In unserem heutigen Interview konnten wir unsere Fragen an Herrn Matthias Schrade, Vorstand der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5), stellen.
DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG heißt Ihre Gesellschaft. Welches Geschäftskonzept verbirgt sich hinter diesem Namen?
Matthias Schrade: DEFAMA ist ein Immobilien-Unternehmen mit Fokus auf kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. In dieser Nische sehen wir besondere Chancen, weil die in unserem Fokus stehenden Objekte für die meisten institutionelle Investoren zu klein sind. Dadurch ergeben sich Kaufgelegenheiten zu günstigen Preisen. Unser erklärtes Ziel ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden.
Am 4. Oktober veröffentlichten Sie Informationen über den Kauf von Fachmarktzentren in Schmallenberg, Eberswalde und Sonnenberg durch die DEFAMA. Wieso gerade diese Standorte?
Matthias Schrade: Weil sie uns zum Kauf angeboten wurden (lacht). Ernsthaft: Alle drei Objekte sind im lokalen Umfeld sehr gut positioniert, verfügen über bonitätsstarke Filialisten wie LIDL, Norma, Takko, Tedi, Ernsting’s family, Apollo Optik etc. als Mieter und sind nach unserer Einschätzung nachhaltig vermietbar. In Verbindung mit einem attraktiven Kaufpreis also genau das, was wir suchen.
Wie identifizieren Sie eigentlich potenzielle neue Investitionsziele? Gibt es genug Objekte oder wird es wegen der generell hohen Nachfrage nach Rendite im Immobilienbereich schwierig, die Pipeline gefüllt zu halten?
Matthias Schrade: Es gibt diese Objekte buchstäblich wie Sand am Meer. Nach unserer Schätzung gibt es in unserem Zielsegment – kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen bis mittleren Städten – rund 10.000 potenzielle Standorte, von denen uns jährlich mehrere hundert zum Kauf angeboten werden. Daher können wir sehr selektiv einkaufen und die attraktivsten Objekte auswählen. Derzeit haben wir 30 Immobilien im Bestand und kaufen etwa fünf bis acht pro Jahr dazu.
Wie verteilen sich die von Ihnen gehalten Objekte räumlich? Gibt es Schwerpunktregionen? Weshalb konzentrieren Sie sich auf Klein- und Mittelzentren?
Matthias Schrade: Grundsätzlich suchen wir deutschlandweit nach Kaufgelegenheiten, jedoch landen wir mit unseren Kaufkriterien typischerweise nördlich der Linie Koblenz/Frankfurt/Bayreuth – in Süddeutschland sind die Preise einfach zu hoch. Gleiches gilt auch für Großstädte. Umgekehrt investieren wir sehr gerne in kleineren Städten, da hier der Wettbewerb überschaubarer ist. Zudem ist hier Konkurrenz durch Neubau aufgrund des restriktiven Baurechts oftmals faktisch unmöglich.
Für welche Zeitschiene planen Sie Ihre Investments? Gibt es auch konkrete Exit-Strategien bereits beim Erwerb von Zentren?
Matthias Schrade: Wir kaufen grundsätzlich, um zu behalten – einen Wiederverkauf planen wir nicht. Objektsuche, Prüfung und Abschluss jeder einzelnen Transaktion sind sehr aufwändig, da wollen wir dann auch langfristig die schönen Mietrenditen einfahren. Ein Verkauf kann sich höchstens im Einzelfall anbieten, wenn ein Objekt nach einer umfassenden Modernisierung sozusagen „zu gut“ für uns ist – sprich: sich mit neuen langfristigen Mietverträgen zu einem so hohen Preis verkaufen lässt, dass die Rendite auf as im Objekt steckende Eigenkapital beim Behalten erheblich niedriger ist als wir im Ankauf neuer Objekte erreichen.
Wie hoch ist der Fremdkapitalanteil bei Ihren Einzelinvestments? Gibt es definierte Obergrenzen für Finanzierungsanteile? Mindestertragskennziffern?
Matthias Schrade: Wir finanzieren jedes Objekt in einer eigenen Tochtergesellschaft, in der Regel mit einer Bank oder Sparkasse aus der Region. Dadurch haben wir bereits 20 Finanzierungspartner und schließen Klumpenrisiken auch hier ganz nebenbei aus. Eine Obergrenze für den Fremdkapitalanteil gibt es bei uns nicht – die Banken verlangen aber in der Regel, dass die Kaufnebenkosten komplett mit Eigenkapital bezahlt werden, und meistens zumindest ein kleiner Teil des Nettokaufpreises. Im Schnitt schaffen wir es, etwa 80 bis 85% der jeweiligen Gesamtinvestition mit Bankdarlehen zu finanzieren, die wir kontinuierlich mit gut 5% p.a. tilgen. So kommen wir letztlich auf deutlich zweistellige Eigenkapitalrenditen – schon 2017 waren es auf Konzernebene sage und schreibe 12,8%. Wohlgemerkt nach HGB und mit steigender Tendenz.
Sie managen derzeit ein Immobilienvermögen von über 100 Millionen Euro. Wie sehen Ihre weiteren Planungen aus? Sehen Sie Grenzen für Ihr Anlagekonzept?
Matthias Schrade: Wir wollen weiterhin stark wachsen, aber in einer beherrschbaren Geschwindigkeit, und somit fünf bis acht Objekte pro Jahr erwerben. Für 2018 haben wir dieses Ziel mit acht Objekten bereits erreicht – darunter auch zwei größere. Eine Grenze für unser Konzept sehe ich eigentlich nicht, zumindest vom Marktvolumen her. Sollte eines fernen Tages allerdings das Portfolio auf Grund der schieren Größe kaum mehr steuerbar sein, müssten wir in puncto Portfoliogröße umdenken. Da bin ich aber entspannt – die Deutsche Konsum beispielsweise verwaltet ja sehr erfolgreich etwa die dreifache Zahl an Objekten. Bis wir in diese Liga vorstoßen, wird es noch eine ganze Weile dauern. Wir wollen aber auch gar nicht die größte Immobilien-AG werden, sondern lieber die rentabelste.
Nun zu den Kennziffern Ihres Unternehmens. Welche sind Ihrer Meinung nach die wichtigsten und aussagekräftigsten für den Aktionär oder potenziellen Investor?
Matthias Schrade: Bei unseren Zahlen ist zunächst zu beachten, dass wir nach HGB bilanzieren – praktisch alle anderen börsennotierten Immobilien-AGs dagegen nach IFRS. Somit gibt es bei uns keine Gewinne aus Neubewertungen, vielmehr müssen wir unsere Immobilien kontinuierlich abschreiben. Ein Peer-Group-Vergleich ist bezogen auf die Ergebnisse daher nicht sinnvoll möglich.
Entscheidende Ertragskennzahl für uns ist aber ohnehin der FFO („Funds from Operations“), also die Ertragskraft des Portfolios. Hier werden die Unterschiede zwischen HGB und IFRS weitgehend eliminiert, daher sind beim FFO alle Immobilien-Aktien gut vergleichbar. Der annualisierte FFO unseres aktuellen Portfolios liegt aktuell bei 1,13 Euro je Aktie, wobei wir zuversichtlich sind, diesen mit den vorhandenen Mitteln noch deutlich steigern zu können.{loadmodule mod_custom,Sentifi Text Widget}
Was sagen Sie zur Kursentwicklung Ihrer Aktie?
Matthias Schrade: Als Vorstand sollte man sich zur eigenen Aktie nicht äußern. Ich möchte es aber einmal so ausdrücken: Beim aktuellen Börsenkurs fühle ich mich nicht allzu sehr unter Leistungsdruck, schließlich liegen wir hinsichtlich der Bewertung bezogen auf den FFO je Aktie dank unserer flachen Kostenstrukturen und den sehr hohen Renditen im Peer-Group-Vergleich am unteren Rand – während wir zugleich schneller wachsen als die meisten anderen Immobilien-AGs. Letztlich muss natürlich jeder Investor selbst beurteilen, wie er die Bewertung einschätzt.
Sie haben vor kurzem eine erfolgreiche Kapitalerhöhung durchgeführt. Wer sind Ihre Aktionäre? Gibt es langfristige Ankeraktionäre?
Matthias Schrade: Ich selbst bin mit gut 32% Anteil derzeit größer Einzelaktionär der Gesellschaft, rund 5% liegen bei der Geminus GmbH meines ehemaligen Vorstandskollegen Dr. Carsten Müller und etwa 2% beim Aufsichtsrat. Der Rest ist im Streubesitz, wobei uns hier einige größere Investoren bekannt sind – etwa die Share Value Stiftung, der Ennismore European Smaller Companies Fund oder der Value Opportunity Fonds. Alle drei sind schon seit längerer Zeit bei uns investiert und werden nach meiner Einschätzung langfristig dabei bleiben, wenn wir weiterhin solide Arbeit abliefern.
Warum schütten Sie einerseits Dividenden aus und führen andererseits Kapitalerhöhungen durch. Wären die Dividenden nicht besser in neue Fachmarktzentren investiert?
Matthias Schrade: Als bestandshaltende Immobilien-AG gehört es sich einfach, verlässlich und kontinuierlich Dividenden zu zahlen. Das wird von sehr vielen unserer Aktionäre auch ausdrücklich gewünscht – mich selbst übrigens eingeschlossen – und entsprechend werden wir unsere aktionärsfreundliche Ausschüttungspolitik, zu der wir uns von der Gründung an stets bekannt haben, auch künftig fortsetzen.
Außerdem gehen wir davon aus, dass wir trotz Dividendenzahlung und weiterem Wachstum auf lange Zeit keine Kapitalerhöhung mehr brauchen werden. Zum einen nutzen wir natürlich noch den Teil der Mittel aus der aktuellen Kapitalerhöhung, der nicht für die jüngsten Objektkäufe benötigt wurde. Zum zweiten erwarten wir mittelfristig einen hohen Cash-Zufluss aus der Veräußerung des EKZ Radeberg nach dem geplanten Umbau, der 2019 stattfinden soll. Und zum Dritten gehen wir davon, dass wir perspektivisch bei Objekten, deren Tilgung schon weit fortgeschritten ist, immer wieder eine Revalutierung (d.h. Darlehensaufstockung) durchführen können.
Immobiliengesellschaften müssen sich oft an Ihrem NAV messen lassen. Können Sie unseren Lesern kurz erläutern, was das ist und wie dieser für Ihr Unternehmen lautet?
Matthias Schrade: Das ist die Abkürzung für „Net Asset Value“ und bezeichnet den sogenannten „Inneren Wert“, der dann wiederum auf die einzelne Aktie herunter gerechnet wird. Vereinfacht gesagt entspricht der NAV einer Immobilien-AG dem Marktwert der Immobilien abzüglich der Bankschulden. Also quasi das, was man als Aktionär bekäme, wenn man alle Immobilien verkauft, alle Schulden bezahlt und die Differenz an die Anleger ausschüttet.
Ich persönlich halte den NAV nur für sehr wenig aussagekräftig, da dieser extrem von der zugrunde gelegten Bewertung des Portfolios abhängt. Derzeit fließen unsere Objekte mit gutachterlichen Werten beim etwa 11-fachen der Jahresnettomieten ein. Auf dieser Basis lag unser NAV per 30.6. bei 8,25 Euro je Aktie. Das schätzen wir als recht konservativ ein, da ähnliche Portfolien am Markt oft deutlich teurer gehandelt werden.
Hier denke ich beispielsweise an eine Transaktion im letzten Jahr, bei der eine andere börsennotierte Immobilien-AG ein vergleichbares Portfolio zum 13,7-fachen der Nettokaltmieten gekauft hat. Würde man diese Bewertung anliegen, ergäbe sich für die DEFAMA-Aktie plötzlich ein NAV von über 15 Euro.
Halten Sie die Börsennotiz Ihrer Gesellschaft für ein geeignetes Instrument, um zukünftiges Wachstum zu finanzieren? Denken Sie auch über andere Wege nach? Anleihen beispielsweise?
Matthias Schrade: Nein, definitiv nicht – wir wollen keine Refinanzierungsrisiko auf die Ebene der AG bringen. Alle Objektfinanzierungen erfolgen jeweils in einer eigenen Tochterfirma, um auch hier die Risiken zu minimieren. Zudem gehen wir davon aus, dass wir nach dem Umbau des EKZ Radeberg dort einen Verkauf durchführen werden – es ist das einzige Objekt in unserem Bestand, bei dem dies geplant ist. Dieser Verkauf wird uns voraussichtlich 6 bis 10 Mio. Euro in die Kasse spülen. Bis wir diese Mittel neu investiert haben, wird es eine Weile dauern. Hinzu kommt, dass wir in zwei bis drei Jahren wohl die ersten Altdarlehen revalutieren und so zusätzliche Mittel für das Wachstum freisetzen können. Vor diesem Hintergrund haben wir keine Zweifel, dass wir unser Wachstum auch künftig problemlos finanzieren können.
Ärgert es Sie nicht, wie schwierig es ist, am Kapitalmarkt als kleinere Gesellschaft wahrgenommen zu werden? Welche Wege beschreiten Sie, um trotzdem „gesehen“ zu werden?
Matthias Schrade: Als ehemaliger Finanzanalyst kenne ich das ja schon seit vielen Jahren – das gehört eben dazu. Und für unsere geringe Größe sind wir mit der DEFAMA in der Nebenwerte-Szene glaube ich doch ganz gut bekannt, weil wir eben auch einiges dafür tun: Wir publizieren regelmäßig Zwischenberichte und Pressemitteilungen, gehen auf Investorenkonferenzen, bemühen uns um hohe Transparenz, halten intensiven Kontakt mit bestehenden Aktionären – und geben den Journalisten, die sich mit Small Caps beschäftigen, gerne auch ausführlich Interviews, so wie heute Ihnen gegenüber.
Herr Schrade, besten Dank für das Interview.
Matthias Schrade | Vorstand der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
Matthias Schrade, geboren 1979 im schwäbischen Tettnang, gründete 1999 das in Düsseldorf ansässige Analystenhaus GSC Research und leitete dieses bis Ende 2011. Während dieser Zeit wurde er in der Nebenwerte-Szene unter anderem als Chefredakteur des monatlichen Börsenbriefes „Nebenwerte Insider“ bekannt. Zudem hatte er Aufsichtsrats- bzw. Anlageausschussmandate in zwei börsengelisteten Beteiligungsgesellschaften sowie einem Investmentclub inne und war Mitinitiator von zwei Aktienfonds.
In der Folge war er zunächst als Geschäftsführer und später als Vorstand bei FCR Immobilien in München tätig. In dieser Zeit sorgte er unter anderem für die Umwandlung der Firma in eine Aktiengesellschaft, führte eine Non-Recourse-Finanzierungsstruktur ein, wickelte den Kauf und die Finanzierung einer ganzen Reihe von Einkaufszentren ab und verdreifachte das Portfoliovolumen auf über 20 Mio. Euro.
Im Herbst 2014 gründete er in Berlin die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, deren Vorstand und größter Einzelaktionär er bis heute ist. Diese brachte er im Juli 2016 an die Börse und baute mit seinem Team ein Portfolio von zwischenzeitlich 30 Fachmarktzentren mit einem Wert von über 100 Mio. Euro auf.
Kurzinfo zum Unternehmen
Die in Berlin ansässige Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) investiert gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, ein Kaufpreis von maximal der 9-fachen Jahresnettomiete, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 T€.
Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Die DEFAMA-Aktie wird im Qualitätssegment m:access der Börse München sowie im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse und auf XETRA gehandelt.
