Die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (ISIN: DE000A0XFSF0) hat sich im Geschäftsjahr 2018 erfolgreich entwickelt und
signifikante Verbesserungen bei wesentlichen operativen und portfoliobezogenen Kennzahlen erzielt. Das geht aus dem heute veröffentlichten Geschäftsbericht der Gesellschaft für das Jahr 2018 hervor.
Die Funds from Operations (FFO I, vor Minderheiten, nach Steuern) summierten sich im Berichtsjahr auf rund EUR 23,4 Millionen und haben sich damit gegenüber dem Vorjahr (EUR 11,7 Millionen) verdoppelt. Gründe dafür waren insbesondere das erheblich verbesserte Zinsergebnis, geringere Instandhaltungskosten sowie das gestiegene Vermietungsergebnis. Angesichts der positiven Geschäftsentwicklung hatte der Vorstand der Gesellschaft bereits im November 2018 die Prognose für die FFO I im Gesamtjahr 2018 von EUR von 16 Millionen bis EUR 18 Millionen auf EUR 23 Millionen bis EUR 24 Millionen erhöht. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) ist 2018 um EUR 42,5 Millionen auf EUR 127,1 Millionen gestiegen (2017: EUR 84,6 Millionen).{loadmodule mod_custom,Sentifi Text Widget}
Ingo Hartlief FRICS, Vorstandsvorsitzender der DEMIRE AG, kommentiert: „Die DEMIRE hat sich zum Ziel gesetzt, einer der führenden Bestandshalter am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt zu werden. Mit der erfolgreichen operativen Entwicklung im Geschäftsjahr sowie der signifikanten Stärkung der Eigenkapitalbasis durch unsere Großaktionäre in 2018, sind wir diesem Ziel einen weiteren großen Schritt nähergekommen. Zugleich haben wir eine solide Ausgangsbasis für das laufende Geschäftsjahr 2019 und für das weitere Wachstum geschaffen.“
Mieterträge stabil – Nettoverschuldung erheblich reduziert
Die Mieterträge des DEMIRE-Konzerns von insgesamt EUR 73,7 Millionen (2017: EUR 73,7 Millionen) lagen innerhalb der im November 2018 auf rund EUR 73 Millionen bis EUR 74 Millionen erhöhten Prognose und sind gegenüber dem Vorjahreszeitraum dank einer erfolgreichen Vermietungsleistung und trotz des bilanzwirksamen Verkaufs von nicht-strategischen Immobilien stabil geblieben. Das Periodenergebnis nach Steuern lag mit EUR 69,1 Millionen deutlich über dem Vorjahreswert (2017: EUR 19,4 Millionen), im Wesentlichen trugen dazu die aufgrund der Refinanzierungsaktivitäten in 2017 geringeren Finanzierungsaufwendungen sowie die Bewertungseffekte im Bestandsportfolio im Geschäftsjahr 2018 bei.{loadmodule mod_custom,Nebenwerte – Anzeige in Artikel}
Der Nettoverschuldungsgrad (Net Loan-to-Value) ging im Vergleich zum Vorjahr von 60,1 % auf 38,7 % zum 31. Dezember 2018 zurück. Die erhebliche Reduzierung ist im Wesentlichen durch Wertsteigerungen der Bestandsimmobilien sowie durch den im Vorjahresvergleich höheren Bestand an Zahlungsmitteln begründet, der insbesondere aus der Aufnahme von Eigenkapital im Rahmen einer Barkapitalerhöhung mit einem Bruttoemissionserlös über rund EUR 150 Millionen im November 2018 resultiert.
Das Eigenkapital der DEMIRE belief sich zum 31. Dezember 2018 auf EUR 582,3 Millionen (31. Dezember 2017: EUR 325,5 Mio.). Der starke Anstieg im Vergleich zum Vorjahr resultiert aus der 10%-igen Kapitalerhöhung im April 2018, dem weiteren Ausbau des Anteilsbesitzes der beiden Großaktionäre Apollo Global Management und Wecken-Gruppe, unter anderem durch ein Übernahmeangebot im April 2018, der frühzeitigen Wandlung eines großen Teils der ausstehenden Wandelschuldverschreibungen 2013/2018 im Juni 2018 sowie der Barkapitalerhöhung über rund EUR 150 Millionen im November 2018. Der unverwässerte EPRA-NAV je Aktie betrug zum Berichtsstichtag EUR 5,52 (31. Dezember 2017: EUR 5,96), der verwässerte EPRA-NAV je Aktie EUR 5,50 (31. Dezember 2017: EUR 4,94).
Deutlich geringere Finanzaufwendungen dank umfassender Refinanzierungen
Infolge umfassender Refinanzierungsmaßnahmen im Geschäftsjahr 2017 haben sich die Finanzaufwendungen im Berichtsjahr annähernd halbiert. Der durchschnittliche nominale Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten lag bei 3,0 % p. a. Zum Bilanzstichtag am 31. Dezember 2018 lag der Anteil der unbesicherten Vermögenswerte am Gesamtportfolio der DEMIRE-Gruppe bei 46,6 % und somit um 160 Basispunkte höher als ein Jahr zuvor.
EPRA-Leerstandsquote weiter reduziert
Der Marktwert des Bestandsportfolios belief sich zum 31. Dezember 2018 auf EUR 1.130,4 Mio. (31. Dezember 2017: 1.034,1 Mio.). Die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) lag bei rund 4,5 Jahren (31. Dezember 2017: 4,9 Jahre). Das Immobilienportfolio erzielte im Geschäftsjahr 2018 einen Nettowertzuwachs von EUR 93,1 Millionen (2017: EUR 48,6 Millionen). Daraus resultiert eine Bruttomietrendite des Bestandsportfolios von 6,5 % zum Bilanzstichtag. Dank der guten Vermietungsleistung ging die EPRA-Leerstandsquote des Bestandsportfolios im Jahresverlauf um insgesamt 190 Basispunkte auf 7,5 % zum Ende des Geschäftsjahres zurück (31. Dezember 2017: 9,4 %). Die annualisierten Mieteinnahmen des Bestandsportfolios, bereinigt um Käufe und Verkäufe (Like-for-like-Betrachtung) stiegen im Geschäftsjahr 2018 um EUR 2,1 Millionen beziehungsweise 2,9 %.{loadmodule mod_custom,Nebenwerte – Anzeige in Artikel}
Prognose des Vorstands für 2019
Für das Geschäftsjahr 2019 plant die DEMIRE aus der Vermietung ihres Immobilienbestands zum 31. Dezember 2018, nach dem Abgang bereits veräußerter Immobilien sowie geplanten Verkäufen und unter Berücksichtigung bereits notariell beurkundeter Ankäufe Mieterträge in Höhe von rund EUR 77 bis EUR 79 Millionen zu erwirtschaften. Auf Basis der erwarteten Mieteinnahmen sowie der bereits berücksichtigten positiven Effekte aus der weiteren Umsetzung der Strategie im Geschäftsjahr 2019 rechnet die DEMIRE gegenüber der Vorjahresperiode mit einem weiteren Anstieg des FFO-Ergebnisses für 2019 (FFO I, vor Minderheiten, nach Steuern) auf eine Spanne von EUR 27 Millionen bis EUR 29 Millionen.
Aktuell (20.03.2019 / 10:06 Uhr) notieren die Aktien der DEMIRA Deutsche Mittelstand real Estate AG im Xetra-Handel unverändert bei 4,94 EUR.
