Herr Schrade, am Montag haben Sie mitgeteilt, dass die Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5) eine Kapitalerhöhung zur weiteren Expansionsfinanzierung durchführt. Wie sehen hier die Eckdaten aus?
Matthias Schrade: Es handelt sich um eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht im Verhältnis 15:2 mit einem Bezugspreis von 15,00 Euro je Aktie. Bestehende Aktionäre haben dabei die Möglichkeit, über ihre Bezugsrechte hinaus Kaufangebote abzugeben, wobei der Stichtag für diese Berechtigung schon der 26. August war – seit dem 27. August wird die Aktie „ex Bezugsrecht“ gehandelt. Die Bezugsfrist läuft vom 29. August bis 11. September 2019. Nicht im Rahmen des Bezugsrechts oder des Überbezugs bezogene Aktien wird M.M.Warburg in einer Privatplatzierung im Anschluss qualifizierten Anlegern zum selben Preis zum Erwerb anbieten.
Befürchten Sie nicht, dass Ihnen das schwierige Kapitalmarktumfeld die Platzierung verhagelt?
Matthias Schrade: Wir haben in den letzten Wochen eine Roadshow mit M.M.Warburg durchgeführt, bei der wir sehr positive Resonanz von vielen bestehenden und potenziellen Anlegern erhalten haben. Etliche institutionelle Investoren begrüßen die Kapitalerhöhung sogar ausdrücklich, weil sie damit nun endlich die Gelegenheit haben, eine größere Position bei der DEFAMA einzugehen. Und unsere Aktie hat sich im schwierigen Börsenumfeld – sicherlich auch dank der gemeldeten Zahlen und weiteren guten Nachrichten – wie auch in früheren Marktturbulenzen stabil gezeigt.
Daher sind wir zuversichtlich, die Kapitalerhöhung in vollem Umfang platzieren zu können. Und selbst wenn nicht: Wir sind auf zusätzliche Liquidität für das weitere Wachstum nicht zwingend angewiesen, so dass wir auch dann ebenfalls sehr entspannt agieren können.
Zu dieser entspannten Haltung trägt vermutlich die Meldung von vor einigen Wochen bei, dass die DEFAMA erstmalig die Revalutierung eines Bestandsdarlehens gelungen ist. Könnten Sie uns bitte die Hintergründe dazu erläutern?
Matthias Schrade: Wir haben ein Angebot zur Aufstockung einer bestehenden Finanzierung erhalten, weil sich das zugrundeliegende Fachmarktzentrum sehr positiv entwickelt hat. Unter anderem konnten wir mehrere größere Mietverträge verlängern, zudem hat sich der Mietertrag des Objekts seit dem Kauf erhöht. Mit dieser sogenannten Revalutierung verbunden ist hier außerdem die Freigabe von verpfändeten Sparguthaben. Investitionsverpflichtungen in das Objekt sind damit nicht verknüpft. Insgesamt wird sich unsere frei verfügbare Liquidität dadurch um rund 0,6 Mio. Euro erhöhen. Der Zinssatz für den Aufstockungsbetrag liegt zudem unter dem des ursprünglichen Darlehens.
Welche Vorteile bringt Ihnen dies neben einer höheren Liquidität?
Matthias Schrade: Revalutierungen sind für uns ein neuer Baustein zur Wachstumsfinanzierung. Bestehende Darlehen, die über regelmäßige Tilgungen schon teilweise zurückgeführt wurden, können so wieder aufgestockt werden und Liquidität schaffen. Unser strategisches Ziel ist es dabei, mittelfristig ohne weitere Kapitalerhöhungen zu wachsen. Vereinfacht gesagt kann jedes Objekt, dessen Darlehen wir revalutieren, potenziell die Liquidität für den Ankauf eines zusätzlichen Objekts gleicher Größe liefern.
Planen Sie weitere Revalutierungen?
Matthias Schrade: Ja, wir halten in diesen ein bis zwei Jahren weitere Revalutierungen für möglich. Bemerkenswert ist die vorliegende erste Darlehensaufstockung speziell vor dem Hintergrund, dass die betreffende Finanzierung erst vor gut drei Jahren geschlossen wurde. Die Tilgung war daher noch nicht sehr weit fortgeschritten. Je länger diese voranschreitet, desto bessere Möglichkeiten sehen wir hier. So richtig reif für Revalutierungen sind Darlehen nach unserer Einschätzung eigentlich erst nach fünf, sechs Jahren Laufzeit. Und da kommen wir bei etlichen Finanzierungen bald hin.
Zuletzt haben Sie einen Nahversorger in Sternberg sowie eine Handelsimmobilie in Remscheid-Lennep (Nordrhein-Westfalen) erworben. Warum haben Sie sich gerade für diese Objekte entschieden?
Matthias Schrade: Weil sie uns angeboten wurden (lacht). Ernsthaft: Wir erhalten buchstäblich täglich Objekte zum Kauf angeboten, die wir prüfen und – sofern sie unsere Vorgaben erfüllen – zu erwerben versuchen. Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 T€. Angestrebt ist dabei stets eine zweistellige Nettomietrendite.
Ihr Portfolio ist aktuell zu rund 96 % vermietet. Inwiefern bereitet Ihnen die gegenwärtige Konjunkturschwäche Sorgen? Wie würde sich eine steigende Leerstandsquote auf Ihre Kennziffern auswirken?
Matthias Schrade: Über eine mögliche Konjunkturschwäche machen wir uns keinerlei Sorgen, denn unsere Mieter sind ja zum weit überwiegenden Teil bonitätsstarke Filialisten aus dem Bereich der Nahversorgung. Fast die Hälfte unserer Nettomieterträge entfällt auf Lebensmittel-Anbieter wie REWE, Penny, Edeka, Netto, Norma ALDI und LIDL, je rund 15% auf Heimwerker und Mode/Schuhe – hier aber nahezu ausschließlich auf günstige Anbieter wie Deichmann, KiK oder Takko. Außerdem haben wir viele Mieter im Gesundheitsbereich, also vor allem Ärzte und Apotheken, sowie andere konjunkturunabhängige Filialisten wie Dänisches Bettenlager, Rossmann, TEDi und MäcGeiz. Insofern sind wir für Konjunkturkrisen bestens gerüstet.
Das Ziel eines annualisieren FFO von mindestens 5,0 Mio. Euro bis Ende 2019 dürften Sie inzwischen ja schon annähernd erreicht haben. Mit welchen Erwartungen blicken Sie auf das laufende zweite Halbjahr?
Matthias Schrade: Aufgrund unserer guten Pipeline hoffen wir, im laufenden Jahr noch die eine oder andere weitere Transaktion abschließen zu können.
Inklusive des jüngsten Zukaufs umfasst das DEFAMA-Portfolio nunmehr 33 Standorte mit über 130.000 qm Nutzfläche. Wie sehen Ihre weiteren Expansionspläne aus?
Matthias Schrade: Wir kaufen typischerweise etwa 5 bis 8 Objekte pro Jahr, meist mit einem Ankaufvolumen zwischen 15 und 20 Mio. Euro. Dabei gehen wir sehr selektiv vor – lieber würden wir auch einmal weniger oder gar nichts kaufen, als überteuerte oder qualitativ schlechte Immobilien zu erwerben. Zudem müssen die Objekte sehr gut finanzierbar sein, um unsere hohen Ansprüche an die Eigenkapitalrendite zu erfüllen. Bisher ist uns das auch stets sehr gut gelungen.
Sie kaufen grundsätzlich, um zu behalten. Beim EKZ Radeberg streben Sie jedoch nach dem geplanten Umbau einen Verkauf per Forward-Deal an. Warum wollen Sie ausgerechnet dieses Objekt verkaufen und wie weit sind Sie hier?
Matthias Schrade: Wir haben hier eine komplett neue Flächenstruktur entwickelt und vor knapp einem Jahr die Baugenehmigung beantragt. Die Mietverträge mit allen kleinen Mietern für nach dem Umbau sind abgeschlossen und mit den großen Mietern durchweg nahezu ausverhandelt bzw. schon teilweise unterzeichnet. Aktuell gehen wir davon aus, dass wir bald die verbleibenden Mietverträge sowie die Baugenehmigung vorliegen haben. Der Umbau soll dann 2020 durchgeführt werden. In einem Satz: Nach dem Umbau steht das Objekt de facto wie ein Neubau da – und ist damit sehr gut verkaufbar. Diese Chance wollen wir nutzen.
Und wann soll der Verkauf in trockenen Tüchern sein?
Matthias Schrade: Sobald alle wesentlichen Mietverträge vorliegen und gesichert ist, dass die Baugenehmigung erteilt wird, können wir konkrete Gespräche mit potenziellen Käufern führen. Der Abschluss eines Forward-Deals ist damit grundsätzlich noch in diesem Jahr möglich. Die Zeitschiene ist bei solchen Transaktionen aber immer schwer abzuschätzen.
Aus der Veräußerung versprechen Sie sich einen Sonderertrag im hohen einstelligen Millionenbereich. Wie wahrscheinlich ist es, dass es dazu kommt, und wie erklärt sich diese Wertsteigerung?
Matthias Schrade: Wir haben bereits ein schriftliches Angebot abgelehnt, das einen Sondertrag von etwa 7 Mio. Euro bedeutet hätte, weil es uns zu niedrig erschien. Der Kaufinteressent hatte hier mit höheren Baukosten und niedrigeren künftigen Mieten als wir kalkuliert. Insgesamt planen wir, im Zuge des Umbaus rund 8,5 Mio. Euro zu investieren. Dadurch wird sich die Miete des Gesamtobjekts auf 1,3 Mio. Euro fast verdoppeln. Und da das Objekt künftig durchweg langfristige Mietverträge aufweisen wird, sind dafür völlig andere Kaufpreisfaktoren am Markt erzielbar als wir für das modernisierungsbedürftige EKZ Radeberg mit kurzen Laufzeiten ursprünglich bezahlt haben.
Für das Geschäftsjahr 2018 hat DEFAMA eine Dividende von 40 Cent je Aktie ausgezahlt. Müssen Ihre Aktionäre aufgrund des Kapitalbedarfs zum Ankauf weiterer Objekte womöglich nun mit einer Dividendenkürzung für 2019 rechnen?
Matthias Schrade: Wir haben bereits angekündigt, die Dividende auch für 2019 erneut anheben zu wollen, und dieses Ziel anlässlich unserer Hauptversammlung sowie im Halbjahresbericht nochmals ausdrücklich bestätigt. Unsere Aktionäre dürfen sich also auf eine erneut steigende Ausschüttung freuen.
Wie sehen Sie die DEFAMA-Aktie im Vergleich zur börsennotierten Konkurrenz bewertet?
Matthias Schrade: Ich bin der Ansicht, dass Vorstände sich kein Urteil erlauben sollten, ob die eigene Aktie teuer oder billig ist – schließlich sind Vorstände in der Regel sehr optimistisch für das eigene Unternehmen. Wenn man allerdings mit einer Analystenbrille die Bewertung auf Basis der Funds From Operations (FFO) heranzieht, bewegt sich die Bewertung von DEFAMA am unteren Rand der Peer Group. Und das, obwohl wir eine der am schnellsten wachsenden deutschen Immobilien-AGs sind – bei gleichzeitig stetig steigenden Dividenden. Es gibt also sicher viele gute Argumente, unsere Aktie auch weiterhin im Depot zu halten oder zu kaufen.
Herr Schrade, besten Dank für das Interview.
Matthias Schrade | Vorstand der DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG
Matthias Schrade, geboren 1979 im schwäbischen Tettnang, gründete 1999 das in Düsseldorf ansässige Analystenhaus GSC Research und leitete dieses bis Ende 2011. Während dieser Zeit wurde er in der Nebenwerte-Szene unter anderem als Chefredakteur des monatlichen Börsenbriefes „Nebenwerte Insider“ bekannt. Zudem hatte er Aufsichtsrats- bzw. Anlageausschussmandate in zwei börsengelisteten Beteiligungsgesellschaften sowie einem Investmentclub inne und war Mitinitiator von zwei Aktienfonds.
In der Folge war er zunächst als Geschäftsführer und später als Vorstand bei FCR Immobilien in München tätig. In dieser Zeit sorgte er unter anderem für die Umwandlung der Firma in eine Aktiengesellschaft, führte eine Non-Recourse-Finanzierungsstruktur ein, wickelte den Kauf und die Finanzierung einer ganzen Reihe von Einkaufszentren ab und verdreifachte das Portfoliovolumen auf über 20 Mio. Euro.
Im Herbst 2014 gründete er in Berlin die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG, deren Vorstand und größter Einzelaktionär er bis heute ist. Diese brachte er im Juli 2016 an die Börse und baute mit seinem Team ein Portfolio von zwischenzeitlich 30 Fachmarktzentren mit einem Wert von über 100 Mio. Euro auf.
Kurzinfo zum Unternehmen
Die in Berlin ansässige Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) investiert gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, ein Kaufpreis von maximal der 9-fachen Jahresnettomiete, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 T€.
Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Die DEFAMA-Aktie wird im Qualitätssegment m:access der Börse München sowie im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse und auf XETRA gehandelt.
