Immobilienaktien unter Druck. Wie sieht es aus bei den „sicheren, konservativen“ Investments. Spätestens seit die EZB am letzten Donnerstag jetzt auch offiziell die Zinswende angekündigt hat, steigt die Nervosität unter den Anlegern in Immobilienaktien erkennbar.
Allein in den letzten Tagen führten die „grösseren Immobilienaktien“ die Verliererlisten ihrer jeweiligen Indizes an. Wir wollen wissen, wie es aussieht bei den Immobilienaktien. Welche sind besonders anfällig für Zinsänderungsrisiken, welche können relativ entspannt die Zinsentwicklung abwarten? Nachgefragt. Direkt „an der Front“. Damit die Anleger besser einschätzen können, wie es mit „ihrer Immobilienaktie“ aussieht. Natürlich gibt es nicht „DIE Immobiliengesellschaft“, Wohnimmobilien, Logistikobjekte, Fachmarktzentren, Büroimmobilien, Einkaufszentren, Hotels – und alles dazwischen oder gemischt. Und jede hat andere Zinsänderungsrisiken, Zinsänderungssensitivitäten. Hier versuchen wir etwas mehr Durchblick zu schaffen.
Im Teil 1 sprachen wir mit M. Schrade CEO der DEFAMA AG – DEFAMA nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil1 – „…kenne keine andere Immobilien-AG, die hier ähnlich gut aufgestellt ist“ CEO M. Schrade.
In Teil 2 äusserte sich R. Elgeti, CEO der Deutsche Konsum REIT AG – Deutsche Konsum REIT nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil2 – „Wir können auf absehbare Zeit sehr gut leben“ CEO R. Elgeti.
Im Teil 3 erläuterte Sonja Wärntges, CEO der DIC Asset AG – DIC Asset nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil3 – „Unsere Finanzierungen im Bestandsportfolio sind zu über 90% fix, heißt mittelfristig nicht von Zinsänderungen betroffen.“ CEO S. Wärntges.
In Teil 4 kam Falk Raudies, Vorstandsvorsitzender der FCR Immobilien AG, zu Wort – FCR Immobilien AG nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil4 – „…so dass wir auch beim aktuellen Zinsniveau über einen deutlichen Zinspuffer verfügen.“ – Vorstandsvorsitzender Falk Raudies
André Speth, Vorstandsmitglied der Noratis AG sagt: „Neben den reinen Zinsänderungen am Markt muss aber berücksichtigt werden, dass wir bei der Noratis AG auch gegenläufige, kostensenkende Entwicklungen haben.„
Die Noratis AG haben wir vor einiger Zeit so beschrieben: „Bei Noratis AG (ISIN: DE000A2E4MK4), die zu den führenden Bestandsentwicklern von „einfachen“ Wohnimmobilien in Deutschlands Mittelzentren gehört, markierte man in 2021 ein Rekordjahr der Firmengeschichte – ermöglicht durch den neuen Hauptaktionär, der Wert auf den Aufbau eines Portfolios wert legt – und dafür Geld gibt. Und die Aktie handelt in einer engen Range vielleicht 5% unter Jahreshöchststand – gewünscht langweilig, operativ auf Kurs. “ (nwm, 13.05.2022).
Aktuell stellt sich die Frage, wie sich die Immobilienaktien in Zeiten steigender Zinsen entwickeln werden. So markierte nach dem EZB-Entscheid, auch in Europa die Zinsen wieder sukzessive zu erhöhen, der STOXX Europe Real Estate neue Jahrestiefststände. Wie relevant ist für Sie das Zinsänderungsrisiko bei der Noratis AG?
André Speth: Die Zinsentwicklung ist für die Noratis AG natürlich relevant. Neben den reinen Zinsänderungen am Markt muss aber berücksichtigt werden, dass wir bei der Noratis AG auch gegenläufige, kostensenkende Entwicklungen haben. So finanzieren wir unseren Immobilienbestand aus einem Mix aus Eigenkapital, Anleihemitteln bzw. Schuldscheinen und Bankdarlehen. Aufgrund der sehr guten Entwicklung der Noratis AG und unserer inzwischen erreichten Unternehmensgröße und Profitabilität, konnten wir beispielsweise die Zinsen bei den Anleihen in den vergangenen Jahren deutlich senken. So haben wir 2020 eine Anleihe mit einem Kupon von 5,5 % emittiert, im vergangenen Jahr lag der Zins bei der von uns ausgegebenen Anleihe bei 4,75 %. Wir können auch auf dem aktuellen Zinsniveau weiter profitabel wachsen und unseren Immobilienbestand mit attraktiven Renditen ausbauen.
Gibt es zeitliche, zeitpunktbezogene “Klumpenrisiken”? Wie verteilen sich die Fälligkeiten über den Zeitablauf?
André Speth: Die durchschnittliche Restlaufzeit unserer Fremdfinanzierungen belief sich zum Jahresende 2021 auf rund 4,3 Jahre. Dabei verteilen sich die Fälligkeiten auf die kommenden Jahre, wobei wir 2025 auch durch die Rückzahlung unserer 5,50 %-Anleihe ein etwas höheres Refinanzierungsvolumen haben. Insgesamt halte ich unsere Fälligkeitsstruktur für ausgewogen.
Denken Sie eventuell über Forwarddarlehen nach?
André Speth: In Einzelfällen denken wir auch über Forwarddarlehen nach. Grundsätzlich bestimmt die Strategie die Finanzierung. Und wenn wir beispielsweise Portfolios statt zu veräußern langfristig in den Bestand überführen möchten, bei denen die Akquisitions- bzw. Projektfinanzierung noch läuft, dann kommen auch Forwarddarlehen in Betracht.
Welches Finanzierungslevel streben Sie für die Noratis an und wo steht die Noratis aktuell?
André Speth: Bei unseren Zahlen muss berücksichtigt werden, dass wir zwar nach IFRS bilanzieren, ein Großteil unserer Immobilien aber im Umlaufvermögen gehalten wird. Bei diesen erfolgt keine Wertanpassung an aktuelle Marktpreise, vielmehr führen Preissteigerungen zu stillen Reserven in der Bilanz. Ende 2021 lagen diese stillen Reserven bei der Noratis AG allein bei 88 Mio. Euro. Diese müssen eigentlich abzüglich Steuern zu unserem bilanziellen Eigenkapital hinzugerechnet werden, dass Ende 2021 bei 81,3 Mio. Euro lag. Bei bilanziellen Marktwerten von 522,5 Mio. Euro fühlen wir uns mit dieser Relation gut positioniert und wollen deshalb auch in Zukunft einen ausgewogenen Finanzierungsmix nutzen. Unser Ankeraktionär, die Merz Real Estate, hat uns bis Ende 2024 zudem einen Eigenkapitalrahmen über bis zu 50 Mio. Euro für Kapitalmaßnahmen eingeräumt, von denen wir erst 14 Mio. Euro genutzt haben. Wir sind also finanziell sehr flexibel aufgestellt.
Gibt es einen kritischen Zinssatz, ab dem Sie den Finanzierungsmix ändern würden?
André Speth: Wir reagieren flexibel auf die Marktentwicklungen und passen unseren Finanzierungsmix regelmäßig dahingehend auch an. Es gibt deshalb aus unserer Sicht keinen kritischen Zinssatz. Aufgrund der gestiegenen Zinsen gehen wir jedoch davon aus, dass sich auch die Ankaufspreise in unserem Marktsegment der Sekundärlagen sowie der Objekte mit kaufmännischen und technischen Entwicklungspotenzialen im Zeitverlauf etwas reduzieren werden, was kompensierend auf Zinseffekte wirken würde.
Wo liegt der aktuelle durchschnittliche Finanzierungssatz für ihr Fremdkapital?
André Speth: Der Durchschnittszinssatz über das Gesamtportfolio gesehen belief sich Ende 2021 auf rd. 2,0 %. Inklusive Hedging und Bearbeitungsgebühren kommen wir auf einen Durchschnittszins von 2,4 %. Mit diesen Werten können wir sehr gut leben.
Wo sehen Sie persönlich die Hypotheken-Zinsen für Wohnimmobilien, in die Sie bevorzugt investieren, in einem Jahr/drei Jahren/fünf Jahren?
André Speth: Nach dem deutlichen Anstieg der vergangenen Monate gehe ich davon aus, dass sich der Markt auf diesem höheren Niveau beruhigen wird. Für die weitere Entwicklung ist dabei sicherlich vor allem die Inflation entscheidend. Kommt es zu einer nachlassenden Dynamik bei den Preisen, wird sich das auch bei den Zinsen bemerkbar machen. Ich gehe davon aus, dass wir in einem Jahr etwas über den aktuellen Zinsen liegen werden, danach aber wieder die Chance auf niedrigere Zinsen besteht.
Vielen Dank für die klaren Aussagen. Und hier noch ein Blick auf den aktuellen Aktienkurs:
Chart: Noratis AG | Powered by GOYAX.de
André Speth | Vorstandsmitglied
Seit 2015 bei Noratis, verantwortlich für Finanzierung, Controlling, Investor Relations und IT
Langjährige Tätigkeit im Real Estate Investmentbanking (u. a. Morgan Stanley und Deutsche Bank).
Begleitung von zahlreichen Kapitalmarkttransaktionen (u. a. Börsengang von LEG)
Studium der Betriebswirtschaftslehre an der European Business School in Oestrich-Winkel
Kurzinfo zum Unternehmen
Die Noratis AG (www.noratis.de) (ISIN: DE000A2E4MK4, WKN: A2E4MK, „Noratis“) ist führend in der Bestandsentwicklung von Wohnimmobilien in Deutschland. Das Unternehmen erkennt und realisiert Potenziale für Mieter, Selbstnutzer & Investoren. Damit schafft und erhält Noratis bundesweit attraktiven Wohnraum, der gleichzeitig bezahlbar ist. Noratis ist spezialisiert auf die Aufwertung von in die Jahre gekommenen Wohnimmobilien, meist Werkswohnungen, Quartiere und Siedlungen in Städten ab 10.000 Einwohnern sowie in Randlagen von Ballungsgebieten. Nach erfolgreicher Entwicklung bleiben die Objekte im Bestand oder werden mittelfristig an Investoren bzw. im Einzelvertrieb an bestehende Mieter, Kapitalanleger und Selbstnutzer veräußert. Dabei schafft Noratis einen spürbaren und nachhaltigen Mehrwert für alle Stakeholder: von Aktionären, Mitarbeitern und Finanzierungspartnern bis hin zu aktuellen und zukünftigen Mietern. Die Noratis AG ist an der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet.
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