Die LEG Immobilien AG (ISIN: DE000LEG1110) konnte im Geschäftsjahr 2017 ihre dynamische Gewinnentwicklung weiter fortsetzen
und den Wert des Immobilienportfolios gleichzeitig deutlich steigern. Wesentliche Ursache für den Gewinnanstieg war neben der positiven Umsatzentwicklung eine weitere Ausweitung der operativen Marge aufgrund einer konsequenten Ausrichtung auf interne Prozessoptimierungen. Zusätzlich haben sich weiter gesunkene Finanzierungskosten positiv auf das Ergebnis ausgewirkt.
„Unsere fokussierte Wachstumsstrategie zahlt sich aus. Wir liefern, was wir versprechen. Unsere ehrgeizigen Ertragsziele für 2017 haben wir vollständig erreicht. Unseren Ausblick für die Jahre 2018 und 2019 können wir bekräftigen. Wir blicken mit Zuversicht in die Zukunft und setzen weiter auf eine positive Umsatzentwicklung sowie einen überproportionalen Gewinn- und Dividendenanstieg in den kommenden Jahren“, so Thomas Hegel, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien AG.
Dynamisches Gewinnwachstum in 2017; Vorschlag für deutliche Anhebung der Dividende
Die Funds from Operations (FFO I) als wesentliche finanzielle Kennzahl konnten im Jahresvergleich deutlich um 10,1 Prozent auf 295,3 Millionen Euro gesteigert werden (i.Vj. 268,3 Millionen Euro). Der FFO I pro Aktie stieg dabei um 9,6 Prozent auf 4,67 Euro. Wesentliche Treiber für diese Entwicklung waren die um 4,5 Prozent gestiegenen Nettokaltmieten inklusive der ersten Effekte aus den getätigten Wohnungszukäufen, ein gleichzeitiger Rückgang der operativen Kosten, der Ausbau der Dienstleistungsaktivitäten sowie niedrigere zahlungswirksame Zinsaufwendungen. Die EBITDA-Marge, als wesentliche Messzahl für die operative Effizienz, konnte im Jahresvergleich auf 72,1 Prozent (i.Vj. 69,5 Prozent) ausweitet werden. Auch für die kommenden Jahre wird mit einer weiteren Steigerung der operativen Marge gerechnet.
Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche konnte im Berichtszeitraum um 3,3 Prozent pro Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr auf durchschnittlich 5,46 Euro je Quadratmeter zulegen. Dabei konnte die Miete im frei finanzierten Bestand, die den besseren Indikator für die eigentliche Mietdynamik darstellt, sogar um 4,1 Prozent auf vergleichbarer Fläche gesteigert werden. Gleichzeitig konnte der Leerstand auf vergleichbarer Fläche weiter leicht auf 2,8 Prozent reduziert werden.
Der EPRA-Net Asset Value (ohne Goodwill) lag zum Bilanzstichtag bei 83,81 Euro pro Aktie. Dies entspricht einem signifikanten Zuwachs gegenüber dem Vorjahresvergleichswert (67,15 Euro pro Aktie) von 24,8 Prozent. Auch in der Wertentwicklung profitiert das LEG-Portfolio von der starken Ausrichtung auf Wachstumsmärkte und den angrenzenden Pendlerregionen. Die Mietrendite des Portfolios liegt im aktuellen Marktumfeld auf einem weiterhin attraktiven Niveau von 5,9 Prozent. Dies sichert eine hohe Cash-Flow Rendite und bietet das Potenzial für weiteres zukünftiges NAV-Wachstum.
Auf Basis der erfreulichen Geschäftsentwicklung schlägt der Vorstand der Hauptversammlung eine deutliche Anhebung der Dividende um 10,1 Prozent auf 3,04 Euro pro Aktie vor.
Steigende Investitionen erhöhen die Qualität des Bestands für Mieter und Aktionäre
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden die Investitionen in den Bestand bei strenger Einhaltung der Kapitaldisziplin weiter erhöht. Die Qualität des Wohnungsbestands wurde so weiter verbessert, ein positiver Beitrag zur Erreichung der Klimaziele geleistet und gleichzeitig wurden die Chancen für Wachstum gezielt genutzt. Insgesamt wurden die Investitionen pro qm auf 22,4 Euro erhöht (Vj. 18,2 Euro). Im Zuge der Umsetzung des strategischen Investitionsprogramms ist in 2018 eine weitere Steigerung des Investitionsvolumens auf rund 29 Euro pro qm geplant.
Finanzierung langfristig zu attraktiven Konditionen gesichert; Verschuldungsquote weiter reduziert
Mit ihrer langfristig gesicherten und ausgewogenen Finanzierung ist die LEG sehr gut für langfristig stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum aufgestellt. Zum Bilanzstichtag konnten durchschnittlichen Finanzierungskosten der LEG dabei noch einmal weiter auf 1,74 Prozent (Vj. 2,04 Prozent) reduziert werden. Trotz der teilweisen vorzeitigen Ablösung von Förderdarlehen mit langen Restlaufzeiten konnte eine durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten von 8,1 Jahren zum Bilanzstichtag gesichert werden. Dies trägt, auch in einem Szenario steigender Marktzinsen, zu einem hohen Maß an Sicherheit für ein mittelfristiges stabiles Gewinn- und Dividendenwachstum bei.
Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum Jahresende 2017 auf einem niedrigen Niveau von 42,3 Prozent (Vj. 44,9 Prozent) und untermauert so das niedrige Risikoprofil der LEG.
Fortsetzung der positiven Geschäftsentwicklung in 2018 und 2019 erwartet
Die Prognose für den FFO I für die Jahre 2018 und 2019 wird bestätigt. Für 2018 wird von einem Ergebniszuwachs auf 315 bis 323 Millionen Euro und für 2019 auf 338 bis 344 Millionen Euro ausgegangen. Der Ausblick geht dabei von einer Ausweitung der operativen EBITDA-Marge auf rund 74 Prozent bis 2019 aus. Dieser Ausblick basiert auf der Annahme eines stabilen Wohnungsportfolios und berücksichtigt noch keine Effekte aus geplanten Akquisitionen.
Aktuell (09.03.2018 / 09:32 Uhr) notieren die Aktien der LEG Immobilien AG im Xetra-Handel mit einem Minus von -0,10 EUR (-0,11 %) bei 88,88 EUR.
