Mit einer Ankaufsrendite von 9% hat sich die Deutsche Konsum REIT (ISIN: DE000A14KRD3) fünf weitere Einzelhandelsimmobilien für 14 Mio. Euro gesichert. „Für diese guten Lagen sind die Renditen als Schnäppchen zu sehen“, sagt DKR-Finanzvorstand Christian Hellmuth im Exklusivinterview mit dem Nebenwerte-Magazin. Damit umfasst das Gesamtportfolio nun 170 Immobilien mit einem Bilanzwert von rund 850 Mio. Euro. Investmentvorstand Alexander Kroth schätzt, dass auch im laufenden Geschäftsjahr „ein Ankaufsvolumen von über 100 Mio. Euro realisierbar sein sollte“. Um die Attraktivität der Standorte zu erhöhen, stattet die DKR in Kooperation mit dem Energiekonzern EnBW rund 150 Standorte mit hochmoderner Schnellladeinfrastruktur für Elektroautos aus. An den Zielen der Gesellschaft hat sich auch durch die Corona-Pandemie nichts geändert.
Herr Kroth, die Deutsche Konsum hat 5 weitere Einzelhandelsimmobilien erworben. Nach welchen Kriterien haben Sie diese Objekte ausgewählt?
Alexander Kroth: Auch bei den zuletzt getätigten Ankäufen haben wir uns auf die für uns üblichen Ankaufskriterien fokussiert. So befinden sich alle Liegenschaften in etablierten Mikrolagen, verfügen über einen Lebensmittelanker und haben einen defensiven Mietermix mit bonitätsstarken Mietern. Die Objekte sind in einem guten Zustand und bieten jeweils Anfangsrenditen zwischen 8% und 12%. Das entspricht genau dem Profil, das wir für unser Portfolio suchen.
Bei den zwei größten zugekauften Objekten in Hessen und Schleswig-Holstein liegt die Restmietlaufzeit nur bei etwa drei Jahren. Wie begegnen Sie den mit diesen kurzen Mietlaufzeiten verbundenen Risiken?
Alexander Kroth: Diese Risiken gilt es bei der Ankaufsprüfung und der dabei durchgeführten Standortanalyse genau zu identifizieren und zu bewerten. Bei den beiden Objekten handelt es sich um etablierte Einkaufslagen mit zentraler Versorgungsfunktion für die angrenzenden und umliegenden Wohngebiete. Da der Nutzungsauftrag an das Objekt nach unser Analyse die derzeitige Mietlaufzeit übersteigt und die Mieter an den jeweiligen Standorten zufrieden sind, gehen wir von einer hinreichend hohen Wahrscheinlichkeit aus, dass die Mietverträge verlängert werden, oder im schlechtesten Falle eine Nachvermietung zu gleichen oder sogar höheren Konditionen möglich sein sollte. Die „kurzen“ Restlaufzeiten schrecken uns insofern nicht ab, sondern bieten uns die Möglichkeit, zeitnah mit den Mietern ins Gespräch zur Entwicklung des Standortes zu kommen. Für gewöhnlich beginnen solche Gespräche erst ca. zwei Jahre vor Ende der Laufzeit. Somit haben wir ausreichend Zeit.
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Neben drei Nahversorgungszentren haben Sie auch zwei Lebensmitteleinzelhändler in Thüringen und Niedersachsen erworben. Rechtfertigen diese kleinteiligen Zukäufe den damit verbundenen vergleichsweise höheren Administrationsaufwand?
Alexander Kroth: Ja, denn der Erwerb von Portfolios ist in der Regel teurer als der Kauf der einzelnen Objekte. Von vielen Investoren wird Größe an sich bereits als Wert gesehen. Die Idee ist in dem Fall mit vermeintlich weniger Arbeit schneller zu wachsen. Das lässt sich oftmals nur auf Kosten der Rendite realisieren. Wir halten uns daher sehr strikt an unsere Investmentstrategie mit dem Ziel, durch jede Transaktion für sich die Rendite zu maximieren. Deswegen kaufen wir auch gerne granular Einzelobjekte, die sich theoretisch zu einem späteren Zeitpunkt in Portfolios bündeln lassen, die dann wieder zu höheren Faktoren veräußert werden könnten.
Der Lebensmitteleinzelhandel gilt im COVID-19-Umfeld innerhalb des stationären Einzelhandels als sprichwörtlicher Fels in der Brandung. Wie hat sich die Corona-Pandemie generell auf das Branchenumfeld für Einzelhandelsimmobilien ausgewirkt?
Alexander Kroth: Tatsächlich bislang wenig. Das aktuelle Umfeld hat lediglich die schon zuvor bestehenden Trends verstärkt, d. h. lebensmittelgeankerte Fachmarkt- und auch Baumarktimmobilien haben ihre Stabilität bewiesen. Hingegen ist die aktuelle Situation bei innerstädtischen Shoppingcentern mit reinem Fashion- und Elektronikbesatz – einem Gebiet, auf dem wir nicht aktiv sind – vergleichsweise stark zu Buche geschlagen. Auch die Auswirkungen des E-Commerce sind hier deutlicher zu spüren. Diese Entwicklungen sind auch auf dem Transaktionsmarkt spürbar, wo insbesondere Core- und Core+-Objekte mit Lebensmittelanker noch stärker gesucht werden.
Hatte die Corona-Pandemie auch konkrete Auswirkungen auf Ihre Ankaufsstrategie? Und planen Sie auch für das am 1. Oktober angelaufene Geschäftsjahr 2020/21 Zukäufe in einem Volumen von über 100 Mio. Euro oder gehen Sie angesichts der erhöhten Risiken temporär etwas vom Gas?
Alexander Kroth: Nein, das aktuelle Umfeld hat keine Auswirkungen auf unsere Ankaufsstrategie, da wir uns in einem speziellen Marktsegment bewegen, der nicht dem Profil entspricht, das die durch Corona nun aufmerksam gewordenen Investoren suchen. Interessanterweise ist die Corona-Pandemie eine Bestätigung unseres ursprünglichen Investitionsgedanken. Von Beginn an haben wir uns gezielt defensiv aufgestellt und antizyklischen Einzelhandel in etablierten Mikrolagen fokussiert, um mögliche Krisen, wie zum Beispiel Finanz- und Konjunkturkrisen, robust überstehen zu können.
Dass die nächste Krise dann eine Pandemie sein würde und schneller als erwartet eintritt, zeigt nun ganz deutlich, dass diese defensive Strategie eine simple Antwort in einer volatilen und globalisierten Welt sein kann. An unseren Zielen zum neuen Geschäftsjahr hat sich somit nichts geändert. Wobei wir uns – wie auch in den vergangenen Jahren – auf die jeweiligen Transaktionen und nicht auf ein Gesamtvolumen fokussieren. Wir schätzen jedoch, dass ein Volumen von über 100 Mio. Euro realisierbar sein sollte.
Herr Hellmuth, die Ankaufsrendite der aktuellen Zukäufe beziffern Sie mit rund 9%. Verglichen mit den in den vergangenen Jahren erzielten Ankaufsrenditen liegt das eher am unteren Rand. Ist das in der Qualität der Objekte begründet oder hat sich das Preisniveau generell erhöht?
Christian Hellmuth: 9% liegt ja absolut im Rahmen unseres Zielkorridors von mindestens 8%. Zudem liegt es ein stückweit auch an der höheren Qualität der Objekte. Aber vor allem liegen die beiden größeren Objekte in Hessen und Schleswig-Holstein, wo das Preisniveau per se schon deutlich höher ist. Insofern sind die Renditen für diese guten Lagen eher als Schnäppchen zu sehen.
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Für die fünf aktuell erworbenen Immobilien haben Sie rund 14 Mio. Euro ausgegeben. Wie ist es aktuell um die Kapitalausstattung der DKR bestellt? In welcher Größenordnung können Sie noch zukaufen, bevor Sie den Kapitalmarkt wieder in Anspruch nehmen müssen?
Christian Hellmuth: Wir verfügen derzeit noch über genügend Mittel aus der Bondemission im Frühjahr und der letzten Kapitalerhöhung im Mai um die für dieses Jahr geplanten Ankäufe zu realisieren. Zudem refinanzieren wir die erworbenen Objekte auch zügig mit Fremdkapital, wodurch wir zusätzliches Kapital für weitere Akquisitionen zur Verfügung haben. Insofern sind Kapitalerhöhungen aktuell nicht erforderlich. Es sei denn, es bieten sich im aktuellen Umfeld besondere Optionen.
Auch an Sie eine Corona-Frage: In welcher Größenordnung mussten Sie seit Februar Mieten stunden und wie viel davon werden Sie voraussichtlich abschreiben müssen?
Christian Hellmuth: Bisher sind rund 1,4 Mio. Euro Forderungen durch Mietstundungen aufgelaufen, davon entfallen rund 1,0 Mio. Euro auf große Filialisten, die alle geöffnet haben und die nach meiner Einschätzung auch weit weg von einer Insolvenzgefährdung sind. Deshalb gehe ich derzeit auch von der Einbringlichkeit dieser Forderungen aus. Die restlichen 0,4 Mio. Euro bestehen gegenüber kleineren Mietern wie Bäcker, Fleischer, Nagelstudio und Co., wo wir zunächst abwarten müssen, wie sich die Situation weiterentwickelt und wo wir individuelle Vereinbarungen mit den jeweiligen Mietern treffen. Im Verhältnis zur Gesamtjahresmiete des aktuellen Portfolios entspricht dies jedoch nur einem Betrag von 0,6% und liegt damit im unwesentlichen Bereich.
Ihr Immobilienportfolio wächst und wächst und hat inzwischen einen Wert von rund 850 Mio. Euro erreicht. Ihr Aktienkurs kommt aber schon längere Zeit nicht mehr wirklich vom Fleck. War der Kurs den Fundamentaldaten in der Vergangenheit zu stark vorausgelaufen oder sind die Investoren aktuell zu vorsichtig?
Christian Hellmuth: Der Transaktionsmarkt für die Objekte stand nach dem ersten Lockdown im Frühjahr erstmal still und sortierte sich neu. Deshalb konnten wir in dieser Zeit – so wie viele andere Immobiliengesellschaften – nur wenig neue Ankäufe melden, was den Aktienkurs insofern auch nicht angetrieben hat. Auf der anderen Seite ist die DKR-Aktie mit relativ geringer Volatilität im Vergleich zum Gesamtmarkt durch diese Krise gekommen. Insofern gehe ich gehe davon aus, dass der Markt unser defensives Geschäftsmodell in absehbarer Zeit deutlich höher bewerten wird, wenn weiteres Wachstum dazukommt.
Herr Hellmuth, Herr Kroth, welche Perspektiven können Sie Ihren Aktionären auf Sicht von drei bis fünf Jahren bieten?
Alexander Kroth: Wir werden das Immobilienportfolio, wie gewohnt, weiter auf Basis der bestehenden Investitionskriterien ausbauen. Gleichzeitig liegt der Fokus auch auf der Optimierung des bestehenden Portfolios durch Leerstandsabbau sowie der Realisierung von Potenzialen, wie zum Beispiel durch die Umsetzung von Revitalisierungskonzepten oder durch neue Ansätze, wie die Nutzung der Dachflächen für Photovoltaik oder die Installation von Ladepunkten für Elektroautos. So werden wir rund 150 Standorte in Kooperation mit dem Energieunternehmen EnBW mit hochmoderner Schnellladeinfrastruktur für Elektroautos ausstatten und mit bis zu 500 öffentlichen Ladepunkten die Attraktivität der Gewerbeimmobilien für die Mieter und deren Kunden erhöhen. Durch diese Portfoliooptimierung können wir auch ein stückweit organisch wachsen, wodurch sich die bereits hohe Anfangsrendite nochmal zusätzlich erhöht.
Christian Hellmuth: Mit jedem weiteren Ankauf ergibt sich eine kontinuierlich bessere Risikodiversifikation sowie eine höhere Unternehmensbonität und ein besseres Rating, was die Fremdkapitalkosten weiter reduzieren sollte. Dadurch sollte sich die FFO-Marge kontinuierlich weiter erhöhen. Zudem erwarte ich, dass wir in Zukunft auch das eine oder andere Objekt mehr werterhöhend veräußern können, was sich dann auch direkt in der Dividende niederschlagen dürfte.
Herr Hellmuth, Herr Kroth, vielen Dank für das Gespräch.
Aktuell (19.11.2020 / 09:02 Uhr) notieren die Aktien der Deutsche Konsum REIT-AG im Xetra-Handel mit einem Plus von +0,05 EUR (+0,31%) bei 16,15 EUR. Auch diese Aktie können Sie bereits ab 0,- EUR auf Smartbroker handeln.
Alexander Kroth, geboren 1982 in München, hat Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Immobilienökonomie und Finance & Banking an der European Business School(ebs) in Oestrich-Winkel studiert. Nach seinem Studium, das er 2006 als Diplom-Kaufmann abschloss, begann er seine Karriere in der Unternehmensberatung bei der KPMG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Frankfurt im Bereich Corporate Finance -Real Estate. Bei der KPMG hat Herr Kroth auf nationalen und internationalen Beratungsprojekten auf Käufer-und Verkäuferseite Immobilientransaktionen von Einzelobjekten und Immobilienportfolien realisiert sowie Projekte zur Investitionsoptimierung, Portfoliostrukturierung und Verbesserung von Asset Management Prozessen umgesetzt. Seit Gründung im Juli 2014 war Herr Kroth Investment Director bei der Obotritia Capital KGaA und übernahm den strategischen Aufbau des Immobilienportfolios der Gesellschaft sowie deren jeweiligen Tochtergesellschaften, wie der Ursprungsgesellschaft der Deutsche Konsum REIT-AG. Zum Jahresbeginn 2017 wechselte Herr Kroth als Investment Director vollständig zur Deutsche Konsum REIT-AG und wurde zum 1. Juli 2017 zum Investmentvorstand der Gesellschaft berufen.
Die Deutsche Konsum REIT-AG, Broderstorf, ist ein börsennotiertes Immobilienunternehmen mit Fokus auf deutsche Einzelhandelsimmobilien für Waren des täglichen Bedarfs („Basic retail“) an etablierten Mikrostandorten. Der Schwerpunkt der Aktivitäten der Gesellschaft liegt in der Bewirtschaftung und Entwicklung der Immobilien mit dem Ziel einer stetigen Wertentwicklung und dem Heben stiller Reserven.
Die Gesellschaft ist aufgrund ihres REIT-Status (‚Real Estate Investment Trust‘) von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Die Aktien der Gesellschaft werden im Prime Standard der Deutschen Börse gehandelt (ISIN: DE 000A14KRD3).
