Immobilienaktien unter Druck. Wie sieht es aus bei den „sicheren, konservativen“ Investments. Spätestens seit die EZB am Donnerstag jetzt auch offiziell die Zinswende angekündigt hat, steigt die Nervosität unter den Anlegern in Immobilienaktien erkennbar.
Allein in den letzten Tagen führten die „grösseren Immobilienaktien“ die Verliererlisten ihrer jeweiligen Indizes an. Wir wollen wissen, wie es aussieht bei den Immobilienaktien. Welche sind besonders anfällig für Zinsänderungsrisiken, welche können relativ entspannt die Zinsentwicklung abwarten? Nachgefragt. Direkt „an der Front“. Damit die Anleger besser einschätzen können, wie es mit „ihrer Immobilienaktie“ aussieht. Natürlich gibt es nicht „DIE Immobiliengesellschaft“, Wohnimmobilien, Logistikobjekte, Fachmarktzentren, Büroimmobilien, Einkaufszentren, Hotels – und alles dazwischen oder gemischt. Und jede hat andere Zinsänderungsrisiken, Zinsänderungssensitivitäten. Hier versuchen wir etwas mehr Durchblick zu schaffen.
Im Teil 1 sprachen wir mit M. Schrade CEO der DEFAMA AG – DEFAMA nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil1 – „…kenne keine andere Immobilien-AG, die hier ähnlich gut aufgestellt ist“ CEO M. Schrade.
In Teil 2 äusserte sich R. Elgeti, CEO der Deutsche Konsum REIT AG – Deutsche Konsum REIT nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil2 – „Wir können auf absehbare Zeit sehr gut leben“ CEO R. Elgeti. Heute geht es weiter mit der DIC Asset AG.
NACHTRAG 16.06.2022, 15:00 Uhr: FCR Immobilien AG nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil4 – „…so dass wir auch beim aktuellen Zinsniveau über einen deutlichen Zinspuffer verfügen.“ – Vorstandsvorsitzender Falk Raudies
NACHTRAG 17.06.2022, 12:00 Uhr: Noratis AG nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil 5 – „Neben den reinen Zinsänderungen am Markt (…) wir bei der Noratis AG auch gegenläufige, kostensenkende Entwicklungen haben.“ – CFO A. Speth.
Sonja Wärntges, CEO der DIC Asset AG ist entspannt: „Unsere Finanzierungen im Bestandsportfolio sind zu über 90% fix, heißt mittelfristig nicht von Zinsänderungen betroffen.„
Die DIC Asset AG haben wir nach der Mehrheitsübernahme der VIB vor einiger Zeit so beschrieben: „Und so führte die von Sonja Wärntges überraschend angekündigte Übernahmeofferte trotzt anfänglichen Widerstands des „Objekts der Begierde“ und einem marginalen Aufgeld zum Erfolg und „verdoppelte“ die alte DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4) mal so eben. Und die entsprechend erhöhte Prognose, die am 23.03.2022 veröffentlicht wurde sah folgende Zielgrössen vor (…) – Die DIC Asset AG („DIC“) passt für das Geschäftsjahr 2022 ihre Prognose an und erwartet nun höhere Bruttomieteinnahmen von 170 bis 180 Mio. Euro und einen Anstieg der zentralen Steuerungsgröße Funds from Operations (FFO) nach Minderheiten und vor Steuern auf 130 bis 136 Mio. Euro.Ausschlaggebend für die Erhöhung der Prognose ist der Erwerb der Mehrheit an der künftig voll durch die DIC konsolidierte VIB Vermögen AG.“ (nwm, 26.05.2022).
Aktuell stellt sich die Frage, wie sich die Immobilienaktien in Zeiten steigender Zinsen entwickeln werden. So markierte nach dem EZB-Entscheid auch in Europa die Zinsen wieder sukzessive zu erhöhen der STOXX Europe Real Estate neue Jahrestiefststände. Wie relevant ist für Sie das Zinsänderungsrisiko bei der DIC Asset?
S. Wärntges: Die Entwicklung kommt im Grundsatz ja nicht überraschend, sondern bahnt sich seit längerem an. Damit bewegt sie sich innerhalb des Erwartungsspektrums. Es ist gut, dass die Europäische Zentralbank jetzt erste deutlichere Signale zu ihrem Vorgehen in den kommenden Monaten gesendet hat. Das gibt den Märkten und allen Akteuren endlich eine verlässlichere Orientierung und sollte insofern auch den teils extremen Volatilitäten der vergangenen Wochen entgegenwirken. Ein kalkulierbarer Trend ist allemal besser, als eine Situation, die von größerer Unsicherheit geprägt ist. Unsere Finanzierungen im Bestandsportfolio sind zu über 90% fix, heißt mittelfristig nicht von Zinsänderungen betroffen. Und bei zukünftigen Entscheidungen werden die Änderungen eingepreist.
Könnten die steigenden Zinsen Einfluss auf die geplante Refinanzierung der VIB-Mehrheitsübernahme haben?
S. Wärntges: Wie schon gesagt, die grundsätzliche Richtung am Kapitalmarkt ist keine Überraschung, sondern war für dieses Jahr Teil unserer Erwartungen. Und es ist sehr gut, dass jetzt durch die EZB endlich auch von ihrer Seite erste Orientierungen gegeben werden. Unserer Übernahme der Mehrheit an der VIB lag von Beginn an ein robustes Finanzierungskonzept zugrunde, und wir hatten auch von Anfang an gesagt, wir wollen die Mehrheit an der VIB, aber streben keine vollständige Übernahme an. Außerdem waren wir überzeugt von dem inneren Wert des Portfolios der VIB und sind darin durch die von uns ausgelöste unabhängige Überprüfung des Portfolios durch einen renommierten, international tätigen Bewerter bestätigt worden, auf deren Basis der aktuelle Marktwert nach vorläufiger Bewertung voraussichtlich auf 2,3 Mrd. Euro steigt.
Inklusive VIB sind wir nun eine andere Company, mit einem breit diversifizierten und deutlich größeren Bestandsportfolio, in dem die Asset-Klasse Logistik den größten Anteil im Eigenbestand (Commercial Portfolio) der DIC ausmacht – mit entsprechendem Cash Flow und zusätzlichen signifikanten Ergebnisbeiträgen der VIB bereits im laufenden Jahr. Und natürlich werden wir die aktuelle Brückenfinanzierung, für den Erwerb der VIB, die bis 2024 läuft, zu gegebener Zeit ablösen. Auch dazu hatten wir bereits kommuniziert, dass dies, wenn die Marktgegebenheiten stimmen, durch eine Kombination von Kapitalerhöhung und Anleihebegebung geschehen könnte aber nicht kurzfristig um jeden Preis erfolgen muss.
Gibt es zeitliche, zeitpunktbezogene “Klumpenrisiken”? Wie verteilen sich die Fälligkeiten über den Zeitablauf?
S. Wärntges: Auch dazu berichten wir regelmäßig mit großer Transparenz. Und nein, gibt es nicht! In 2022 haben wir einen Refinanzierungsbedarf in der Größenordnung von 260 Mio. EUR bei einer Liquidität am Ende des ersten Quartals von gut 450 Mio. EUR, in 2023 liegt der Refinanzierungsbedarf nochmals deutlich niedriger. Zudem haben wir insbesondere noch im letzten Jahr erfolgreich die Mittel für die geplanten Refinanzierungen der Fälligkeiten in 2022 eingesammelt, unter anderem durch die Platzierungen „grüner“ Finanzinstrumente wie einen ESG-linked Schuldschein und einen Green Bond.
Denken Sie eventuell über Forwarddarlehen nach?
S. Wärntges: Zu jeder langfristigen Kapitalmarktstrategie gehört eine umsichtige Betrachtung von Markt, eigener Wachstumsstrategie, Struktur der Fälligkeiten des Fremdkapitals usw. Selbstverständlich gehört zu solch einer Strategie für uns, nicht in kurzfristige Handlungszwänge zu geraten, Erwartungsmanagement unter Einbezug aller gebotenen internen und externen Expertise zu betreiben, alle Opportunitäten in den Blick zu nehmen und dann abzuwägen und zu entscheiden. Das tun wir in einem kontinuierlichen Prozess und kommen so zu unseren Entscheidungen. So kennt uns der Markt, und darauf ist weiterhin Verlass. Und mit der Umsetzung von Forward Deals stellt sich natürlich auch die Frage nach Forwarddarlehen, die wir dann im Einzelfall prüfen.
Welchen Finanzierungslevel streben Sie für die DIC Asset an und wo steht die DIC aktuell?
S. Wärntges: Dazu berichten wir in unserer Kapitalmarktberichterstattung regelmäßig. Aktuell liegt der LTV nach dem Teilerwerb der VIB vorübergehend etwas höher, bei 55%. Als Zielwert zum Ende des Jahres haben wir „unter 50%“ kommuniziert.
Gibt es einen kritischen Zinssatz, ab dem Sie den Finanzierungsmix ändern würden?
S. Wärntges: Der Zinssatz ist nur ein Kriterium bei der Zusammensetzung des Finanzierungsmix. Daneben spielen Diversifizierung, Unabhängigkeit und Flexibilität eine Rolle. Wir sind aktuell mit 1.8% per Ende März bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 3,8 Jahren attraktiv durchfinanziert. Mit unserem Finanzierungsmix aus Bankfinanzierungen, Anleihen und Schuldscheinen sind wir derzeit zufrieden. Im Rahmen unserer ESG-Strategie haben wir uns zum Ziel gesetzt, den Anteil grüner Finanzierungsinstrumente im Verhältnis zur Bilanzsumme bis 2027 auf rund 40-50% auszubauen.
Wo liegt der aktuelle durchschnittliche Finanzierungssatz für ihr Fremdkapital?
S. Wärntges: Wir haben den durchschnittlichen Zinssatz in den vergangenen 12 Monaten – Stichtag jeweils 31.03. – von 2% auf 1,8% absenken können, nicht zuletzt durch die vorzeitige Refinanzierung eines Großteils unseres Bestandsportfolios unter Nutzung des niedrigen Zinsniveaus. Natürlich spielen da etliche Einflussfaktoren eine Rolle, darunter sind das allgemeine makroökonomische und geopolitische Umfeld Vorgaben, auf die wir keinen Einfluss haben. Hinzu kommen die Spezifika der Branche, also des Gewerbeimmobilienmarktes und die eigene Performance mit Geschäftsmodell und seinen Ertragsströmen, Volumen der Assets under Management, Asset-Klassenmix, Ratingeinstufung etc. Je mehr es um die Faktoren geht, die wir selbst beeinflussen können, um so zuversichtlicher sind wir, weiterhin erfolgreich unterwegs zu sein. Da stimmt die Entwicklung!
Wo sehen Sie persönlich die Hypotheken-Zinsen für Gewerbeimmobilien, insbesondere Logisitkimmobilien, in einem Jahr/drei Jahren/fünf Jahren?
S. Wärntges: Ich habe keine Glaskugel. Deshalb erwarten Sie jetzt bitte von mir keine Zahlen, das wäre auch nicht seriös. Wer zum Beispiel hätte die Inflationsraten auf dem Schirm gehabt, mit denen wir es jetzt in Deutschland, Europa und weltweit aktuell zu tun haben? Welche Entwicklung werden wir da über die kommenden 6, 12, 18 Monate sehen? Was bedeutet das für die Nominal- und Realzinsentwicklung, für Käufer und Investoren, Aktien, Anleihen, Rohstoffe? Aber eines ist so gut wie sicher: Realwerte bewähren sich gerade in solchen Zeiten. Und dass Logistikinvestments angesichts verstärkter Aufmerksamkeit für die Resilienz von Lieferketten noch mal verstärkt im Fokus sind, weil sie schon durch die Digitalisierung und deren Einfluss auf Produktion, Handel und Verbraucherverhalten viel Aufmerksamkeit und Anlegerinteresse auf sich ziehen, steht für mich außer Frage.
Vielen Dank für die klaren Aussagen. Und hier noch ein Blick auf den aktuellen Aktienkurs:
Chart: DIC Asset AG | Powered by GOYAX.de
Sonja Wärntges | Vorstandsvorsitzende der DIC Asset AG
Der Leitsatz ihres Unternehmens „Dynamik schafft Werte“ ist für Sonja Wärntges im doppelten Sinn bedeutsam: Als Anspruch der DIC Asset AG, zugleich aber auch als Ausdruck ihres eigenen unternehmerischen Selbstverständnisses, sich neuen Herausforderungen nicht nur zu stellen, sondern sie auch zu suchen. Sie ist eine von insgesamt nur vier Frauen an der Vorstandsspitze eines gelisteten Unternehmens in Deutschland.
Sonja Wärntges hat nach dem Studium zur Diplom-Ökonomin ihre berufliche Laufbahn als Prüferin bei Ernst & Young und PricewaterhouseCoopers (PwC) Wirtschafts- und Steuerberatungsgesellschaft begonnen. Danach war sie in Führungspositionen in den Finanzbereichen renommierter Unternehmen, wie GHH-RAND GmbH oder C&A, tätig. Vor ihrem Wechsel in den Vorstand der DIC Asset AG war sie zwei Jahre CFO im Vorstand der DIC Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA.
Seit dem 1.10.2017 leitet Sonja Wärntges die im S-DAX notierte DIC Asset AG als Vorstandsvorsitzende und ist für die Bereiche Asset-, Property- und Portfoliomanagement, Finanzen, Controlling, IR und Administration verantwortlich. Darüberhinaus ist Sonja Wärntges u. a. Mitglied des Präsidiums des ZiA.
Kurzinfo zum Unternehmen der DIC Asset AG:
Die DIC Asset AG ist der führende deutsche börsennotierte Spezialist für Büro- und Logistikimmobilien mit über 20 Jahren Erfahrung am Immobilienmarkt und Zugang zu einem breiten Investorennetzwerk. Unsere Basis bildet die überregionale und regionale Immobilienplattform mit neun Standorten in allen wichtigen deutschen Märkten (inkl. VIB Vermögen AG). Pro-forma betreuen wir 349 Objekte mit einem Marktwert von 13,8 Mrd. Euro onsite – wir sind präsent vor Ort, immer nah am Mieter und der Immobilie.
Das Segment Commercial Portfolio umfasst Immobilien im bilanziellen Eigenbestand. Hier erwirtschaften wir kontinuierliche Cashflows aus langfristig stabilen Mieteinnahmen, zudem optimieren wir den Wert unserer Bestandsobjekte durch aktives Management und realisieren Gewinne durch Verkäufe. Im Segment Institutional Business erzielen wir aus dem Angebot unserer Immobilien-services für nationale und internationale institutionelle Investoren laufende Gebühren aus der Strukturierung und dem Management von Investmentvehikeln mit attraktiven Ausschüttungsrenditen.
Die DIC Asset AG ist seit Juni 2006 im SDAX notiert.
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