In unserem heutigen Interview konnten wir unsere Fragen an Herrn Falk Raudies, Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG (ISIN: DE000A1YC913), stellen.
Seit wir uns das letzte Mal unterhalten haben sind nun fast 11 Monate vergangen. Was hat sich seitdem bei FCR getan?
Falk Raudies: Die FCR Immobilien AG hat sich weiter sehr dynamisch und profitabel entwickelt und das Immobilienportfolio deutlich ausgeweitet. Zudem sind wir neben dem Scale inzwischen auch im m:access der Börse München gelistet, und wir haben aktuell noch unsere 5,25 %- Unternehmensanleihe in der Privatplatzierung. Dieses Papier hat eine Laufzeit von 5 Jahren und verfügt über ein umfangreiches Sicherungskonzept. Inzwischen wird die Anleihe auch an der Börse Frankfurt gehandelt. Kurzum: Wir sind gewachsen, noch erfolgreicher und noch profitabler.
Ist ihre Pipeline immer noch gut gefüllt? Vielleicht beschreiben Sie auch nochmals Ihre Selektions- respektive Auswahlkriterien für passende Objekte. Was steht in naher Zukunft an?
Falk Raudies: Unser Ziel ist es, Immobilien deutlich unter dem Marktwert zu kaufen, d.h. oft aus Sondersituationen. Hierfür steht uns ein hervorragendes Netzwerk in der Branche zur Verfügung. Der Schwerpunkt unserer Investments liegt bei Fachmärkten und Einkaufszentren, wobei die Investitionssumme gerne zwischen 1 und 25 Mio. Euro und bei starken Opportunitäten bis 100 Mio. Euro betragen darf. Aber wir investieren auch darüber hinaus in Hotel-, Wohn-, Logistik- und Büroimmobilien, teilweise auch im europäischen Ausland, wenn sich sehr interessante Beteiligungsmöglichkeiten bieten. Wir sind erfolgreiche Cherrypicker und dieser erfolgreichen Linie wollen wir treu bleiben, also weiter durch den Ankauf attraktiver Immobilien deutlich wachsen. Unsere Pipeline gibt das her.
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Wie verteilt sich Ihr Portfolio derzeit? Gibt es Regionen, die Sie zukünftig stärker repräsentiert sehen wollen?
Falk Raudies: Rd. 80 Prozent unseres Portfolios entfallen auf Einzelhandelsimmobilien, die verbleibenden 20 Prozent teilen sich die angeführten Hotel-, Wohn-, Logistik- und Büroimmobilien. Rd. 95 Prozent der Immobilien befinden sich dabei in Deutschland und rd. 5 Prozent im europäischen Ausland. In Deutschland sind wir nahezu deutschlandweit vertreten. Auf den vorderen Plätzen bei den Bundesländern sind Niedersachen, Baden-Württemberg und Thüringen. Mit anderen Worten, wir sind gut diversifiziert, und es gibt keine Notwendigkeit, spezielle Regionen stärker herauszustellen. Für uns ist immer entscheidend, dass das einzelne Objekt attraktiv ist und wir deutliches Aufwertungspotenzial sehen.
Wie viele Objekte haben Sie in 2019 veräußert, wie viele gekauft?
Falk Raudies: Wir haben dieses Jahr bereits 30 Immobilien angekauft, bei 16 davon fand auch bereits der bilanzielle Übergang auf FCR statt. Verkauft haben wir bisher 3 Objekte. Mit dieser Entwicklung sind wir sehr zufrieden. Wir wachsen deutlich und konnten durch die Verkäufe zudem bei von uns optimierten Objekten zusätzliche Ergebnisbeiträge heben.
Wie groß ist das derzeit von Ihnen gemanagte Immobilienvermögen. Wie sehen Ihre weiteren Planungen aus? Sehen Sie Grenzen für Ihr Anlagekonzept?
Falk Raudies: Unser eigenes Portfolio besteht aktuell aus über 70 Objekten mit einer annualisierten Jahresnettomiete von über 17 Mio. Euro. Wir bewegen uns dabei mit großen Schritten auf einen Immobilienbestand von über 300 Mio. Euro zu. Damit aber sind wir natürlich noch längst nicht zufrieden. Der Markt ist sehr groß, aus unserem Netzwerk werden uns unverändert sehr attraktive Immobilien angeboten, so dass ich hier noch deutliches Wachstumspotenzial sehe. Mittel- bis langfristig ist unser Ziel ein Portfolio von 1 Mrd. Euro.
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Wie verlief die Entwicklung der FCR bis zum derzeitigen Bestand? Wo liegen die Anfänge Ihrer Firma?
Falk Raudies: Die Anfänge der FCR Immobilien AG gehen auf das Jahr 2004 zurück. Ich bin Gründer und auch heute noch Großaktionär der Gesellschaft und freue mich natürlich sehr über die dynamische und profitable Entwicklung, die wir vor etwa fünf Jahren forciert haben. Wie gesagt, wir haben jetzt über 70 Immobilien im Bestand, 2014 waren es hingegen erst 11 und seitdem haben wir zudem noch 22 Objekte veräußert.
Nun zu den Kennziffern Ihres Unternehmens. Welche sind Ihrer Meinung nach die wichtigsten und aussagekräftigsten für den Aktionär oder potenziellen Investor?
Falk Raudies: Letztendlich zählt für den Aktionär sicher das Ergebnis und auch der Anleihegläubiger wird die Profitabilität im Auge haben. Beim Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen haben wir nach 3 Quartalen 2019 nun 14,8 Mio. Euro in den Büchern. Ein Anstieg gegenüber dem Vorjahr von 135 Prozent und ein neuer Bestwert in der Unternehmensgeschichte. Aber auch bei den Funds from Operations haben wir sehr deutlich zugelegt. Aufgrund unseres Geschäftsmodells, das die Bestandshaltung mit den Vorteilen der Weiterentwicklung bestehender Objekte kombiniert, betrachten wir hier den FFO2. Dieser stieg in den ersten 9 Monaten 2019 um 159 Prozent auf 7,5 Mio. Euro. Pro Aktie entspricht dies 0,85 Euro.
Sie bilanzieren nach HGB – wie würde FCR denn in einer IFRS-Betrachtung dastehen?
Falk Raudies: Dann würden unsere stillen Reserven natürlich offengelegt. Aktuell zeigen wir diese erst bei der Veräußerung einer Immobilie mit Gewinn. Dies wird sich aber zukünftig ändern, da wir dabei sind, unsere Bilanzierung auf den internationalen Rechnungslegungsstandard IFRS umzustellen. Damit sind unsere Zahlen in der Zukunft dann auch besser mit anderen Immobiliengesellschaften vergleichbar. Einen wichtigen Schritt für die Umstellung haben wir bereits getan. Inzwischen sind alle Immobilien in unseren Büchern bereits durch externe Gutachten eingewertet worden und das Ergebnis freut uns. Unser Immobilienbestand betrug Ende September auf dieser Basis 267 Mio. Euro. Unser Eigenkapital lag bei einer nach IFRS angenäherten Betrachtung zum Ende des 3. Quartals 2019 bei über 80 Mio. Euro.
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Mittlerweile sind Sie fast ein Jahr an der Börse. Haben sich Ihre Erwartungen bestätigt? Was hat sie überrascht?
Falk Raudies: Wir waren vor unserem Börsengang ja bereits mit Anleihen an der Börse vertreten, wir wussten also was uns erwartet. Wir sind mit der Börsennotierung sehr zufrieden, Sie hat uns nicht nur weitere Optionen für unser deutliches Wachstum eröffnet, sondern auch unsere Sichtbarkeit am Kapitalmarkt aber auch beim Immobilienmarkt noch verstärkt. Auf diesem Weg wollen wir weitergehen.
Hat Ihnen das Börsenlisting konkret geholfen oder eher „indirekt“?
Falk Raudies: Sowohl als auch. Im Rahmen unserer Kapitalmaßnahmen sind uns brutto rd. 6,5 Mio. Euro Eigenkapital zugeflossen, die wir für unser Wachstum nutzen. Darüber hinaus wird die FCR Immobilien AG heute noch stärker im Markt als aktiver Immobilienkäufer und -verkäufer wahrgenommen. Unser Netzwerk haben wir also noch weiter ausbauen können, was sich positiv bei unserer Ankaufspipeline bemerkbar macht, aber auch bei möglichen Objektverkäufen. Und bei Objektfinanzierungen durch Banken werden wir als transparentes, börsennotiertes Unternehmen natürlich nicht nur anders wahrgenommen, sondern wir merken das auch bei den Konditionen.
Gibt es schon eine Dividendenplanung? Was können die Anleger für 2019 erwarten?
Falk Raudies: Wir haben für das Geschäftsjahr 2018 noch vor Ausgabe von Gratisaktien im Verhältnis 1:1 eine Dividende von 0,35 Euro je Aktie gezahlt. Natürlich wollen wir uns auch in Zukunft weiter als Dividendenwert positionieren und bei einer derart positiven Geschäftsentwicklung eröffnen sich da natürlich Spielräume, obwohl auch die Thesaurierung von Gewinnen weiter eine Rolle spielen wird. Über die genaue Dividendenhöhe für 2019 kann ich natürlich noch keine Aussage treffen, dass ist einfach noch zu früh.
Wie hoch ist derzeit der Streubesitz Ihrer Aktie? Wer sind die Hauptaktionäre? Hat sich was seit dem letzten Jahr geändert?
Falk Raudies: Der Streubesitz beläuft sich auf 22,9 Prozent. Weitere 8,8 Prozent sind unverändert im Besitz eines Investors, der die FCR schon sehr viele Jahre begleitet. Mein Anteil beläuft sich auf 68,3 Prozent. Die FCR Immobilien AG ist also ein Familienunternehmen an der Börse.
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Und nochmals die gleiche Frage wie im Vorjahr: Ärgert es Sie nicht, wie schwierig es ist, am Kapitalmarkt als kleinere Gesellschaft wahrgenommen zu werden? Welche Wege beschreiten Sie, um trotzdem „gesehen“ zu werden?
Falk Raudies: Sie haben völlig recht, als kleinere Gesellschaft ist es notwendig, besonders aktiv im Bereich Investor Relations zu sein, um wahrgenommen zu werden. Eine profitable Wachstumsstory allein reicht da noch nicht. Entsprechend bieten wir den Anlegern eine sehr hohe Transparenz, berichten regelmäßig über die Geschäftsentwicklung und Immobilienkäufe und -verkäufe. Zudem sind wir regelmäßig auf Kapitalmarktkonferenzen und stehen darüber hinaus auch regelmäßig den Medien und institutionellen Investoren Rede und Antwort. Wir sehen, dass diese Aktivitäten fruchten und die Sichtbarkeit der FCR Immobilien AG am Kapitalmarkt deutlich erhöht haben.
Herr Raudies, vielen Dank für das nette Gespräch.
Falk Raudies | Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG
– Seit mehr als 20 Jahren erfolgreicher Unternehmer
Kurzinfo zum Unternehmen
Die dynamisch wachsende FCR Immobilien AG ist ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierter Investor. Im Fokus stehen Objekte an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale bieten. Ergänzend investiert FCR bei sich bietenden Gelegenheiten europaweit auch in weitere Assetklassen des Immobilienmarktes. Neben einem günstigen Einkauf beruht der Erfolg der FCR Immobilien AG auf wertschaffendem Asset Management und der erfolgreichen Veräußerung optimierter Bestandsobjekte. Derzeit besteht das Portfolio der FCR Immobilien AG aus über 70 Objekten, die annualisierte Jahresnettomiete beläuft sich auf über 17 Mio. Euro. Zu den Mietern gehören bekannte Marken wie EDEKA, Netto, ROSSMANN, OBI, REWE und ALDI. Die FCR-Aktie (WKN A1YC91, ISIN DE000A1YC913) notiert im m:access an der Börse München und ist im Scale-Segment der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet und wird u. a. auf Xetra gehandelt.
