In unserem heutigen Interview konnten wir unsere Fragen an Herrn Falk Raudies, Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG (ISIN: DE000A1YC913), stellen.
FCR Immobilien AG heißt Ihre Gesellschaft. Welches Geschäftskonzept verbirgt sich hinter diesem Namen? Auf Ihrer Homepage findet sich ein Hinweis auf Abvermarktungs- und Insolvenzimmobilien.
Falk Raudies: Wir sind ein bundesweit aktiver Immobilieninvestor, der als Handelsimmobilien-Spezialist überwiegend in Einkaufs- und Fachmarktzentren investiert, die sich in attraktiven Sekundärlagen befinden. Wir sind, wie Sie schon angedeutet haben, beim Ankauf unter anderem auf Immobilien fokussiert, die sich in einer Spezialsituation befinden, etwa in einer Insolvenz und so meist deutlich unterm Marktwert zu erwerben sind. Wir kaufen sehr günstig ein, optimieren die Objekte und steigern damit die jährlichen Mieteinnahmen und den Wert. Der Verkauf optimierter Immobilien ist Teil unseres profitablen Geschäftsmodells, das wir kontinuierlich ausbauen. In diesem Zuge erwerben wir selektiv auch Objekte aus anderen Bereichen wie z.B. Wohnen, Büro und Hotel in Deutschland, aber auch in anderen europäischen Ländern.
Wie identifizieren Sie eigentlich potenzielle neue Investitionsziele? Gibt es genug Objekte oder wird es wegen der generell hohen Nachfrage nach Rendite im Immobilienbereich schwierig, die Pipeline gefüllt zu halten?
Falk Raudies: Wir bekommen aus unserem Netzwerk pro Monat rund 400 bis 500 Objekte zum Kauf angeboten. Es gibt also weiter eine große Zahl potentieller Targets, aber natürlich schauen wir ganz genau hin, ob die Lage, der Preis und das Objekt auch zu uns passen. Dass wir weiter erfolgreich einkaufen können, zeigen unsere Zahlen. Wir erwarten für 2018 ein Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, EBITDA, von rd. 9,9 Mio. Euro und einen Umsatz von rd. 33,5 Mio. Euro. Dies entspricht jeweils einer Verdoppelung gegenüber dem Vorjahr.
Wie verteilen sich die von Ihnen gehalten Objekte räumlich? Gibt es Schwerpunktregionen? Weshalb konzentrieren Sie sich auf Klein- und Mittelzentren?
Falk Raudies: Wir sind im gesamten Bundesgebiet aktiv, zudem halten wir zur Ergänzung noch ein paar Objekte im näheren Ausland. Aktuell besteht unser Immobilienbestand aus über 50 Objekten mit einer vermietbaren Fläche von 250 Tsd. m². Hier generieren wir eine Ist-Miete p.a. von derzeit knapp 15 Mio. Euro. Wir konzentrieren uns dabei auf Sekundärstandorte, da wir davon überzeugt sind, dass sich dort höhere Renditen erzielen lassen und diese Standorte insgesamt eine stabilere Miet- und Wertentwicklung aufweisen als Primärstandorte. Außerdem sind die Einkaufs- und Fachmarktzentren an den jeweiligen Mikrostandorten meist über Jahre fest am Standort etabliert und haben einen bonitätsstarken Ankermieter. Knapp 93 Prozent unserer Objekte – gemessen am annualisierten Nettomietertrag – liegen in Deutschland, davon 64 Prozent in Westdeutschland. Durch unseren Ankauf der Schlossgalerie in Rastatt liegt nun Baden-Württemberg in unserem Regionen-Ranking derzeit mit gut 23 Prozent vor Niedersachsen mit 20 Prozent, gefolgt von Thüringen mit 16,5 Prozent und Nordrhein-Westfalen mit 14,3 Prozent. Der Anteil unserer ausländischen Immobilien – aktuell in Österreich, Italien und Spanien – liegt bei knapp 7 Prozent.{loadmodule mod_custom,Sentifi Text Widget}
Für welche Zeitschiene planen Sie Ihre Investments? Gibt es konkrete Exit-Strategien bereits beim Erwerb von Zentren/Objekten?
Falk Raudies: Wir sehen unverändert großes Marktpotenzial, unsere Pipeline ist auch entsprechend gut gefüllt mit sehr attraktiven Objekten. Das heißt, passt ein Objekt optimal in unser Portfolio, möchten wir die Transaktion so schnell wie möglich unter Dach und Fach bringen. Das machen wir laufend, das ist unser Geschäft. Wir sind hier auch eher das Schnellboot und nicht der Tanker. Unser Geschäftsmodell beruht auf einem günstigen Einkauf, der Optimierung der Immobilie im Rahmen unseres aktiven Asset Managements sowie dem Verkauf zur Hebung der Wertsteigerung. Die Haltezeit ist bei den einzelnen Objekten unterschiedlich, mit Blick auf unsere seit 2017 verkauften Objekte liegt die durchschnittliche Haltedauer bei 19 Monaten. Wichtig ist, dass wir bereits beim Kauf einer Immobilie darauf achten, dass sie aus den laufenden Mieteinnahmen mindestens die eigenen Kosten decken kann. So sind wir bei der Haltedauer flexibel und generieren interessante Bestandsmieten. Konkrete Exit-Strategien gibt es beim Erwerb in der Regel nicht, unser Ziel ist es aber, rund 20 Prozent des Immobilienbestands zu verkaufen. In diesem Jahr werden wir mit Stand heute 9 Objekte veräußern, 2017 waren es fünf.
Wie hoch ist der Fremdkapitalanteil bei Ihren Einzelinvestments? Gibt es definierte Obergrenzen für Finanzierungsanteile? Mindestertragskennziffern?
Falk Raudies: Das ist objektspezifisch, wobei sich die Finanzierung aus Eigenkapital, Mitteln der platzierten Anleihen sowie Bankdarlehen zusammensetzt. Wie schon angeführt, wir fokussieren uns auf Objekte, die bereits beim Ankauf die laufenden Kosten und dazu gehören vor allem auch die Finanzierungskosten, selber tragen können und möglichst zudem noch einen Überschuss erwirtschaften. Grundsätzlich kann man hier aber folgendes sagen: Unsere jährliche Nettomietrendite liegt derzeit bei 9,8 Prozent, unser Mietertrag p.a. bei 14,9 Mio. Euro. Dem gegenüber steht ein jährlicher Zinsaufwand von insgesamt 5,4 Mio. Euro, das sind gemittelt 3,4 Prozent. In diesem Wert sind zum einen unsere Anleihen erhalten, mit 3,2 Mio. Euro belaufen sich diese auf durchschnittlich 7 Prozent, und unsere Bankfinanzierungen. Diese liegen aktuell bei 2 Prozent, ein jährlicher Zinsaufwand von 2,2 Mio. Euro. Durch die Rückzahlung der beiden 2014 emittierten Anleihen mit einem Volumen von 5,7 Mio. Euro reduziert sich die aktuelle Zinslast um über 600 Tsd. Euro.
Wie groß ist das derzeit von Ihnen gemanagte Immobilienvermögen. Wie sehen Ihre weiteren Planungen aus? Sehen Sie Grenzen für Ihr Anlagekonzept?
Falk Raudies: Aktuell besteht unser Portfolio aus über 50 Objekten mit einem Marktwert von über 250 Mio. Euro. Allein in diesem Jahr haben wir das Immobilienvermögen um rd. 70 % Prozent ausgebaut. Wir sind in den vergangenen Jahren sehr dynamisch gewachsen und streben eine Fortsetzung dieses profitablen Wachstums auch in den kommenden Jahren an. Der Markt ist groß genug und bietet noch reichlich Wachstumspotenzial. Wir sehen aber auch beträchtliche Potenziale durch unser aktives Asset Management. Unsere aktuelle Leerstandsquote beträgt 15 Prozent. Diese werden wir durch gezielte Maßnahmen z.B. in den Bereichen Umbau und neue Nutzungskonzepte in den nächsten Monaten reduzieren können und so weitere Erlöse vereinnahmen.
Wie verlief die Entwicklung der FCR bis zum derzeitigen Bestand? Wo liegen die Anfänge Ihrer Firma?
Falk Raudies: Die Anfänge der FCR Immobilien AG als Immobiliengesellschaft gehen auf das Jahr 2004 zurück. Ich bin Gründer und auch heute noch Großaktionär der Gesellschaft und freue mich sehr, dass die Gesellschaft seit Jahren sehr dynamisch wächst. 2014 hatten wir z.B. 11 Objekte mit rd. 48.300 m² vermietbarer Fläche im Bestand, heute sind es fünfmal so viele. Umsatz und Ergebnis halten mit dieser Entwicklung schritt. Beide Größen sollen sich 2018 gegenüber 2017 wie angeführt verdoppeln.
Nun zu den Kennziffern Ihres Unternehmens. Welche sind Ihrer Meinung nach die wichtigsten und aussagekräftigsten für den Aktionär oder potenziellen Investor?
Falk Raudies: Wichtig ist, dass wir nach HGB bilanzieren. Dies bedeutet, dass es keine bilanzielle Wertanpassung unserer Objekte aufgrund von Preissteigerungen gibt. Der Wertzuwachs zeigt sich erst beim Verkauf. Unsere stillen Reserven belaufen sich somit derzeit auf über 93 Mio. Euro. Deshalb ist für uns vor allem der NAV, also der Net Asset Value, von Bedeutung. Die FCR erwartet bis Jahresende einen NAV von knapp 90 Mio. Euro, das würde einem NAV je Aktie von 21,16 Euro entsprechen.{loadmodule mod_custom,Nebenwerte – Anzeige in Artikel}
Sie sind erst seit dem 7. November an der Börse gelistet. Was sagen Sie zur bisherigen Kursentwicklung Ihrer Aktie? Was zum Handelsvolumen?
Falk Raudies: Die ersten Tage hat sich der Kurs bereits etwas nach oben bewegt, wir liegen aktuell zwischen 18 und 18,50 Euro. Ich denke, dass ist für die ersten vier Wochen ganz okay. Die beiden Researchhäuser, die die FCR Immobilien AG covern, sehen hier weiteres Kurspotential und haben Kursziele von 25 bzw. 27,30 Euro ausgerufen.
Weshalb haben Sie das Börsenlisting angestrebt?
Falk Raudies: Nach der Emission und Börsennotierung unserer Anleihen war das Listing der Aktie für uns der nächste logische Schritt. Damit können wir zukünftig noch flexibler agieren, da wir ja nun auch ein Eigenkapitalinstrument zur Verfügung haben. Wir sehen zudem, dass sich die Börsennotierung auch bei der Wahrnehmung der FCR Immobilien AG in der Financial Community aber auch im Immobilienmarkt deutlich positiv bemerkbar macht.
Planen Sie für die Zukunft Dividenden auszuschütten oder denken Sie eher über eine Thesaurierung der Gewinne nach?
Falk Raudies: Als dynamisch wachsende Gesellschaft sehe ich die Einbehaltung von Gewinnen als einen Baustein der Wachstumsfinanzierung. Aber unsere Aktionäre sollen natürlich auch direkt am Unternehmenserfolg beteiligt werden, wir planen 20 % des Jahresüberschusses als Dividenden auszuschütten.
Wie hoch ist derzeit der Streubesitz Ihrer Aktie? Wer sind die Hauptaktionäre? Können wir in Zukunft eine Kapitalerhöhung erwarten?
Falk Raudies: Der Streubesitz beläuft sich auf etwas über 20 Prozent. Als Gründer der FCR Immobilien AG halte ich rd. 70 Prozent der Aktien. Die restlichen Anteile liegen bei einigen Institutionelle Investoren. Durch die Börsennotierung haben wir die Möglichkeit, flexibel den Kapitalmarkt auch für Eigenkapital zu nutzen. Kapitalerhöhungen sind also eine mögliche Option.
Halten Sie die Börsennotiz Ihrer Gesellschaft für ein geeignetes Instrument, um zukünftiges Wachstum zu finanzieren? Denken Sie auch über andere Wege nach? Beispielsweise haben wir auf dem Kurszettel einige Anleihen der FCR Immobilien AG gefunden. wie hoch ist deren Gesamtvolumen und planen Sie weitere Emissionen?
Falk Raudies: Wir haben schon seit längerem positive Erfahrungen am Kapitalmarkt gesammelt. Erst dieses Jahr haben wir eine neue Anleihe im Volumen von 25 Mio. Euro begeben und diese weitestgehend in Eigenregie vollplatziert. Mit der Börsennotiz der FCR Immobilien AG können wir nun flexibel agieren und unseren Mix aus Eigen- und Fremdkapital bei Bedarf anpassen.
Ärgert es Sie nicht, wie schwierig es ist, am Kapitalmarkt als kleinere Gesellschaft wahrgenommen zu werden? Welche Wege beschreiten Sie, um trotzdem „gesehen“ zu werden?
Falk Raudies: Wir haben bisher sehr gute Erfahrungen mit dem Kapitalmarkt gemacht und können uns auch über die Aufmerksamkeit nicht beklagen. Durch unsere Anleihen sind wir ja bereits sehr aktiv und kommunizieren transparent. Das Ergebnis war, dass wir unsere Anleihe 2018/23 über 25 Mio. Euro vollständig platzieren konnten und das weitgehend in Eigenregie. Wichtig ist es aber sicherlich, den Dialog mit der Financial Community aktiv zu suchen, umfassend zu informieren und sich auch auf Konferenzen zu zeigen.
Herr Raudies, vielen Dank für das nette Gespräch.
Falk Raudies | Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG
– Seit mehr als 20 Jahren erfolgreicher Unternehmer
Kurzinfo zum Unternehmen
Die dynamisch wachsende FCR Immobilien AG ist ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierter Investor. Im Fokus stehen Objekte an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale bieten. Neben einem günstigen Einkauf beruht der Erfolg der FCR Immobilien AG auf wertschaffendem Asset Management und der erfolgreichen Veräußerung optimierter Bestandsobjekte. Derzeit besteht das Portfolio der FCR Immobilien AG aus über 50 Objekten mit einer vermietbaren Fläche von rund 250.000 m². Zu den Mietern gehören bekannte Marken wie EDEKA, Netto, ROSSMANN, OBI, REWE und ALDI. Die FCR-Aktie (WKN A1YC91, ISIN DE000A1YC913) ist im Scale-Segment der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet und wird u.a. auf Xetra gehandelt.
