für das Jahr 2022 vorgesehen, nach Fertigstellung sollen ca. 1.600 Einheiten entstehen.
Darüber hinaus wurde ein wichtiger Meilenstein für das Entwicklungsprojekt Grand Central in Düsseldorf (GAV von 208 Mio. EUR) erreicht, da die Baugenehmigung erteilt wurde und der Baubeginn nun für 2022 geplant ist. Schließlich befinden sich fünf Build-to-hold-Projekte mit einem Gesamtwert von 705 Mio. EUR bereits im Bau.
Altes Consus-Geschäft läuft parallel – noch
Drei Forward-Sales-Projekte mit einem Gesamtwert von 172 Mio. Euro werden bis Ende des Jahres fertiggestellt. Darüber hinaus wird die Adler Group in den nächsten Monaten drei Eigentumswohnungsprojekte (Palatium, Dreizeit und Westend) mit einem Bruttowert von 139 Mio. EUR an Retail-Käufer übergeben.
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Günstige Refinanzierungen – insbesondere der für Entwicklungsgesellschaften üblichen Consus-Hochzinsfinanzierungen
Die Adler Group hat ihr umfangreiches Refinanzierungsprogramm fortgesetzt, um die gesamte Kapitalstruktur der Gruppe zu straffen. Im Januar 2021 platzierte das Unternehmen eine unbesicherte Anleihe in Höhe von 1,5 Mrd. EUR mit zwei Tranchen und Laufzeiten von 5 und 8 Jahren und einem Kupon von 1,875 % und 2,250 %, um die verbleibende Brückenfazilität zu tilgen und bestehende Mezzanine-Schulden zu refinanzieren.
Aus 9,625 % Finanzierung werden längerlaufende 2,25 % – Heben von Synergien wie versprochen
Im April 2021 platzierte die Adler Group im Rahmen ihres neu aufgelegten EMTN-Programms eine festverzinsliche vorrangige unbesicherte Anleihe über 500 Mio. EUR mit einer Laufzeit von 6 Jahren und einem Kupon von 2,25 %. Die Erlöse wurden zur Kündigung und Rückzahlung der von Consus begebenen hochverzinslichen 9,625 %-Anleihe über 450 Mio. EUR verwendet, wodurch weitere finanzielle Synergien in Höhe von 33 Mio. EUR auf Jahresbasis realisiert werden konnten.
Die besicherten Märkte blieben mit einem Volumen von 500 Mio. EUR und einem durchschnittlichen Fremdkapitalkostensatz von 1,53 % in Q1 2021 attraktiv. Darüber hinaus unterzeichnete die Adler Group in Q1 2021 eine syndizierte Revolving Credit Facility (RCF) in Höhe von 300 Mio. Euro, um die vorherige RCF in Höhe von 150 Mio. EUR zu ersetzen und um zusätzliche Liquidität bereitzustellen.
Von durchschnittlich 3,7 % auf 2,1 % „über alles“
Seit der Integration von Consus im Juli 2020 refinanzierte die Adler Group erfolgreich Mezzanine-Schulden in Höhe von mehr als 1,9 Mrd. EUR mit einem gewichteten durchschnittlichen Fremdkapitalkostensatz (WACD) von rund 10 %, was zu einer Verbesserung aller Schulden-Kennzahlen führte. Ab dem zweiten Quartal 2021 verbesserten sich die WACD deutlich auf 2,1 %, verglichen mit 3,7 % bei der Erstkonsolidierung von Consus im Juli 2020. Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit der Schulden stieg auf 4,3 Jahre (3,2 Jahre im Juli 2020). Das Management sieht kein Refinanzierungsrisiko, da der größte Teil der zeitnah fällig werdenden Schulden entweder bereits refinanziert oder durch den Kassenbestand in Höhe von 370 Mio. EUR vollständig gedeckt ist.
Guidance für 2021 bietet Perspektiven
Die Adler Group bot bereits vor Aufhebung des Berliner Mietendeckels einen positiven Ausblick auf 2021 – und Heute legte man „noch einen drauf“:
| Neue Guidance für GJ 2021 zum 31. Aug. 2021 | Bisherige Guidance für GJ 2021 zum 31. März 2021 | |
| Nettomieterträge | 340-345 Mio. EUR | 325-339 Mio. EUR |
| FFO 1 | 135-140 Mio. EUR | 127-133 Mio. EUR |
| Dividende | 0,57-0,60 EUR je Aktie (*)
50% des FFO 1 |
50% des FFO 1 |
| Mittelfristige Guidance | ||
| Flächenbereinigtes Mietwachstum | ca. 3% p.a. | – |
| Mittelfristiges Ziel für die Beleihungsquote | <50%
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Und aktuell (31.08.2021 / 09:32 Uhr) notieren die Aktien der Adler Group SA. im Frankfurter-Handel mit einem Plus von 0,14 EUR (0,66 %) bei 21,38 EUR.
