In unserem Interview konnten wir unsere Fragen an Frau Sonja Wärntges, Vorstandsvorsitzende der DIC ASSETS AG (ISIN: DE000A1X3XX4), stellen. Kurz nach der Hauptversammlung konnten wir mit Frau Wärntges über die Fragen reden, die sich im Moment am Kapitalmarkt zum Immobiliensektor stellen. Derzeit werden Immobilienaktien an der Börse mit kräftigen Abschlägen gehandelt. Vielleicht schert der Kapitalmarkt da alle über denselben Kamm? Zur DIC Asset, der Dividendenpolitik, dem Rekordjahr, dem neuen Schwerpunkt Logistik, der Unabgängigkeit vom ehemaligen Hauptmieter Kaufhof, dem angestrebten LTV und dem neuen Namen der grösseren DIC Asset nun im Interview mehr.
Frau Wärntges aktuell weht der Wind den börsennotierten Immobilienaktien kräftig ins Gesicht. Wie sehen Sie aktuell die Risiken für die DIC Asset bzw. die zukünftige Branicks Group AG, aus Zinsentwicklung, erschwerte Refinanzierungsmöglichkeiten und erwarteter negativer Wertentwicklung von Immobilien?
Wärntges: Die hohen Zinsen wirken sich für alle Immobilienunternehmen negativ aus, wir sind da keine Ausnahme. Zum einen bremsen höhere Finanzierungskosten das Immobilientransaktionsgeschäft und üben Druck auf die erzielbaren Preise aus und zum anderen wirkt sich eine höhere Zinsbelastung ganz konkret auch negativ auf den erzielbaren Jahresüberschuss aus. Insofern ist für uns klar, dass wir den steigenden Zinsen mit einer Reduktion der Finanzverschuldung begegnen wollen und dem rückläufigen Transaktionsmarkt mit dem richtigen Angebot im neuen Zinsumfeld. Klar ist auch, dass niemand eine Glaskugel hat.
Eines ist aber ganz klar: Man sollte nicht alle Asset-Klassen über einen Kamm scheren. Und weiterhin gilt auch: Lage, Lage, Lage. Darüber hinaus legen Stakeholder immer mehr Wert auf Manage to ESG und die Klimabilanz einer Immobilie. Berücksichtigt man das alles, dann gibt es große Unterschiede zwischen den Bestandshaltern und Portfolien. Und für die DIC gilt, was ich auf unserer Hauptversammlung gesagt habe: Die DIC ist ein fundamental sehr gut aufgestelltes Unternehmen, hat das Geschäftsjahr 2022 mit einem Rekordergebnis abgeschlossen und ist strategisch und geschäftlich auf klarem Kurs.
Der Erwerb der Mehrheitsbeteiligung an der VIB Vermögen AG war zum damaligen Kursniveau – natürlich im Nachhinein betrachtet – relativ teuer. Ergibt sich hieraus ein Wertberichtigungsbedarf? Wie soll der Kaufpreis letztendlich refinanziert werden? Ist irgendwann ein weiterer Beteiligungsausbau bei der VIB – wie zuletzt durch die Sacheinlagen – geplant?
Wärntges: Erst einmal: Unsere Mehrheitsbeteiligung an der VIB Vermögen ist eine echte win:win Situation für beide Unternehmen. Wir sind dadurch das Powerhouse für Office und Logistik“ in Deutschland geworden, haben unser Bestandsportfolio auf jetzt 4,5 Mrd. EUR mehr als verdoppelt und verfügen jetzt über einen deutlich höheren Anteil langfristig planbarer Erträge als zuvor. Wir haben also unsere Resilienz und die Stabilität stark verbessert – und das genau im richtigen Moment. Und auch die VIB ist jetzt ein viel breiter aufgestelltes Unternehmen mit neuen Freiheitsgeraden bei der Weiterentwicklung ihres Geschäftsmodells.
Dass aktuell ein besonderes Augenmerk des Kapitalmarkts auf der Passivseite unserer Bilanz liegt, weil sich unser LTV durch den Erwerb der VIB deutlich erhöht hat, ist völlig verständlich. Das sehen wir selbst genauso und haben klar kommuniziert, den LTV in diesem Jahr auf eine Größenordnung von 50% zurückführen zu wollen. Ansonsten gilt: Die VIB ist für uns keine Finanzbeteiligung, sondern ein vollkonsolidiertes Tochterunternehmen. Der VIB-Aktienkurs ist insofern für die Bilanzierung nicht relevant, und deshalb ergibt sich daraus auch kein Wertberichtigungsbedarf.
In diesen unruhigen Zeiten haben Sie sich entschieden eine Umfirmierung von DIC Asset in Branicks Group der Hauptversammlung vorzuschlagen, was auch entsprechende Zustimmung fand. Warum der neue Name? Was versprechen Sie sich von diesem “Rebranding”?
Wärntges: Die DIC blickt in diesem Jahr auf ihr 25jähriges Bestehen zurück, und auf eine Entwicklung, die uns stolz macht. Wir haben eine führende Marktposition, sind einer der großen Player und vor allem seit vielen Jahren kontinuierlich auf der Erfolgsspur. Und wir haben uns stetig verändert, auch durch externes Wachstum wie mit der Übernahme der GEG und der RLI sowie dem Mehrheitserwerb der VIB. Außerdem haben wir uns vorgenommen, unser Geschäft zu internationalisieren und damit bereits begonnen. Das alles legt eine neue, gemeinsame Identität nahe. Das ist der Hintergrund für unser Re-Branding. Und Branicks, ein Kunstwort aus Brain und Bricks, bringt zum Ausdruck, was uns ausmacht: ein superstarkes Team mit hervorragender und breiter Expertise, und ein Portfolio aus exzellenten Objekten – eben Brain und Bricks. Und mit diesem neuen Namen wollen wir ab Herbst, voraussichtlich Oktober, dann auch am Markt auftreten.
Wir möchten Ihnen gratulieren, wie schnell es Ihnen gelungen ist, für das Galeria Karstadt Kaufhof Objekt in Leverkusen einen Nachmieter zu finden. Wie viele weitere Kaufhaus-Objekte haben sie noch im Eigenbestand? Und wie sieht es mit deren Zukunft aus? Wie viele sind nicht von Schließungen betroffen? Mussten Sie Mietzugeständnisse und Forderungsverzichte im Rahmen des Insolvenzverfahrens der Galeria-Gruppe machen?
Wärntges: Vor ein paar Jahren war Galeria Kaufhof unserer größter Mieter, jetzt war Leverkusen der letzte noch verbliebene Kaufhof in unserem Bestand. Und auch hier ist genauso wie seinerzeit in Bremen ein nahtloser Übergang in der Neuvermietung gelungen. Das zeigt die Stärke unserer Immobilien und unserer Vermietungsteams. So bedauerlich der Rückzug der traditionsreichen Warenhäuser ist, wir haben die Situation gut bewältigt, die Standorte bleiben gute Adressen für den Handel.
Wie entwickelt sich das Logistik-Segment im Konzern? Sind hier weitere Schwerpunktsetzungen geplant?
Wärntges: Logistik ist jetzt neben Office unsere zweite starke Asset-Klasse. Unsere Logistik-Aktivitäten haben wir unter dem Dach der VIB konzentriert und zugleich unser Geschäftsmodell auf die VIB übertragen, so dass diese in Zukunft eben auch nicht mehr nur Bestandshalter ist, sondern auch als Asset-Manager für Logistik-Immobilien Dritter agieren kann. Außerdem haben wir mit ersten Erwerben in den Niederlanden auch begonnen unsere Logistik-Aktivitäten zu internationalisieren und streben eine Fortsetzung dieser Strategie an.
Wie sehen Sie die aktuelle Kursentwicklung der Aktie?
Wärntges: Sie ist ein Spiegel des gesamten Immobiliensektors, der derzeit deutlich schwächer bewertet wird als andere Branchen – hinzu kommt die aktuelle Nervosität angesichts einer möglichen Bankenkrise. Neben dem generellen Effekt aus der Zinsentwicklung spielt hier wohl eine Menge Unsicherheit hinsichtlich der Klimapolitik und damit verbundenen Investitionserfordernissen, insbesondere im Wohnungsbau eine erhebliche Rolle. Deshalb kann es nur helfen, wenn die Politik hier bald mehr Klarheit schafft, zum Beispiel über die Förderungskulisse. Für die DIC gilt: Wir haben ein grundsolides Portfolio, sind gut positioniert und halten Kurs.
Während Ihre Beteiligung VIB Vermögen für 2022 trotz starker Zahlen auf eine Dividende verzichtet, wird die Branicks Group AG für 2022 eine Dividende ausschütten. Was bewog Sie zu dieser Dividendenpolitik?
Wärntges: Wir sehen uns als Dividendentitel und wollen unsere Aktionäre am sehr erfolgreichen Geschäftsjahr 2022 teilhaben lassen. Deshalb hatten wir im Einklang mit unserer bisherigen Dividendenhistorie eine Ausschüttung auf Vorjahresniveau von 75 Cent je Aktie vorgeschlagen und unsere Hauptversammlung ist diesem Vorschlag gefolgt. Das entspricht einer Ausschüttungsquote von 54% bezogen auf die Kennzahl FFO je Aktie.. Uns ist bewusst, dass einige börsennotierte Unternehmen deutlich von ihrer bisherigen Dividendenpolitik abgekehrt sind. Wir haben einen so radikalen Schritt vor dem Hintergrund der gesamten Finanzierungs- und Liquiditätssituation der DIC aber nicht für notwendig gehalten.
Frau Wärntges, vielen Dank für das Gespräch
Sonja Wärntges, Vorstandsvorsitzende der DIC ASSET AG
Der Leitsatz ihres Unternehmens „Dynamik schafft Werte“ ist für Sonja Wärntges im doppelten Sinn bedeutsam: Als Anspruch der DIC Asset AG, zugleich aber auch als Ausdruck ihres eigenen unternehmerischen Selbstverständnisses, sich neuen Herausforderungen nicht nur zu stellen, sondern sie auch zu suchen. Sie ist eine von insgesamt nur vier Frauen an der Vorstandsspitze eines gelisteten Unternehmens in Deutschland.
Sonja Wärntges hat nach dem Studium zur Diplom-Ökonomin ihre berufliche Laufbahn als Prüferin bei Ernst & Young und PricewaterhouseCoopers (PwC) Wirtschafts- und Steuerberatungsgesellschaft begonnen. Danach war sie in Führungspositionen in den Finanzbereichen renommierter Unternehmen, wie GHH-RAND GmbH oder C&A, tätig. Vor ihrem Wechsel in den Vorstand der DIC Asset AG war sie zwei Jahre CFO im Vorstand der DIC Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA.
Seit dem 1.10.2017 leitet Sonja Wärntges die im S-DAX notierte DIC Asset AG als Vorstandsvorsitzende und ist für die Bereiche Asset-, Property- und Portfoliomanagement, Finanzen, Controlling, IR und Administration verantwortlich. Darüberhinaus ist Sonja Wärntges u. a. Mitglied des Präsidiums des ZiA.
Kurzinfo zum Unternehmen
Die DIC Asset AG ist seit Juni 2006 im SDAX notiert.
Derzeit im nwm:
