Nachdem die FCR Immobilien AG (ISIN: DE000A1YC913) vor kurzem mitgeteilt hat, dass man sich weiter auf den Ausbau des Portfolio’s im Bereich Einkaufs- und Fachmarktzentren konzentrieren möchte, haben wir dies zum Anlass genommen, wieder ein ausführlichesInterview mit Herrn Falk Raudies, Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG (ISIN: DE000A1YC913), zu führen. Spannend.
Die FCR Immobilien AG baut seit Jahren den Immobilienbestand aus. Jetzt haben Sie einen nächsten Wachstumsschub angekündigt. Sie können also weiter attraktive Objekte einkaufen?
Falk Raudies: Absolut. Unsere Pipeline ist unverändert sehr gut gefüllt, wobei wir natürlich weiter wählerisch bleiben. Zuletzt haben wir ja in Pforzheim einen Fachmarkt mit 5.600 m² Verkaufsfläche erworben, zuvor ein größeres Einkaufszentrum mit 26.000 m² in Eisenach sowie in Siegen ein Geschäftshaus, das über eine Verkaufsfläche von 7.000 m² verfügt. Alle Objekte sind vollvermietet, langfristige Ankermieter sind führende Einzelhandelsunternehmen. Aber natürlich kaufen wir auch weiter einzelne Nahversorger. Wichtig ist, dass die Objekte unseren Ankaufskriterien entsprechen und überdurchschnittliche Renditechancen bieten.
Was ist überhaupt ein „attraktives Objekt” für die FCR? Gibt es Kennziffern, die erfüllt sein müssen oder sollten?
Falk Raudies: Wir kaufen einzelne Objekte ab 1 Mio. Euro und Portfolios bis 100 Mio. Euro ein, an Standorten mit mindestens 5.000 Einwohnern. Als Ankermieter sehen wir bevorzugt bonitätsstarke Unternehmen des Groß- und Einzelhandels sowie Lebensmittelmärkte. Gerne können die Objekte auch einen gewissen Leerstand aufweisen. Wichtig ist, dass wir unter Einsatz unserer eigenen Software mit Nutzung von künstlicher Intelligenz für den Standort und für das Objekt Potenziale ermitteln können, die wir mit unserem aktiven Asset Management über die Jahre heben. Gerne kaufen wir deshalb auch aus Sondersituationen oder an Sekundärstandorten, da wir so eine extra Rendite erzielen können.
Wie hoch liegen die Ankaufsmieten aktuell?
Falk Raudies: Wir kaufen weiter mit Ankaufsrenditen zwischen 8 % und 11 % ein. Dies gelingt uns auch in dem aktuellen Umfeld. In Kombination mit unseren aufgrund der guten Bonität günstigen Finanzierungskonditionen können wir aus dem Bestand nachhaltige Erträge erwirtschaften und so Mehrwert für unsere Aktionäre generieren.
Für das Wachstum der FCR Immobilien AG haben Sie ein Schuldscheindarlehen über 10 Mio. Euro mit Kupon von 3,4 % aufgenommen. Sind börsennotierte Anleihen für Sie uninteressant geworden?
Falk Raudies: Aufgrund unserer inzwischen erreichten Größe stehen uns mehrere Finanzierungsoptionen zur Verfügung. Neben Schuldscheindarlehen kann ich mir aber auch wieder die Emission einer Anleihe vorstellen. Wir haben ja derzeit drei börsennotierte Anleihen draußen und in den vergangenen Jahren bereits drei Anleihen fristgerecht zurückgezahlt. Wir haben hier gute Erfahrungen gemacht und positive Rückmeldungen von Investoren bekommen, so dass wir flexibel entscheiden werden, welches Instrument wir für das weitere Wachstum nehmen. Durch die sinkenden Zinsen der neuen Anleihen gegenüber der alten wirkt sich das natürlich positiv auf den FFO aus.
FCR hat sich zum fokussierten Bestandshalter entwickelt. Warum diese Ausrichtung?
Falk Raudies: Wir können Objekte sehr günstig einkaufen und durch unsere inhouse Software auch sehr gut weiterentwickeln und kostengünstig verwalten. Wenn ein durch uns optimiertes Objekt überdurchschnittliche Renditen bietet, wollen wir diese natürlich länger für die FCR und für unsere Aktionäre nutzen. Wir sichern uns durch die Fokussierung auf die Bestandshaltung also länger die attraktiven Mieteinnahmen, also recurring revenues. Aber natürlich werden wir weiter auch einzelne Objekte veräußern.
Dennoch haben Sie noch Objekte, die nicht zum Kerngeschäft gehören, wie soll es hiermit weitergehen?
Falk Raudies: Hier nutzen wir besondere Chancen am Immobilienmarkt, alle Objekte in diesem Bereich wollen wir aber in einem überschaubaren Zeitraum verkaufen. So haben wir z.B. gerade das von uns entwickelte Studentenwohnheim in Bamberg für rd. 20 Mio. Euro verkauft und dabei einen deutlich positiven Ergebnisbeitrag erzielt. Auch der Cashback mit 13 Mio. Euro kann sich sehen lassen. Das gibt uns die Möglichkeit, wieder recurring revenues einzukaufen.
Ihr Schwerpunkt liegt bei Nahversorgungszentren. Aber Sie kaufen regelmäßig auch Immobilien mit einer anderen Nutzung. Gibt es in Ihrem Kernbereich nicht genug Objekte? Bieten nicht gerade Nahversorgungszentren in Corona-Zeiten eine relativ sichere Bank?
Falk Raudies: Unser Schwerpunkt liegt und bleibt im Bereich Nahversorger. Diese bieten nicht nur überdurchschnittliche Renditen, sondern gerade auch in der Corona-Krise hat sich gezeigt, dass dieser Bereich sehr stabil ist. Ergänzend investieren wir aber auch in andere Bereiche, die wir als überdurchschnittlich renditestark ansehen, wie aktuell z. B. Logistik, Büro oder Wohnen. Wir sind seit vielen Jahren im Immobilienbereich tätig mit einem über die Jahre gewachsenen sehr guten Netzwerk. Da werden uns regelmäßig auch sehr attraktive Renditen aus anderen Bereichen angeboten, die wir manchmal auch nutzen. Unser Schwerpunkt wird aber weiter bei der Bestandshaltung von Nahversorgern liegen.
Sie haben die Leerstandsquote gesenkt und die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge gesteigert. Wie haben Sie das im aktuellen Marktumfeld geschafft? Und wo liegen Sie derzeit?
Falk Raudies: Unsere Vermietungsquote lag zuletzt bei 92,8 %, nach 90,3 % im vergangenen Jahr, die durchschnittliche Laufzeit WAULT stieg dabei auf 5,5 Jahre von zuvor 5,1 Jahre. Dabei muss noch berücksichtigt werden, dass wir ja weiter Objekte eingekauft haben, die oftmals unter diesen Werten liegen. Die erfolgreiche Arbeit unseres Asset Managements zeigt sich also nur zum Teil in den Zahlen. Hier macht sich die in den vergangenen Jahren von unserem Team programmierte eigene Software bemerkbar, die Vermietungschancen erkennt und so Marktchancen nutzt. In einem Corona-Marktumfeld die Vermietungsquote und den WAULT zu steigern, finde ich ein sehr beeindruckendes Ergebnis.
Sie sprechen von einer „selbstentwickelten Software”. Was kann die selbstentwickelte Software alles leisten? Gibt es keine passenden Software- Produkte „am Markt”?
Falk Raudies: Unsere Software nutzt künstliche Intelligenz im gesamten Wertschöpfungsbereich der Immobilienbewirtschaftung, also vom Ankauf über das Asset Management bis zum Verkauf. Werden uns Objekte angeboten, so können wir zum Standort und den Konditionen umgehend eine erste Einschätzung vom System bekommen. Beim Asset Management werden Nutzungs- und Mietpotenziale standortgerecht ermittelt und unter Einbeziehung von Vermarktungstools können Flächen wieder in die Vermietung gebracht werden. Insgesamt haben wir durch die Software unsere Effizienz deutlich erhöht und können unser wachsendes Immobilienportfolio mit erheblichen Skaleneffekten verwalten. Eine ähnliche Software konnten wir am Markt nicht bekommen, deshalb haben wir hier eine zweistellige Zahl an Entwicklerjahren investiert.
Sie haben erklärt, dass inzwischen auch andere Immobilienfirmen Interesse an einer Nutzung der Software haben. Erwächst hier ein weiterer Einnahmezweig? Und haben Sie nicht Angst, sich zu verzetteln?
Falk Raudies: Nicht nur Interesse, es gibt bereits erste Gesellschaften, die unsere Software nutzen. Dieser Bereich verspricht Potenzial, mehr möchte ich hier noch nicht sagen. Wir schauen aber mit einer gespannten Erwartung auf die weitere Entwicklung. Angst, dass wir uns verzetteln, habe ich dabei nicht. Wir kombinieren Software mit Immobilien-Know-how, kennen den Markt, die Besonderheiten und die Chancen sehr gut, es ist als eine Erweiterung unseres Immobilienbereichs zu sehen.
Nach 9 Monaten 2021 sehen Sie sich mit der Geschäftsentwicklung auf Kurs. Wie sahen die Zahlen aus?
Falk Raudies: Unser Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen, EBITDA, lag nach 9 Monaten 2021 mit 14,8 Mio. Euro bereits auf dem Niveau des gesamten Vorjahres. Beim Ergebnis aus der Bewirtschaftung unseres Immobilienbestands, FFO, konnten wir mit 5,5 Mio. Euro bereits das Ergebnis des Gesamtjahrs 2020 von 5,0 Mio. Euro übertreffen. Der annualisierte FFO liegt mittlerweile bei 12 Mio. Euro. Wir sind also weiter auf Erfolgskurs.
Was erwarten Sie für die FCR Immobilien AG für das Gesamtjahr 2021?
Falk Raudies: Vereinfacht gesagt, Wachstum, strategische Weiterentwicklung und Profitabilität. Das Jahr ist nun ja fast zu Ende. Wir haben unseren Immobilienbestand deutlich ausgebaut und die 400 Mio. Euro Marke beim Portfolio überschritten. Aber auch im Bereich ESG haben wir uns weiterentwickelt und hier durch den vertraglich bereits vereinbarten Aufbau von Ladeinfrastruktur und geplante Photovoltaikanlagen Umweltaspekte mit zukünftigen Einnahmeströmen kombiniert. Wir haben zum Jahresanfang gesagt, wir wollen weiter profitabel wachsen und profitablen FFO einkaufen.
Was bedeutet das für die Dividende für das Geschäftsjahr 2021?
Falk Raudies: Das ist noch ein wenig zu früh, hier schon genauer zur Dividende zu sprechen. Aber wir wollen, dass unsere Aktionäre wie in den Vorjahren von unserer guten Geschäftsentwicklung profitieren. Für 2020 wurden 0,30 Euro je Aktie ausgeschüttet. Die Hauptversammlung ist geplant für den 18. Mai 2022.
Sie haben große Dachflächen und frequentierte Parkplätze. Bietet sich da nicht die Installation von Photovoltaikanlagen und Ladestationen an?
Falk Raudies: Hier liegt erhebliches Potenzial, das wir nutzen wollen und wie angeführt haben wir vertraglich bereits Vereinbarungen geschlossen. Im Rahmen unserer Nachhaltigkeitsstrategie unterstützen wir so die Energiewende. Es ist davon auszugehen, dass wir nennenswerte zusätzliche Einnahmen in den kommenden Jahren in diesem Bereich generieren werden.
Was erwarten Sie zukünftig an Einnahmen aus diesem Bereich? Und wie wollen Sie diesen Ausbau finanzieren? KfW-Mittel, Anleihen oder sogar durch Kapitalmaßnahmen? Wie hoch wäre der Investitionsbedarf eigentlich und über welche Anlagenvolumina im Bereich Photovoltaik reden wir?
Falk Raudies: Die ersten Verträge haben wir ja bereits geschlossen und die weiteren sollen ähnlich ausgestattet sein. Wir setzen in diesem Bereich eine Partnerlösung um. Hierdurch sind die Investitionskosten, die FCR direkt zu tragen hat, gering, gleichzeitig können wir aber nennenswert durch Mieten bzw. Nutzungsentgelte profitieren. Wir werden im Einzelfall abwägen, wann, welche Nutzung für die Umwelt und FCR ideal ist.
Die Marktkapitalisierung der FCR Immobilien AG ist über 100 Mio. Euro gesprungen und es sind mehrere namhafte Investoren bei der FCR eingestiegen. Macht Größe attraktiver?
Falk Raudies: Die FCR wächst seit Jahren dynamisch und profitabel. Zudem haben wir unsere Hausaufgaben gemacht und z. B. auf internationale Rechnungslegung IFRS umgestellt und die Notierung in den regulierten Markt, General Standard, aufgewertet. Jetzt beginnt sich diese Vorarbeit auszuzahlen. Es ist nicht nur eine Frage der Größe, aber der Sprung über die 100 Mio. Euro hilft. Inzwischen liegt die Marktkapitalisierung im Übrigen bei rd. 150 Mio. Euro.
Wie sieht die derzeitige Aktionärsstruktur der FCR Immobilien aus?
Falk Raudies: Ich selbst halte über meine Beteiligungsgesellschaften rd. 65 % der Anteile, rd. 8 % liegen bei einem Investor, die verbleibenden 27,00 % befinden sich im Streubesitz.
Wie gefestigt ist das derzeitige Aktionariat?
Falk Raudies: Ich bin Gründer und Vorstand der Gesellschaft und bin unverändert von den Perspektiven der FCR überzeugt. Auch wenn wir weiter wachsen ist es deshalb mein Ziel, Mehrheitsaktionär zu bleiben.
Wie sieht Ihre Planung für 2022 aus?
Falk Raudies: Derzeit befindet sich die Planung noch in der Erstellung, aber soviel ist schon klar: Wir wollen weiter profitabel wachsen. Der Markt ist da, und wir sind hervorragend aufgestellt, um die sich bietenden Möglichkeiten wertschaffend nutzen zu können.
Bitte kommentieren Sie kurz einige Stichworte:
Kapitalerhöhung: Ein möglicher Baustein einer wachsenden Gesellschaft.
Übernahmen: Wir sind interessiert und schauen auch nach Möglichkeiten, anorganisch zu wachsen.
Coronafolgen für die FCR Immobilien AG: Moderat
Immobilienmarkt: Weiter in bestimmten Segmenten chancenreich.
Baukostenentwicklung: Für uns als Bestandshalter nur am Rande von Bedeutung.
Kapitalmarktkommunikation: Wichtig, tue Gutes und rede darüber.
Virtuelle Hauptversammlung: Inzwischen etabliert, ich schätze aber auch den persönlichen Austausch mit den Aktionären auf einer Präsenzveranstaltung.
Dividenden: Aktionäre sollen vom Unternehmenserfolg auch durch Dividenden profitieren
Herr Raudies, vielen Dank für das nette Gespräch.
Falk Raudies | Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG
– Seit mehr als 20 Jahren erfolgreicher Unternehmer– Mehrjährige Tätigkeit als Geschäftsführer und Vorstand einiger IT-Unternehmen
Kurzinfo zum Unternehmen
Die dynamisch wachsende FCR Immobilien AG ist ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierter Bestandshalter und Bestandsentwickler. Im Fokus stehen Objekte an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale bieten. FCR investiert bei sich bietenden Gelegenheiten auch in die Assetklassen Büro, Wohnen und Logistik. Neben einem günstigen Einkauf beruht die positive Entwicklung der FCR Immobilien AG auf der erfolgreichen Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien, ergänzt um opportunistische Verkäufe von Trading-Objekten. Derzeit besteht das Portfolio der FCR Immobilien AG insgesamt aus rd. 90 Objekten, die annualisierte Jahresnettomiete aus dem Bestandsportfolio beläuft sich auf über 20 Mio. Euro. Zu den Mietern gehören bekannte Marken wie EDEKA, Netto, ROSSMANN, OBI, REWE und NORMA. Die FCR-Aktie (WKN A1YC91, ISIN: DE000A1YC913) notiert im m:access an der Börse München und ist im General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet und wird u. a. auf Xetra gehandelt.
