Mit einem Gewinnsprung auf 91,4 Mio. Euro hat die Deutsche Konsum REIT (ISIN: DE000A14KRD3) das Geschäftsjahr 2020/21 (30.09.) abgeschlossen. „Unsere Immobilien wurden zwar deutlich aufgewertet, sind aber aus unserer Sicht in Höhe der 13,9-fachen Jahresmiete noch immer recht moderat bewertet“, sagt DKR-Finanzvorstand Christian Hellmuth im Exklusivinterview mit dem Nebenwerte-Magazin. Aktuell verkauft die auf Nahversorgungsimmobilien spezialisierte Gesellschaft Objekte für das mindestens 18-Fache der Jahresmiete.
Deutsche Konsum REIT: „Hohe Nachfrage nach unseren Objekten“
Dank der jüngsten Veräußerungsgewinne winkt den DKR-Aktionären für 2021/22 eine Sonderdividende, zudem wirke die Reinvestition als „zusätzlicher FFO-Booster“. Dabei gibt die Gesellschaft nach einer temporären „Durststrecke“ im Sommer auch auf der Ankaufseite nun wieder „Vollgas“, so Investmentvorstand Alexander Kroth: „Wir sehen im Moment wieder ein gute gefüllte Ankaufspipeline und erwarten, dass wir das Ankaufvolumen des Vorjahres mindestens wieder schaffen sollten.“
Herr Hellmuth, die Deutsche Konsum REIT-AG hat ihren Gewinn im abgelaufenen Geschäftsjahr 2020/21 auf 91,4 Mio. Euro annähernd verdreifacht. Wie teilt sich der Überschuss auf operatives Ergebnis, Zuschreibungen auf das Portfolio und Veräußerungsgewinne auf?
Christian Hellmuth: Der Gewinn resultierte zu rund zwei Dritteln aus Bewertungsgewinnen und zu rund einem Drittel aus dem laufenden Bewirtschaftungsergebnis, wobei die Veräußerungsgewinne aus den notarisierten Verkäufen auch bereits im Bewertungsergebnis enthalten sind.
Wie sehen Ihre Erwartungen für das laufende Geschäftsjahr in Hinblick auf die Ergebnisentwicklung aus? Ist ein Gewinn in dieser Größenordnung wieder realistisch oder ist sogar eine weitere Steigerung in den dreistelligen Millionenbereich möglich?
Christian Hellmuth: Unsere Immobilien wurden zwar deutlich aufgewertet, sind aber aus unserer Sicht in Höhe der 13,9-fachen Jahresmiete noch immer recht moderat bewertet, denn aktuell verkaufen wir Objekte für das mindestens 18-Fache der Jahresmiete. Insofern ist es durchaus vorstellbar, dass wir in Zukunft weitere Bewertungsgewinne in ähnlicher Größenordnung haben werden. Viel wichtiger ist aber natürlich, dass das operative Ergebnis bzw. der operative Cashflow bzw. FFO weiter steigen. Die Reinvestition der Veräußerungsgewinne wirken dafür als zusätzlicher FFO-Booster.
Positiv auf die künftigen Ergebnisse könnten sich auch weitere Einsparungen auf der Zinsseite auswirken. In welcher Höhe winken hier Einsparungen durch günstigere Refinanzierungen?
Christian Hellmuth: Durch günstigere Refinanzierungen erwarten wir eine Zinsersparnis in der Größenordnung von circa 1 Mio. Euro pro Jahr.
Deutsche Konsum REIT AG: In herausfordernden Umfeld gut behauptet
Herr Kroth, angesichts des herausfordernden COVID-19-Umfeldes im stationären Einzelhandel hat sich die Deutsche Konsum REIT im abgelaufenen Geschäftsjahr 2020/21 mit einem Ankaufsvolumen von 120 Mio. EUR sehr gut behauptet. Wie krisenresistent ist Ihr Geschäftsmodell und was sind aktuell Ihre größten Herausforderungen?
Alexander Kroth: Gerade Corona hat eindrücklich bestätigt, wie nichtzyklisch und sogar systemrelevant Nahversorgungsimmobilien sind und welche enorme Krisenresistenz das bedeutet. Auf der operativen Seite haben wir insofern kaum Herausforderungen, denn die Bewirtschaftung der Objekte läuft trotz kleinerer Mietverzichte usw. stabil weiter. Auf der anderen Seite haben diese Objekte dadurch für Investoren deutlich einen neuen Stellenwert gewonnen und sind stark gesucht im Moment. Dennoch konnten wir für 120 Mio. Euro einkaufen, was zeigt, dass wir uns auch im zunehmenden Wettbewerb um die interessantesten Objekte nach wie vor sehr gut behaupten können. Ich denke, hier liegen wir im Peer-Group-Vergleich auch deutlich vorn.
Mit Blick auf die letzten Monate scheint es dennoch so, dass die DKR auf der Ankaufsseite etwas defensiver agiert und im Gegenzug auf der Verkaufsseite spürbar offensiver. Ist diese Strategie dem höheren Preisniveau in der Nische Einzelhandelsimmobilien geschuldet?
Alexander Kroth: Wir sind sowohl auf der Ankaufs- als auch der Verkaufsseite immer auf Vollgas und versuchen, die bestmöglichen Ankäufe und die attraktivsten Verkäufe zu realisieren. Im Hintergrund haben wir fleißig an unseren Akquisitionen gearbeitet, die sich aber durch die aktuelle Gesamtsituation in einigen Fällen immer wieder verzögert haben, die dann letztlich aber doch gekommen sind, wie man zum Teil im aktuellen Q1 2021/22 schon sieht.
Zudem hatten wir im vergangenen Sommer eine etwas längere Durststrecke, in der nur wenige interessante Objekte neu auf den Markt gekommen sind. Das hatten wir in den vergangenen Jahren aber auch schon öfter und da gilt es einfach Geduld zu bewahren und sich für kommende attraktive Optionen bereitzuhalten. Wir wollen nicht irgendetwas kaufen, nur um eine Akquisition zu präsentieren, sondern jeder einzelne Ankauf sollte wirtschaftlich sinnvoll und vom Risiko überschaubar sein. Wir sehen im Moment wieder ein gute gefüllte Ankaufspipeline und erwarten, dass wir das Volumen des Vorjahres mindestens wieder schaffen sollten.
Die FFO-Prognose für das laufende Geschäftsjahr von 40 bis 44 Mio. Euro wirkt auf den ersten Blick wenig ambitioniert nach 41,2 Mio. Euro in 2020/21. Ist die Zeit der großen Wachstumssprünge im deutlich zweistelligen Bereich damit erst einmal vorbei oder ist 2021/22 diesbezüglich nur ein Übergangsjahr bedingt durch Objektverkäufe in größerem Volumen?
Alexander Kroth: Ja, die recht zurückhaltende FFO-Guidance für das Geschäftsjahr 2021/2022 ist vor allem durch die bereits getätigten Verkäufe beeinflusst und wir rechnen angesichts der hohen Marktnachfrage nach unseren Objekten durchaus mit weiteren attraktiven Verkäufen, die dann im laufenden Geschäftsjahr zunächst einmal den FFO reduzieren bis die Veräußerungsgewinne wieder in neue Objekte reinvestiert worden sind. Aus Sicht der Totalperiode ist es aber sehr sinnvoll, hin und wieder stille Reserven zu heben und die Veräußerungsgewinne zu höheren Ankaufsrenditen zu reinvestieren. So kann man sehr lange organisch weiterwachsen.
Den NAV je Aktie geben Sie aktuell mit 13,31 Euro an, dem liegt eine Immobilienbewertung zum 13,9-fachen der Jahresmiete gegenüber. Wenn Sie eine Bewertung auf Basis einer 17 bis 18-fachen Jahresmiete heranziehen würden, die aktuell durchaus marktüblich erscheint, läge der innere Wert je Aktie im Bereich von 17 Euro. Oder ist das zu positiv gedacht?
Alexander Kroth: Nein, das ist durchaus richtig. Neben der bloßen Zahl des NAV ergibt sich der objektive innere Wert einer Aktie darüber hinaus wahrscheinlich aus der Kombination von robustem Geschäft, kontinuierlichem Wachstum, stillen Reserven, regelmäßiger Dividende und solider Finanzierungsstruktur.
Deutsche Konsum REIT-AG Aktien: Sonderdividende
Für das laufende Geschäftsjahr stellen Sie eine Sonderdividende von 0,30 bis 0,40 Euro je Aktie in Aussicht. Zuzüglich der Standarddividende dürfte sich die Ausschüttung dann in der Größenordnung von 0,70 Euro je Aktie bewegen. Hat dieser Zuschlag eher einmaligen Charakter oder dürfen Ihre Aktionäre auch in den Folgejahren eine Sonderdividende erwarten?
Christian Hellmuth: Wenn wir wollten, könnten wir bereits jetzt einen Großteil des Portfolios mit hohen Gewinnen veräußern und somit eine viel höhere Dividende ausschütten. Aber unsere Strategie ist eher, jedes Jahr nur kleine Teile des Portfolios zu veräußern, um das Wachstum dadurch insgesamt nicht abzuwürgen. Schöner Nebeneffekt ist, dass mit jedem Veräußerungsgewinn auch eine Zusatzdividende an die Aktionäre fließt.
Trotz der operativen Erfolge zeigt der Aktienkurs keine positive Dynamik. Haben Sie eine Erklärung dafür? Haben Sie Maßnahmen im Blick, um dem entgegenzusteuern?
Christian Hellmuth: Nein, nicht wirklich. Alles, was wir tun können, ist unser Geschäft ordentlich und für die Aktionäre wertsteigernd zu betreiben, was wir nach unserer Einschätzung machen. Außerdem geben wir auch eine sehr hohe Transparenz, so dass sich alle interessierten Investoren ihre eigene Meinung bilden können. Der Rest ist dem Markt überlassen. Wir sind aber schon sehr optimistisch, dass sich die inneren Werte der Aktie auch irgendwann im Aktienkurs widerspiegeln werden.
Herr Hellmuth, Herr Kroth, vielen Dank für das Gespräch.
Christian Hellmuth | Finanzvorstand (CFO) der Deutsche Konsum REIT-AG
Christian Hellmuth, geboren 1979 in Berlin, ist gelernter Immobilienkaufmann (1999) und absolvierte anschließend sein Studium der Betriebswirtschaftslehre in Berlin, das er 2005 mit dem Diplom abschloss. Anschließend begann er seine Karriere bei PricewaterhouseCoopers im Bereich Wirtschaftsprüfung und war dort bis 2011 Prüfungsleiter bei verschiedenen börsennotierten Immobilienunternehmen.
Anschließend war Herr Hellmuth Unternehmensberater bei Porsche Consulting und wechselte Ende 2011 als Referent des Finanzvorstandes zur GSW Immobilien AG und betreute dort Finanz-, Ankaufs- und Accountingthemen. Nach Übernahme durch die Deutsche Wohnen AG war Herr Hellmuth dort Referent des Finanzvorstandes und arbeite wesentlich an der Integration der GSW in den Deutsche Wohnen-Konzern. Im Frühjahr 2016 wechselte Herr Hellmuth als Finance Manager zur WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG und betreute dort Kapitalmarkt- und Finanzthemen sowie verschiedene Ankäufe von Gewerbeimmobilien.
Zum Jahresbeginn 2017 wechselte Herr Hellmuth zur Deutsche Konsum REIT-AG und übernahm den weiteren Aufbau des Finanzbereiches. Seit 1. Juli 2017 ist Herr Hellmuth Finanzvorstand der Gesellschaft.
Alexander Kroth, Investmentvorstand (CIO) der Deutsche Konsum REIT AG
Alexander Kroth, geboren 1982 in München, hat Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Immobilienökonomie und Finance & Banking an der European Business School (ebs) in Oestrich-Winkel studiert. Nach seinem Studium, das er 2006 als Diplom-Kaufmann abschloss, begann er seine Karriere in der Unternehmensberatung bei der KPMG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Frankfurt im Bereich Corporate Finance – Real Estate.
Bei der KPMG hat Herr Kroth auf nationalen und internationalen Beratungsprojekten auf Käufer- und Verkäuferseite Immobilientransaktionen von Einzelobjekten und Immobilienportfolien realisiert sowie Projekte zur Investitionsoptimierung, Portfoliostrukturierung und Verbesserung von Asset Management Prozessen umgesetzt.
Seit Gründung im Juli 2014 war Herr Kroth Investment Director bei der Obotritia Capital KGaA und übernahm den strategischen Aufbau des Immobilienportfolios der Gesellschaft sowie deren jeweiligen Tochtergesellschaften, wie der Ursprungsgesellschaft der Deutsche Konsum REIT AG. Zum Jahresbeginn 2017 wechselte Herr Kroth als Investment Director vollständig zur Deutsche Konsum REIT AG und wurde zum 1. Juli 2017 zum Investmentvorstand der Gesellschaft berufen.
Kurzinfo zum Unternehmen der Deutsche Konsum REIT AG Aktie :
Die Deutsche Konsum REIT-AG, Broderstorf, ist ein börsennotiertes Immobilienunternehmen mit Fokus auf deutsche Einzelhandelsimmobilien für Waren des täglichen Bedarfs an etablierten Mikrostandorten. Der Schwerpunkt der Aktivitäten der Gesellschaft liegt im Erwerb, in der Bewirtschaftung und in der Entwicklung der Nahversorgungsimmobilien mit dem Ziel einer stetigen Wertentwicklung und dem Heben stiller Reserven.
Die Gesellschaft ist aufgrund ihres REIT-Status (‚Real Estate Investment Trust‘) von der Körperschaft-und Gewerbesteuer befreit. Die Aktien der Gesellschaft werden im Prime Standard der Deutschen Börse (ISIN: DE 000A14KRD3) sowie im Wege eines Zweitlistings an der JSE (JSE Limited) (Südafrika) gehandelt.
