Die Deutsche Industrie REIT-AG (ISIN: DE000A2G9LL1) hat ihr zweites Geschäftsjahr als börsennotierte Gesellschaft mit einem Anstieg des Jahresüberschusses von 13,7 Mio. auf 48,7 Mio. Euro erfolgreich abgeschlossen.
Angesichts eines Emissionserlöses von 92,8 Mio. Euro aus der jüngsten Barkapitalerhöhung ist die auf Light Industrial Immobilien spezialisierte Gesellschaft für die weitere Expansion bestens gerüstet. In unserem heutigen Interview konnten wir unsere Fragen an Frau Sonja Petersen, Investmentvorstand (CIO) der Deutschen Industrie REIT-AG, stellen.
Frau Petersen, die Deutsche Industrie REIT-AG (DIR) gehört zu den noch weniger bekannten Immobilienwerten auf dem deutschen Kurszettel. Wie sieht Ihr Investitionsfokus aus?
Sonja Petersen: Wir investieren in Light-Industrial Objekte in Deutschland, d. h. in Gewerbeparks, Produktions- und Logistikimmobilien. „Light Industrial“ versteht sich als Oberbegriff für eine Vielzahl verschiedener Typen des Industriegewerbes und umfasst neben den Tätigkeiten der Lagerung und Distribution von Handelsgütern auch deren Verwaltung und Produktion.
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Was ist das Spannende an dieser Nische des hiesigen Immobilienmarktes?
Sonja Petersen: Das Spannende an dieser Nische ist, dass sie kaum professionell bearbeitet wird und sie daher intransparent und illiquide ist. Wir bewegen uns typischerweise im Spannungsfeld zwischen kleineren privaten Investoren, für welche die aufgerufenen Investmentvolumen meist zu groß sind, und größeren institutionellen Investoren, für die unsere Ticketgrößen oft zu klein sind. In dieser Bandbreite gibt es einiges an Wertschöpfungspotenzial, welches wir heben können.
Sie haben gerade die Geschäftszahlen für 2018/2019 (30.09.) vorgelegt. Wie fällt Ihr Fazit für das abgelaufene Geschäftsjahr aus?
Sonja Petersen: Ich bin mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr sehr zufrieden. Wir liegen wachstumsmäßig weiter über Plan und haben auch ergebnisseitig unsere Erwartungen erfüllt. Inklusive der in den letzten Wochen gemeldeten Zukäufe umfasst unser Gesamtportfolio inzwischen bereits 63 Immobilien mit einer annualisierten Gesamtmiete von über 43 Mio. Euro und einem Portfoliowert von knapp 500 Mio. Euro.
Welche Zielgröße haben Sie für das laufende Geschäftsjahr?
Sonja Petersen: Unsere Ankaufspipeline ist weiterhin mit attraktiven Objekten gut gefüllt, entsprechend erwarten wir auch für das laufende Geschäftsjahr wieder ein dynamisches Wachstum. Wir agieren dabei bottom-up, d. h. wir nehmen die Chancen wahr, die sich uns bieten. Angesichts unserer starken Ankaufspipeline ist ein nachhaltiges Ankaufsvolumen von 100 bis 150 Millionen Euro pro Jahr mit der für uns richtigen Anfangsrendite durchaus realistisch.
Bei der jüngsten Kapitalerhöhung hat die DIR einen Bruttoerlös von 92,8 Mio. Euro erzielt. Mit einem Fremdkapitaleinsatz von rund 50 % können Sie nun für über 180 Mio. Euro einkaufen. Welche Kriterien müssen dabei erfüllt sein?
Sonja Petersen: Entscheidend ist für uns die anfängliche Cash-Rendite beim Ankauf, d. h. dass das Objekt von Anfang an Erträge erwirtschaften muss. Neben Faktoren wie der Verkehrsanbindung, dem Mietentwicklungspotenzial sowie der Konkurrenzsituation vor Ort ist die Drittverwendungsfähigkeit inklusive der daraus resultierenden nachhaltigen Vermietbarkeit ein auschlaggebendes Kriterium für unsere Ankaufsentscheidung.
Bei den jüngsten Zukäufen lag die durchschnittliche Anfangsrendite bei 10,8 bis 10,9 %. Ist das auch eine Zielgröße für die nächsten Objekte oder würden Sie auch niedrigere Renditen akzeptieren, um schneller wachsen zu können?
Sonja Petersen: Bei zukünftigen Ankäufen ist unser Ziel nach wie vor eine Anfangsrendite von 10 Prozent zu erzielen. Da wir ausreichend Objekte in der Pipeline haben, die unsere Ankaufskriterien erfüllen, werden und müssen wir unsere Ankaufskriterien nicht aufweichen.
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Wie gehen Sie nach dem Kauf neuer Objekte vor? Mit welchen Maßnahmen können Sie Wertsteigerungspotenziale heben?
Sonja Petersen: Nach dem Kauf neuer Objekte versuchen wir durch ein proaktives Asset Management Leerstände abzubauen, Mieten zu steigern und Mietverträge zu verlängern. Ein weiterer Hebel stellt das Umnutzungspotenzial einzelner Standorte dar. Die Industrienutzung ist die niedrigst mögliche Nutzungsart und jede Umnutzung in z. B. Büro oder Wohnen bietet erhebliches Wertsteigerungspotenzial.
Zum 31.07. haben Sie eine signifikante Aufwertung Ihres Immobilienportfolios um 36,2 Mio. Euro vorgenommen. Ist eine Aufwertung in ähnlicher Größenordnung im nächsten Geschäftsjahr realistisch?
Sonja Petersen: Wir bewegen uns in einem dynamischen Marktumfeld und sind von der Qualität unseres Bestandsportfolios sowie unserer Ankäufe überzeugt. Daher erwarten wir auch weitere Aufwertungen. Zur Größenordnung kann man zum jetzigen Zeitpunkt jedoch noch keine detaillierten Angaben machen.
Das DIR-Modell ist auf Bestandshaltung ausgerichtet. Ist für Sie auch der Verkauf einzelner Objekte eine Option, sofern Ihnen ein lukratives Angebot vorliegt?
Sonja Petersen: Unser Fokus liegt auf der Bestandshaltung und der Bestandoptimierung. Einzelne Verkäufe sind dabei aber nicht ausgeschlossen und diese realisieren wir auch, wenn es aus ökonomischer Sicht die beste Entscheidung für das Unternehmen ist. Dies haben wir ja auch schon in der Vergangenheit getan. Ein gutes Beispiel ist der Verkauf eines Grundstücks in Stralsund. Von der überdimensionierten Grundstücksfläche wurden nur 5 % genutzt und es bot daher Entwicklungspotenzial für Wohn-, Büro- oder ähnliche Nutzungen. Hier waren die Gründe für den Verkauf der hohe Leerstand, der schlechte Zustand in Verbindung mit einer guten Lage in der Nähe des Stadtzentrums von Stralsund. Das Grundstück haben wir ursprünglich zu einem Kaufpreis von 180 TEUR erworben und konnten einen Verkaufspreis von 610 TEUR erzielen.
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Ihr bisheriger Track Record und Ihre Wachstumspläne sind beeindruckend. Wo sehen Sie die größten Risiken für Ihr Geschäftsmodell?
Sonja Petersen: Vielen Dank. Das aus Marktsicht vermutlich größte Risiko stellt die zukünftige Entwicklung der Konjunktur dar. In der Vergangenheit hat sich aber gezeigt, dass diese Assetklasse weniger zyklisch war, als man auf den ersten Blick annehmen würde. Dies liegt auch darin begründet, dass die niedrigen Mieten in unseren Objekten meist keinen nennenswerten Kostenblock bei unseren Mietern darstellen und sie daher keinen Grund sehen, das Objekt zu verlassen. Allerdings sind bei einer schwachen Konjunktur natürlich auch Mieterinsolvenzen nicht ausgeschlossen. Da unsere Objekte aber eine gute Drittverwendungsfähigkeit aufweisen, blicken wir optimistisch in die Zukunft.
Ihr Portfoliowert steht kurz vor der 500 Mio. Euro-Schwelle. Ist eine weitere Verdopplung auf 1 Mrd. Euro innerhalb von drei bis vier Jahren möglich?
Sonja Petersen: 1 Mrd. Portfoliowert ist nach der Überschreitung der 500 Mio. EUR-Schwelle natürlich unser nächstes großes Ziel, aber nicht um jeden Preis. Wenn wir weiterhin ein nachhaltiges Wachstum von 100 bis 150 Millionen Euro pro Jahr aufweisen, ist die Verdopplung des Portfoliowertes auf 1 Mrd. Euro in absehbarer Zeit absolut realistisch.
Frau Petersen, besten Dank für das Interview.
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Frau Sonja Petersen, Investmentvorstand (CIO) | Deutschen Industrie REIT-AG
Frau Sonja Petersen (geb. Paffendorf), geboren 1983 in Langenfeld, hat Betriebswirtschaftslehremit den Schwerpunkten Immobilienökonomie und International Management & Consulting an der European Business School (ebs) in Oestrich-Winkelstudiert. Nach ihrem Studium, das sie 2007 als Diplom-Kauffrau abschloss, begann sie ihre Karrierebei dem Bauunternehmen HOCHTIEF Solutions AG, Bereich formart NRW, in Düsseldorf imBereich Wohnprojektentwicklung. Bei formart NRW hatte sie die gesamtverantwortliche Projektleitung bei der Entwicklung diverser Wohnprojekte und führte interne und externe Projektteams von bis zu 20 Personen. Danach wechselte sie zu Leighton Properties Pty Ltd, Bereich Residential Development, in Sydney, Australien. Hier baute sie den Bereich „Studenten Wohnen“ für die Standorte Sydney, Melbourne und Brisbane eigenverantwortlich auf. Außerdem war sie bei der Grundstücksakquise zur Wohnbebauung in Sydney, Melbourne und Brisbane mitverantwortlich tätig.Seit September 2015 arbeitet Frau Sonja Petersenbei der Obotritia Capital KGaA, zunächst alsLeiterin des Ankaufs und der Projektentwicklung, seit Januar 2017 als Chief Investment Officer. Indiesem Bereich war sie für den strategischen Aufbau des Immobilienportfolios, den Ankauf und dieWeiterentwicklung von Gewerbeimmobilien in allen Assetklassen (ausgenommen Einzelhandelsimmobilien) der Obotritia Capital KGaA sowie deren Tochtergesellschaften, einschließlich der Gesellschaft, verantwortlich.Seit 18. Oktober 2017 ist Sie Vorstand und CIOder Deutsche Industrie Grundbesitz AG. Außerdem ist sie Geschäftsführerin der Babelsberger Beteiligungs GmbH, der Obotritia Hotel GmbH sowie der Obotritia Hotel Betriebsgesellschaft mbH.
Der Unternehmensgegenstand liegt im Erwerb sowie der Bewirtschaftung eines attraktiven Light-Industrial-Immobilienportfolios dessen Lagen sich primär durch infrastrukturell, gut angebundene Verkehrsanbindungen in gewachsenen Gewerbe- oder Industriegebieten mit einer lokalen Relevanz auszeichnen.
