Die Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN: DE000A14KRD3) hat die ersten neun Monate des Geschäftsjahres 2020/2021 („9M“) mit einem deutlichem Wachstum abgeschlossen.
Deutliche Steigerungen bei Mieterlösen und FFO
Aufgrund der kontinuierlichen Akquisitionen weiterer Immobilien haben sich die Mieterlöse in 9M 2020/2021 um 26% von EUR 40,3 Mio. auf EUR 50,6 Mio. gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich erhöht.
Korrespondierend dazu sind auch die Funds from Operations („FFO“) um 22% auf EUR 30,6 Mio. angestiegen (9M 2019/2020: EUR 25,2 Mio.). Dies entspricht einem FFO je Aktie von EUR 0,87 (9M 2019/2020: EUR 0,78).
Die aFFO (FFO nach Abzug der kapitalisierten Modernisierungsmaßnahmen) lagen aufgrund von laufenden Revitalisierungs- und Erweiterungsprojekten bei verschiedenen Immobilien bei EUR 16,3 Mio. bzw. 0,46 EUR je Aktie (9M 2019/2020: EUR 12,9 Mio. bzw. 0,40 EUR je Aktie).
Immobilienportfolio übersteigt erstmals Bilanzwert von einer Milliarde Euro
Das am 30. Juni 2021 bilanzierte Immobilienportfolio der DKR umfasst 172 Einzelhandelsobjekte mit einem Bilanzwert von rund EUR 955,1 Mio. (30. September 2020: EUR 809,9 Mio.) und einer Mietfläche von rund 989.000 m².
Seit Beginn des aktuellen Geschäftsjahres hat die DKR bislang 13 Einzelhandelsimmobilien mit einem Investitionsvolumen von rund EUR 120 Mio. und einer Jahresmiete von EUR 10,9 Mio. erworben, was einer durchschnittlichen Ankaufsrendite von 9,1% entspricht. Die Nutzen- und Lastenwechsel von elf Objekten sind bereits im Laufe der ersten neun Monate des laufenden Geschäftsjahres erfolgt, die beiden verbleibenden Objekte sind zum 1. Juli 2021 bzw. 1. August 2021 übergegangen. Im vierten Geschäftsquartal ist daher mit einem weiteren Anstieg der Mieterlöse zu rechnen.
Dem steht die Veräußerung einer Immobilie in Berlin-Pankow gegenüber. Das Objekt wurde vor rund drei Jahren mit einer Anfangsrendite von ca. 9,7% erworben und nunmehr zu einer Rendite von 4,5% veräußert, woraus die DKR einen Veräußerungsgewinn von rund EUR 1,7 Mio. erzielt. Der Nutzen- und Lastenwechsel erfolgt voraussichtlich zum 1. September 2021.
Somit umfasst das Gesamtportfolio (pro forma) der DKR aktuell 174 Einzelhandelsimmobilien mit einer Jahresmiete von mehr als EUR 73 Mio. und einem Bilanzwert von über EUR 1 Mrd. Die Ankaufsrendite des Gesamtportfolios beträgt derzeit rund 10,4%.
Die DKR befindet sich in weiteren konkreten Ankaufsprozessen für den Erwerb weiterer Einzelhandelsimmobilien.
Signifikante Aufwertung des Immobilienportfolios aufgrund gestiegener Marktnachfrage nach gut gemanagten lebensmittelgeankerten Objekten
Zum 30. Juni 2021 erfolgte die turnusmäßige Bewertung des Immobilienportfolios durch den externen und unabhängigen Immobilienbewerter CBRE. Daraus ergab sich eine signifikante Aufwertung um 8%, was einem Bewertungsgewinn von EUR 54,8 Mio. entspricht (nach Verrechnung mit CAPEX-Investitionen von EUR 14,3 Mio.). Somit werden die zum 30. Juni 2021 bilanzierten Immobilien nunmehr mit einem Multiplikator von 13,9x der Jahresmiete bilanziert (Vorjahr: 12,9x).
Neben dem wertschaffenden Assetmanagement und stetigen Mietvertragsverlängerungen reflektiert dieses Ergebnis insbesondere das verstärkte Investoreninteresse an lebensmittelgeankerten Nahversorgungsimmobilien und die dadurch deutlich gestiegene Marktgängigkeit dieser Assetklasse. Diese hat insbesondere durch die COVID-Pandemie an Bedeutung gewonnen, da die inflationsgesicherten und stabilen Mietcashflows lebensmittelgeankerter Objekte aufgrund ihrer Systemrelevanz deutlich geworden sind.
EPRA NAV steigt um 17% auf EUR 12,97 je Aktie / Net-LTV bei 53,6%
Der EPRA NAV je Aktie ist aufgrund des positiven Periodenergebnisses und der Bewertungsgewinne aus der Immobilienbewertung um annähernd 17% auf EUR 12,97 angestiegen (30. September 2020: 11,11 EUR je Aktie).
Der Verschuldungsgrad Net-LTV beläuft sich am 30. Juni 2021 auf 53,6%.
Pandemiebedingter Rückgang der Ankaufsgeschwindigkeit – Ergebnisprognose für das Geschäftsjahr leicht angepasst
Die DKR verzeichnet aufgrund ihrer defensiven Ausrichtung bislang nur marginale Mietausfälle im laufenden Geschäftsjahr, da die „klassischen“ Mieter der DKR – Versorger des täglichen Bedarfs wie der Lebensmitteleinzelhandel sowie SB-Warenhäuser, Drogerien, Apotheken und auch Baumärkte – von den Lockdown-Regelungen nicht oder nur vorübergehend betroffen waren. Seit den schrittweisen Öffnungen des Einzelhandels sowie der in Deutschland voranschreitenden Impfkampagne hellt sich die Lage der betroffenen Mieter auf, wodurch auch bestehende gestundete Mieten schrittweise an die DKR gezahlt wurden und Mietverhältnisse verlängert werden konnten.
Trotz des starken Wachstums im bisherigen Geschäftsjahresverlauf konnte die DKR weitere geplante Akquisitionen durch die Auswirkungen der COVID-Pandemie nicht so rasch abschließen wie erwartet und liegt mit Ankäufen von bisher EUR 120 Mio. etwa 20% hinter dem erwarteten Akquisitionsvolumen von EUR 150 Mio., was sich in einem geringeren Anstieg des FFO niederschlägt. Grund dafür sind mitunter erhebliche Verzögerungen in den Ankaufprozessen. Da weitere kurzfristige Akquisitionen sich nicht mehr signifikant auf die Mieterlöse im ablaufenden Geschäftsjahr auswirken werden, passt der Vorstand die Guidance für das Geschäftsjahr 2020/2021 leicht nach unten an.
Somit erwartet der Vorstand nunmehr einen FFO zwischen EUR 40 Mio. und EUR 41 Mio. (statt zuvor EUR 42 Mio. und EUR 45 Mio.) im Geschäftsjahr 2020/2021. Die Prognose der FFO Run Rate zum 30. September 2021 wird beibehalten und liegt zwischen EUR 47 Mio. und EUR 51 Mio.
Veröffentlichungen zu den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 2020/2021
Die Deutsche Konsum REIT-AG wird zu den 9M-Ergebnissen heute, am 12. August 2021, um 09:00 Uhr CEST eine Analystenkonferenz (Webcast und Telefonkonferenz) abhalten.
