In unserem heutigen Interview konnten wir unsere Fragen an Herrn Falk Raudies, Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG (ISIN: DE000A1YC913), stellen.
Zu Beginn etwas Persönliches: Wie lange sind Sie bei der FCR in verantwortlicher Position? Wie kamen Sie zur FCR? Und wie sah die FCR aus, als Sie übernahmen? Hat sich seitdem etwas an der Unternehmensausrichtung geändert?
Falk Raudies: Ich bin Gründer der FCR Immobilien AG. Ursprünglich handelte es sich bei der Gesellschaft um meine private Vermögensverwaltung im Immobilienbereich. Aufgrund der sehr erfolgreichen Entwicklung und aufgrund des guten Netzwerks, wodurch wir günstig Immobilien erwerben können, haben wir dann die Wachstumschancen genutzt und die Gesellschaft auch für weitere Investoren geöffnet. Seit 2018 sind wir nun börsennotiert und seit Kurzem notiert die Aktie im regulierten Markt, General Standard, an der Frankfurter Börse.
Das Jahr 2020 ist nahezu vorbei, wie ist die FCR Immobilien AG durch dieses besondere Jahr gekommen?
Falk Raudies: Die Auswirkungen von Covid-19 waren bei unseren Mieteinnahmen sehr moderat. Wir haben unseren Mietern gegen die vorzeitige Verlängerung des Mietvertrages um 1 Jahr einen Monat kostenloses Mieten angeboten. Dieses Programm kam sehr gut an und zeigt das partnerschaftliche Verhältnis mit unseren Mietern. Bei den Objektbesichtigungen haben sich die Beschränkungen aber durchaus bemerkbar gemacht, was auch bei den Transaktionen sichtbar wird. Dennoch konnten wir in diesem Jahr bisher 16 Objekte ankaufen und 6 verkaufen. Wir erwarten für das Gesamtjahr ein Ergebnis vor Steuern von 11,1 Mio. Euro, das damit nur geringfügig unter unserem Ergebnis vom vergangenen Jahr wäre.
Sie sprechen vom Schwerpunkt lebensmittelgeankerte Nahversorger. Wie hoch ist der Mietanteil dieser Immobilien bei Ihnen?
Falk Raudies: Über 77 % unserer Mieteinnahmen entfallen auf den Bereich Handel. Ergänzend haben wir zudem noch einzelne Objekte aus den Bereichen Büro, Wohnen und Logistik.
Ist die FCR auch im Bereich Tourismus „unterwegs“? Wie hoch ist der Anteil von Hotellerie und Gastronomie an Ihrem Portfolio?
Falk Raudies: Wir haben aus Sondersituationen sehr günstig drei Hotelimmobilien vor einiger Zeit erworben, auf die aber weniger als 5 % unserer Mieteinnahmen entfallen. Dies ist also nur ein Randbereich, von dem wir uns derzeit wieder trennen. Den ersten Erfolg können wir schon bald vermelden. Restaurants spielen bei unseren Mieteinnahmen nur eine unbedeutende Rolle, vereinzelt gibt es Mieter aus diesem Bereich bei größeren Fachmarktzentren bzw. beim Einkaufszentrum.
Sie haben zudem auch in anderen Segmenten des Immobilienmarktes investiert. Wo sehen Sie zukünftig die Investitionsschwerpunkte?
Falk Raudies: Unser Schwerpunkt bleiben Handelsimmobilien, hier wollen wir weiter wachsen, und hier sehen wir auch sehr gute Renditepotenziale in der Bestandshaltung. Immobilien aus anderen Segmenten erwerben wir nur, wenn sich hier eine sehr günstige Erwerbsmöglichkeit bietet.
Sie haben in einer der jüngsten Meldungen noch einmal betont, Immobilien mit Anfangsrenditen von 8 bis 12 % zu erwerben. Wie ist das aktuell möglich?
Falk Raudies: Das geht natürlich nur über ein hervorragendes Netzwerk kombiniert mit unserer guten Liquiditätsausstattung. Wir können einen Immobilienerwerb kurzfristig abschließen, das wissen auch die Verkäufer bzw. die Vermittler.
In welchem Umfang nutzen Sie bei Ihren Immobilienkäufen Hypothekendarlehen? Haben Sie feste Bankpartner oder sind Sie da eher lokal orientiert?
Falk Raudies: Wir finanzieren nach Möglichkeit rd. 80 % der Immobilie beim Erwerb über ein Hypothekendarlehen. Durch eine hohe Tilgungsrate führen wir dann diese Verbindlichkeit wieder zurück. Dabei arbeiten wir mit verschiedenen Finanzierungspartnern, die aber meist aus der direkten Region kommen, zusammen.
Zu welchem Zinssatz kann sich die FCR denn ungefähr bei abgesicherten Darlehen refinanzieren?
Falk Raudies: Aufgrund unserer guten Bonität und der Absicherung der Finanzierung über eine Grundschuld liegen wir aktuell zwischen 1,30 und 1,85 % p.a., der gewichtete Durchschnittszins liegt bei 1,54 % p.a. Noch einmal zum Vergleich, wir erwerben die Objekte mit einer Anfangsrendite von 8 bis 12 %, das ergibt also eine sehr gute Marge.
Wie sahen denn die Geschäftszahlen in den ersten 3 Quartalen 2020 bei Ihnen aus?
Falk Raudies: Wir sind mit der Geschäftsentwicklung in den ersten 3 Quartalen sehr zufrieden. Unser EBITDA lag bei 12,5 Mio. Euro, unser EBIT bei 12,3 Mio. Euro und das EBT bei 6,7 Mio. Euro. Aufgrund der Umstellung von HGB auf IFRS haben wir keine Quartalsvergleichszahlen, aber für die Einordnung der Ergebnisse lohnt sich ein Blick auf unsere Prognose. Wir wollen im Gesamtjahr ein EBT von 11,1 Mio. Euro erreichen, das damit, wie bereits erwähnt, trotz der Corona-Pandemie nur geringfügig unter dem Wert des Vorjahres liegen soll.
Wie hoch ist der Vermietungsstand Ihrer Objekte?
Falk Raudies: Unser Leerstand im Bestandsportfolio ist dieses Jahr weiter gesunken auf zuletzt 12,0 %. Was mich aber besonders freut, ist, dass wir durch unser Asset Management die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge auf 5,3 Jahre steigern konnten, nach 4,4 Jahren Ende 2019.
Wie viele Immobilien haben Sie dieses Jahr gekauft und verkauft? Wann verkaufen Sie eine Immobilie aus Ihrem Portfolio? Gibt es da klare Kriterien?
Falk Raudies: Wir haben in diesem Jahr bisher 16 Immobilien gekauft und 6 Objekte verkauft. Ohne die eingeschränkten Besichtigungsmöglichkeiten durch Corona vor allem im 2. Quartal 2020 wäre sicher noch etwas mehr möglich gewesen, aber wir sind mit den Transaktionen sehr zufrieden. Bei den Verkäufen muss grundsätzlich zwischen unserem Bestandsportfolio und unseren Trading Objekten unterschieden werden. Zu den letzteren gehören z. B. Projektentwicklungen aber auch opportunistisch gehaltene Objekte. Diese Immobilien halten wir nur für kürzere Zeit und veräußern sie dann wieder. Bei den Bestandsobjekten setzen wir auf Wertsteigerungen durch unser Asset Management, lassen aber Objekte gerne auch länger im Portfolio und profitieren so von den attraktiven Mieteinnahmen.
Nach Ihrer Einschätzung: Welchen Kauf haben Sie im Nachhinein am meisten bereut und wieso?
Falk Raudies: Am meisten bereut habe ich eher Käufe, die ich nicht getätigt habe, weil wir beim Ankauf sehr restriktiv sind und wir dadurch eben auch mal überboten werden. Aber im günstigen Einkauf liegen erhebliche Renditechancen und die wollen wir natürlich nutzen und weichen da auch nicht von unserer Linie ab. Im Einkauf liegt der Gewinn war ja schon immer unser Slogan.
Und gibt es einen Immobilienerwerb, der für Sie das bisherige „Highlight“ darstellt?
Falk Raudies: Wir haben als FCR Immobilien AG bisher rd. 120 Immobilien erworben, da gibt es natürlich einige Highlights. Sicherlich war Zeithain mit einem Kaufpreis von 2,6 Mio. Euro ein sehr guter Kauf. Wir konnten die Mieten innerhalb von 9 Monaten auf 1,1 Mio. entwickeln. Das war schon sensationell.
Wie sieht Ihre Planung für 2021 aus?
Falk Raudies: Vereinfacht gesagt, wir wollen weiter profitabel wachsen. Unser Ziel ist es, im kommenden Jahr unser Bestandsportfolio um rd. 160 Mio. Euro auszubauen. Das ist natürlich eine Hausnummer, aber der Markt gibt es her. Zudem wollen wir im kommenden Jahr unsere Projektentwicklungen abschließen und die nicht zum Kerngeschäft gehörenden Objekte veräußern. Wir fokussieren uns damit noch mehr auf die Bestandshaltung von Handelsimmobilien in Deutschland.
Sie haben im September eine Kapitalerhöhung angekündigt, diese dann aber im Zuge des zweiten Lockdowns verschoben. Wie ist hier die weitere Planung?
Falk Raudies: Wir wollen die Kapitalerhöhung im ersten Quartal des kommenden Jahres durchführen, wir haben da aber überhaupt keinen Zeitdruck. Durch unsere Verkäufe der letzten Wochen kommt einiges an Cash zurück, was wieder investiert werden kann.
Den angekündigten Wechsel der FCR-Aktie in den General Standard haben Sie vor Kurzem vollzogen. Was versprechen Sie sich von dem Segmentwechsel?
Falk Raudies: Unser Segmentwechsel ist ein klares Bekenntnis zum Kapitalmarkt und zu einer weiter transparenten Berichtserstattung. Wir wollen durch den Segmentwechsel weitere Investoren für die FCR Immobilien AG gewinnen, die bisher aufgrund der fehlenden Notierung in einem regulierten Markt nicht investieren konnten.
Wie sieht denn die aktuelle Aktionärsstruktur aus?
Falk Raudies: Ich bin als Gründer weiter der Großaktionär der FCR Immobilien AG mit rd. 67 % der Aktien. Weitere 8,5 % liegen in den Händen eines Family Office. Die verbleibenden rd. 25,4 % befinden sich im Streubesitz.
Werden Sie auch für 2020 eine Dividende zahlen?
Falk Raudies: Wir haben in den vergangenen Jahren eine Dividende gezahlt und wollen das im Rahmen einer attraktiven Dividendenpolitik auch für 2020 tun. Das Ergebnis wird ähnlich liegen wie 2019, damit natürlich wird auch die Dividende ähnlich liegen.
Zum Schluss möchten wir Ihnen gerne einige Stichworte nennen, zu denen Sie bitte kurz etwas sagen möchten:
Aktionäre
Falk Raudies: Ich habe FCR gegründet, weil ich von den Perspektiven im Immobilienmarkt überzeugt bin. FCR ist ein börsengelistetes Familienunternehmen, und wir freuen uns über jeden Aktionär.
Übernahmen aktiv/passiv
Falk Raudies: Übernahmen haben wir im Immobilienbereich nun schon häufiger gesehen, ich sehe aber aktuell das größte Potenzial weiter im direkten, organischen Wachstum der FCR.
Gerüchte
Falk Raudies: Gerüchte zeigen, dass Interesse an einer Gesellschaft besteht. Das finde ich gut, aber wir kommentieren Gerüchte grundsätzlich nicht.
Transparenz
Falk Raudies: Wichtig, damit sich die Investoren ein eigenes Bild von der Geschäftsentwicklung machen können.
Wettbewerber
Falk Raudies: Sehe ich sportlich, unser Teil des Immobilienmarkts ist so groß, dass hier Platz für mehrere Marktteilnehmer ist.
Konkurrenz
Falk Raudies: ….belebt das Geschäft.
Leerverkäufe
Falk Raudies: Hierfür ist ein liquider Aktienhandel notwendig, wie bei den großen Aktiengesellschaften.
Interessenskonflikte
Falk Raudies: Als Großaktionär der FCR profitiere ich sicherlich am meisten von einer guten Entwicklung der Gesellschaft, jeder kann als Aktionär daran mit partizipieren. Mache ich und mein Team einen guten Job, machen wir diesen für alle Aktionäre.
Kapitalmarktkommunikation
Falk Raudies: Sehr wichtig, wir werden auch weiter transparent kommunizieren.
Zum Abschluss die beliebte Frage: Wo sehen Sie die FCR Immobilien AG in 5 Jahren? Und wo sehen Sie sich selbst?
Falk Raudies: Die FCR ist mein Baby, und die Gesellschaft profitabel weiter zu entwickeln, macht mir einfach Spaß. Das möchte ich also auch weiterhin tun. In 5 Jahren kann die FCR deutlich größer sein als heute. Der Markt ist auch für ein Bestandportfolio von rd. 1 Mrd. Euro groß genug.
Herr Raudies, vielen Dank für das nette Gespräch.
Falk Raudies | Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG
– Seit mehr als 20 Jahren erfolgreicher Unternehmer– Mehrjährige Tätigkeit als Geschäftsführer und Vorstand einiger IT-Unternehmen
Kurzinfo zum Unternehmen
Die dynamisch wachsende FCR Immobilien AG ist ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierter Bestandshalter und Bestandsentwickler. Im Fokus stehen Objekte an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale bieten. FCR investiert bei sich bietenden Gelegenheiten auch in die Assetklassen Büro, Wohnen und Logistik. Neben einem günstigen Einkauf beruht die positive Entwicklung der FCR Immobilien AG auf der erfolgreichen Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien, ergänzt um opportunistische Verkäufe von Trading-Objekten. Derzeit besteht das Portfolio der FCR Immobilien AG insgesamt aus rd. 90 Objekten, die annualisierte Jahresnettomiete aus dem Bestandsportfolio beläuft sich auf über 20 Mio. Euro. Zu den Mietern gehören bekannte Marken wie EDEKA, Netto, ROSSMANN, OBI, REWE und NORMA. Die FCR-Aktie (WKN A1YC91, ISIN: DE000A1YC913) notiert im m:access an der Börse München und ist im General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet und wird u. a. auf Xetra gehandelt.
