Die Deutsche Industrie REIT-AG (ISIN: DE000A2G9LL1) bleibt auf Expansionskurs. Im laufenden Geschäftsjahr 2020/2021 (30.09) hat der in Potsdam ansässige Bestandshalter von Light Industrial Immobilien beim Ankaufvolumen das Mindestziel von 100 Mio. Euro bereits übertroffen und den Portfoliowert auf inzwischen knapp 690 Mio. Euro gesteigert. Abstriche bei der Rendite gibt es dabei nicht: „An unseren Ankaufskriterien hat sich nichts geändert. Unser Ziel ist eine Ankaufsrendite von 10 Prozent“, bekräftigt Investmentvorstand (CIO) Sonja Petersen im Interview mit dem Nebenwerte-Magazin. Die Nachfrage nach Logistikflächen sei ungebrochen. Bei einem von Analysten erwarteten Ergebnis je Aktie von 1,90 Euro weist die Deutsche Industrie REIT für 2020/2021 ein günstiges KGV von 9 auf.
Frau Petersen, seit unserem letzten Gespräch im Dezember 2019 hat sich bei der Deutschen Industrie REIT-AG (DIR) einiges getan. Die Anzahl Ihrer Immobilien hat sich von 63 auf 88 erhöht, die annualisierte Gesamtmiete von 43 Mio. auf rund 59 Mio. Euro und der Portfoliowert von rund 500 Mio. auf knapp 690 Mio. Euro. Mit dem gezeigten Expansionstempo dürften Sie zufrieden sein, oder? Wo lag der Schwerpunkt Ihrer Zukäufe?
Sonja Petersen: Ja, wir sind zufrieden mit der Entwicklung und dem Expansionstempo der letzten Jahre. Die Assetklasse Light Industrial ist ja breit gefächert, von Produktion über Lagerung und Logistik war bei den Zukäufen von allem ein bisschen dabei. Ein Schwerpunkt, der sich immer mehr herauskristallisiert, ist das Thema Sale-and-Lease-Back. Hier verkauft der Eigentümer seine Firmenimmobilie an uns und mietet sie im gleichen Atemzug wieder zurück. Hier sehen wir weiterhin großes Potenzial.
Bei unserem letzten Interview hatten Sie bekräftigt, dass Sie auch weiterhin eine Ankaufsrendite von 10 Prozent anpeilen. Haben Sie dieses Ziel bei den 25 zugekauften Objekten auch erreicht?
Sonja Petersen: An unseren Ankaufskriterien hat sich nichts geändert. Das Ziel, eine Ankaufsrendite von 10 Prozent zu erzielen, haben wir auch bei den 25 zugekauften Objekten erreicht. Über das gesamte Portfolio von 88 Objekten liegen wir ebenfalls bei einer Ankaufsrendite von exakt 10%.
Die DIR weist einen industriell geprägten Mietermix auf. Hatten Sie hier im Corona-Umfeld größere Mietausfälle zu verzeichnen bzw. befürchten Sie diese noch?
Sonja Petersen: Die Corona-Pandemie hat uns bisher glücklicherweise kaum beeinflusst. Wir haben im vergangenen Jahr einige Stundungsvereinbarungen mit Mietern getroffen – diese wurden allerdings bereits alle wieder zurückgezahlt. In Einzelfällen wurden auch Mietreduktionen für kurze Zeiträume vereinbart – in diesen Fällen wurde die Vertragslaufzeit aber entsprechend verlängert. Es ist nicht auszuschließen, dass der ein oder andere Mieter noch in größere Schwierigkeiten geraten wird, aber bisher ist dies nicht abzusehen.
Wie hat sich der Markt für Light Industrial Immobilien generell durch die Corona-Pandemie verändert? Und wie stark hat speziell die Nachfrage nach Logistikflächen durch den E-Commerce-Boom und die Neuorganisation von Lieferketten zugenommen?
Sonja Petersen: Durch die Corona-Pandemie ist die Nachfrage nach Light Industrial Immobilien in Deutschland gestiegen, was uns natürlich zugutekommt. Die Pandemie hat gezeigt, wie fragil die Lieferketten teilweise aufgebaut sind. In Zeiten, in denen Grenzen geschlossen werden und das entsprechende Material nicht mehr pünktlich angeliefert werden kann und sich dadurch der gesamte Produktions- und Fertigungsprozess verlangsamt oder im schlimmsten Fall gestoppt werden muss, werden gut ausgestattete Lagerflächen immer wichtiger. Zusätzlich ist die Nachfrage nach Logistikflächen u. a. durch den E-Commerce-Boom schon seit einiger Zeit ungebrochen und hat sich durch die Pandemie nur noch verstärkt.
Befreiungsschlag von Steinhoff: 269 Mio EUR erhöhtes Vergleichsangebot soll den Durchbruch bringen – klappt’s?
KW-28: Rückblick: Diesmal reichten die Nachrichten von Steinhoff, Nel, Jenoptik, Hugo Boss, Siemens Energy, Nordex u.a. immerhin für zwei neue Rekorde. Am Ende wird’s rot…
Über die letzten drei Jahre konnten Sie Ihre Vermietungsperformance signifikant und nachhaltig verbessern. Wie haben Sie dies erreicht?
Sonja Petersen: Hauptsächlich haben wir dies durch harte Arbeit erreicht. Um die Vermietungsperformance nachhaltig zu verbessern, muss man sich um das Portfolio und die einzelnen Objekte intensiv kümmern. Das kostet anfangs natürlich Zeit, die aber am Ende gut investiert ist.
So überlegen wir im ersten Schritt, wie wir das Asset strategisch positionieren wollen und welche Maßnahmen Sinn machen. Daraufhin schalten wir beispielsweise zielgerichtet den Internetauftritt in entsprechenden Webportalen online und sprechen mit verschiedenen Maklern. Außerdem intensivieren wir den Kontakt mit der Wirtschaftsförderung vor Ort und nehmen konkret Kontakt zu ortsansässigen Unternehmen auf, die Interesse haben könnten. Wenn es Sinn macht, platzieren wir auch Werbung an dem Objekt selbst. In anderen Fällen stellen wir auch Showroom-Flächen her, um die Vermietung voranzutreiben.
Könnten Sie uns das bitte an einem konkreten Beispiel erläutern?
Sonja Petersen: Ein konkretes Beispiel ist unser jüngster Vermietungserfolg in Meerbusch. Durch zwei neu abgeschlossene Mietverträge konnten wir den Vermietungsstand der Logistikimmobilie ab Juli 2021 von 19,8 % auf 100 % steigern. Durch die Neuvermietung einer großen Hallenflächen generieren wir eine zusätzliche Jahresnettokaltmiete von rund 0,7 Mio. Euro. Im Verhältnis zur vormaligen Jahresnettokaltmiete für die konkreten Flächen beläuft sich die Mietpreissteigerung auf über 10 %. Ebenfalls im Juni haben wir einen neuen langfristigen Mietvertrag im Gewerbepark Hannover zu attraktiven Konditionen abgeschlossen, der eine flächenbezogene Mietpreissteigerung von rd. 14 % aufweist.
Die ersten drei Quartale des laufenden Geschäftsjahres 2020/21 (30.09.) liegen bereits hinter Ihnen. Liegt die DIR auf Kurs im Hinblick auf die Gesamtjahresziele?
Sonja Petersen: Ja, wir sind auf Kurs im Hinblick auf die Gesamtjahresziele. Diese haben wir bisher nicht korrigiert und werden dies auch nicht tun.
Werden Sie auch im laufenden Jahr einen Teil der stillen Reserven in Ihrem Immobilienportfolio durch eine Aufwertung heben? Wie gehen Sie dabei vor?
Sonja Petersen: Jedes Jahr zum Stichtag 30.06. wird unser gesamtes Portfolio durch einen externen Gutachter bewertet, sprich es wird geprüft, welche Marktwerte unsere einzelnen Objekte haben. In den vergangenen Jahren hat hierbei immer eine Aufwertung stattgefunden. Da wir nach wie vor unter Marktpreisen einkaufen, sind wir optimistisch, dass auch in diesem Jahr das Portfolio aufgewertet werden wird.
Im Dezember 2019 hatten wir auch über eine Verdopplung des Portfoliowertes auf 1 Mrd. Euro „in absehbarer Zeit“ gesprochen. Wenn Sie Ihr aktuelles Expansionstempo beibehalten, könnte es im Laufe des Geschäftsjahres 2023/2024 bereits so weit sein. Oder ist das zu optimistisch gerechnet?
Sonja Petersen: Einen Portfoliowert in Höhe von 1 Mrd. Euro werden wir in absehbarer Zeit definitiv erreichen. Auf eine genaue Jahreszahl würde ich mich jetzt nicht festlegen wollen. Unser Portfoliowert hat sich bisher sehr gut entwickelt und wir sind weiterhin auf Wachstumskurs. Da ist die Marke von 1 Mrd. Euro nur eine Frage der Zeit.
Frau Petersen, besten Dank für das Interview.
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Sonja Petersen | Investmentvorstand (CIO) Deutsche Industrie REIT-AG
Frau Sonja Petersen (geb. Paffendorf), geboren 1983 in Langenfeld, hat Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Immobilienökonomie und International Management & Consulting an der European Business School (ebs) in Oestrich-Winkel studiert. Nach ihrem Studium, das sie 2007 als Diplom-Kauffrau abschloss, begann sie ihre Karriere bei dem Bauunternehmen HOCHTIEF Solutions AG, Bereich formart NRW, in Düsseldorf im Bereich Wohnprojektentwicklung.
Bei formart NRW hatte sie die gesamtverantwortliche Projektleitung bei der Entwicklung diverser Wohnprojekte und führte interne und externe Projektteams von bis zu 20 Personen. Danach wechselte sie zu Leighton Properties Pty Ltd, Bereich Residential Development, in Sydney, Australien. Hier baute sie den Bereich „Studenten Wohnen“ für die Standorte Sydney, Melbourne und Brisbane eigenverantwortlich auf. Außerdem war sie bei der Grundstücksakquise zur Wohnbebauung in Sydney, Melbourne und Brisbane mitverantwortlich tätig.
Seit September 2015 arbeitet Frau Sonja Petersen bei der Obotritia Capital KGaA, zunächst als Leiterin des Ankaufs und der Projektentwicklung, seit Januar 2017 als Chief Investment Officer. In diesem Bereich war sie für den strategischen Aufbau des Immobilienportfolios, den Ankauf und die
Weiterentwicklung von Gewerbeimmobilien in allen Assetklassen (ausgenommen Einzelhandelsimmobilien) der Obotritia Capital KGaA sowie deren Tochtergesellschaften, einschließlich der Gesellschaft, verantwortlich. Seit 18. Oktober 2017 ist sie Vorstand und CIO der Deutsche Industrie REIT-AG. Sie ist außerdem Geschäftsführerin der Solitaire Holding GmbH.
Kurzinfo zum Unternehmen
Die Deutsche Industrie REIT-AG investiert nachhaltig in Light Industrial Immobilien in Deutschland. Light Industrial umfasst neben den Tätigkeiten der Lagerung und Distribution von Handelsgütern, auch deren Verwaltung und Produktion. Die Assetklasse besteht hauptsächlich aus mittleren- bis großen Industrie- und Gewerbeparkarealen. Die Flächen sind meist komplexer ausgerüstet als reine Logistikimmobilien und haben eine hohe lokale Relevanz.
Die Aktie notiert im regulierten Markt der Börse Berlin und im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse. Die Gesellschaft hat seit Anfang des Jahres 2018 den Status eines REIT („Real Estate Investment Trust“) und die damit verbundene Ertragssteuerbefreiung.
