Intershop Holding AG (ISIN: CH0273774791) , Schweiz ist ein Immobilienunternehmen, dass Immobilien ab 5 Mio CHF kauft, entwickelt, bewirtschaftet und gegebenenfalls verkauft. Und dabei ist man durchaus erfolgreich am Schweizer Markt unterwegs. Im Gegensatz zur aroundtown, die heute wieder von einer – wenn auch wesentlich geringeren -Portfolioabwertung zum 30.06. berichten musste, konnte Intershop einerseits eine Aufwertung des Portfolios vornehmen und dazu – hier analog zu aroundtown – höhere Liegenschaftserträge melden.
Einzelheiten zu Intershop’s Halbjahresperformance.
Der Liegenschaftsertrag ist im Vorjahresvergleich unter anderem dank Indexanpassungen und Abbau von Leerstand um 0.9 % auf CHF 40.9 Mio. angestiegen, obwohl durch getätigte Verkäufe Erträge im Umfang von mehr als CHF 0.8 Mio. weggefallen sind. Die Bruttorendite des Renditeportfolios beträgt 5.7 % (5.6 %). Verkäufe von Immobilien wurden in der Berichtsperiode keine realisiert. Verkaufsseitige Aktivitäten resultierten jedoch nach dem Bilanzstichtag in Beurkundungen von zwei Verkäufen, einer Landparzelle in Oberwinterthur und der Liegenschaft in Interlaken.
Der Wert des Immobilienportfolios betrug am Ende der Berichtsperiode CHF 1’438.6 Mio. Die Neubewertung des Portfolios ergab eine Aufwertung um 1.6 % beziehungsweise CHF 22.4 Mio. Ausschlaggebend dafür waren primär Mietzinsanpassungen sowie die erzielten Vermietungserfolge.Die Leerstandsquote des Renditeportfolios konnte im ersten Semester um 0.5 Prozentpunkte auf 6.9 % reduziert werden. Die Leerstandsquote der Entwicklungsliegenschaften stieg hingegen um 10.2 Prozentpunkte auf 28.6 % an. Hintergründe dafür sind die Fertigstellung des Projekts «Métiers Vernier» und die Akquisition der leerstehenden Liegenschaft in Baden. Auf vergleichbarer Basis betrug der Anstieg 0.5 Prozentpunkte. Der Liegenschaftsaufwand sank um 2.1 % auf CHF 4.2 Mio.
Und weiter…
Während der administrative Aufwand unter anderem aufgrund höherer Beratungskosten um 18.8 % auf CHF 1.8 Mio. angestiegen ist, sank der Personalaufwand um 4.6 % auf CHF 5.4 Mio. Hierbei haben sich die geringeren Vergütungen für das neue Managementteam reduzierend ausgewirkt. Belastet haben dagegen individuelle Lohnerhöhungen zu Beginn des Jahres und die übergangsweise Doppelvergütung gewisser Managementpositionen. Der Finanzaufwand ist im Vorjahresvergleich um 18 % auf CHF 3.4 Mio. gewachsen, was auf eine höhere durchschnittliche Finanzverschuldung und auf höhere durchschnittliche Fremdkapitalzinsen zurückzuführen ist.
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Durch die Neuschätzung der Rückstellung für latente Steuern infolge Berücksichtigung der Verkehrswerte von vor 20 Jahren sowie einer individuellen Haltedauer konnte die Steuerrückstellung um CHF 8.9 Mio. reduziert werden. Zudem wurde nach definitiver Veranlagung einer Tochtergesellschaft für mehrere Vorjahre eine Steuerabgrenzung von CHF 3.7 Mio. erfolgswirksam aufgelöst. Vorwiegend aufgrund dieser beiden Effekte ergab sich ein Steuerertrag von CHF 2.2 Mio. (Vorjahr Steueraufwand von CHF 10.9 Mio.). Das Eigenkapital per 30.06.2024 betrug CHF 869 Mio. respektive CHF 94.28 pro Aktie. Daraus ergibt sich eine Eigenkapitalquote von 59 %.
Immobilienportfolio der Intershop Holding AG
Während der Berichtsperiode wurden einige bedeutende Vermietungserfolge erzielt, die ihre Wirkung teilweise erst ab dem zweiten Semester entfalten werden. Und die durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit der per Ende der Berichtsperiode vertraglich fixierten kommerziellen Mietverträge (WAULT) stieg zum Bilanzstichtag auf 4.5 Jahre (4.0 Jahre per Ende 2023) an.
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Akquisitionsseitig wurde eine leerstehende Entwicklungsliegenschaft in Baden mit einer jährlichen Sollmiete von CHF 1.2 Mio. erworben. Konzepte für die Wiedervermietung sind in Arbeit. Daraus resultierende bauliche Massnahmen sollen bis Sommer 2025 umgesetzt werden. Aufgrund der attraktiven Lage in der Stadt Baden mit einer direkten Verbindung zum Bahnhof wird zudem das Potenzial einer Wohnnutzung beurteilt. Für die Zwischenvermietung konnte bereits ein erster Vermietungserfolg erzielt werden, der nach dem Bilanzstichtag wirksam werden wird.
Intershop’s Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften
Die Bau- und Entwicklungsprojekte verlaufen planmässig und die Baufortschritte im ersten Semester 2024 entsprechen weitgehend den Erwartungen. So wurde der Grundausbau des Gewerbegebäudes «Métiers Vernier» im ersten Quartal vollendet. Die zweite Sanierungsetappe des «Bloom» in Lausanne begann im April und soll bis Herbst 2025 abgeschlossen sein. Für den «Mediacampus» in Zürich findet bis Ende des Jahres eine Testplanung zur Evaluierung des Verdichtungspotenzials statt. Für die Entwicklungsliegenschaft Oststrasse in St. Gallen wurde der Entwurf eines Sondernutzungsplans eingereicht.
Intershop und CO2 – Erfolgreicher Ausbau erneuerbarer Energien und nachhaltige Bauprojekte
Der Ausbau der Photovoltaikanlagen schreitet voran. In der Westschweiz konnten im Berichtssemester zwei neue Anlagen mit einer Gesamtleistung von 450 kWp in Betrieb genommen werden. Zudem wird der Umstieg auf erneuerbare Energien forciert. Per Bilanzstichtag werden, basierend auf den Verkehrswerten der Liegenschaften, rund 44 % des Gesamtportfolios vollständig mit erneuerbarer Energie versorgt.
Intershop Ausblick
Intershop erwartet bis Ende des Geschäftsjahres eine leicht positive Entwicklung sowohl des Mietertrags als auch des Leerstands (like-for-like). Aus den im zweiten Semester bereits erfolgten und den noch geplanten Liegenschaftsverkäufen werden Verkaufsgewinne in der Grössenordnung zwischen CHF 10 Mio. und CHF 20 Mio. vor Steuern erwartet.
Akquisitionsseitig wurde nach dem Bilanzstichtag der Kauf eines Büro- und Gewerbehauses in Baar per 1. August 2024 beurkundet. Zudem wird der Kauf einer Entwicklungsliegenschaft in einer Wohnzone in Flughafennähe exklusiv verhandelt. Der Verwaltungsrat hat beschlossen, den unabhängigen Liegenschaftsbewerter zu wechseln. Ab 2025 wird CBRE Zürich AG mit der Bewertung der Immobilien betraut. Die bisherige Mandatsträgerin hat das Portfolio seit 2011 bewertet. Die Entwicklung der Miet- und Kaufpreise von Immobilien wird auch die Bewertung des Portfolios beeinflussen. Intershop rechnet mit einer weiterhin positiven Entwicklung.
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Der Verwaltungsrat hat mit der Geschäftsleitung die ESG-Fokusthemen neu definiert. Entlang dieser werden im Einklang mit den wirtschaftlichen Zielsetzungen der Intershop Gruppe Umsetzungsmassnahmen entwickelt. Unter Ausschluss der Marktwertveränderungen geht Intershop erneut von einem erfreulichen Abschluss aus, sodass die attraktive Dividendenpolitik beibehalten werden kann.
