FCR Immobilien – Immobiliengesellschaften an der Börse sind derzeit unter besonderer Beobachtung. Das Bild der Branche wird geprägt von: Steigenden Zinskosten, sinkenden Bewertungen und einigen bereits geplatzten Anlegerträume, wie bei den Anleihegläubigern der Euroboden GmbH, der „prolongierten“ PREOS-Anleihe, den ERWE-Anleihegläubigern, den Adler Group Aktionären und diversen anderen. Gestern meldete die FCR Immobilien ihre Quartalsergebnisse – erstmal die saldierten Kennzahlen Mieteinnahmen, Leerstandsquote, FFO, EBT, Umsatz und Veräusserungserlöse. Die Einzelheiten zu den Ergebnissen – deren Entstehung, massgebliche Faktoren und Auswirkungen der Zinsentwicklung – kommen am 1.09.2023 in Form des Halbjahresfinanzberichts. Dann einzusehen auf der Homepage der Gesellschaft unter Finanzberichte.
Auch wenn man nicht genau weiss, wie entstanden, so sind die Zahlen gut. Gut für einen Immobilienmarkt, der generell schon bessere Zeiten gesehen hat.
FCR Immobilien Aktie konnte sich lange gegen den Negativtrend für Immobilienaktien behaupten. Lag bestimmt auch an dem relativ geringen Freefloat und dem kauffreudigem Hauptaktionär Falk Raudies,der regelmässig mit Insiderkäufen „in den Unternehmensmeldungen auftauchte. Die Aktie der FCR Immobilien AG (ISIN: DE000A1YC913) hat in der letzten Zeit jedoch mit Problemen zu kämpfen. Aber diese Kursschwäche ist gegenüber anderen Immobilienaktien sehr überschaubar. Kein Grund für die Aktionäre nervös zu werden.
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Die Mieteinnahmen im 1. Halbjahr 2023 konnten um rd. 18 % auf 19,1 Mio EUR (16,2 Mio im Vorjahreszeitraum) gesteigert werden. Ausschlaggebend hierfür die steigerung der Vermietungsquote auf 93,5 %, Indexierungen der Bestandsmieten und laut FCR Immobilien der Ausbau des Portfolios. Zusammen mit den erzielten Verkaufserlösen von 11,9 Mio EUR habe der Umsatz damit bei insgesamt 31,0 Mio EUR nach 16,6 Mio EUR im Vorjahr gelegen. Sämtliche Verkäufe sollen dabei oberhalb der Gutachtenwerte realisiert worden sein, mit einem Gewinn von 70% auf die Einkaufspreise gerechnet.
EBT „nur“ um rund ein Drittel gesunken – bei den gesehenen Zinssteigerungen in Ordnung.
Im 1. Halbjahr 2023 habe die FCR Immobilien AG ein EBT von 5,8 Mio EUR (8,8 Mio im Vorjahreszeitraum). Das Vorjahresergebnis war durch einmalige Bewertungseffekte – Zuschreibungen auf den Immobilienbestand – geprägt. Die Stabilität bei der Ergebnisentwicklung zeige der FFO, der mit 4,7 Mio EUR nahezu den Vorjahreswert von 5,0 Mio EUR erreiche. Hierbei habe man durch die Erhöhung der Mieteinnahmen den gestiegenen Zinsaufwand fast vollständig kompensiert. Gespannt kann man sein, ob keine Abschreibungen auf den Immobilienbestand erfolgt sind, wie es bei anderen Branchenvertretern eigentlich durch die Bank in diesem Jahr für notwendig erachtet wurde. Gerade in Anbetracht der aktiven Zuschreibungen in der Zeit vor der Zinswende.
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Am 1.09.2023 weiss man dann auch, welche Veräusserungen erfolgten, wie die beiden Unternehmensbeteiligungen bewertet werden – ob die zuvor erfolgten Zuschreibungen korrigiert werden mussten. Und wie sich die Zinslast der FCR Immobilen entwickelt hat. Vorab kann man sagen, dass man sich unter dem Strich beim EBT relativ gut gehalten hat – spannend ist jetzt die Frage, wie man das geschafft hat.
Was passierte vor den Zahlen?
Bevor die FCR Immobilien ihre Halbjahreszahlen veröffentlichte -gestern die Salden und dann am 1.09. der vollständige Finanzbericht folgend – gab es relativ wenig Informationen vom Unternehmen. Derzeit scheint man an der Transaktionsfront eher zurückhaltend – in den Vorjahren gab es immer wieder interessante Zukäufe zu berichten. Dieses Jahr meldete man im Rahmen der Q1-Zahlen Immobilienverkäufe im Gesamtwert von 7 Mio EUR, keine Zukäufe. Und wie man seit gestern weiss, folgten im Q2 weitere Verkäufe für rund 4,9 Mio EUR, so dass im ersten Halbjahr insgesamt für 11,9 Mio EUR Immobilien „über Gutachterwert“ verkauft werden konnten.
Ungefähr eine Woche vor den Zahlen berichtete die Beteiligung Solutiance über den Verkauf von Aktien aus dem Bestand der FCR Immobilien – ungefähr zum 31.12.2022 bilanzierten Wertansatz.
Warum der Teilausstieg? Warum erst bei schlechten Zahlen? Nachdem der Kurs sich von gesehenen wesentlich höheren Kursen verabschiedet hat, verkauft FCR Immobilien. Kursabschläge der Solutiance kann man dabei aufgrund schwächerer Zahlen im Q2 erklären: Gegenüber Q1 sank der Umsatz um rund 22%, gegenüber Vorjahr immer noch 28% plus. Und der Verlust erhöhte sich vom Q1 mit EBT Minus 213 TEURO deutlich auf wahrscheinlich rund Minus 800 TEURO – angegeben wird zum Halbjahr nur der Jahresüberschuss von Minus 814 TEURO im Halbjahr, was auf mehr als Minus 1 Mio EBT hindeutet und somit ungefähr Minus 800 TEUR als EBT in Q2 .
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Man darf gespannt sein, wie sich die Bewertung der anderen Beteiligung im Bereich „digitale Immobilienverwaltung“ verändert hat – neben der Solutiance-Beteiligung steht in den Büchern eine 10% Beteiligung an der Immoware GmbH, die, erworben für 2 Mio EUR, in 2020 und 2021 erfolgswirksam insgesamt um 6,751 Mio EUR „aufgewertet“ wurde. Grossen Spielraum für Abschreibungen kann man nicht genutzt haben, wenn man sich das EBT ansieht – näheres am 1.09.2023.
