FCR Immobilien – ab 2.11.2023 Anleihe in Zeichnung. Mutig? Reichen 7,25%? Und wenn’s nicht klappt?

FCR Immobilien – Immobiliengesellschaften an der Börse sind derzeit unter besonderer Beobachtung. Das Bild der Branche wird geprägt von: Steigenden Zinskosten, sinkenden Bewertungen und einigen bereits geplatzten Anlegerträume, wie bei den Anleihegläubigern der Euroboden GmbH, der „prolongierten“ PREOS-Anleihe, den ERWE-Anleihegläubigern, den Adler Group Aktionären und diversen anderen. In diese unruhige Phase meldete FCR Immobilien Ende August Kennzahlen, wie Mieteinnahmen, Leerstandsquote, FFO, EBT, Umsatz und Veräusserungserlöse  und später vollständig auf der Homepage unter Finanzberichte/Halbjhareszahlen. Insgesamt sind die Zahlen in Anbetracht der erhöhten Zinsen (Rückgang EBT von 8,8 Mio EUR im 1. HJ 2022 auf 5,8 Mio EUR im 1. HJ 2023) relativ gut.

Natürlich kommen immer wieder Fragen zu den beiden Beteiligungen im Softwarebereich – einmal der Minderheitsanteil an der Solutiance, die mit 1,462 Mio EUR zum 30.06.2023 bewertet wird und die nicht börsennotierte Beteiligung an der Immoware24 GmbH, die nach zwei Zuschreibungen immerhin mit 8,751 Mio EUR in den Büchern steht (ebenfalls zum 30.06.2023). Dazu scheint man mittlerweile beim Verkauf der Einheiten in Kitzbühel voranzukommen, näheres werden wohl die Zahlen zum 31.12.2023 offenbaren, und möglicherweise wird man auch in der Toskana und Mallorca gebundene Mittel für das Kerngeschäft freisetzen können? Wäre in der aktuellen Finanzierungs-„stimmung“ an den Märkten wünschenswert.

Abschreibungen auf den Immobilienbestand der FCR Immobilien waren laut Halbjahresbericht nicht notwendig – eine Neubewertung wurde zum 30.06. nicht durchgeführt.

Anders als viele Immobiliengesellschaften wurde es bei FCR Immobilien als nicht notwendig gesehen, zum 30.06.2023 Abschreibungen vorzunehmen: „Eine Bewertung der Immobilienbestände erfolgt in der Regel jährlich zum 31. Dezember durch einen externen und unabhängigen Sachverständigen. (…)  Für die Bewertung zum 30. Juni 2023 wurden die Grundsätze stetig wie zum 31. Dezember 2022 angewandt. (…) Da zum 30. Juni 2023 keine erneute Gutachtenbewertung erfolgte, wird auf eine Darstellung von Sensitivitäten der Fair Value Berechnung verzichtet (…)

Nach Rücksprache mit den beauftragten Gutachtern im Rahmen des Halbjahresabschlusses 2023 besteht aus deren Sicht, insbesondere mit Blick auf die aktuelle Bewertung der Immobilien, kein Wertberichtigungsbedarf für das Gesamtportfolio im Geschäftsjahr 2023. Dies entspricht auch der Einschätzung des Vorstands, der in diesem Zusammenhang auf Basis interner Analysen die Bewertung der Immobilien als werthaltig und sachgerecht einstuft.(…) (Halbjahresbericht FCR Immobilien zum 30,06,2023, Seite 16/17)

Und jetzt geht die FCR Immobilien in schweren Zeiten an den Kapitalmarkt – es gilt eine Anleihe zu refinanzieren und mehr…

Die FCR Immobilien Aktie konnte sich lange gegen den Negativtrend für Immobilienaktien behaupten. Lag bestimmt auch an dem relativ geringen Freefloat und dem kauffreudigem Hauptaktionär Falk Raudies,der regelmässig mit Insiderkäufen „in den Unternehmensmeldungen auftauchte. Die Aktie der FCR Immobilien AG (ISIN: DE000A1YC913) hat in der letzten Zeit jedoch mit Problemen zu kämpfen. Aber diese Kursschwäche ist gegenüber anderen Immobilienaktien sehr überschaubar. Kein Grund für die Aktionäre, nervös zu werden. Am Freitag handelte die Aktie zum Handelsschluss mit 11,40 EUR nahe dem Jahrestiefsstand von 11,00 EUR.

EXCLUSIVINTERVIEW: Aktie im Fokus: Mensch und Maschine SE. Von Rekord zu Rekord. Adi Drotleff& Markus Pech im Gespräch, Digitalisierung als Gebot der Stunde.

Und jetzt was muss, das muss.. Klappt es auch?

Der Kapitalmarkt soll helfen – derzeit ein mutiges Unterfangen, wenn man sich die Kurse von Anleihen anderer Immobiliengesellschaften anschaut: „Der Vorstand der FCR Immobilien AG („FCR“, ISIN DE000A1YC913) hat heute mit Zustimmung des Aufsichtsrats beschlossen, eine neue Unternehmensanleihe 2023/2028 mit einem festen Zinssatz von 7,25 % p.a. zu begeben. Des Weiteren hat der Vorstand heute mit Zustimmung des Aufsichtsrats beschlossen, den Inhabern der 5,25 %-Anleihe 2019/2024 einen Umtausch mit Mehrerwerbsoption in die neue 7,25 %-Anleihe anzubieten. Den entsprechenden Wertpapierprospekt wird die Luxemburgische Finanzaufsicht CSSF heute billigen.

Anmerkung: Mutig die bestehende Anleihe im Volumen direkt „verdoppeln“ zu wollen. Insbesondere, da der gebotene Zinssatz zwar grosszügig erscheint, aber gegenüber derzeit gezahlten Zinsen für andere Immobilienanleihen weit zurückbleibt.

Die 7,25 %-Anleihe (ISIN DE000A352AX7) hat ein Emissionsvolumen von bis zu 60 Mio. Euro und eine Laufzeit von 5 Jahren bei halbjährlicher Zinszahlung. Durch treuhänderisch gehaltene Grundschulden erfolgt eine grundbuchliche Absicherung. Die Anleihe kann ab dem 02. November 2023 bis voraussichtlich zum 21. November 2023 im Rahmen eines öffentlichen Angebots über die Zeichnungsfunktionalität DirectPlace der Börse Frankfurt erworben werden. Die Stückelung beträgt 1.000,00 Euro. Das öffentliche Angebot richtet sich sowohl an institutionelle Investoren als auch an Privatanleger. Daneben erfolgt eine Privatplatzierung bei weiteren qualifizierten Anlegern.

Anmerkung: Dass eine grundbuchliche Absicherung durchaus ihre Klippen haben kann, mussten zuletzt die Anleihegläubiger der Eyemaxx bitter erfahren. Gespannt kann man sein, wieviele Anleihegläubiger den Switch vollziehen werden. Anzunehmen sollte sein, dass zumindest der Hauptaktionär mitziehen sollte. Und vielleicht noch andere…

Zudem bietet die FCR den Inhabern der 5,25 %-Anleihe die Möglichkeit, die am 30. April 2024 fällig werdende Schuldverschreibung im Gesamtnennwert von 30 Mio. Euro gegen die neu angebotene Schuldverschreibung umzutauschen. Das Umtauschverhältnis beträgt 1:1. Je umgetauschter Anleihe in Höhe von 1.000,00 Euro erhält der Inhaber einen Barausgleichsbetrag von 20,00 Euro sowie die anteilsmäßig angefallenen Zinsen (Stückzinsen). Als Teil des Umtauschangebots können die Inhaber auch eine Mehrerwerbsoption ausüben, bei der sie weitere 7,25 %-Schuldverschreibungen erwerben können. Für den Umtausch und die Mehrerwerbsoption benutzen die Inhaber die entsprechenden Formulare ihrer Depotbanken. Das öffentliche Angebot für den Umtausch und die Mehrerwerbsoption beginnt am 02. November 2023 und endet voraussichtlich am 21. November 2023. Das Umtauschangebot wird voraussichtlich am 30. Oktober 2023 im Bundesanzeiger veröffentlicht werden.

Die Notierungsaufnahme der neuen 7,25 %-Anleihe 2023/2028 im Freiverkehr der Börse Frankfurt ist für den 27. November 2023 geplant.“ (Ad-hoc, 27.10.2023, FCR ImmobilienAG)

H2-US-Hubs – Teil1: Plug Power. thyssenKrupp nucera. Air Liquide. Air Products. Nikola. Ballard Power u.a. sind beim 7 Mrd. USD Jackpot für 7 US-Wasserstoffhubs dabei.

H2-US-Hubs – Teil2: Plug Power. Nel. Bloom Energy. thyssenKrupp nucera. Air Liquide. Air Products. Siemens Energy beim 7 Mrd Jackpot dabei?

H2-US-Hubs – Teil3: Bloom Energy, Plug Power, Nel, Air Liquide, Siemens Energy, RWE, ITM Power – beim 7 Mrd Jackpot dabei?

Spannend wird es sein, wie die FCR Immobilien mit den steigenden Zinsen auf Dauer zurechtkommt- insbesondere mit ihrem relativ grossen Anteil variabel verzinster Fremdmittel, wie in der Wirtschaftswoche Anfang des Jahres diskutiert wurde. Und natürlich, ob es gelingt die 60 Mio Anleihe zu platzieren, respektive zumindest die demnächst fällige 30 Mio EUR Anleihe zu refinanzieren. Dazu kommt  die hoffentlich bald positiv geklärte Frage, wie es um die Verkäufe in Kitzbühel steht, was aus der spanischen Immobilie wurde, was mit dem Golfhotel „passiert“,… FCR Immobilien – eine Immobiliengesellschaft, die bisher bilanziell wenig bis gar nichts von der Immobilienkrise mit der bekannten Gemengelage gespürt hat. Für die Aktionäre sollte man hoffen, dass dem so bleibt…