Die Hotellerie kommt nach den schwierigen Corona-Jahren wieder in Schwung. Vor allem gefragt: Premium- und Luxushäuser – wie diejenigen der MHP Hotel AG (ISIN: DE000A3E5C24). Die Münchner Hotelinvestment- und -managementplattform hat in den ersten drei Monaten 2023 ein Rekordquartal hingelegt und geht in den kommenden Monaten von weiter steigenden Gästezahlen bei gleichzeitig steigenden Zimmerpreisen aus. Während die Zukunft also erfolgversprechend aussieht, war das operative Ergebnis im Geschäftsjahr 2022 durch Einmaleffekte belastet, im Wesentlichen begründet durch die weiterhin strittige Rechtsauslegung im Zusammenhang mit Corona-Beihilfen in Österreich. Beim Umsatz lag MHP 2022 mit rund 105 Mio. Euro über den Erwartungen, im laufenden Jahr steht ein weiterer Erlössprung an. Die Analysten von SMC Research haben ihr Kursziel für die MHP-Aktie jüngst auf 4,10 Euro angehoben.
Im Interview mit dem Nebenwerte Magazin spricht Dr. Jörg Frehse, CEO der MHP Hotel AG, über die Wachstumsstrategie der Gesellschaft, die Ergebnisbelastungen in 2022, die Vorteile der dynamischen Preisgestaltung und den aktuellen Stand bei den neuen Luxushotels in München und Hamburg, deren Eröffnungen 2024 und 2025 anstehen.
Die MHP Hotel AG überzeugte im ersten Quartal 2023 durch ein hohes Wachstum. Der Umsatz stieg mit 26,6 Mio. Euro auf einen neuen Bestwert für das erste Quartal. Was ist dafür verantwortlich?
Dr. Jörg Frehse: Für den deutlichen Umsatzanstieg von 9,3 Mio. Euro im Vorjahresquartal auf nun 26,6 Mio. Euro gibt es mehrere Gründe. Der offensichtlichste: Wir konnten operativ die COVID-19-Pandemie abschütteln. Hatten wir im ersten Quartal 2022 noch mit Reiserestriktionen zu kämpfen, waren die ersten drei Monate des laufenden Jahres davon völlig unbetroffen. In Summe konnten unsere Hotels von einer breiten Erholung bei Privat- und Geschäftsreisen profitieren. Dies spiegelt sich in der stark gestiegen Belegungsquote im ersten Quartal wider. Diese lag für unser gesamtes Hotelportfolio bei 60,5 % gegenüber 27,4 % im ersten Quartal 2022, womit wir uns fast wieder auf dem Vor-Corona-Niveau befinden, als unsere Hotels im ersten Quartal 2019 eine Auslastung von 63,4 % verzeichneten. Dass wir jetzt einen Umsatzrekord erzielen konnten, geht natürlich auch auf diese Belebung des Marktes zurück.
Die höhere Belegung ging aber auch mit höheren Zimmerpreisen einher …
Dr. Jörg Frehse: Das ist richtig, der durchschnittliche Zimmerpreis lag im abgelaufenen Quartal mit 189 Euro deutlich über dem Wert von 166 Euro im ersten Quartal des Vor-Corona-Jahres 2019. Dadurch verbesserte sich auch die für uns maßgebliche Kennzahl RevPar, der Umsatz pro verfügbarem Zimmer. Dieser lag im ersten Quartal 2023 bei 114 Euro, während er im Vergleichszeitraum 2019 bei nur 105 Euro lag.
Der wohl größte Wachstumseffekt im ersten Quartal ist aber unserer Expansionsstrategie geschuldet. Allein 2022 haben wir mit dem Autograph Collection Hotel Luc in Berlin, dem JW Marriott Hotel Frankfurt und dem Basel Marriott Hotel gleich drei Hotels erfolgreich unter neuen Marken positioniert und eröffnet. Zwar verbleiben die Umsätze des Basel Marriott Hotels als Miteigentümer nicht bei uns, allerdings erhalten wir dort eine Hotelmanagement-Fee.
Zusammenfassend unterstreichen diese drei neuen Premium-Hotels unsere Wachstumsambitionen auch für die Zukunft. Das hat sich bereits im ersten Quartal 2023 gezeigt und das wird es auch weiterhin. Im Übrigen: Auch das im vierten Quartal 2021 eröffnete MOOONS in Wien war im ersten Quartal 2022 noch stark von den Reisebeschränkungen betroffen und konnte nun im ersten Quartal 2023 proportional ebenfalls zum Umsatz der MHP Gruppe beitragen.
Jetzt kommen die Monate, in denen Städtereisen wieder interessanter werden. Was erwarten Sie vom zweiten Quartal?
Dr. Jörg Frehse: Insgesamt rechnen wir mit einer weiteren Erholung der Hotelkonjunktur in den nächsten Monaten. Deshalb gehen wir für das laufende Quartal von einer höheren Nachfrage und damit von einer weiter steigenden Belegungsquote aus. Wir spüren, dass es sich die Menschen nach der Pandemie gut gehen lassen und wieder reisen wollen. Davon profitieren wir als Anbieter im Premium- und Luxussegment.
Entsprechend realistisch ist es, dass wir im zweiten Quartal bei der Belegungsquote das Vor-Corona-Niveau wieder erreichen können – dann allerdings mit den für uns im Nachgang seit der Pandemie positiven Vorzeichen von deutlich gestiegenen Zimmerpreisen. Auch unsere 2022 eröffneten zwei Hotels in Berlin und Frankfurt werden signifikant zur Steigerung der durchschnittlichen Zimmerrate des MHP-Gesamtportfolios beitragen.
Blicken wir noch kurz zurück auf 2022: Das operative Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen war im abgelaufenen Geschäftsjahr von Einmaleffekten belastet, statt der ursprünglich angekündigten 4,0 Mio. Euro lag das EBITDA final bei nur 0,7 Mio. Euro. Was sind die Gründe?
Dr. Jörg Frehse: Die Reduzierung des EBITDA ist im Wesentlichen auf einmalige Sondereffekte zurückzuführen, die größtenteils nicht liquiditätswirksam sind und die im Januar für uns noch nicht absehbar waren. Wir haben zum einen Rückstellungen in Höhe von 2,8 Mio. Euro sowie Aufwendungen von 0,5 Mio. Euro, die hauptsächlich aus der anhaltend strittigen Rechtsauslegung im Zusammenhang mit möglichen Rückforderungen von Corona-Beihilfen in Österreich stehen. Bereinigt um diese Sondereffekte, worunter im Übrigen auch Aufwendungen für coronabegründete Mitarbeiter- und Management-Boni sowie die Ausgabe von Mitarbeiteraktien an alle Beschäftigten fallen, läge unser bereinigtes EBITDA im abgelaufenen Geschäftsjahr bei rund 6 Mio. Euro – und damit im oberen Bereich unserer ursprünglichen Prognosespanne von 2 bis 7 Mio. Euro.
Warum sind die Rückforderungen von Corona-Beihilfen in Österreich strittig?
Dr. Jörg Frehse: Um die Hotellerie in der Pandemie-Zeit zu entlasten, konnten Hotels in Österreich einen Antrag auf staatliche Hilfsmittel stellen. In einem ersten Schritt sollten dadurch Fixkosten gedeckt und Verluste ausgeglichen werden. Davon haben wir insbesondere für unser Le Méridien Hotel in Wien Gebrauch gemacht, da auch wir von den staatlich angeordneten Schließungen finanziell betroffen waren. Zum Fixkostenzuschuss und Verlustersatz sehen die Richtlinien eine Schadensminderungspflicht für den Bestandnehmer, sprich für den Hotelpächter, vor.
Beim Fixkostenzuschuss muss daher nach mittlerweile gefestigter Judikatur aufgrund der Schadensminderungspflicht ein Pachtzinsentfall bzw. eine -minderung gegenüber dem Bestandgeber, sprich dem Verpächter, geltend gemacht werden. Die Richtlinien zum Umsatzersatz als Förderung für den Lockdown im November und Dezember 2020 sehen hingegen keine Schadensminderungspflicht für den Bestandnehmer vor, da die Förderung nicht von tatsächlichen Kostenpositionen abhing. Das Bemühen um einen Pachtzinsentfall bzw. eine -minderung war demnach nicht notwendig.
Und wie sieht nun die aktuelle Rechtsprechung in Österreich in diesem Punkt aus?
Dr. Jörg Frehse: Vom Obersten Gerichtshof (OGH) wurde nun ausgesprochen, dass bei einem Pachtzinsentfall bzw. einer -minderung der Pächter nicht dazu verpflichtet ist, einen von ihm bezogenen „Fixkostenzuschuss“ an den Verpächter herauszugeben, weil es sich nach der Zielrichtung der Zuschussgewährung um eine Förderung des Bestandnehmers handelt, um die Liquidität sicherzustellen, und nicht der Pachtzinsentfall der Verpächter wettgemacht werden soll. Diese Erwägungen zum Fixkostenzuschuss müssen gemäß OGH auch für den Umsatzersatz gelten.
Anders aber aktuell ein OGH-Urteil, nach dem der Pächter den vereinbarten Pachtzins dann schuldet, wenn ihm während des Lockdowns Umsatzersatz gewährt wurde. Weitere Unklarheiten bestehen grundsätzlich bei Pachtverhältnissen. Nach dem ABGB steht nur dem Pächter eines nur auf ein Jahr gepachteten Gutes im Falle einer teilweisen Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes ein Rechtsanspruch auf eine Minderung des Bestandzinses zu.
Ein langfristiger Pächter wie MHP hätte daher grundsätzlich keinen Minderungsanspruch. Und auch zum Anspruch des Pächters auf einen Pachtzinsentfall- bzw. eine -minderung bei Betretungsverboten gibt es derzeit noch keine gefestigte Rechtsprechung.
Und auf dieses „Umdenken“ mussten Sie im Jahresabschluss 2022 mit entsprechenden Rückstellungen reagieren?
Dr. Jörg Frehse: So ist es. Während der Jahresabschlussprüfung hat sich die Sachlage wie oben beschrieben verändert. Die bisherige Rechtsauffassung in Österreich und die verschiedenen Unterscheidungen sind anhaltend als strittig anzusehen. Auf einmal hieß es, dass erhaltene Hilfen für angesetzte Pachten in den Jahren 2020 und 2021 möglicherweise zurückgefordert werden könnten. Deshalb haben wir vorsichtshalber Rückstellungen gebildet und die noch ausstehende Forderungen von Hilfen reduziert.
Welche Konsequenzen hätte eine Rückforderung auf Ihre Liquiditätssituation?
Dr. Jörg Frehse: Die aktuell noch ausstehenden Forderungen von Hilfen decken sich in etwa mit der Summe an Rückstellungen. Wir erhoffen uns daher keinen Effekt auf unsere Liquidität, sollte es tatsächlich zu einer Rückerstattung von Hilfen in Österreich kommen. Für die in Deutschland erhaltenen Hilfen sehen wir aktuell keine Gefahr möglicher Rückerstattungen.
MHP bilanziert nach HGB, entsprechend müssen Sie umfangreiche Abschreibungen vornehmen, die sich deutlich auf das Nettoergebnis auswirken. Können Sie das genauer erläutern?
Dr. Jörg Frehse: Diese geplanten Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen des Anlagevermögens, die nach HGB notwendig sind, resultieren aus dem Reverse-IPO der Munich Hotel Partners GmbH in die MHP Hotel AG. Dabei entfielen im Abschluss 2022 rund 3,4 Mio. Euro auf die Abschreibung der neubewerteten Nutzungsrechte und rund 2,6 Mio. Euro auf den entstandenen Firmenwert durch die Erstkonsolidierung der MHP Hotel AG und der Munich Hotel Partners GmbH. Die Abschreibung der Nutzungsrechte erfolgt dabei linear über eine Restnutzungsdauer der jeweiligen Pachtverträge.
Insgesamt belaufen sich die Abschreibungen auf 6,5 Mio. Euro pro Jahr, die allerdings nur auf Konzernebene anfallen und keinen operativen Ursprung haben. Für unsere operative Performance ist daher das EBITDA maßgeblich, zumal es näher am tatsächlich erzielten Cashflow liegt.
Mit einem Umsatzsprung von 33,3 Mio. Euro auf rund 105 Mio. Euro haben Sie die ursprüngliche Prognose für 2022 übertroffen. Wie bewerten Sie aus Wachstumsperspektive das vergangene Jahr?
Dr. Jörg Frehse: In der ersten Jahreshälfte 2022 war unser Geschäft noch von staatlich auferlegten Reisebeschränkungen beeinträchtigt. Im zweiten Halbjahr gab es dann eine spürbare Belebung und wir konnten einiges wettmachen. In Summe können wir auf ein insgesamt positives Jahr 2022 zurückblicken. Das machen wir aber nicht nur allein am Umsatzwachstum fest, sondern auch an unserer Liquidität, die wir um 1,4 Mio Euro auf knapp 14 Mio Euro erhöhen und gleichzeitig operative Verbindlichkeiten im Volumen von rund 13,7 Mio. Euro zurückführen konnten.
Welche Erwartungen haben Sie an das laufende Geschäftsjahr?
Dr. Jörg Frehse: Wir wollen nachlegen und auf Wachstumskurs bleiben. Dazu haben wir allen Grund, optimistisch zu sein. Unsere Gäste-Segmente haben durchweg Nachholbedarf. Messetermine kommen zurück, Kongresse finden wieder statt und auch privat wird wieder verstärkt gereist. Gleichzeitig sind wir in der Lage, ein höheres und nachweislich vom Markt akzeptiertes Preisniveau bei der Vermietung unsere Hotelzimmer durchsetzen zu können. Deshalb soll auch der Umsatz pro verfügbarem Zimmer 2023 signifikant steigen. Und natürlich kommen auch unsere drei Hotelübernahmen aus dem vergangenen Jahr hinzu, die in 2023 erstmals voll in unseren Büchern stehen. Das sind alles Argumente für mehr Wachstum.
Und wie sieht es mit neuen Hotelprojekten aus?
Dr. Jörg Frehse: Wir evaluieren regelmäßig attraktive Expansionsmöglichkeiten und schließen weitere Hotelübernahmen und -käufe nicht aus. Spätestens in den Jahren 2024 und 2025 werden auch die beiden bereits vertraglich gesicherten Luxushotels in München und Hamburg mit ihren Erlösen zum Gesamtumsatz beitragen.
Sie sprechen die neuen Hotelprojekte in München und Hamburg an. Wie ist hier der aktuelle Stand?
Dr. Jörg Frehse: In München läuft der Neubau nach Plan. Unser Ziel ist es, dort im nächsten Jahr unsere Gäste in einem brandneuen Luxushotel in zentraler Lage begrüßen zu können. Auch in Hamburg kommt die Entwurfsplanung für die Modernisierung des Hotels im Levantehaus gut voran. Wir setzen dabei auf ein innovatives Design und möchten das Hotel zugleich zukunftsfit machen – sowohl ökologisch als auch für die luxuriösen Ansprüche unserer Gäste. Die Eröffnung dieses Hotels planen wir für 2025. Mit diesen beiden Hotels auf absolutem Top-Niveau erhöht sich unsere Zimmeranzahl um 391 auf 2.558 – das Basel Marriott Hotel mit eingerechnet.
Wie sieht es auf der Kostenseite im laufenden Jahr aus? Können Sie die steigenden Personal- und Energiekosten weitergeben?
Dr. Jörg Frehse: Die inflationsbedingten Kosten treffen uns nicht nur einmal, sondern an jedem Hotelstandort. Wir sind aber in den vergangenen Quartalen mit einer dynamischen Preisgestaltung sehr gut gefahren. Sie hat uns ermöglicht, die Zimmerpreis zu erhöhen, um Kosten- und Preissteigerungen an die Kunden weiterzugeben. Davon profitieren wir auch im laufenden Jahr und können jederzeit umgehend mit Preisanpassungen reagieren, falls nötig. Insgesamt erwarten wir ein deutlich steigendes operatives Ergebnis im laufenden Jahr.
Auch ein Aktienrückkaufprogramm haben Sie bereits getätigt. Welche Verwendung haben Sie für die zurückgekauften Aktien?
Dr. Jörg Frehse: Wir haben ein Rückkaufprogramm durchgeführt, weil wir unsere Beschäftigten binden und am Erfolg der MHP Hotel AG teilhaben lassen möchten. Der Rückkauf eigener Aktie ist gezielt zur Ausgabe an unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gedacht. Dafür haben wir vorgesorgt. Zukünftig werden wir auch eine variable Vergütungskomponente auf Aktienbasis für den Vorstand und das Management einführen, um die Aktienquote bei unseren Mitarbeitenden weiter zu steigern.
Wie geht es mittelfristig mit der MHP weiter?
Dr. Jörg Frehse: Für die eigentümergeführte MHP Gruppe haben wir uns einen ambitionierten Wachstumskurs vorgenommen. Wir sind hervorragend positioniert, um von einer Konsolidierung des europäischen Hotelmarktes weiterhin zu profitieren. Das haben wir bereits mit der Übernahme von sechs neuen Hotelverträgen in den vergangenen zwei Jahren getan. Wir gehen jedoch mit Bedacht vor und wollen nicht um jeden Preis wachsen. Denn eines steht für uns fest: Wir werden nur selektiv neue Hotels in unser Portfolio übernehmen, bei denen wir absolut davon überzeugt sind, dass sie unserer Strategie und Positionierung entsprechen und vor allem, dass sie unser Portfolio bereichern.
Herr Dr. Frehse, besten Dank für das Interview.
Dr. Jörg Frehse | CEO der MHP Hotel AG
Herr Dr. Jörg Frehse leitete nach Abschluss seines Studiums der Betriebswirtschaftslehre unter anderem die Hotelentwicklung der ArabellaSheraton Hotelmanagement GmbH (später ArabellaStarwood Hotels & Resorts) und war darüber hinaus innerhalb der Arabella Hotel Holding International (heute Arabella Hospitality) für das Projektmanagement der Schörghuber-eigenen Hotelimmobilien und -liegenschaften verantwortlich. Bis 2011 steuerte ArabellaStarwood die Aktivitäten von 43 Hotels in Deutschland, Österreich, der Schweiz, auf Mallorca und in Südafrika. Zuvor war Jörg Frehse als Consultant für die Treugast Gruppe sowie für die börsennotierte Roland Berger Beteiligungstochter bmp AG tätig.
Im Jahr 2012 gründete er die Munich Hotel Partners GmbH mit und ist seither als geschäftsführender Gesellschafter dieser tätig. Am 14. Dezember 2021 wurde Herr Dr. Jörg Frehse zum Vorstand der MHP Hotel AG bestellt.
Über die MHP Hotel AG
Die MHP Hotel AG ist eine unabhängige deutsche Hotel-Investment- und Management-Plattform mit Sitz in München. Die im Jahr 2012 gegründete Gruppe entwirft innovative Betreiberkonzepte für Hotels des Premium Segments, die sich im Besitz von namhaften institutionellen Investoren befinden, und ist Franchisenehmer großer Hotelgruppen wie zum Beispiel Marriott International und Hilton. MHP versteht sich als partnerschaftliches Bindeglied zwischen Franchisegebern, Immobilieninvestoren, Hotelgästen und Mitarbeitern. Aktuell gehören die Le Méridien Hotels in Hamburg, Stuttgart, München und Wien, das Sheraton Düsseldorf Airport Hotel, das Hotel Luc, Autograph Collection in Berlin, das JW Marriott Hotel Frankfurt und das Basel Marriott Hotel zum Portfolio. Das JW Marriott Hotel München und das Conrad Hamburg werden voraussichtlich im Jahr 2024 eröffnen.
Im November 2021 startete das MOOONS Vienna als erstes Hotel unter der Eigenmarke MOOONS. Die Aktien der MHP Hotel AG (ISIN: DE000A3E5C24, Symbol: CDZ0) sind im Qualitätssegment m:access der Börse München notiert.
Neben dem Übernachtungsbetrieb realisiert MHP innovative Gastronomiekonzepte, die den jeweiligen Hotels ihre individuelle Note geben und auch am lokalen Markt gut positioniert sind. Für die Sicherung höchster Gäste- und Mitarbeiterzufriedenheit sowie langfristiger Profitabilität bilden Verlässlichkeit, Individualität und kurze Entscheidungswege auf Basis mittelständischer Strukturen das Fundament.
www.mhphotels.com
