m:access | CEO der DEFAMA im Exklusivinterview

In unserem heutigen Interview konnten wir unsere Fragen an Herrn Matthias Schrade, Vorstand der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5), stellen.

Schön, dass wir wieder einmal zusammenkommen. Seit unserem Interview im November 2018 ist so einiges passiert bei der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG?

Matthias Schrade: Das stimmt. Wir haben seither fünf weitere Objekte gekauft, eine große Kapitalerhöhung durchgeführt, die Planungen für den Umbau in Radeberg sowie sämtliche langfristigen Mietverträge dafür abgeschlossen und nach langem „Kampf“ schließlich auch die entsprechende Baugenehmigung erhalten – um jetzt nur einmal die wichtigsten Einzelereignisse zu nennen. Nebenbei haben wir im Hintergrund die Verwaltung verstärkt und die im Vorjahr gekauften Objekte integriert, da steckte und steckt auch eine ganze Menge Arbeit drin, die von außen keiner sieht.

Bevor es weitergeht – wie sehen Sie persönlich die DEFAMA, welche Ziele verfolgen Sie?

Matthias Schrade: Wir kaufen systematisch kleine Einzelhandelsimmobilien, typischerweise im Volumen von etwa 1 bis 5 Mio. Euro, maximal zur 10-fachen Jahresnettomiete oder in Ausnahmefällen leicht darüber, meistens in kleinen bis mittleren Städten in Nord- und Ostdeutschland. Dabei kaufen wir, um zu behalten – wir verdienen an den Mieten und erzielen dabei zweistellige Eigenkapitalrenditen. Langfristig wollen wir so einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarkt- und Einkaufszentren in Deutschland werden.

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Generell – wir haben beim letzten Mal dasselbe gefragt – wie identifizieren Sie eigentlich potenzielle neue Investitionsziele? Gibt es genug Objekte oder wird es wegen der generell hohen Nachfrage nach Rendite im Immobilienbereich schwierig, die Pipeline gefüllt zu halten? Hat sich etwas seit letztem Jahr geändert?

Matthias Schrade: Es gibt diese Objekte buchstäblich wie Sand am Meer. Nach unserer Schätzung gibt es in unserem Zielsegment – kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen bis mittleren Städten – rund 10.000 potenzielle Standorte, von denen uns jährlich mehrere hundert zum Kauf angeboten werden. Daher können wir sehr selektiv einkaufen und die attraktivsten Objekte auswählen. Derzeit haben wir 35 Immobilien im Bestand und kaufen etwa fünf bis acht pro Jahr dazu.

Wie verteilen sich Stand heute die von Ihnen gehalten Objekte räumlich? Gibt es Schwerpunktregionen?

Matthias Schrade: Knapp 40 Prozent unserer Standorte liegen in West-, gut 60 Prozent in Ostdeutschland. Mit einer Ausnahme finden sich alle Objekte nördlich des „Weißwurst-Äquators“, sonst gibt es keine richtigen Schwerpunkte. Beim Blick auf unsere Standort-Landkarte fällt ansonsten auf, dass wir in Niedersachsen kein einziges Objekt haben, das ist aber nur eine statistische Anomalie und wird sich sicherlich irgendwann ändern. In Nordrhein-Westfallen waren wir auch lange nicht präsent, nun haben wir plötzlich binnen anderthalb Jahren vier Objekte von ganz verschiedenen Verkäufern bekommen – darunter zwei unserer größten. Generell kaufen wir überall, wo unsere Kriterien erfüllt sind, egal in welcher Stadt.

Jetzt wollen wir uns mal etwas genauer mit dem Zentrum in Radeberg befassen. Da gab es ja längere Zeit Probleme, die vor kurzem gelöst worden sind? Vielleicht beschreiben Sie was passiert ist und wie man sich fühlt in einem solchen Auf und Ab.

Matthias Schrade: Klingt ja fast wie die klischeehafte Frage an einen Sportler nach dem erfolgreichen Zieleinlauf (lacht). Aber ein bisschen von einem zermürbenden Marathonlauf hatte der Weg zur Baugenehmigung in Radeberg auch. Es war alles gut vorbereitet, unsere Architekten hatten viele Gespräche mit den Ämtern geführt und dann schließlich Anfang Oktober letzten Jahres den lange vorher avisierten Bauantrag gestellt. Dann entdeckte man plötzlich eine Unstimmigkeit im Bebauungsplan und unsere Odyssee begann mit der Einstufung des Objekts als „Schwarzbau“:

Wir mussten die bereits ausgesprochenen Kündigungen aller Mieter zurücknehmen und den für Juli geplanten Baubeginn verschieben, die Stadt beschloss eine Korrektur des B-Plans, aber dagegen gab es Einwendungen anderer Behörden. Durch die Kommunalwahl fand monatelang keine Stadtratssitzung statt und wir mussten Nachträge über verkürzte Kündigungsfristen mit allen Mietern schließen. Dann fasste der neu zusammengesetzte Stadtrat einen sogenannten Abwägungsbeschluss und zudem wurde die sogenannte Grundflächenzahl (GRZ) durch eine Neuauslegung der eigentlich unveränderten Bebauung bemängelt. Also musste noch ein städtebaulicher Vertrag geschlossen werden, wozu erst einmal die Ausgleichsflächen mit der Umweltschutzbehörde abzustimmen waren. Anschließend haben wir noch die angepassten Unterlagen zum Bauantrag eingereicht und – schwupp – kaum mehr als ein Jahr nach der Einreichung wurde die Baugenehmigung am 29. Oktober dann auch „schon“ erteilt.

Das waren jetzt nur die wesentlichen Stationen und Steine auf dem Weg – die Details erspare ich Ihnen… doch das liegt ja zum Glück nun alles hinter uns, und mit dem Vorliegen der Baugenehmigung sowie dem Abschluss sämtlicher Mietverträge, insbesondere dem neuen 15-Jahres-Vertrag mit EDEKA als künftigem Hauptmieter, ist das Objekt nun grundsätzlich reif für Gespräche über einen möglichen Verkauf im Wege eines sogenannten Forward-Deals.

Aber normalerweise halten Sie die von Ihnen erworbenen Zentren für längere Zeit? Wie sieht es hierbei mit der langfristigen Finanzierung aus? Streben Sie immer noch eine jährliche Tilgung von 5% auf die finanzierten Objekte an? Es sieht ja relativ einfach aus: EK-Rendite 12,8 % im Jahr 2017, wo liegen Sie eigentlich aktuell?

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Matthias Schrade: Im Jahr 2018 waren es sogar 14,9% – das ist bisher unsere Bestmarke. Im laufenden Jahr werden wir das aufgrund der erhöhten Aktienzahl durch die Kapitalerhöhungen und diverse Sondereffekte nicht ganz schaffen, aber zweistellig bleiben wir trotzdem.

Da wir generell kaufen, um dauerhaft zu behalten, finanzieren wir grundsätzlich mit 10 Jahren Zinsbindung. Deshalb haben wir aktuell mit 7,8 Jahren auch die meines Wissens längste durchschnittliche Zinsbindung aller börsengelisteten Immobilien-AGs. Damit sind wir bestens geschützt für den Fall, dass die aktuell extrem niedrigen Zinsen irgendwann doch einmal wieder – und dann womöglich sprunghaft – steigen sollten.
Und bei Darlehenszinsen bei …– bei wieviel Prozent eigentlich? – rechnet sich Ihr Konzept ja hervorragend. Wo liegen die Grenzen?
Matthias Schrade: Momentan liegen wir bei durchschnittlich 2,40% mit immer noch leicht sinkender Tendenz. Sehr viel tiefer dürfte es bei gewerblichen Finanzierungen und der bei uns angestrebten sehr hohen Finanzierung von in der Regel über 90% des Nettokaufpreises insgesamt kaum noch werden. Wobei wir kürzlich tatsächlich ein Angebot über 1,05% (sic!) hatten – das glaube ich aber erst, wenn der Kreditvertrag wirklich unterschrieben ist.

Nun zu den Kennziffern Ihres Unternehmens. Welche sind Ihrer Meinung nach die wichtigsten und aussagekräftigsten für den Aktionär oder potenziellen Investor? Beim letzten Mal betonten Sie, als einer der wenigen nach HGB zu bilanzieren, tun Sie das immer noch? Wie sieht Ihr FFO derzeit aus?

Matthias Schrade: Wir bilanzieren unverändert nach HGB und werden dies auch weiterhin tun. Bei Immobilien-AGs überlagern die Neubewertungen – die oftmals sehr diskutabel sind – die eigentliche operative Entwicklung dermaßen stark, dass die ausgewiesenen Gewinne keinerlei Aussagekraft mehr haben. Da ist HGB deutlich transparenter und ehrlicher.
Die für uns wichtigste Kennzahl sind die Funds From Operation (FFO), vereinfacht ausgedrückt der um Sondereffekte wie Veräußerungsgewinne bereinigte operative Cashflow. Bei uns entspricht der FFO im Wesentlichen dem Nettogewinn zuzüglich Abschreibungen. Annualisiert liegen wir hier nach dem Umbau in Radeberg inzwischen schon bei 5,2 Mio. Euro bzw. 1,18 Euro je Aktie. Und mit den Mitteln aus der Kapitalerhöhung können wir diese Kennzahl bei vollständiger Investition unserer Liquidität analog der bisherigen Rendite auf schätzungsweise 1,70 Euro je Aktie steigern.

Was sagen Sie zur Kursentwicklung Ihrer Aktie seit dem letzten Interview?

Matthias Schrade: Damals standen wir glaube ich bei gut 12 Euro, heute sind es 16 und zusätzlich gab es noch 40 Cent Dividende – das sind insgesamt 35% Plus. Darüber haben sich bisher nur Anleger beschwert, die verpasst haben einzusteigen.

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Hat sich an der Struktur und den Anteilen der Ankeraktionäre etwas geändert?

Matthias Schrade: Ich habe relativ kurz nach dem letzten Interview über die Börse für insgesamt gut 230.000 Euro zu Kursen zwischen 12,10 und 13,20 Euro weitere DEFAMA-Aktien gekauft, im September jedoch nicht an der Kapitalerhöhung teilgenommen. Per Saldo ist mein Anteil auf 29% verwässert worden, ich bin damit aber immer noch mit Abstand der größte Einzelaktionär. Parallel hat sich der Streubesitz auf rund 65% erhöht, wovon nach unserem Kenntnisstand der Ennismore European Smaller Companies Fund, die Share Value Stiftung, der Value Opportunity Fund und die HW Capital GmbH zusammen ungefähr 15% halten.

Ihre Meinung zum NAV ist immer noch so konsequent? Wo läge denn – nach Ihrer Meinung – der NAV der DEFAMA aktuell?

Matthias Schrade: Per 30.9. lag unser NAV je Aktie bei 12,90 Euro. Da sind allerdings noch keine Effekte aus dem letzten Zukauf und verschiedenen Vermietungserfolgen enthalten. Ich halte den NAV jedoch weiterhin für sehr wenig geeignet zur Bewertung von Immobilien-Aktien, da er einerseits sehr abhängig davon ist, ob die zugrunde liegenden Immobilien eher konservativ oder optimistisch bewertet sind. Zum anderen bringt eine hohe Substanz mir nichts, wenn sie keinen Ertrag liefert.
Ein Portfolio aus 100 leerstehenden Supermärkten hat vielleicht einen Substanzwert – also NAV – von beispielsweise 50 Mio. Euro, liefert aber einen FFO von exakt Null. Das ist natürlich ein Extrembeispiel; es gibt aber einige Immobilien-AGs, die auf ihren hohen NAV nur einen relativ geringen FFO generieren. Ein Börsenkurs unterhalb des NAV ist bei solchen Aktien nur logisch. Da sind mir Firmen, deren Portfolio auf ihren scheinbar niedrigen NAV einen FFO von 8% oder 9% erwirtschaftet, deutlich lieber.

Ärgert es Sie nicht, wie schwierig es ist, am Kapitalmarkt als kleinere Gesellschaft wahrgenommen zu werden? Welche Wege beschreiten Sie, um trotzdem „gesehen“ zu werden?

Matthias Schrade: Das empfinde ich nicht so. Wir kommunizieren wesentliche operative Entwicklungen, publizieren Quartalszahlen, sind regelmäßig auf Konferenzen präsent, pflegen Kontakt zu allen wichtigen Medien der Nebenwerte-Szene und stehen dadurch nach meiner Wahrnehmung bei doch ganz erstaunlich vielen potenziellen Investoren auf der Beobachtungsliste.

Wir haben Sie auf dem Eigenkapitalforum in Frankfurt gesehen. Wie war Ihr Eindruck: Bringen solche Veranstaltungen der DEFAMA etwas? Was denken Sie: Haben Sie bei den Zuhörern ein offenes Ohr gefunden?

Matthias Schrade: Ja, auf jeden Fall. Wir hatten rund 15 One-on-Ones mit institutionellen Investoren – einige davon waren schon Aktionäre, die meisten noch nicht – und haben außerdem vor schätzungsweise 30 Zuhörern präsentiert, daneben zahllose Gespräche in den Pausen und auf den Abendveranstaltern geführt. Und was das offene Ohr angeht: Nach meiner Wahrnehmung ist unsere Story von den meisten Gesprächspartnern verstanden worden. Soooo kompliziert ist sie ja auch nicht.

Gab es Rückfragen oder Anregungen, die Sie überrascht haben?

Matthias Schrade: Mich erstaunt immer wieder, wie viele Teilnehmer mir zur Entwicklung der letzten Jahre gratulieren und davon überrascht sind. Das freut mich natürlich, aber eigentlich haben wir nur das gemacht, was jede Firma an der Börse tun sollte – sich realistische Ziele stecken, entsprechende Prognosen kommunizieren und diese möglichst weitgehend auch einhalten.

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Diese Veranstaltung ist ja nicht die einzige, die Sie besuchen. Wieviel Zeit geht eigentlich für die Vorstellung der DEFAMA „drauf“? Sinnvoll investierte Zeit?

Matthias Schrade: Dieses Jahr waren es durch die umfangreiche Roadshow im Vorfeld der Kapitalerhöhung insgesamt wohl drei oder vier Wochen, wenn man die Vor- und Nachbereitung mit einrechnet. Nächstes Jahr wird es definitiv weniger, inklusive dem „Drumrum“ vielleicht zehn oder zwölf Arbeitstage. Das gehört eben einfach dazu, wenn man an der Börse ist. Und am wichtigsten ist natürlich die Hauptversammlung, die für viele unsere Anleger ein schöner Pflichttermin ist. Das nächste Mal treffen wir uns dazu am 18. Juni 2020 in Berlin.

Wie ordnen Sie das Frankfurter Eigenkapitalforum ein?

Matthias Schrade: Eine absolute Pflichtveranstaltung für alle börsengelisteten Small- und Micro Cap Unternehmen, weil einfach wirklich die komplette Nebenwerte-Szene da ist. Umgekehrt natürlich auch für die entsprechenden Investoren und Analysten.

Also Sie kommen wieder?

Matthias Schrade: Ja, natürlich. Ich war seit der Gründung der DEFAMA jedes Jahr auf dem Eigenkapitalforum, und insgesamt, ich glaube mit einer einzigen Ausnahme, ununterbrochen seit schätzungsweise fast 20 Jahren.

Zum Schluss noch 7 Stichworte, die sie bitte kurz kommentieren möchten:

Immobilienblase?

Wenn überhaupt, dann im Wohnimmobilien-Bereich und auch hier nur in den Metropolen.

Retailkrise?

Im Bereich der Lebensmittel- und Non-Food-Discounter überhaupt kein Thema.

Überalterung der Gesellschaft?

Könnte uns eher entgegen kommen, weil ältere Leute eher stationär einkaufen als jüngere, nicht selten auch als Teil des Soziallebens.

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Niedrigzinsen?

Nice to have, aber nicht entscheidend für unser Geschäftsmodell.

Direkte Konkurrenten?

An der Börse ist die Deutsche Konsum als einziges Unternehmen gut vergleichbar.

Größte Gefahr für die DEFAMA?

Einen Ankermieter zu verlieren, ohne ihn ersetzen zu können – oder, sehr theoretisch gedacht, dass ein Objekt komplett abbrennt und die Versicherung sich aus abenteuerlichen Gründen weigert zu zahlen. Bei schon jetzt 35 Objekten wäre aber selbst das verschmerzbar.

Ihr Nachfolger?

Ich glaube, mit 40 Jahren bin ich für den Ruhestand noch ein bisschen zu jung (lacht). Aktuell läuft mein Vorstandsvertrag jedenfalls noch bis Oktober 2024, da müssen die Aktionäre wohl noch ein bisschen mit mir auskommen.

Herr Schrade, besten Dank für das Interview.

Matthias Schrade | Vorstand der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG

Matthias Schrade, geboren 1979 im schwäbischen Tettnang, gründete 1999 das in Düsseldorf ansässige Analystenhaus GSC Research und leitete dieses bis Ende 2011. Während dieser Zeit wurde er in der Nebenwerte-Szene unter anderem als Chefredakteur des monatlichen Börsenbriefes „Nebenwerte Insider“ bekannt. Zudem hatte er Aufsichtsrats- bzw. Anlageausschussmandate in zwei börsengelisteten Beteiligungsgesellschaften sowie einem Investmentclub inne und war Mitinitiator von zwei Aktienfonds.

In der Folge war er zunächst als Geschäftsführer und später als Vorstand bei FCR Immobilien in München tätig. In dieser Zeit sorgte er unter anderem für die Umwandlung der Firma in eine Aktiengesellschaft, führte eine Non-Recourse-Finanzierungsstruktur ein, wickelte den Kauf und die Finanzierung einer ganzen Reihe von Einkaufszentren ab und verdreifachte das Portfoliovolumen auf über 20 Mio. Euro.

Im Herbst 2014 gründete er in Berlin die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, deren Vorstand und größter Einzelaktionär er bis heute ist. Diese brachte er im Juli 2016 an die Börse und baute mit seinem Team ein Portfolio von zwischenzeitlich 30 Fachmarktzentren mit einem Wert von über 100 Mio. Euro auf.

 

 

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