06.10.2021 – Die Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5) macht seit längerer Zeit ihren Aktionären Freude. Ein kontinuierlich ausgebautes operatives Geschäft, steigende FFO’s, konsequente Umsetzung der Firmenstrategie und offene Kommunikationspolitik führen „im Paket“ zu steigenden Aktienkursen. Zu Recht für uns einer der Werte einer defensiven Anlage im Immobiliensektor:
„Defensive Aktien“. TEIL 1: DEFAMA, Deutsche Konsum REIT und Noratis. Drei Immobilienwerte, die auch bei Börsenturbulenzen Kurs halten sollten.
„Defensive Aktien“. TEIL 2: Encavis, PNE und BayWa. Drei ESG-Werte mit kontinuierlich wachsenden stillen Reserven. Gut gerüstet für volatilere Börsenzeiten.
Und genau in die Strategie und in die kommunizierten Ertragserwartungen für Investitionen passen die beiden kürzlich erworbenen Fachmarktzentren. Der Zukauf in Hof, Bayern, wurde am 30.09. gemeldet, der Zukauf in Melsungen heute.
Zwei weitere Fachmarktzentren – in Hof inclusive Erweiterungsgrundstück, Melsungen bringt „ad-hoc“ 10% Rendite
Dass DEFAMA auch Objekte mit einer Rendite unter anfänglich 10% anschaut und kauft, hatte bisher gute Gründe: Löwenberg im Berliner Speckgürtel beispielsweise wurde im Juni aus der Insolvenz heraus erworben, da die Lage einen hohen zukünftigen Kaufpreisfaktor garantiere und auch eine entsprechend hohe Refinanzierung. Zu den bekannt günstigen Konditionen, die sich DEFAMA bisher sichern konnte.
Und so sieht es auch in Hof aus
Kaufvertrag über ein Fachmarktzentrum in Hof zu einem Kaufpreis von 6,7 Mio EUR – vermietbare Fläche rund 6.700 qm. Die Jahresnettomiete wird nach Vollvermietung bei rund 570 TEURO liegen. Im Objekt sind Dänisches Bettenlager, Fressnapf und Detlev Louis Motorrad als bekannte Einzelhändler vertreten. Weitere Mieter sind die Fitness-Kette jumpers, der Spielhallenbetreiber Admiral und ein Sonnenstudio. Zuletzt 2018 revitalisiert ist „nicht viel zu tun für den neuen Eigentümer“. UND jetzt „das „Zuckerli“: Im Kaufpreis enthalten ist ein unbebautes Ergänzungsgrundstück von gut 2.000 qm, für das DEFAMA bereits großes Interesse von mehreren potenziellen Mietern für ein Zusatzgebäude signalisiert wurde.
Und auch diese Transaktion scheint die Auffassung des Platow Briefs zu diesem Nischenplayer, der mittlerweile auch 100 Mio EUR Kapitalisierung „auf die Waage“ bringt, zu bestätigen. Steigert die Wahrnehmung am Kapitalmarkt und die Investierbarkeit für einige Investorengruppen.
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Klassischer Fall in Melsungen – 10 % Mietrendite
Das Fachmarktzentrum in Melsungen (Hessen) zu einem Kaufpreis von 4,5 Mio EUR erzielt jährlich rund 450 TEURO Netto-Mieteinnahmen. Der Ankermieter des Objekts ist bereits seit 20 Jahren ein Herkules-Baumarkt, ein Unternehmen der Edeka-Gruppe. Daneben ist ein Möbelgeschäft im Objekt vertreten.
Durch den Zukauf steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf rund 16 Mio EUR. Das Portfolio umfasst nunmehr 46 Standorte mit über 210.000 qm Nutzfläche, die zu etwa 95% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, JYSK, Deichmann, KiK, Takko und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei gut 8 Mio EUR, entsprechend 1,82 EUR je Aktie.
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Nochmals: Die Halbjahreszahlen
Im ersten Halbjahr 2021 erzielte die DEFAMA bei einem Umsatz von 8,4 (Vj. 6,6) Mio EUR ein EBITDA in Höhe von 8,0 (4,2) Mio EUR. Dabei wurde ein Ergebnis vor Steuern von 4,6 (1,6) Mio EUR erwirtschaftet. Das Nettoergebnis verdreifachte sich auf 3,6 (1,2) Mio EUR. Dies entspricht einem Gewinn von 0,82 (0,28) € je Aktie. Die Funds From Operations (FFO) erreichten 3,5 (2,8) Mio EUR und erhöhten sich somit um 26% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Zu berücksichtigen ist, dass im Juni 2021 wie angekündigt durch den Verkauf des REWE City Center Bleicherode ein außerordentlicher Gewinn von 2,6 Mio EUR vor Steuern realisiert wurde. Ohne den Verkauf lag das Ergebnis vor Steuern in den ersten sechs Monaten 2021 bei 2,0 Mio EUR und das Nettoergebnis bei 1,4 Mio EUR bzw. 0,32 € je Aktie. Auf den FFO des ersten Halbjahres hatte der Verkauf keine Auswirkungen.
44 Bestandsobjekte
In den Zahlen enthalten waren im ersten Halbjahr 2021 die Erträge von 44 Bestandsobjekten, wobei der Nutzen-Lasten-Wechsel in Gardelegen erst Ende April erfolgte. Zu beachten ist, dass aufgrund des laufenden Umbaus in Radeberg im Vorjahreszeitraum deutlich niedrigere Erträge enthalten waren. Der jüngste Zukauf in Barsinghausen steuert ab Juli erstmals Erträge bei und kompensiert fast exakt das verkaufte Objekt in Bleicherode.
Für das Gesamtjahr 2021 bestätigt der Vorstand die Planung eines FFO von 7,1 Mio EUR bzw. 1,61 € je Aktie. Beim Nettogewinn nach HGB rechnet der Vorstand im laufenden Geschäftsjahr einschließlich des genannten Verkaufsgewinns nunmehr mit einem Anstieg auf über 5 Mio EUR. Der annualisierte FFO beträgt aktuell 7,6 Mio EUR. Bis Ende 2021 soll diese Kennzahl durch weitere Zukäufe und Vermietungserfolge auf mindestens 8 Mio EUR bzw. über 1,80 EUR je Aktie klettern.
Chart: DEFAMA AG | powered by GOYAX.DE
