Immobilienaktie ist nicht gleich Immobilienaktie. Und Immobilienaktien sind normalerweise auch keine Kursverdoppler, aber sie können dem Aktionär durch kontinuierliche Wertsteigerung, berechenbare laufende Erträge und eine gewisse Stärke auch in unruhigeren Zeiten Depots stabilisieren.Dieses Jahr fielen uns insbesondere drei Immobilienaktien positiv auf. Auch wenn diese gänzlich unterschiedliche Strategien verfolgen, in verschiedene Sektoren investieren und auch in anderen Grössenklassen, haben sie doch eines gemeinsam: Interessantes Konzept, konsequente Strategieumsetzung und bisher unbestrittene Erfolge in ihren Segmenten.
Wohnimmobilien in Nicht-Metropolen, teilweise renovierungsbedürftig
sind für die Noratis AG (ISIN: DE000A2E4MK4) die Objekte der Begierde. Für die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG (ISIN: DE000A13SUL5) sind es kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Und DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4), SDAX-Mitglied, spielt vom Volumen in einer anderen Liga – im Eigenbestand (Commercial Portfolio) hält sie Immobilien im Wert von über 2 Mrd EUR. Vornehmlich Büro-, Gewerbe- und Handelsimmobilien. Weiterhin verwaltet sie rund 7 Mrd EUR an Gewerbeimmobilien für Fonds und institutionelle Kunden (Institutional Business).
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Vollkommen unterschiedliche Ansätze, aber
alle drei sind erfolgreich durch die Corona-bedingten Einschränkungen „gekommen“. Und wenn man sich die Kursentwicklung ansieht, kann man durchaus noch Potenzial sehen. Insbesondere die Unternehmensentwicklung und die Planungen lassen eine gute Entwicklung in 2021 möglich erscheinen.
Bei DEFAMA sieht es charttechnisch „am besten“ aus – eine beeindruckende Jahresperformance mit einem steilen Anstieg seit den Märztiefs, als der erste Lockdown die Aktienmärkte auf Talfahrt schickte. Am 02.01.2020 steht ein Kurs von 17,00 EUR, im Tief stand die Aktie bei 12,00 EUR (März) und aktuell (28.12., 10:21 Uhr) 19,70 EUR. Leicht unter dem dieses Jahr erreichten Allzeithoch von 20,60 EUR. Charttechnisch stehen die Ampeln auf Grün. Aktuell konsolidiert der Kurs auf hohem Niveau. Und operativ läuft es auch rund, mit viel Perspektive für 2021 – mit klaren Zielvorgaben bis 2025.
Und Noratis
machte dieses Jahr einige Veränderungen durch: Ein neuer Hauptaktionär gibt dem Unternehmen die Möglichkeit zum „Bestandshalter“ in der gewählten Immobilienklasse zu werden. Gleichzeitig sollen weiterhin aufgewertete Immobilien mit reduziertem Leerstand zu einem „kräftigen Gewinn“ veräussert werden. Bevorzugt an die jeweiligen Eigennutzer. Eine Anleiheplatzierung erzielte vor kurzem im ersten Anlauf eine relativ enttäuschende Resonanz, aber in einem – ersten(?) – Schritt wurden zusätzliche 10 Mio EUR platziert. Und die Kursentwicklung? Am 02.01.2020 steht ein Kurs von 21,86 EUR, im Tief stand die Aktie bei 14,31 EUR (März) und aktuell (28.12., 10:58 Uhr) 17,55 EUR. Weit unter dem dieses Jahr erreichten Jahreshoch von 22,26 EUR.
Bisher scheint der Markt den Strategieschwenk nicht zu eskomptieren. Möglicherweise hat auch der neue Hauptaktionär und dessen langfristig definierte Rolle eine gewisse Übernahmephantasie genommen. Jedenfalls ist die Kursentwicklung nicht wirklich überzeugend. Die neuen operativen Möglichkeiten und die Attraktivität der gewählten Nische werden bisher nicht am Markt gesehen. Ob sich das ändern wird? Jedenfalls ist das Geschäftsmodell unspektakulär und relativ unbeeinflusst von wirtschaftlichen Verwerfungen oder Krisen. Vielmehr sollten Krisen oder wirtschaftliche Abschwächungen die Einkaufspreise eher senken für Noratis. Zwar scheinen riesige Kurssprünge mit dem gewählten Business-Modell nicht unbedingt wahrscheinlich, aber schöne Renditen unbeeinflusst von Makrofaktoren scheinen erzielbar – zumindest im operativen Bereich.
DIC Asset AG ist für viele eine interessante Anlagealternative
und steht unter ständiger Beobachtung des Kapitalmarktes. So kamen die Probleme des KaufhofKarstadt-Konzerns mit dem angekündigten aus für direkt drei Standorte im Besitz der DIC zuerst nicht gut an. Im Nachgang konnten zwei Standorte – durch Mietreduktion wahrscheinlich – gerettet werden. Und für den dritten konnte eine Nachnutzung – nach Renovierung – gefunden werden. Insgesamt aber standen die Zeichen auf Expansion. Mit einem Stakkato von Meldungen zum Jahresende über den Ausbau des Eigenbestandes, des verwalteten Bestandes und schliesslich mit dem Zukauf eines Immobilienverwalters, der 700 Mio Verwaltungsvolumen einbringt, zeigte man für 2021 ambitionierte Ziele.
Weniger schön war dieses Jahr die Kursentwicklung der Aktie. Möglicherweise Basis für entsprechende Steigerungsmöglichkeiten in 2021. Am 02.01.2020 steht ein Kurs von 15,74 EUR, im Tief stand die Aktie bei 6,69 EUR (März) und aktuell (28.12., 12:01 Uhr) 13,44 EUR. Weit unter dem dieses Jahr erreichten Jahreshoch von 17,40 EUR. Und anders als bei Noratis und DEFAMA wurde dieses Hoch vor den Märztiefständen erreicht. Also bisher als einer der wenigen Nicht-Tourismus-Werte noch nicht vom Corona Crash erholt. Könnte in 2021 interessant werden.
DEFAMA operativ
Unser am 15.12.2020 veröffentlichte Interview mit dem CEO Matthias Schrade bringt eigentlich alles auf den Punkt. So fasst seine Antwort auf unsere Frage, nach der Entwicklung der DEFAMA seit unserem letzten Interview Ende November 2029 die positive Entwicklung zusammen:
Matthias Schrade: „Eine Menge! … es ging schon damit los, dass wir danach noch einen regelrechten „Endspurt“ hingelegt haben und im Dezember noch einmal zwei Kaufverträge schließen konnten, einen davon am Tag vor Silvester. Im Jahr 2020 haben wir weitere fünf Immobilien gekauft – darunter in Zeitz das größte unserer Firmengeschichte –, uns personell deutlich verstärkt, den Umzug unserer Hausverwaltung in größere Räume vollzogen, eine Verwaltungssoftware eingeführt, den Umbau in Radeberg durchgeführt und Anfang November planmäßig abgeschlossen – das mit Abstand größte Bauprojekt unserer Firmengeschichte – und dann gab es ja auch noch Corona…
Unter dem Strich sind wir mit dem Erreichten mehr als zufrieden. Wir werden trotz aller Widrigkeiten im laufenden Jahr bei sämtlichen Kennzahlen neue Bestwerte erzielen. Und zwar deutlich. Corona hat lediglich ein noch höheres Rekordergebnis verhindert.“
ZUM VOLLSTÄNDIGEN INTERVIEW, um ein Gefühl für die Gesellschaft, ihre Mission und ihre Perspektiven zu entwickeln.
Noratis operativ
Auch hier gab es ein interessantes Interview zur Unternehmensentwicklung. So antwortete der CFO André Speth auf die Frage nach der operativen Entwicklung in 2020 der Noratis:
„Das Jahr 2020 war sicher herausfordernd, aber wir sind mit dem Geschäftsverlauf sehr zufrieden. Unser Ziel, den Immobilienbestand in Deutschland deutlich auszubauen, haben wir erreicht: Aktuell haben wir über 3.400 Wohnungen im Bestand, nach rd. 2.400 Einheiten Ende 2019. Das ist eine Steigerung von über 40 Prozent. Alleine im ersten Halbjahr 2020 konnten wir so laufende Mieteinnahmen von rd. 8,0 Mio. Euro erzielen, ein Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 35 Prozent.“
ZUM VOLLSTÄNDIGEN INTERVIEW in Verbindung mit der aktuellen Meldung über die Anleiheplatzierung im Nachlauf, um ein Gefühl für die Gesellschaft, ihre Mission und ihre Perspektiven zu entwickeln.
DIC Asset operativ
Über die Unternehmensstrategie äußerte sich im Oktober letzte Jahres die CEO Sonja Wärntges folgendermaßen: „Mit unserem Geschäftsmodell bieten wir in Deutschland – und ich würde einmal behaupten, auch in Europa – ein Alleinstellungsmerkmal mit zwei starken Säulen: dem Commercial Portfolio, also dem Immobilien-Eigenbestand, und dem Investmentgeschäft für Dritte (Institutional Business). Mit der Übernahme der German Estate Group (GEG) Anfang Juli konnten wir dieses Modell deutlich stärken und zugleich einen entscheidenden Schritt in Richtung Wachstum unternehmen. Im Rahmen unserer Neustrukturierung haben wir das Institutional Business unter der Marke GEG gebündelt. Beide Segmente – Commercial Portfolio und Institutional Business werden künftig von unserer Asset- und Property-Management-Plattform betreut, wie auch der Bereich Bestandsentwicklung, der durch den Zusammenschluss gleichzeitig deutlich gewachsen ist.“
Und man setzte um
so das im April 2020 nach dem Corona Einbruch der Märkte Michael C.Kissig die DIC Asset zu seinen Favoriten zählte. Er äußerte sich folgendermassen:
„Der Aktienkurs des Spezialisten für Gewerbe- und Büroimmobilien kam mächtig unter die Räder, weil Anleger befürchteten, dass viele Unternehmen ihre Mieten nicht mehr zahlen können, nachdem nun die Wirtschaft stillgelegt wurde. Und auch der Trend zum Home Office dürfte nach der Krise tendenziell eher zu einer verringerten Nachfrage nach Büroflächen führen. Beide Faktoren werden die Ergebnisse von DIC Asset negativ beeinflussen, doch der Kursabsturz um mehr als 50 Prozent scheint mehr als übertrieben und könnte sich als gute Chance entpuppen.
DIC Asset hat im sog. Commercial Portfolio seine eigenen Liegenschaften konzentriert. Die 20 größten Immobilien des Bestandsportfolios erwirtschaften rund 60% der Mieteinnahmen und sind mit einer Leerstandquote von 1,4% und einer durchschnittlichen Restmietlaufzeit von rund 7,5 Jahren annähernd vollvermietet. Dabei stammen zwei Drittel der Mieteinnahmen aus Büroflächen und davon wiederum knapp 30% von öffentlichen Mietern wie der Stadt Hamburg, dem Land Hessen oder der Stadt Duisburg. Etwa 20% der Mieten generiert DIC Asset aus Retail-Flächen, wobei Lebensmittelhändler wie Aldi, REWE, Edeka, Real, Netto, tegut und Nahversorger wie Rossmann und DM, die als Teil der kritischen Infrastruktur nicht von aktuellen Schließungen betroffen sind, etwa ein Drittel beisteuern.
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Büroflächen sind Hauptaugenmerk – noch?
Im betreuten Portfolio des Institutional Business, wo DIC Asset Immobilien-Anlagen für Investoren managt, werden rund 86% der Mieten über Büroflächen erwirtschaftet und rund 14% durch sonstige gewerbliche Flächen, darunter mit rund 8% Retail-Flächen.
DIC Asset verfügt über eine hohe Bilanz- und Finanzstärke; man hat rund 350 Mio. Euro Cash auf dem Konto und verfügt über zusätzliche freie Kreditlinien. Darüber hinaus sind in nächster Zeit keine nennenswerten Kreditverpflichtungen fällig, so dass die Liquiditätslage sehr komfortabel ist. Dazu hat auch beigetragen, dass erst Mitte Januar noch eine Kapitalerhöhung durchgeführt worden war und Aktien von institutionellen Anlegern sowie dem Großaktionär TTL für 16 Euro übernommen worden waren.
DIC Asset AG ist mit sieben Standorten regional in allen wichtigen deutschen Märkten vertreten und betreut 180 Objekte mit einem Marktwert von rund 7,6 Mrd. Euro. Das Portfolio ist über Regionen und Branchen gut diversifiziert und der Großteil der Einnahmen dürfte auch während der Krise stabil bleiben. Dank des hohen Bestands an Finanzmitteln und dem über die letzten Jahre deutlich reduzierte Verschuldungsgrad präsentiert sich DIC Asset sehr solide. Vereinzelte mögliche Mietausfälle trüben das Bild, so dass auch der NAV (Buchwert) leiden dürfte. Dieser war in den letzten Jahren mehrfach prozentual zweistellig angestiegen und kam per Ende 2019 auf einen Wert von 22,26 Euro. Selbst bei Berücksichtigung eines Risikoabschlags von 20% käme man auf einen Buchwert von 18 Euro, der doppelt so hoch liegt wie der aktuelle Aktienkurs.“ DER GEAMTE BEITRAG AUS DEM APRIL.
Ende des Jahres kommen Logistikimmobilien in den Fokus
Und dem neuen Segment Logistikimmobilien billigt man einiges Erfolgspotential zu. So erwarb man für den Eigenbestand Logistikimmobilien und kaufte dann noch direkt einen Logistikimmobileinverwalter zu. Noch einiges an Phantasie in der Aktie. Aber die Kursentwicklung war im Vergleich zur Peer group bisher eher enttäuschend. Oder bietet ein erhöhtes Potential – je nach Sichtweise.
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