Immobilienaktien unter Druck. Wie sieht es aus bei den „sicheren, konservativen“ Investments. Spätestens seit die EZB am letzten Donnerstag jetzt auch offiziell die Zinswende angekündigt hat, steigt die Nervosität unter den Anlegern in Immobilienaktien erkennbar.
Allein in den letzten Tagen führten die „grösseren Immobilienaktien“ die Verliererlisten ihrer jeweiligen Indizes an. Wir wollen wissen, wie es aussieht bei den Immobilienaktien. Welche sind besonders anfällig für Zinsänderungsrisiken, welche können relativ entspannt die Zinsentwicklung abwarten? Nachgefragt. Direkt „an der Front“. Damit die Anleger besser einschätzen können, wie es mit „ihrer Immobilienaktie“ aussieht. Natürlich gibt es nicht „DIE Immobiliengesellschaft“, Wohnimmobilien, Logistikobjekte, Fachmarktzentren, Büroimmobilien, Einkaufszentren, Hotels – und alles dazwischen oder gemischt. Und jede hat andere Zinsänderungsrisiken, Zinsänderungssensitivitäten. Hier versuchen wir etwas mehr Durchblick zu schaffen.
Im Teil 1 sprachen wir mit M. Schrade CEO der DEFAMA AG – DEFAMA nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil1 – „…kenne keine andere Immobilien-AG, die hier ähnlich gut aufgestellt ist“ CEO M. Schrade.
In Teil 2 äusserte sich R. Elgeti, CEO der Deutsche Konsum REIT AG – Deutsche Konsum REIT nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil2 – „Wir können auf absehbare Zeit sehr gut leben“ CEO R. Elgeti.
Im Teil 3 erläuterte Sonja Wärntges, CEO der DIC Asset AG – DIC Asset nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil3 – „Unsere Finanzierungen im Bestandsportfolio sind zu über 90% fix, heißt mittelfristig nicht von Zinsänderungen betroffen.“ CEO S. Wärntges.
NACHTRAG 17.06.2022, 12:00 Uhr: Noratis AG nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil 5 – „Neben den reinen Zinsänderungen am Markt (…) wir bei der Noratis AG auch gegenläufige, kostensenkende Entwicklungen haben.“ – CFO A. Speth.
Und heute geht es um die FCR Immobilien AG:
Falk Raudies, Vorstandsvorsitzender der FCR Immobilien AG sagt: „…so dass wir auch beim aktuellen Zinsniveau über einen deutlichen Zinspuffer verfügen.„
Die FCR Immobilien AG haben wir vor einiger Zeit so beschrieben: „Die dynamisch wachsende FCR Immobilien AG ist ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierter Bestandshalter. Im Fokus stehen Objekte an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale bieten. FCR investiert bei sich bietenden Gelegenheiten auch in die Assetklassen Büro, Wohnen und Logistik. Neben einem günstigen Einkauf beruht die positive Entwicklung der FCR Immobilien AG auf der erfolgreichen Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien.“ (nwm, 25.04.2022).
Aktuell stellt sich die Frage, wie sich die Immobilienaktien in Zeiten steigender Zinsen entwickeln werden. So markierte nach dem EZB-Entscheid auch in Europa die Zinsen wieder sukzessive zu erhöhen der STOXX Europe Real Estate neue Jahrestiefststände. Wie relevant ist für Sie das Zinsänderungsrisiko bei der FCR Immobilien AG?
Falk Raudies: Wir beobachten die Marktentwicklung natürlich sehr genau. Die bisherigen Entwicklungen an den Zinsmärkten hatten auf die bestehenden Finanzierungen bei uns keinen negativen Effekt. Aufgrund der seit Jahren sehr positiven Entwicklung der FCR Immobilien AG können wir uns bei den Zinsen heute teilweise deutlich günstiger finanzieren als vor einigen Jahren. So zahlen wir im kommenden Jahr unsere 6,0 %-Anleihe zurück, während wir in diesem Jahr ein Schuldscheindarlehen zu 2,95 % platzieren konnten. Wir kaufen überwiegend Objekte mit einer Anfangsrendite von 8 bis 11 % ein, sodass wir auch beim aktuellen Zinsniveau über einen deutlichen Zinspuffer verfügen.
Gibt es zeitliche, zeitpunktbezogene “Klumpenrisiken”? Wie verteilen sich die Fälligkeiten über den Zeitablauf?
Falk Raudies: Wir haben aus meiner Sicht einen ausgewogenen Finanzierungsmix für die kommenden Jahre, der sich aus Eigenkapital, Anleihen, Schuldscheindarlehen und Bankfinanzierungen zusammensetzt. Ein explizites Klumpenrisiko sehe ich nicht.
Denken Sie eventuell über Forward-Darlehen nach?
Falk Raudies: Nein, aufgrund unserer ausgewogenen Finanzierungsstruktur sind wir derzeit nicht darauf angewiesen, Forward-Darlehen in Anspruch zu nehmen.
Welches Finanzierungslevel streben Sie für die FCR Immobilien an und wo steht die FCR aktuell?
Falk Raudies: Unsere Eigenkapitalquote lag Ende 2021 bei 26,9 %. Ein Jahr zuvor waren es 26,5 %. Als Bestandshalter mit Schwerpunkt Nahversorger weisen wir damit eine sehr solide Finanzierungrelation auf. Auch für die Zukunft gehe ich von ähnlichen Relationen aus.
Gibt es einen kritischen Zinssatz, ab dem Sie den Finanzierungsmix ändern würden?
Falk Raudies: Wir können flexibel agieren, bei Anfangsrenditen im Ankauf von bis zu 11 % kaufen wir auch bei etwas weiter steigenden Zinsen mit einer guten Verzinsung auf das eingesetzte Kapital ein. Die sich im Markt bietenden Chancen wollen wir weiter nutzen.
Wo liegt der aktuelle durchschnittliche Finanzierungssatz für ihr Fremdkapital?
Falk Raudies: Unsere durchschnittlichen Fremdkapitalzinsen belaufen sich bei den Bankfinanzierungen derzeit auf rd. 1,7 %. Ergänzen möchte ich noch, dass wir bei unseren Bankfinanzierungen im Schnitt über 4 % im Jahr tilgen, wodurch wir eine schnelle Entschuldung erreichen. Die Rückzahlung unserer Anleihen, im vergangenen Jahr die 7,10 % Anleihe und im kommenden Jahr unsere 6,0 % Anleihe, führt zu einer sehr deutlichen Ersparnis bei den Finanzierungskosten.
Wo sehen Sie persönlich die Hypotheken-Zinsen für Gewerbeobjekte in einem Jahr/drei Jahren/fünf Jahren?
Falk Raudies: Die Zinsen könnten aufgrund der Inflationsentwicklung zunächst noch etwas weiter steigen, darauf sind wir vorbereitet. Wir beobachten und bewerten dabei verschiedene Szenarien genau, so dass wir flexibel reagieren können. Ich gehe aber davon aus, dass wir mit dem starken Anstieg der Zinsen in den vergangenen Monaten bereits einen ersten großen Teil der Bewegung am Markt gesehen haben. Zinsen entwickeln sich nicht als Einbahnstraße, kommt es zu einer Beruhigung bei der Inflation, könnten die Zinsen dann auch wieder etwas nachgeben.
Vielen Dank für die klaren Aussagen. Und hier noch ein Blick auf den aktuellen Aktienkurs:
Falk Raudies | Gründer und Vorstand der FCR Immobilien AG
– Seit mehr als 20 Jahren erfolgreicher Unternehmer– Mehrjährige Tätigkeit als Geschäftsführer und Vorstand einiger IT-Unternehmen
Kurzinfo zum Unternehmen
Die dynamisch wachsende FCR Immobilien AG ist ein auf Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland spezialisierter Bestandshalter. Im Fokus stehen Objekte an aussichtsreichen Sekundärstandorten, die durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale bieten. FCR investiert bei sich bietenden Gelegenheiten auch in die Assetklassen Büro, Wohnen und Logistik. Neben einem günstigen Einkauf beruht die positive Entwicklung der FCR Immobilien AG auf der erfolgreichen Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien.
Die FCR Immobilien AG zählt zu den innovativsten Immobiliengesellschaften in Deutschland. Basis hierfür ist die inhouse entwickelte Software, die mittels Künstlicher Intelligenz die gesamte Wertschöpfungskette optimiert und Wachstums- und Ertragspotenziale aufzeigt. Die Kombination aus spezialisiertem Bestandshalter und Innovationsführer im Immobilienbereich zeichnet FCR aus. Derzeit besteht das Portfolio der FCR Immobilien AG aus insgesamt über 100 Objekten, die annualisierte Ist-Netto-Miete aus dem Bestandsportfolio beläuft sich auf rd. 30 Mio. Euro. Zu den Mietern gehören bekannte Marken wie EDEKA, Netto, ROSSMANN, OBI, REWE und NORMA. Die FCR-Aktie (WKN A1YC91, ISIN DE000A1YC913) notiert im m:access an der Börse München und ist im General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet und wird u. a. auf Xetra gehandelt.
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