Immobilienaktien unter Druck – nach kleinem Zwischenhoch zu Anfang des Jahres sieht es derzeit insgesamt relativ traurig aus. Zinsänderung, Immobilienkauf-Zurückhaltung, fallende Immobilienbewertungen, hohe Fremdkapitalquoten und dazu noch explodierte Baupreise. Gemengelage, die den Anlegern nicht gefällt.
Wir wollen wissen, wie es aussieht bei den Immobilienaktien. Letztes Jahr sahen wir uns an, wie exponiert die einzelnen Immobiliengesellschaften gegenüber den Zinsänderungsrisike waren, wobei sich bis heute kaum Änderungen ergaben – positive Ausnahme die DEMIRE. Natürlich gibt es nicht „DIE Immobiliengesellschaft“, Wohnimmobilien, Logistikobjekte, Fachmarktzentren, Büroimmobilien, Einkaufszentren, Hotels – und alles dazwischen oder gemischt . Und jeder steht „anders“ den aktuellen Problemen für Immobiliengesellschaften gegenüber. Was jedoch für alle Immobiliengesellschaften gilt: Erfolgsmesser für die Branchenunternehmen ist der FFO, weniger der Nettogewinn, Umsätze, Erlöse oder das EPS. UND die Zinsbindungsdauer in Verbindung mit den durchschnittlichen Zinskosten.
Teil1: Alstria, Aroundtown, DEFAMA. FFO Entwicklung der „grösseren börsennotierten Immobiliengesellschaften“ – ins Verhältnis gesetzt.
NACHTRAG 07.06.2023: Teil 2: DEMIRE, Deutsche Euroshop. Deutsche Konsum REIT, Deutsche Wohnen.
NACHTRAG 9.06.2023: Teil 3: DIC Asset. FCR Immmobilien, Grand City Properties.
NACHTRAG 13.06.2023: Teil 4: Hamborner REIT, LEG Immobilien, Noratis
NACHTRAG 19.06.: Teil 5: TAG Immobilien, Vonovia
Wochenrückblick – Aktien KW 22 – Erhöhung US-Schuldengrenze lässt 16.000 fallen. Steinhoff, SFC Energy, Uniper, Plug Power, Tubesolar, ABO Wind, Evotec, MorphoSys, Teladoc, Nel, Hensoldt, MHP Hotels,..
Uniper Aktie – Minus 21,28% am Freitag. Da geht noch viel mehr – runter.
Teladoc Aktie – Platow sieht eine gute Idee, die aber noch kein Geld verdient – deshalb sollte man die Aktie noch meiden. Zuerst muss…
alstria office REIT – erhöhte Finanzierungskosten durch darlehensfinanzierte Ausschüttung an Aktionäre führen zu reduziertem FFO in 2022.
Der FFO (nach Minderheiten) belief sich auf 106,6 Mio EUR (Prognose: 106 Mio EUR, Vorjahr: 116,5 Mio EUR). Der Rückgang des FFO ist insbesondere auf höhere Finanzierungskosten (7,5 Mio EUR) zurückzuführen, die die höhere Verschuldung des Unternehmens widerspiegeln. In 2022 hatte der Hauptaktionär sich mit seiner Forderung durchgesetzt insgesamt 749,5 Mio EUR Sonderdividende durch Erhöhung der Verschuldung zur Auszahlung zu bringen. Entsprechend erhöhte sich der Netto-LTV auf 43,7% zum Bilanzstichtag (21. Dezember 2021: 28,8%). Die FFO-Marge sank im Jahr 2022 auf 58,3% (2021: 63,4%).
Kursentwicklung 52-Wochen: Höchstkurs 14,00 EUR, Tiefstkurs 4,98 EUR. Zu beachten: Sonderdividende plus Dividende 2021 summierten sich auf 4,25 EUR, ausgeschüttet August 2022. AKTUELL (Schlusskurs Montag): 5,11 EUR, Minus 62,2 % auf Jahressicht.
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FFO-Entwicklung 2021 / 2022 / Ausblick: 116,5 Mio EUR FFO in 2021, 106,5 Mio EUR in 2022, Minus 9,4% auf Jahressicht. FFO per share 2022: 0.60 EUR (-7.7 % yoy). Im Q1/2023 erreichte das FFO 25,4 Mio EUR (Minus 7,7% auf Jahressicht)/ FFO pro Aktie Q1/23 0,14 EUR (31.03.2022, 0,15 EUR)
Immobilienportfolio: EPRA NTA rund 2,57 Mrd EUR und EPRA NTA per share von 14,40 EUR zum 31.03.2023, Abschreibungen im Q1/23 von 28,8 Mio EUR, laut Quartalsbericht im Wesentlichen aufgrund erhöhter Grundsteuer in Hamburg.
Sonstiges: Zinsbindungsdauer durchschnittlich 3.1 Jahre,durchschnittliche Zinsen von 2,2%, LTV 43,7 % (Stand 31.03.2023)
Fazit: Korrigiert um die Sonderausschüttung plus Dividende, die in 2022 in Höhe von 4,25 EUR erfolgten, hat die Aktie vom Hoch rund 50% verloren, FFO reduzierte sich von 2021 auf 2022 nur um 9,4%. Kräftiger Abschlag. ‚Gehörtes Manko: Erhöhte Verschuldung, relativ kurze Zinsbindungsdauer, Abschreibungen. FFO-Multiple: 8,5 (0,60 EUR FFO 2022 per share)
ABO Wind Aktie nach Kurshoch Anfang Februar ging es erstmal bergab. Und heute ein weiterer Rückschlag – ABO Wind prüft KGaA-Wandlung.
Tubesolar droht „aus heiterem Himmel“ die Insolvenz. Aktionäre könnten durch Zeichnung einer Wandelanleihe erstmal „retten“. Kurzfristig.
XETRA Gold? Goldbarren? Auvesta? Oder lieber Barrick Gold? – Gastbeitrag von www.gold-magazin.com über alternative Formen in Gold zu investieren.
Aroundtown Real Estate – Längere Zinsbindung, niedrigere Zinsen, besseres FFO-Multiple, aber Märkte sehen wohl hohen drohenden Abschreibungsbedarf… Immobilienaktien „igitt“?
Die Luxemburger nutzten das Misstrauen der Märkte und konnten so auch im Q1/2023 mit einem Discount von 17% eigene Anleihen zurückkaufen: „Bonds repurchased in the amount of circa €710 million in 2023 YTD (€114.5m in Q1 2023) at a 17% discount to par.“ (Aroundtown, CN, 30.05.2023). Und die Aktie der Aroundtown scheint bei den Immobilienaktien besonders unter dem Misstrauen der Anleger zu leiden – desaströse Kursentwicklung. Und was sagt der FFO-Multiple?
Kursentwicklung 52-Wochen: Höchstkurs 4,36 EUR, Tiefstkurs 0,88 EUR. AKTUELL (Schlusskurs Montag): 1,02 EUR, Minus 76,36 % auf Jahressicht.
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FFO-Entwicklung 2021 / 2022 / Ausblick: 352 Mio EUR FFO in 2021, 363 Mio EUR in 2022, Plus 3 % auf Jahressicht – Konsolidierung der Mehrheitsbeteiligung Grand City Properties „kompensierte“ Verkäufe von über 1,6 Mrd EUR .FFO per share 2022: 0.33 EUR (+ 10,0 % yoy, Aktienrückkäufe wirkten hier). PRÄSENTATION 2022er Bilanz Aroundtown. Im Q1/2023 erreichte das FFO 85 Mio EUR (Minus 5,0 % auf Jahressicht)/ FFO pro Aktie Q1/23 0,077 EUR (31.03.2022, 0,08 EUR)
Immobilienportfolio: EPRA NTA rund 10 Mrd EUR und EPRA NTA per share von 9,30 EUR zum 31.03.2023, Abschreibungen im Q1/23 von 133 Mio EUR.
Sonstiges: Zinsbindungsdauer durchschnittlich 5 Jahre, durchschnittliche Zinsen von 1,4 %, LTV 40 % (Stand 31.12.2022).
Fazit: Die Aktie hat vom Hoch rund 80 % verloren, FFO erhöhte sich sogar von 2021 auf 2022 um 3,0 %. Wobei der Anstieg der Konsolidierung der Mehrheitsbeteiligung Grand City Porperties geschuldet war, was den FFO trotz Desinvestments von 1,6 Mrd EUR auf dem gleichen Niveau hielt. Gehörte Mankos: Abschreibungen auf das Immobilienvermögen drohen, zu viele Verkäufe, die zukünftige Entwicklung schädigen könnten. FFO-Multiple: 3,1 (0,33 EUR FFO 2022 per share )
DEFAMA AG – HGB-Bilanzierung schützt vor Wertanpassungen. Bediente Nische schützte – vielleicht – vor den extremen Kursverlusten der anderen Immobilienaktien.
DEFAMA bilanziert – anders als die anderen betrachteten Immobiliengesellschaften – nach HGB und hat somit in der Vergangenheit auf Zuschreibungen aufgrund von „Immobilienbewertungen“ ohne Zahlungswirksamkeit verzichtet. Somit hat sich jedes Jahr eine stille Reserve aus Bilanzwert nach gesetzlicher Abschreibung auf Immobilienerwerbskosten und dem Marktwert der Objekte auf. Gehoben würden solche Reserven dann bei einem eventuellen Verkauf eines Objekts. Und was sagt der FFO-Multiple?
Kursentwicklung 52-Wochen: Höchstkurs 26,40 EUR, Tiefstkurs 20,60 EUR. AKTUELL (Schlusskurs Montag): 21,50 EUR, Minus 14 % auf Jahressicht. Definitiv hat sich die DEFAMA-Aktie im Immobilienaktienumfeld sehr gut geschlagen, liegt vielleicht an der bedienten Nische „Fachmarktzentren“ in „günstiger Lage“, vielleicht an der Bilanzierungsmethode und dadurch geschaffenen Transparenz oder…
Chart: DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG | Powered by GOYAX.de
FFO-Entwicklung 2021 / 2022 / Ausblick: 7,062 Mio EUR FFO in 2021, 8,58 Mio EUR in 2022, Plus 21 % auf Jahressicht – Geschäftsbericht 2022. Im Q1/2023 erreichte das FFO 2,29 Mio EUR (Minus 18,0 % auf Jahresssicht)/ FFO pro Aktie Q1/23 0,49 EUR (31.03.2022, 0,44 EUR)
Immobilienportfolio: Bilanziert zu Anschaffungswerten abzüglich Abschreibungen.
Sonstiges: Zinsbindungsdauer durchschnittlich 5,7 Jahre, durchschnittliche Zinsen von 2,43 %, LTV 59,1 % (Stand 31.03.2023).
