Die Deutsche Wohnen SE (ISIN: DE000A0HN5C6) ist der größte Verrmieter in Berlin mit rund 100.000 Einheiten und deshalb natürlich besonders betroffen von der geplanten Mietpreis-Deckelung.
Der politische Meinungsprozess ist im vollen Gange. Am Wochenende gab es neue Hiobsbotschaften für die Wohnungskonzerne: Absoluter Mietpreisdeckel bei knapp 8,00 EURO je Quadratmeter. Hier ist eine Diskussion, die Wohnungsbaukonzerne entweder ignorieren könnten, weil man sich auf Eigentumsrechte beruft, die grundgesetzlich geschützt, etwas derartiges letztendlich auf juristischem Wege verhindern, oder halt aktiv in die Diskussion eingreifen. Es gibt ja möglicherweise auch Argumente gegen eine absolute Zahl.
Deutsche Wohnen brachte bereits vor einiger Zeit das Konzept auf, dass keiner der Deustche Wohnen Mieter mehr als 30% seines Einkommens für Miete zahlen müsse. Die Idee erscheint nicht schlecht, inwieweit und wie so etwas umgesetzt wird oder werden kann sei mal außen vor. Aber offensichtlich sind bei den Immobilienkonzernen auch weniger sensible Personen an entscheidenden Stellen. Die Berliner Zeitungen titeln letzte Woche, dass Deutsche Wohnen 20-30 tausend Mieterhöhungen in Berlin verschickt hat. Natürlich wohl rechtmäßig, im Rahmen des Mietspiegels udn der Anpassung daran. Aber Öffentlichkeitswirkung ist wohl eher kontraproduktiv: Gerade wird ein Gesetz ausformuliert gegen Wohnungsknappheit in Berlin durch Mietpreisdeckelung und dann erhöht der größte Vermieter – so erscheint es jedenfalls – kurz vor Tore Schluss mal eben die Mieten. Ob man hier gur beraten war, lässt sich bezweifeln. Vonovia verkündete bereits vor einiger Zeit, dass man vorerst auf Mieterhöhungen in Berlin verzichte wegen der angespannten Wohnsituation – das hört sich zumindet besser an. {loadmodule mod_custom,Nebenwerte – Anzeige in Artikel (Affilinet)}
Tja aber auch bei Vonovia…
sollte man vielleicht auch etwas sensibler miit der öffentlichen Meinung umgehen. Heute Morgen um 6:30 Uhr veröffentlicht man eine Stellungnahme zur geplanten Mietpreisdeckelung in Berlin. Natürlich auf Englisch, damit jeder sofort versteht, was Vonovia eigentlich will. Sehr nah dran an den Menschen auf dem Kiez, die natürlich regelmäßig auf Englisch adressiert werden. Oder will man nur seine Stakeholder und den Kapitalmarkt bedienen und hat sich eigentlich schon aus der öffentlichen Diskussion verabschiedet? Inhaltlich: Bilanzauswirkungen von einer fixen 8 EURO Grenze wären rund 25 Millionen pro Jahr (1% des Gesamtmietertrages der Gesellschaft) – also eigentlich wenig bedeutend, wenn Berlin nicht Vorreiter für andere Regionen/Städte ist.Folge wäre Umlenkung der geplanten Investitionen zur Modernisierung weg von Berlin – versteckte Drohung. Verfassungskonformität der Regelung wird weiterhin bestritten. Natürlich wird die Mietpreisbremse als ungeeignet zur Behebung des Wohnungsmangels im „normalen“ Preisbereich gesehen.
Im Wortlaut die Vonovia Stellungnahme: „In response to the plans for an absolute rent ceiling („Mietenobergrenze“) apparently to be included in the rent freeze law („Mietendeckel“) that is currently being drafted by the Berlin Department for Urban Development and Housing on behalf of the Berlin State Government („Senat“), Vonovia makes the following announcement:
Implementing such a rent ceiling, which would be based on construction year and which would ignore location and certain building characteristics, is de facto the abolishment of the rent index („Mietspiegel“), which is part of and governed by the German Civil Code.
As we have said on prior occasions, we believe that a rent freeze in general and the planned rent ceiling in particular will exacerbate the problem of insufficient supply of new housing, prevent much needed investments in energy efficiency and senior friendly apartment refurbishments and make the problem worse for anyone looking for a place to rent in Berlin.
If the plans for the rent ceiling, as reported in the press over the weekend, were to become part of the final rent freeze law expected to be enacted in January 2020, we would expect the following consequences for our portfolio:
The 2019 guidance remains unchanged as the current financial year is expected to not be impacted by the planned Berlin-specific legislation. For 2020, as a consequence of potentially having to reduce current rental levels down to the respective rent ceiling levels, we may see a one-off rental income reduction for our portfolio in Berlin of approximately EUR20m-EUR25m, which represents approx. 10% of our rental income in Berlin and approx. 1% of our total rental income (each based on annual rental income numbers as of H1 2019). This impact may be further mitigated by being able to apply certain premiums for modernizations made in prior years. Given Vonovia’s unparalleled track record of energy-efficient modernization and senior-friendly refurbishments, we would expect to see an above-average benefit from this effect, even though it is not possible to quantify it at this point in time. Going forward, we expect to redirect modernization funds that had originally been earmarked for Berlin largely or entirely to other regions within our portfolio so as to not lose any impact from our overall investment program. Furthermore, we will continue to run our value-add strategy also in Berlin and are optimistic that this segment will continue to be attractive for our tenants and possibly become an even more meaningful contributor to our business. With regards to the valuation of our Berlin portfolio it will not be possible to estimate the impact, if any, until there is sufficient transaction evidence.{loadmodule mod_custom,Nebenwerte – Anzeige in Artikel (Google)}
We remain convinced that the rent freeze law planned by the Berlin State Government is unconstitutional. This legal view aside, a rent freeze law would be going in the wrong direction and in no way solve the problem for tenants in Berlin or for the tens of thousands of people who move or want to move to Berlin every year.
As the supply-demand-imbalance would become even more pronounced under a rent freeze legislation, we are convinced that the longer-term underlying fundamentals of the Berlin housing market will become even more attractive compared to the currently already attractive environment. Hence, we do not intend to change our strategy and will be monitoring the market very closely for opportunities to buy smaller distressed Berlin portfolios.“
… also ohne große Wirkung
auf die Bilanz von Vonovia, also warum die Aufregung? Jedenfalls läuft es rund bei Vonovia, Deutsche Wohnen und den anderen.
Halbjahresbilanz der Deutsche Wohnen 2019
Am 13.08.2019 liefert man Ergebnisse beid er Deutsche Wohnen AG: Die Deutsche Wohnen hat das erste Halbjahr 2019 erfolgreich abgeschlossen. Der Konzerngewinn für die ersten sechs Monate belief sich auf EUR 603,1 Mio. (H1 2018: EUR 652,7 Mio.) und liegt somit rund 8 % unter dem Vorjahreswert. Ursächlich hierfür waren insbesondere die im Vorjahresvergleich geringeren Aufwertungen von rund EUR 450 Mio. (H1 2018: EUR 678 Mio.). Das Mietwachstum auf vergleichbarer Fläche betrug zum 30. Juni 2019 3,3 %, wobei sich die Bestandsmieten nur moderat um 1,4 % erhöhten. Der FFO I je Aktie (Funds from Operations, operatives Ergebnis nach laufenden Zinsen und Steuern) hat sich im Vergleich zur Vorjahresperiode um knapp 13 % auf EUR 0,79 (H1 2018: EUR 0,70) erhöht. Der Verschuldungsgrad (LTV) lag mit 36,9 % im Zielkorridor. Für das Geschäftsjahr 2019 bekräftigt die Deutsche Wohnen ihre FFO I Prognose von rund EUR 535 Mio.{loadmodule mod_custom,Sentifi Text Widget}
Die Deutsche Wohnen steigerte ihre Investitionen in den Bestand gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich um 21 % auf EUR 174,3 Mio. und legte den Fokus dabei insbesondere auf energiesparende Maßnahmen – bei nur ca. 30 % der Sanierungskosten handelte es sich um umlagefähige Modernisierungsaufwendungen. Das Unternehmen leistet somit einen aktiven und nachhaltigen Beitrag zum Klimaschutz und sichert gleichzeitig den Werterhalt seines Bestandes. Durch die aktuelle Diskussion um die Einführung einer CO2– Emissionssteuer sieht sich die Deutsche Wohnen in ihrer Haltung bestätigt.
„In der ersten Jahreshälfte haben wir ein hohes Tempo vorgelegt und in vielerlei Hinsicht einen positiven Beitrag geleistet“, sagt Michael Zahn, Vorstandsvorsitzender der Deutsche Wohnen. „Mit unseren umfangreichen Investitionen tragen wir aktiv zum Klimaschutz bei und unsere freiwillige Selbstverpflichtung zur Mietenpolitik leistet einen konstruktiven Beitrag zur Verbesserung der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt. Wir setzen damit den intensiven Dialog mit allen Beteiligten fort.“{loadmodule mod_custom,Nebenwerte – Anzeige in Artikel (Affilinet)}
…und man versucht versöhnliche Töne
…im Halbjahresbericht:„In die Diskussion um bezahlbaren Wohnraum und gerechte Mieten hat die Deutsche Wohnen im Juni 2019 einen konkreten, mieterorientierten Beitrag eingebracht. Unter der Überschrift „Unser Versprechen an unsere Mieter“ hat das Unternehmen zum 1. Juli 2019 eine umfangreiche Selbstverpflichtung abgegeben, mit der es die Einkommens- und Lebensverhältnisse seiner Mieter noch stärker berücksichtigt. Mieter der Deutsche Wohnen können nun bei Mieterhöhungsverlangen einen Härtefall anzeigen: Übersteigt die neue Miete eine im Verhältnis zum Einkommen des Mieters definierte Obergrenze, wird sie begrenzt. Im Juli 2019 informierte die Deutsche Wohnen über 150.000 Mieter mit einem persönlichen Anschreiben über ihre Mietenpolitik ab dem 1. Juli 2019.
Im Zusammenhang mit der Veröffentlichung der weitreichenden Selbstverpflichtung „Unser Versprechen an unsere Mieter“ hat die Deutsche Wohnen verbindlich zugesagt, ihr finanzielles Engagement für soziale und gemeinnützige Projekte deutlich auszuweiten, um Menschen in sozialen Notlagen zu unterstützen, Sport-, Kinder- und Jugendprojekte zu fördern sowie Wohnraum für soziale Projekte zur Verfügung zu stellen.“
Nichts Neues und dann gibts dazu eine weitreichende Mieterhöhungsaktion – hat schon einen Geschmack. Und der Aktienkurs bestätigt, dass irgendetwas nicht rund läuft…
Aktuell (26.08.2019 / 09:48 Uhr) notieren die Aktien der Deutsche Wohnen SE im Xetra-Handel mit einem Minus von -1,12 EUR (-3,72 %) bei 28,96EUR.
