CORESTATE Capital Holding S.A. (ISIN: LU1296758029) scheint sich operativ nach den Querelen im Vorjahr und der umfassenden Neuausrichtung langsam „zu berappeln“. Aber der Kurs der Aktie entwickelt sich immer mehr zum Disaster. Hoffnung gestern um 15:15 Uhr. Strohfeuer oder mehr?Viele der Fragen, die wir noch in unserem Beitrag vom 19.07.2021 „DIV | Eyemaxx, publity und Corestate – drei Immobilienwerte mit vielen offenen Fragen.“ aufwarfen, können nun positiv beantwortet werden – bei Corestate. Seinerzeit lies ein schwacher Jahresauftakt an der Erreichbarkeit der Jahresprognose zweifeln. Und wenn man sich den Aktienkurs der Corestate anschaut, so ist dieser Zweifel am Kapitalmarkt geblieben. Die Aktie dümpelt „im Tal der Tränen“. Testet immer wieder neue Tiefs. Auch wenn die Q3-Zahlen in die richtige Richtung wiesen, wird erst im Q4 entschieden werden, ob die letztlich bestätigte Prognose wirklich eingehalten werden kann. Das ist aber bei Corestate „immer so gewesen“: Q4 brachte die Sahne mit grossen Einzeltransaktionen – oder eben nicht. Bis gestern 15:15 – als eine später behandelte Aktientransaktion, die zu über 20 % Tages-Kursgewinnn führte – und darüber hinaus gilt:
Wo hakt es eigentlich? Was war anders, als die Kurse sich in ganz anderen Regionen bewegten?
Offensichtlich ist die seit Anfang des Jahres geplante und „in Umsetzung begriffene“ Transformation der Corestate noch nicht vollständig abgeschlossen. Neben einem Aktienkurs,der mittlerweile ein Niveau erreicht hat, das viele Fragen offenlässt, gibt es dafür auch andere Indizien. Auch wenn die Quaratlszahlen letztlich „gar nicht so schlecht waren“. Wie sonst soll man diese zwei Unternehmensmeldungen deuten:
Am 10.09.2021 setzte „man“ die sogenannte „strategischen Neuausrichtung seit Jahresbeginn mit der Corestate Bank nun auch räumlich neu auf.“ Das Unternehmen verlege Ende 2022 seine Frankfurter Zentrale von der Messe in den repräsentativen Marienturm im Herzen des Frankfurter Bankenviertels und erreicht damit einen weiteren Meilenstein im Rahmen der nachhaltigen Transformation der Corestate Gruppe.
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Mit dem Umzug schaffe Corestate einen gemeinsamen Arbeitsort für die gesamte, derzeit in unterschiedlichen Büros untergebrachte Frankfurter Belegschaft. René Parmantier, CEO Corestate seinerzeit: „Dass bald alle Frankfurter Kolleginnen und Kollegen unter einem Dach im fantastischen Marienturm zusammenarbeiten können, ist für uns ein besonders wichtiger Schritt in der Weiterentwicklung von Corestate. Die 2021 eingeschlagene Strategie, die gesamte Wertschöpfungskette für Real Estate Equity und Real Estate Debt zu managen, spiegelt sich dann auch räumlich wider. Mit dem abgeschlossenen 10-Jahresvertrag am neuen Standort will der Vorstand auch ein sichtbares und nachhaltiges Zeichen setzen für die Zukunftsfähigkeit, für Kontinuität und den langfristigen Erfolg des Unternehmens. Ich glaube fest an das Potenzial der Gruppe und unseres großartigen Teams. Die räumliche Fokussierung unserer Kapazitäten kommt natürlich unseren Kunden zugute, wird vor allem aber auch Corestate selbst in den kommenden Jahren enorm voranbringen.“
Soso ein wichtiger Schritt, der erst 2022 gegangen wird. Und bis dahin hinderte die räumlicheTrennung am Zusammenwachsen? Gab es derartig starke Reibungsverluste, die bis 2022 bestehen bleiben?
Und erst am 22.11.2021 meldete „man“ nach der strategischen Neuausrichtung zu Jahresbeginn mit einer einheitlichen Plattform für Real Estate Debt und Real Estate Equity, nun durch die Besetzung zweier neu geschaffener Schlüsselpositionen die Integration der Unternehmensgruppe forciere.
Als neue gruppenübergreifende COO (Chief Operations Officer) werde Izabela Danner Kernthemen wie Corporate Excellence, Organisationentwicklung, Wachstumsstrategie sowie ESG-Initiativen bündeln und vorantreiben. (…)
Die zweite Neubesetzung beträfe die gruppenweite Kundenbetreuung. Als Managing Director in der ebenfalls neu geschaffenen Position des ‚Chief Client Executive‘ werde sich Frank Bandemer als Relationship Manager um die Weiterentwicklung der Geschäftsaktivitäten mit institutionellen Kunden auf der Debt- und Equity-Seite kümmern. Und auch hierzu kommentierte René Parmantier, CEO von Corestate: „Mit diesen beiden Top-Personalien auf neu geschaffenen Schlüsselpositionen haben wir unsere Kompetenzen schlagkräftig gebündelt. Dadurch werden wir die Integration unserer Geschäftseinheiten im Interesse unserer Kunden weiter voranbringen, was nicht zuletzt auch unser Produkt- und Dienstleistungsportfolio noch fokussierter und damit attraktiver werden lässt.“
Tja, warum dann solche wichtigen Personalien erst nach elf Monaten besetzt worden sind, und offensichtlich wichtige Aufgaben damit erst jetzt im Rahmen der Transformation angegangen werden…
Q3: Umsatz plus 18,9 % auf 169,6 Mio EUR, ber. EBIDTA plus 32,4 % auf 61,0 Mio EUR, Aktienkurs 10.11.2021 zum Handelsschluss: 10,02 EUR
ZUM VERGLEICH: Q3 2020: Umsatz 142,7 Mio EUR, bereinigtes EBITDA 46,1 Mio EUR, Konzernergebnis: 4,4 Mio EUR – Aktienkurs am 11.11.2020, dem Tag der Veröffentlichung der Zahlen zum XETRA-Schluss: 16,22 EUR.
ZUM VERGLEICH: Q3 2019: Umsatz 185,6 Mio EUR, bereinigtes EBITDA 100,1 Mio EUR, Konzernergebnis: 51,3 Mio EUR – Aktienkurs am 12.11.2019, dem Tag der Veröffentlichung der Zahlen zum XETRA-Schluss: 32,55 EUR.
Und Gestern handelte die Aktie im Tief bei 7,75 EUR bevor sie sich zumindest wieder etwas erholte und über 8,00 EUR den Handel beendete, aber immer noch nur wenig über dem Jahrestiefststand vom 24.11.2021 von 7,58 EUR.
Und was heisst das? Interessanterweise gab es seit dem 10.11. 2021 keine negativen Unternehmensmeldungen, so dass der weitere Kursverfall seit Bekanntgabe der 9-Monatszahlen zumindest nicht operativ erklärt werden kann. Und wie geht’s weiter? Wissen einzelne Anleger mehr als andere? Wo liegt das Kursniveau, zu dem wieder eingestiegen werden kann oder sollte? Wie lange schauen die neuen Hauptaktionäre, die Ende letzten Jahres einen „Macht- respektive Personalwechsel“ in Aufsichtsrat und Vorstand erzwangen, die Kursentwicklung noch an ?
GESTERN UM 15;15 Uhr wurden zumindest zwei Pesonen genannt, die Corestate zu den derzeitigen Kursen für kaufenswert halten: „Der Vorstand der Corestate Capital Holding S.A. (Corestate) hat Kenntnis davon erlangt, dass Karl Ehlerding und Stavros Efremidis oder mit ihnen verbundene Unternehmen beabsichtigen, einen nennenswerten Anteil an der Gesellschaft im Rahmen einer außerbörslichen Umplatzierung zu Marktpreisen von Passiva Participations S.a.r.l. zu erwerben.„
Aslo Beides passiert – ein wesentlicher Aktionär ist unzufrieden und trennt sich von Corestate-Aktien, zwei andere sehen die Kurse als „Discountoffer“
Letztendlich kann man operativ erst nach den Q4-Zahlen etwas Definitives zur Erfüllung oder nicht-Erfüllung der Jahresprognose sagen. Und bis dahin zusehen? Oder mutig erste Stücke „im fallenden Messer“ kaufen? Schwierige Situation für eine ehemals gehypte Aktie aus dem Immobiliensektor.. Eine Aktie, die nicht mehr vergleichbar ist, zur Corstate im November letzten Jahres. ALLES OFFEN. EINSTIEG DRÄNGT SICH NICHT AUF, aber beobachten kann nicht schaden…
Oder zwei Investoren folgen, deren Intuition vertrauen. Oder darauf „dass die schon wissen was Corestate eigentlich wert sein könnte! SPANNUNG GARANTIERT.
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Q3/2021 im Einzelnen
Die Nettofinanzverschuldung wurde deutlich auf € 449 Mio. gesenkt (Ende Juni 2020: € 530 Mio). Der Verschuldungsgrad, also das Verhältnis von Nettofinanzverbindlichkeiten zu EBITDA lag bei 3,7x (Ende Juni 2020: 4,0x). Auf Basis der bereits angekündigten Entschuldung bestätigt das Unternehmen nochmals den mittelfristigen Zielkorridor von 2,0x bis 3,0x.
Das „adjustierte“ Konzernergebnis soll sich im Berichtszeitraum auf 23,9 Mio EUR (Vorjahr: 20,8 ) belaufen. Und das von CORESTATE verwaltete Immobilienvermögen lag Ende September 2021 bei 24,0 Mrd EUR. Die gesamten Assets under Management (AuM), also inklusive der rückläufigen Nicht-Immobilien-Assets, liegen bei 27,1 Mrd EUR. Eine Basis auf der man aufbauen kann.
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Segment Real Estate Equity: Steigende Erlöse vor allem aus Immobilientransaktionen kompensierten dabei sinkende Erträge im Bereich Micro Living Developments. Und die Transaktionen waren und sind offensichtlich „das Salz in der Suppe“ der Corestate GuV. Das Segment Real Estate Debt konnte seine Umsätze im aktuellen Berichtszeitraum um 37,5 % auf 91,8 Mio EUR steigern (Vorjahr: 66,8). Wesentliche Treiber waren das Mezzanine-Geschäft der CORESTATE-Tochter Helvetic Financial Services (HFS) und die seit Mai konsolidierte CORESTATE Bank. Die Nettofinanzverschuldung der Gruppe belief sich Ende September auf 564,4 Mio EUR (31.12.2020: 517,0 Mio.), die liquiden Mittel lagen bei 47,0 Mio EUR, nach 68,2 Mio EUR zum Jahresende 2020.
Corestate Bank scheint wirklich in das Gesamtkonzept zu passen
„Unsere strategische Neuausrichtung zu Beginn des Jahres mit einer voll-integrierten Plattform für Real-Estate-Equity- und Debt-Produkte zahlt sich schon jetzt aus. Unsere Kunden profitieren von einem einzigartigen Angebot entlang der gesamten Immobilienwertschöpfungskette. Wir sind für die bereits begonnene Markterholung bestens positioniert und schauen mit Optimismus auf ein dynamisches Jahresendgeschäft 2021 sowie auf das kommende Jahr 2022. Unsere Kunden wollen wieder investieren, sie sehen den Anstieg der Umsätze an den Märkten und wollen nicht im Abseits stehen“, kommentiert René Parmantier, Vorstandsvorsitzender der CORESTATE Capital Group.
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„Alle Segmente liegen mit den Neunmonatszahlen operativ im Plan. Wir haben nach dem starken zweiten Quartal auch über die Sommermonate gezeigt, dass wir auf einem sehr guten Weg sind, unsere Umsatz- und Ergebnisziele für das Gesamtjahr zu erreichen. Der wiedererstarkte Transaktionsmarkt spielt uns hier deutlich in die Karten. In den nächsten Monaten liegt unser Fokus auf der konsequenten Rückführung der Finanzverschuldung durch den Abbau nicht notwendiger bilanzieller Vermögensgegenstände. Hier arbeiten wir nach leichten Verschiebungen zwischen dem dritten und vierten Quartal weiter mit Hochdruck an der Kernaufgabe, unseren Financial Leverage zum Jahresende auf rund 3x zu reduzieren“, ergänzt Udo Giegerich, Finanzvorstand der CORESTATE Capital Group.
Prognose bestätigt: Konzernumsatz zwischen 235 Mio und 260 Mio EUR, einem bereinigten EBITDA von 90 Mio.bis 115 Mio EUR, sowie einem bereinigten Konzernergebnis zwischen 50 Mio und 75 Mio EUR. Da das vierte Quartal gewöhnlich in „Vor-Corona-Zeiten“ die grossen Einzeltransaktionen „lieferte“ scheint die Prognose erreichbar.
Am 08.11.2021 legte Corestate eine der notwendigen Einzeltransaktionen vor: 117 Mio EUR Objekt
„Corestate, ein führender unabhängiger Investment-Manager für Immobilien und damit verbundene Finanzierungslösungen, hat mit der Betriebszentrale der Deutsche Bahn AG in Berlin nach langjähriger Betreuung eine Top-Immobilie an die DIC Asset AG verkauft, die das Objekt in einem Spezialfonds für Dritte verwalten wird.“ Über den Verkauf/Ankauf berichteten wir: DIC Asset erwirbt zwei Objekte im Gesamtwert von 139 Mio EUR.
Und es scheint sich zu lohnen – und dann wohl nicht nur für die Anleger, sondern auch …. Sebastian Hartrott, Geschäftsführer der Hannover Leasing, Tochter der Corestate kommentierte: „Wir wollen unseren Kunden wertschöpfende Investments bieten und durch konstante Performance überzeugen. Unser ausgezeichneter Marktzugang, eine sehr selektive Auswahl passender Objekte und ein hervorragendes Asset Management machen das möglich und deshalb partizipieren die Anleger auch bei dieser Transaktion in hohem Maße vom Verkaufserfolg.“
Und wie soll oder wird es erreicht werden? Neue Strategie unter dem CEO Parmantier
Seit Anfang des Jahres wurde man bereits mutiger und der neue Vorstand setzte erste Duftmarken durch die 113 Mio EUR-Übernahme einer Finanzierungsplattform. Auch wenn die Übernahme, die verkündet worden ist, sehr wahrscheinlich noch vom alten CEO, der jetzt wieder als CFO fungiert, vorbereitet wurde. Und langsam kommen wieder Transaktionen. Vor wenigen Tagen eine 70 Mio Transaktion „zum Jahreswechsel„. Also bilanzwirksam in 2020 oder 2021? Und Ende Januar ein 80 Mio EUR Verkauf in Augsburg und 60 Mio EUR für einen Fonds, der von der Tochter STAM betreut wird. Langsam stimmt die Dealfrequenz wieder und nimmt Fahrt auf.
„Manager der gesamten Wertschöpfungskette Will man werden
Genau so äußerte sich im März René Parmantier, CEO von Corestate: „Wir müssen jede Stufe verstehen und auf Top-Niveau managen können. Dazu werden wir gezielt Kräfte bündeln oder uns auch, wo es sinnvoll passt, verstärken,.“
Und „Wir haben in dem für unseren Erfolg zentralen Private-Debt-Segment mit dem Kauf von Aggregate Financial Services (AFS) genau zum richtigen Zeitpunkt einen wichtigen Pflock eingeschlagen. Mit der Kompetenz der AFS verstärken wir deutlich unseren wichtigen Dienstleistungszweig Debt-Advisory entlang des gesamten Lebenszyklus der Immobilie. Gleichzeitig sichern und erweitern wir das Bank-Geschäft der AFS und werden mit ihrer Hilfe unsere Stellung als Marktführer für Mezzanine-Finanzierungen im deutschsprachigen Raum ausbauen. Nicht zuletzt erschließen uns die zusätzlichen Lizenzen weitere Ertragsquellen; beispielhaft durch die Verbriefung und den Handel von Debt-Instrumenten“
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Viel Aufbruchstimmung – aber jetzt weiss man zumindest wo es hingehen soll
Eigentlich nicht wesentlich anders, als vorher. Mehr in Richtung Institutionelle, mehr Finanzierung, weniger Leverage, leicht verschobene Schwerpunkte der Objekte und immer noch transaktionsgebundene „Sahne“ in der Bilanz angestrebt.
Und so mit Perspektive Ende Februar Parmantier, der seit Dezember das Unternehmen führt: „Ich habe die Zeit seit meinem Amtsantritt genutzt und die Weiterentwicklung der Strategie mit Hochdruck vorangetrieben. In der Vergangenheit waren wir zu stark von anorganischem Wachstum abhängig. Das muss und das wird sich ändern. Wir müssen hier aktiver werden, denn gerade Zeiten des Umbruchs und der Krise, wie wir sie momentan erleben, sind Zeiten, in denen Marktanteile neu verteilt werden. Hier wollen und werden wir zu den Gewinnern gehören. Deshalb haben wir die Komplexität massiv gesenkt und werden das Markenuniversum unter dem Dach von Corestate in den kommenden Monaten vereinfachen. Letztlich sind wir trotz aller Spezialisierung entlang der Wertschöpfungskette ein Unternehmen. Das soll künftig unser Handeln noch stärker prägen.“
Q3 bestätigt seinerzeit verbreitete Aufbruchstimmung – der Aktienkurs weniger
Jedenfalls ergänzte im März Parmantier: „Corestate hat mit seinem umfangreichen Produktportfolio und der breiten geographischen Aufstellung in Europa enormes Potenzial, das wir nun heben wollen, indem wir schlummernde Kräfte im bevorstehenden Aufschwung freisetzen wollen. Dabei werden wir uns auf die stark unternehmerische DNA des Unternehmens besinnen. Das geht nicht von heute auf morgen, aber wir haben dafür das richtige Team an Bord. Ich für meinen Teil bin jedenfalls zu Corestate gegangen, um zu bleiben und das Unternehmen nachhaltig nach vorne zu bringen. 2021 wird deshalb in doppelter Hinsicht für Corestate ein Jahr des Aufbruchs!“
Ein Chartbild, das jeden Techniker verzweifeln lässt. Aber vielleicht sahen wir ja Gestern die Trendwende. Wäre natürlich viel zu früh, das zu sagen…
