Same procedure as every year. Es ist ja fast schon eine Tradition, mit Ihnen die Entwicklung der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5) im „endenden“ Jahr zu betrachten. Was ist seit unserem Gespräch im November 2019 bei der DEFAMA passiert?
Matthias Schrade: Eine Menge! … es ging schon damit los, dass wir danach noch einen regelrechten „Endspurt“ hingelegt haben und im Dezember noch einmal zwei Kaufverträge schließen konnten, einen davon am Tag vor Silvester. Im Jahr 2020 haben wir weitere fünf Immobilien gekauft – darunter in Zeitz das größte unserer Firmengeschichte –, uns personell deutlich verstärkt, den Umzug unserer Hausverwaltung in größere Räume vollzogen, eine Verwaltungssoftware eingeführt, den Umbau in Radeberg durchgeführt und Anfang November planmäßig abgeschlossen – das mit Abstand größte Bauprojekt unserer Firmengeschichte – und dann gab es ja auch noch Corona…
Unter dem Strich sind wir mit dem Erreichten mehr als zufrieden. Wir werden trotz aller Widrigkeiten im laufenden Jahr bei sämtlichen Kennzahlen neue Bestwerte erzielen. Und zwar deutlich. Corona hat lediglich ein noch höheres Rekordergebnis verhindert.
Sie haben jetzt ja auch eine „DEFAMA 2025“-Planung. Wollen Sie sich selber damit unter Druck setzen oder „will das der Kapitalmarkt“?
Matthias Schrade: Die genannten Zielwerte entsprechen einer Fortsetzung unseres bisherigen Wachstumstempos, insofern ist es eine Projektion auf die nächsten Jahre. Was neu ist, dass wir öffentlich kundgetan haben, diese Wachstumsgeschwindigkeit auch die nächsten Jahre fortführen zu wollen und uns dazu bekennen. Wer DEFAMA schon länger verfolgt, der dürfte schon vorher eine ähnliche Erwartungshaltung hinsichtlich unserer längerfristigen Entwicklung gehabt haben.
Sie nennen eine Bandbreite von 260 bis 300 Mio. Euro Portfoliovolumen. Das erinnert ein wenig an die von Ihnen abgelehnte NAV-Angaben anderer Immobiliengesellschaften. Oder wie ermitteln Sie das „Portfoliovolumen“? Sehen Sie ein NAV bei Erzielung einer – sagen wir mal DEFAMA üblichen – Mindestrendite, doch als brauchbare Messgröße für „Erfolg“?
Matthias Schrade: Das Portfoliovolumen entspricht der Summe der Verkehrswerte, die ein unabhängiger Gutachter ermittelt. Die genannte Bandbreite soll jedoch lediglich eine Orientierung bieten, wie sich der Portfoliowert – weitgehend konstante Bewertungsfaktoren vorausgesetzt – in fünf Jahren darstellen sollte, sofern wir unsere Ertragsziele erreichen.
Den NAV sehe ich unverändert als wenig geeignet zur Bewertung von Immobilien-Aktien an, da er zum einen stark davon abhängt, ob die zugrunde liegenden Objekte eher konservativ oder optimistisch bewertet sind. Zum anderen bringt mir eine hohe Substanz nichts, wenn sie keinen Ertrag liefert – das hatte ich letztes Jahr ja schon näher erläutert.
Wo läge denn der NAV der DEFAMA aktuell?
Matthias Schrade: Per 30.09.2020 lag der NAV bei 15,23 Euro je Aktie. Das war allerdings noch vor der Fertigstellung unseres Silberberg Centers in Radeberg und diversen seither erzielten Vermietungserfolgen. Zudem wirkt auch der laufende Ertrag werterhöhend. Zudem könnte die Neubewertung zum Jahresende größere Veränderungen bewirken. Aber wie gesagt, wichtiger als der NAV sind für uns die Ertragskennzahlen, insbesondere die Funds From Operation (FFO).
Sie sprechen davon, die Planung 2025 ohne Kapitalerhöhung erreichen zu können. Wie funktioniert das?
Matthias Schrade: Wir gehen davon aus, dass wir für die Fortführung unseres bisherigen Wachstumskurses – also fünf bis acht Objekte mit etwa 15 bis 20 Mio. Euro Ankaufvolumen pro Jahr – keine Kapitalerhöhung benötigen. Zum einen haben wir ja noch einiges an Liquidität, die erst einmal investiert sein will. Zuletzt belief sich unsere Gesamtliquidität einschließlich nicht ausgezahlter Darlehen und freier Kreditlinien auf rund 7 Mio. Euro. Das reicht bei unseren üblichen Finanzierungsquoten und Einkaufsvolumina rechnerisch für mehr als zwei Jahre.
Zum anderen gehen wir davon aus, auch künftig immer wieder einmal Bestandsdarlehen aufstocken zu können, wenn sich Objekte gut entwickelt haben und die Tilgung schon weit fortgeschritten ist. Für 2021 haben wir uns konkret das Ziel gesteckt, Darlehensaufstockungen von 2 Mio. Euro zu erreichen – die dann in weitere Objektkäufe fließen können.
Viele Immobilienunternehmen geben Unternehmensanleihen zur Wachstumsfinanzierung aus. Wäre das auch für die DEFAMA ein potenzieller Weg?
Matthias Schrade: Nein. Wir finanzieren bewusst konservativ mit langfristiger Zinsbindung, durchweg mit Annuitätendarlehen, ausschließlich über unsere Objekttochtergesellschaften und möchten keine Risiken auf Ebene der Holding aufbauen. Es ist schlicht nicht vorhersehbar, wie das Marktumfeld in beispielsweise fünf Jahren aussieht, wenn eine Anleihe zur Refinanzierung ansteht – wenn man Pech hat, landet man in einer Phase wie 2009 und muss plötzlich zu Niedrigstpreisen neue Aktien ausgeben oder Notverkäufe vornehmen. Da ist uns der ruhige Schlaf deutlich lieber als eine (noch) höhere Rendite.
Wie identifizieren Sie eigentlich potenzielle neue Investitionsziele? Gibt es genug Objekte oder wird es wegen der generell hohen Nachfrage nach Rendite im Immobilienbereich schwierig, die Pipeline gefüllt zu halten? Hat sich etwas seit letztem Jahr geändert – insbesondere vor dem Hintergrund der Corona-Krise?
Matthias Schrade: Kurzfristig war von manchen Marktteilnehmern angenommen worden, dass die Corona-Krise zu sinken Immobilienpreisen führt. Das geschieht allerdings zumindest in unserem Marktsegment nicht passiert. Zugleich werden wir nach wie vor mit Objektangeboten überschüttet. In unserem Segment kommen jährlich schätzungsweise rund 1.000 Objekte auf den Markt. Davon landen mehrere Hundert bei uns auf dem Tisch. Und fünf bis acht davon kaufen wir am Ende tatsächlich. Daran hat sich auch durch Corona nicht wirklich etwas geändert.
Wie verteilen sich Stand heute die von Ihnen gehalten Objekte räumlich? Gibt es Schwerpunktregionen?
Matthias Schrade: Der Schwerpunkt unseres Portfolios liegt unverändert in Nord- und Ostdeutschland, wobei wir dieses Jahr auch drei Objekte in Baden-Württemberg, Bayern und Hessen gekauft haben. Von der Zahl der Objekte her liegen Sachsen (6), Sachsen-Anhalt (6) und Brandenburg (5) vorne, wobei die Mieterträge in Nordrhein-Westfalen (4) höher als beim letztgenannten Bundesland sind. Insgesamt gibt es hier aber keine Klumpenrisiken, die Standorte und Erträge sind sowohl regional als auch nach Mietern sehr diversifiziert.
Jetzt wollen wir uns mal etwas genauer mit dem Zentrum in Radeberg befassen. Da gab es ja dieses Jahr eine wichtige Entscheidung. Können Sie erklären, warum Sie jetzt doch diesem Zentrum treu bleiben? Ist Radeberg ein atypisches DEFAMA-Investment oder warum findet es so viel Aufmerksamkeit?
Matthias Schrade: Wir haben uns dafür entschieden, das Objekt im Bestand zu behalten, da wir sehr gute Refinanzierungsangebote von Banken bekommen haben. So können wir ohne einen Verkauf rund 3 Mio. Euro an Liquidität freisetzen und gleichzeitig weiterhin den FFO von über 800.000 Euro jährlich vereinnahmen. Wir hatten zwar mehrere attraktive Kaufangebote, die alle zu einem hohen einstelligen Millionengewinn geführt hätten. Aber so können wir die Erträge aus Radeberg weiterhin generieren und trotzdem mit der zusätzlichen Liquidität einkaufen gehen.
Atypisch ist Radeberg insofern, als hier eine große Investition für einen Komplettumbau erfolgt ist – und auch beim Kauf schon klar war, dass dies notwendig sein würde. Daher war es für viele Investoren sicherlich auch wichtig zu sehen, dass wir ein solches Projekt erfolgreich umsetzen können. Wir arbeiten aber bereits an einer Reihe ähnlicher, wenngleich kleiner Maßnahmen. Beispielsweise wollen wir ab Frühjahr 2021 in Löwenberg für ALDI anbauen und modernisieren, wodurch die Mieterträge deutlich steigen werden. Auch im westfälischen Hamm wird eine Vergrößerung für Penny stattfinden. Und bei mehreren weiteren Objekten sind ebenfalls mittelfristig Umbau- und Erweiterungsinvestitionen in Planung.
Beabsichtigen Sie, einmal erworbene Zentren in der Regel im Portfolio zu behalten? Wann käme ein Verkauf für Sie in Betracht? Gab es eigentlich schon mal einen Verkauf? Wie sieht es hierbei mit der langfristigen Finanzierung aus?
Matthias Schrade: Grundsätzlich sind wir kein Immobilienhändler. Wir kaufen, um zu behalten. Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass wir auch einmal einen Verkauf durchführen, wenn der gebotene Preis passt. Wir bieten unsere Objekte aber nicht aktiv auf dem Markt zum Verkauf an und haben auch noch nie eines unserer Fachmarktzentren verkauft. Dass zur Ablösung einer langfristigen Finanzierung in der Regel auch eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, macht die Hürde für potenzielle Käufer noch höher.
Streben Sie immer noch eine jährliche Tilgung von 5% auf die finanzierten Objekte an? Insbesondere nennen Sie ja Revalutierungen als probates Mittel, um neue Investitionen zu tätigen. Oder wie hoch ist der langfristig angestrebte Finanzierungsgrad ihrer Bestandsobjekte?
Matthias Schrade: Wir finanzieren typischerweise bis zu 20 Jahre, weil dies für Banken meist die „Wohlfühlgrenze“ ist. Daraus errechnet sich dann die Tilgung von durchschnittlich etwa 5% pro Jahr. Beim Ankauf liegt die Finanzierungsquote meist um die 85% der Gesamtinvestition. Im Laufe der Zeit sinkt diese Quote durch die kontinuierlichen Tilgungen natürlich. Das eröffnet dann immer wieder einmal Spielraum für Darlehensaufstockungen, wenn sich die Objekte gut entwickelt haben und die Bank sieht, dass wir die Immobilie gut instand halten.
Sie kommen von einer im Immobilienbereich schönen EK-Rendite von 12,8 % im Jahr 2017 und wie ging es mit dieser Kenngröße weiter? Wo liegen Sie aktuell?
Matthias Schrade: Die Eigenkapitalrendite lag in 2018 bei 14,9% und im Jahr 2019 bei 12,6%. Durch die große Kapitalerhöhung im Herbst des letzten Jahres und die fehlenden Erträge während der Bauphase in Radeberg sind es auf Basis unserer Guidance für 2020 voraussichtlich „nur“ gut 10%. Im kommenden Jahr wären es dann aber – wenn man unsere offizielle Ergebnisprognose nachrechnet – wieder mehr als 12%. Unser erklärtes Ziel einer zweistelligen Rendite haben wir somit bisher jedes Jahr erfüllt.
Nun zu den anderen Kennziffern Ihres Unternehmens. Hat sich hier etwas geändert? Beim letzten Mal fragten wir: „Welche Kennzahlen sind Ihrer Meinung nach die wichtigsten und aussagekräftigsten für den Aktionär oder potenziellen Investor?“ Vor einem Jahr betonten Sie, als einer der wenigen nach HGB zu bilanzieren, tun Sie das immer noch? Wie sieht Ihr FFO derzeit aus?
Matthias Schrade: Wir bilanzieren unverändert nach HGB und werden dies auch weiterhin tun. Bei Immobilien-AGs, die nach IFRS bilanzieren, überlagern die Neubewertungen – die oftmals sehr diskutabel sind – die eigentliche operative Entwicklung dermaßen stark, dass die ausgewiesenen Gewinne nur eine sehr eingeschränkte Aussagekraft haben.
Die für uns wichtigste Kennzahl sind die Funds From Operation (FFO), vereinfacht ausgedrückt der um Sondereffekte wie Veräußerungsgewinne bereinigte operative Cashflow. Bei uns entspricht der FFO im Wesentlichen dem Nettogewinn zuzüglich Abschreibungen. Annualisiert liegen wir hier inzwischen schon bei fast 7 Mio. Euro bzw. 1,58 Euro je Aktie. Und für Ende 2021 haben wir ja bereits das Ziel eines annualisierten FFO von 8 Mio. Euro ausgegeben, das wären gut 1,80 Euro je Aktie.
Ist der FFO in der Planung „DEFAMA 2025“ Ihre Hauptmessgröße?
Matthias Schrade: Generell ist der FFO je Aktie unsere zentrale Steuerungsgröße. Wobei die Betonung hier auf „je Aktie“ liegt. Ich halte nichts von Wachstum als Selbstzweck. So sind beispielsweise auch Kapitalerhöhungen nur dann sinnvoll, wenn davon der einzelne Aktionär über höhere Erträge profitiert und nicht ständig Geld nachschießen muss. Unser Ziel ist es entsprechend nicht, möglichst groß zu werden – sondern lieber möglichst profitabel.
Was sagen Sie zur beeindruckenden Kursentwicklung Ihrer Aktie in den letzten zwölf Monaten?
Matthias Schrade: Die freut uns natürlich. Allerdings ist unsere Bewertung kurioserweise heute aufgrund des starken Wachstums sogar günstiger als damals. Insofern fühle ich mich durch das jüngst markierte Allzeithoch nicht wirklich unter Druck gesetzt, die Erwartungen zu erfüllen.
Hat sich an der Struktur und den Anteilen der Ankeraktionäre etwas geändert?
Matthias Schrade: Nein. Innerhalb des Streubesitzes gab es zwar ein wenig Bewegung, auch ein paar etwas größere Aktionäre haben Positionen erhöht oder reduziert. Insgesamt bin ich mit 29% aber unverändert der größte Einzelaktionär der DEFAMA, mein ehemaliger Vorstandskollege – der auf Projektbasis weiterhin für uns aktiv ist – hält 4% und beim Aufsichtsrat und deren Familien liegen etwa 2%. Die übrigen 65% sind breit gestreut.
Ärgert es Sie nicht, wie schwierig es ist, am Kapitalmarkt als kleinere Gesellschaft wahrgenommen zu werden? Welche Wege beschreiten Sie, um trotzdem „gesehen“ zu werden? Gerade Corona und das dadurch erforderliche Social Distancing war hierbei bestimmt nicht hilfreich?
Matthias Schrade: Das nehme ich weiterhin anders wahr. Wir kommunizieren wesentliche operative Entwicklungen, publizieren Quartalszahlen, sind regelmäßig auf Konferenzen präsent, pflegen Kontakt zu allen wichtigen Medien der Nebenwerte-Szene und es gibt laufendes Research von drei namhaften Banken und Research-Häusern. Dadurch stehen wir bei vielen potenziellen Investoren auf der Beobachtungsliste oder sind schon in deren Depots vertreten.
Corona hat natürlich dieses Jahr praktisch alle persönlichen Treffen auf Konferenzen und Roadshows verhindert, aber die meisten Marktteilnehmer kennen uns ja ohnehin schon seit Jahren – da setzt man den Kontakt eben per Telefon oder Video fort.
Wie sah Ihre Kapitalmarktkommunikation aus? Können virtuelle Investorenveranstaltungen auch nur annähernd die Wirkung von Präsenzveranstaltungen erreichen?
Matthias Schrade: Für eine einzelne Veranstaltung ist das sicher mal okay, aber längerfristig fehlt das „Networking“ am Rande von Konferenzen natürlich sehr. Außerdem wollen gerade neue Investoren üblicherweise den Vorstand schon wenigstens einmal persönlich kennen lernen, da ist eine Videokonferenz nur ein unzureichender Ersatz. Ich bin aber optimistisch, dass im zweiten Halbjahr 2021 mit zunehmender Impf-Verbreitung und nach einigen Monaten, in denen die Menschen mehr draußen als drinnen waren, auch wieder Präsenzveranstaltungen möglich sein werden. Das gilt auch für unsere nächste Hauptversammlung.
Es gab ja auch eine Indexaufnahme der DEFAMA-Aktie. Wie kommt man in so einen Index? Welche Voraussetzungen mussten Sie erfüllen? Gab es Reaktionen darauf?
Matthias Schrade: Ganz ehrlich? Keine Ahnung (lacht). Wir haben die Information erhalten, dass wir zum 30.11.2020 in den „MSCI GLOBAL MICRO CAP INDEX“ aufgenommen werden – aber nach welchen Kriterien dieser sich zusammensetzt, ist mir nicht bekannt. Von unserer Seite aus haben wir auch nichts konkret unternommen, um dort reinzukommen, das kam einfach so zustande, wahrscheinlich durch die gute Kursentwicklung und die damit verbundene höhere Marktkapitalisierung. Reaktionen darauf gab es nicht, einmal abgesehen von einer Vielzahl von Glückwünschen via Twitter. Aber sofern ein Fonds oder ETF diesen Index abbildet, „muss“ dieser DEFAMA-Aktien kaufen. Dagegen haben wir natürlich nichts.
Zum Schluss nochmals einige Stichworte, die Sie bitte kurz kommentieren möchten:
Analysten? Leisten wichtige Hilfe bei der Einordnung von aktuellen Entwicklungen für Investoren. Aktuell covern drei Analysten Research die DEFAMA und veröffentlichen regelmäßig Berichte.
Corona-Folgen? Für uns als Unternehmen zum Glück bislang und höchstwahrscheinlich auch weiterhin relativ überschaubar. Aber die Auswirkungen werden uns alle noch Jahre beschäftigen – nicht nur wirtschaftlich, sondern auch gesellschaftlich und persönlich.
Onlinehandel als Konkurrenz für Ihre Mieter? Im Bereich der Lebensmittel- und Non-Food-Discounter überhaupt kein Thema.
Überalterung der Gesellschaft? Könnte uns eher entgegenkommen, weil ältere Leute eher stationär einkaufen als jüngere, nicht selten auch als Teil des Soziallebens – wobei dies im Moment ja eher vermieden werden sollte.
Niedrigzinsen? Nice to have, aber nicht entscheidend für unser Geschäftsmodell. Ich sehe momentan auch keine Anzeichen dafür, dass die Zinsen in den nächsten Jahren ansteigen werden.
Direkte Konkurrenten? An der Börse ist die Deutsche Konsum als einziges Unternehmen gut vergleichbar.
Größte Gefahr für die DEFAMA? Vor einem Jahr hatte ich ja noch gesagt „einen Ankermieter zu verlieren, ohne ihn ersetzen zu können“. Nun haben wir gelernt, dass man auch im Falle einer Pandemie zumindest vorübergehend erhebliche Mietaussetzungen von eigentlich bonitätsstarken Filialisten haben kann – wobei eine Aussetzung ja noch nicht Ausfall bedeutet. Bisher musste aber noch keiner unserer Mieter wegen Corona Insolvenz anmelden.
Teamspieler oder One Man Show? Wer ernsthaft glaubt, man könne ein Unternehmen unserer Größe alleine aufbauen und führen, hat das sicher noch nie gemacht. Ohne das tolle Team sowohl im Management als auch in unserer Verwaltung stünde DEFAMA nicht da, wo wir heute sind und morgen sein wollen.
Herr Schrade, besten Dank für das Interview.
Matthias Schrade | Vorstand der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
Matthias Schrade, geboren 1979 im schwäbischen Tettnang, gründete 1999 das in Düsseldorf ansässige Analystenhaus GSC Research und leitete dieses bis Ende 2011. Während dieser Zeit wurde er in der Nebenwerte-Szene unter anderem als Chefredakteur des monatlichen Börsenbriefes „Nebenwerte Insider“ bekannt. Zudem hatte er Aufsichtsrats- bzw. Anlageausschussmandate in zwei börsengelisteten Beteiligungsgesellschaften sowie einem Investmentclub inne und war Mitinitiator von zwei Aktienfonds.
In der Folge war er zunächst als Geschäftsführer und später als Vorstand bei FCR Immobilien in München tätig. In dieser Zeit sorgte er unter anderem für die Umwandlung der Firma in eine Aktiengesellschaft, führte eine Non-Recourse-Finanzierungsstruktur ein, wickelte den Kauf und die Finanzierung einer ganzen Reihe von Einkaufszentren ab und verdreifachte das Portfoliovolumen auf über 20 Mio. Euro.
Im Herbst 2014 gründete er in Berlin die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, deren Vorstand und größter Einzelaktionär er bis heute ist. Diese brachte er im Juli 2016 an die Börse und baute mit seinem Team ein Portfolio von zwischenzeitlich 42 Fachmarktzentren mit einem Wert von rund 170 Mio. Euro auf. Jüngst verkündetes Ziel ist es, das Portfoliovolumen in den nächsten fünf Jahren auf bis zu 300 Mio. Euro zu erhöhen und den FFO fast zu verdoppeln.
Kurzinfo zum Unternehmen
Die in Berlin ansässige Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) investiert gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 T€. Angestrebt ist dabei stets eine zweistellige Nettomietrendite.
Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Die DEFAMA-Aktie wird im Qualitätssegment m:access der Börse München sowie im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse und auf XETRA gehandelt.
