Instone – Immobilienunternehmen mit Quartalszahlen ohne Überraschungen. Ungewöhnliches? Wenn realtiv stabile Erlöse, strategiekonformes Handeln und Bestätigung der Prognose für 2023 „normal“ sind, dann gibt’s nichts Ungewöhnliches.
Die Instone Real Estate Group AG (ISIN DE000A2NBX80), Entwickler hochwertiger Wohnimmobilien in 1A Lagen und das in Metropolregionen, sieht sich seit einiger Zeit einer nachlassenden Dynamik der Nachfrage gegenüber – dass verbunden mit steigenden Baukosten und Hypothekenzinsen könnte eine Gemengelage sein, die hohe Anforderungen an das Management stellt und stellen wird. Hoher Cash-Flow aus Veräusserungen und eine bestätigte Prognose zeigen eine Instone, die gut für den Branchenabschwung gerüstet war und ist. Instone profitiert dabei von dem hohen Anteil von im Bau befindlichen Projekten mit einem Volumen von 2,9 Mrd EUR, wovon rund 90 Prozent bereits verkauft sind und somit Erlössicherheit besitzen.
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Der erwartete Verkaufswert des Instone-Group-Projektportfolios (Gross Development Value, GDV) liegt zum Bilanzstichtag bei rund 7,0 Mrd EUR (31. Dezember 2022: 7,7 Mrd EUR). Der aktuelle Umfang der Pipeline sichert weiter das Geschäftspotenzial für die nächsten Jahre. Der im Bau befindliche Teil des Portfolios entspricht rund 4.900 Wohneinheiten. Davon entfällt mit über 950 Wohnungen ein wesentlicher Anteil auf geförderte Wohnungen. Damit leistet die Instone Group auch in einem schwierigen Umfeld einen wichtigen Beitrag zur Entschärfung der Knappheit an bezahlbarem Wohnraum in Deutschland.
2023 natürlich im Schatten der Krise am Immobilienmarkt – aber Marge gehalten, Verkäufe weit über Plan. Natürlich weit weg von alten Werten.
Die bereinigten Umsatzerlöse lagen 2023 bei 616,0 Mio EUR (2022: 621,0 Mio). Die Instone Group profitiert hierbei unverändert von dem hohen Anteil bereits verkaufter Projekte. Von den im Verkauf befindlichen Projekten, welche im Umfang von rund 2,9 Milliarden Euro im Bau sind, waren zum Quartalsstichtag schon fast 90,0 Prozent verkauft. Somit sind die erwarteten Cashflows aus diesen Projekten bereits in einem hohen Maße gesichert. Und die bereinigte Rohergebnismarge lag in 2023 mit 25,1 %(2022: 25,3 %), wobei das Unternehmen von frühzeitiger Preisbindung und Skaleneffekten im Einkauf und den strukturellen Vorteilen einer hohen Wertschöpfungstiefe profitiert.
Auf der Kostenseite werden die eingeleiteten Effizienzsteigerungsmaßnahmen zu einer spürbaren Verringerung des Plattformaufwands beitragen. So konnte das Ziel erreicht werden, den fortlaufenden annualisierten Plattformaufwand zum Ende des vierten Quartals 2023 auf rund 70 Mio EUR zu reduzieren. Das bereinigte EBIT verringerte sich leicht auf 86,1 Mio EUR (2022: 88,6 Mio EUR). Das bereinigte Ergebnis nach Steuern (EAT) lag bei einer leicht höheren Steuerquote mit 48,2 Mio EUR (2022: 50,0 Mio) nahezu auf Vorjahresniveau.
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Instone spürte Nachfrage-Belebung im Schlussquartal
Die Instone Group hat in 2023 Immobilien im Wert von 211,4 Mio EUR veräußert, was unter dem Vorjahresniveau liegt (2022: 292,1 Mio). Dies ist insgesamt Ausdruck der Nachfrageschwäche infolge des Zinsanstiegs und der allgemeinen Verunsicherung sowohl von privaten als auch von institutionellen Investoren. Im Schlussquartal 2023 konnte hingegen ein Vermarktungsvolumen von rund 120 Mio EUR erzielt werden, was das größte Verkaufsvolumen in einem Quartal seit Anfang 2022 darstellen soll. Dies ist auch auf einen institutionellen Verkauf und eine vertraglich festgelegte Kaufpreisindexierung im Westville-Projekt zurückzuführen. Insgesamt ist der institutionelle Markt aber noch von einer ausgeprägten Kaufzurückhaltung gekennzeichnet. Im Einzelvertrieb setzte sich hingegen die moderate Erholungstendenz im vierten Quartal weiter fort. Dies wurde ebenfalls bestätigt durch eine erfreuliche Resonanz auf unsere Vertriebsstarts von zwei neuen Projekten.
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Starke Bilanz lässt Chancen bei möglicher Marktbelebung: Das Verhältnis von Nettoverschuldung zum bereinigten operativen Ergebnis vor Abschreibungen (bereinigtes EBITDA) beträgt lediglich noch 2,1x (31. Dezember 2022: 2,8x). Die frei verfügbaren Barmittel einschließlich der ungenutzten Kreditlinien (RCFs) belaufen sich zum 31. Dezember 2023 auf rund 428 Millionen Euro. Zusätzlich verfügt das Unternehmen über ungenutzte Projektfinanzierungslinien in Höhe von ca. 145 Millionen Euro. „Unsere Zahlen demonstrieren erneut, dass wir auch in einem schwierigen Umfeld eine führende Profitabilität behaupten und unsere Bilanz sogar noch weiter stärken konnten. Diese Stärke wollen wir nutzen. Wir werden in 2024 auch wieder Opportunitäten für Projektakquisitionen wahrnehmen, um die Basis für zukünftiges Wachstum zu legen“, sagt Kruno Crepulja, CEO der Instone Real Estate Group SE.
2024 weiter aufwärts für Instone? Prognose lässt Phantasie für das Jahr des Übergangs – Delle in der Marge befürchtet.
Die geringere Nachfrage in den Jahren 2022 und 2023 wirkt sich dämpfend auf die Umsatzerlöse in 2024 aus. Der Vorstand erwartet eine Belebung der Nachfrage und entsprechend des Verkaufsvolumens (größer 300 Mio EUR) in 2024, insbesondere in der zweiten Jahreshälfte, so dass 2024 als ein Übergangsjahr angesehen wird. Für 2024 geht der Vorstand somit von bereinigten Umsatzerlösen von 500 bis 600 Mio EUR, einer bereinigten Rohergebnismarge von rund 22,0 Prozent, einem bereinigten Ergebnis nach Steuern von 30 bis 40 Mio EUR und Verkäufen von über 300 Mio EUR aus.
