Die OFFICEFIRST Immobilien AG & Co. KG, eine 100-prozentige Tochter der IVG Immobilien AG, macht sich bereit für den Gang an die Börse.
Nachdem im ersten Halbjahr 2016 das strategische Kernportfolio der IVG Immobilien in die neu gegründete Gesellschaft OFFICEFIRST Immobilien eingebracht wurde, kündigte das auf den Erwerb, die Bewirtschaftung, die Entwicklung und den Verkauf von Büroimmobilien in Deutschland fokussierte Unternehmen aus Bonn an, noch in diesem Jahr den Börsengang vollziehen zu wollen.
Ausgabe von neuen Aktien sollen 450 Mio. EUR in die Kasse spülen
OFFICEFIRST Immobilien will im Zuge des geplanten IPOs im Prime Standard der Wertpapierbörse Frankfurt im Rahmen einer Kapitalerhöhung durch die Ausgabe von neuen Aktien rund 450 Mio. EUR einnehmen. Weiterhin sollen Aktien aus dem Bestand der IVG Immobilien für das IPO bereitgestellt werden.
Mit dem Erlös soll vor allem die kürzlich abgeschlossene Zwischenfinanzierung in Höhe von 295 Mio. EUR wieder in vollem Umfang zurückgezahlt werden. Zudem will das Unternehmen weitere Verbindlichkeiten vorzeitig zurückführen.
Das restliche Geld soll zur teilweisen Abdeckung der Kosten für die geplante Umwandlung der Gesellschaft in eine REIT-Aktiengesellschaft verwendet sowie zur Finanzierung von ausgewählten Projektentwicklungen und Akquisitionen genutzt werden.
Die Strategie: Konzentration auf deutsche Metropolen
Das Büroimmobilien-Portfolio der OFFICEFIRST Immobilien ist strategisch auf sechs deutsche Großstädte konzentriert. Zum 31. Juli 2016 lagen von den insgesamt 97 gewerblichen Objekten 71 an den Standorten Hamburg, Frankfurt, München Berlin, Düsseldorf und Stuttgart. 25 Objekte befinden sich allein in Hamburg.
Lediglich 16 Immobilien im Wert von zusammengenommen 141 Mio. EUR liegen außerhalb dieser Metropolen. Gemessen an dem Gesamtwert des Kernportfolios ist das eine zu vernachlässigende Größe: Der Gesamtwert beläuft sich nämlich zum Stichtag 30. Juni 2016 auf 3.3 Mrd. EUR.
Auf Grundlage einer Vermietungsquote von 91,6% konnte man in 2015 jährliche Mieteinnahmen von 206,9 Mio. EUR erzielen. Gegenüber dem Vorjahr 20014 konnte somit die Vermietungsquote um +3,4% und die Einnahmen um 11,2 Mio. EUR (2014: 195,7 Mio. EUR) gesteigert werden.
Der Börsengang nun soll die Kapitalstruktur weiter verbessern, so dass die bisherige Strategie nachhaltig fortgesetzt werden kann. Dabei setzt das Unternehmen durch seine Asset Management Aktivitäten einerseits auf eine Steigerung der Portfolio-Ertragskraft, andererseits soll das Wachstum zudem durch gezielte Akquisitionen gestützt werden.
Für 2017 rechnet man mit einem weiteren Anstieg der Vermietungsquote um 1% bis 2% auf vergleichbarer Basis. Das organische Wachstum der Mieteinnahmen soll zwischen 2% und 3% liegen.
Mietverträge mit namhaften Unternehmen geben Planungssicherheit
Ebenfalls positiv wirkt sich der hohe Anteil an namhaften Mietern im Portfolio aus: Denn Unternehmen wie Allianz, Daimler und Siemens sind solvente Mieter, die meist über einen längeren Zeitraum Büroflächen anmieten.
OFFICEFIRST Immobilien kommt zum Stichtag 30. Juni 2016 zu einer durchschnittlich gewichteten Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT/Weighted Average Unexpired Lease Term) von ca. 5,3 Jahren. Darin berücksichtigt ist auch der Vertrag mit Hilton International über den Betrieb des Hilton Hotels und des Hilton Garden Inn Hotels im THE SQUAIRE in Frankfurt/Main. Ohne diesen Vertrag beträgt die WAULT 4,4 Jahre.
Die WAULT ist im Übrigen die Summe der restlichen für die Vertragslaufzeit fixierten Mietzahlungen des Portfolios dividiert durch die jährliche Miete desselben zu einem bestimmten Zeitpunkt.
Was erwartet Anleger mit dem Börsengang noch?
OFFICEFIRST Immobilien konnte im ersten Halbjahr 2016 auf Basis der nicht-testierten Zahlen die wesentlichen Kennzahlen weiter verbessern.
So steigerte man die Nettomieteinnahmen in den ersten sechs Monaten von 97,7 Mio. EUR (1. HJ 2015) auf 99,5 Mio. EUR. Das bereinigte EBITDA stieg dabei um +6,38% auf 76,6 Mio. EUR (1. HJ 2015: 72 Mio. EUR) und das Nettoergebnis fiel mit 122,5 Mio. EUR gar +39,52% (1. HJ 2015: 87,8 Mio. EUR) besser aus als im Vorjahreszeitraum.
Die wichtigste Kennzahl für Immobilienunternehmen, das FFO (Funds from Operations), stieg ebenfalls von 40,9 Mio. EUR (1. HJ 2015) um deutliche +13,94% auf 46,6 Mio. EUR. Man geht ferner davon aus, dass man aufgrund der im September 2016 gesicherten Refinanzierung von 695 Mio. EUR und der damit einhergehenden Senkung der Zinslast sowie durch die für 2017 geplante Umwandlung in eine REIT das FFO zusätzlich wird steigern können.
Interessant ist das FFO für Anleger, weil sich aus dieser Kennzahl unter anderem die Dividende ableitet: OFFICEFIRST Immobilien plant für das Jahr 2016 eine Dividendenausschüttung in Höhe von 50% des FFO. Ab 2017 will man die Ausschüttungsquote dann auf 65% bis 70% erhöhen.
Mit Material von OFFICEFIRST Immobilien AG & Co. KG
