DIC Asset gibt die richtigen Antworten auf die Zinswende. Wann merken das die Aktienmärkte?

DIC Asset – Immobilienunternehmen mit gesunden Geschäftszahlen, das die Verkaufs-Ziele für 2022 mit einem Deal kurz vor Jahresschluss erfüllen konnte.
Die vielleicht mit schlechtem „Kurs-Timing“ durchgezogene Mehrheitsübernahme der VIB, die strategisch Sinn zu machen scheint, zwingt gerade  in Zeiten der Zinswende und des generellen Immobilienaktienbashing an den Börsen zu einer Reduzierung der Verschuldungslevels (LTV) . Möglicherweise ein probates Mittel auch der zuletzt enttäuschenden Kursentwicklung der Aktie wieder auf die Beine zu helfen. Und das Management der DIC Asset wählt dazu denselben Weg, den DEMIRE, unter viel extremerem Refinanzierung-Druck stehend, mit dem 121 Mio EUR-Verkauf des LogParks fortsetzte:

Kaufhof Chemnitz „mit attraktivem Gewinn“ verkauft – zweiter Schritt nach 350 Mio EUR VIB- Fachmarktpaket-Auslagerung an Fonds zur Weitergabe.

Wichtig auch für die im Raum stehende Brückenfinanzierung der VIB Vermögen-Übernahme sind die beiden im Dezember angeschlossenen Transaktionen, die in Summe einiges zur LTV-Reduzierung beitragen sollten. Denn nach Zeiten des billigen Geldes gilt es nun die Finanzierungsstrukturen und möglicherweise auch den Fremdkapitalanteil neu zu justieren. Im Juni letzten Jahres lieferten wir einen Überblick über die Finanzierungsstrukturen und Laufzeiten einiger Immobiliengesellschaften – immer noch aktuell: „Von Alstria, Aroundtown, Corestate, DEFAMA – oder Hamborner, TAG Immobilien, LEG, Deutsche Wohnen – bis zu Vonovia -„Zinswende“ und Klumpenrisiken? Zinssätze. Laufzeiten.“

Zuerst „Fachmarkt“-Fonds gebildet – Strategiefokussierung auf Logistik bei VIB dadurch gestärkt und auf Dauer 350 Mio EUR weniger „Immobilien inclusive Darlehen“ in der Konzernbilanz.

Am 20,12, meldete VIB Immobilien, Mehrheitsbeteiligung der DIC Asset (Anteilsausbau zuletzt durch Übertragung eines 99 Mio EUR Logistikimmibilienportfolios), die Auflage eines einen offenen Immobilienspezialfonds VIB Retail Balance I („Fonds“) mit einem Volumen von 350 Mio EUR und dem Investitionsfokus auf Lebensmittel-Einzelhandelsimmobilien und Fachmarktzentre. Zu Beginn erfolgte der Verkauf von sieben Gewerbeimmobilien aus dem Bestandsportfolio der VIB an den Fonds und weitere 24 Gewerbeimmobilien sollen aus dem Bestandsportfolio der VIB-Tochtergesellschaft BBI Bürgerliches Brauhaus Immobilien Aktiengesellschaft („BBI“) folgen.

Nicht nur 240 Mrd USD, sondern sogar 700 Mrd Investitionen bis 2030 in grünen Wasserstoff laut McKinsey-Studie nötig. Nel Plug Power Fortescue Future Siemens Energy NIKOLA e.on SFC Energy Uniper – Newsupdate der Wasserstoffs. Einiges passiert.

Das gesamte Eigenkapital des Fonds beträgt 202 Mio EUR. 49% des Eigenkapitals des Fonds stellt zunächst die VIB selbst bereit – will also demnächst an Dritte platzieren. Und die Laufzeit des Fonds beträgt voraussichtlich 10 Jahre, die angestrebte Ausschüttungsrendite 4,9 % p.a. Das Immobilienportfolio, das die VIB zusammen mit der BBI an den Fonds verkaufen soll, besteht aus Nahversorgungszentren, Supermärkten sowie Fachmärkten in neun Bundesländern.

Bilanzwirkung der Fachmarkttransaktion führt zu gesunderen Kennzahlen. Ertrag insgesamt 65,5 Mio EUR.

Der Kaufpreis für die sieben Gewerbeimmobilien der VIB wird sich auf rd. 119 Mio EUR und der Kaufpreis für die 24 Gewerbeimmobilien aus dem Bestand der BBI auf rd. 189 Mio EUR belaufen. Die Gesamttransaktion führt zu einem Abgang annualisierter Netto-Mieterträge von rd. 18 Mio EUR aus der (Konzern-)Gewinn- und Verlustrechnung des VIB Vermögen AG Konzerns („VIB Konzern“); dem steht ein erwarteter Ertrag des VIB Konzerns aus der Transaktion i.H.v. ca. 65,6 Mio EUR gegenüber, wovon rund 3 Mio EUR noch in 2022 und der Rest in diesem Jahr geplant ist. Der VIB Konzern soll das Immobilienmanagement übernehmen und damit laufende Managementgebühren i.H.v. voraussichtlich 1,2 Mio EUR pro Jahr generieren. Mit dem Verkauf der Immobilien durch den VIB Konzern wird das Bestandsportfolio des VIB Konzerns auf die Asset-Klasse Logistik und Light-Industrie fokussiert.

Und heute gemeldet der Verkauf des Kaufhof Chemnitz-Objekts. Ohne konkrtete Zahlen, abe rwohl übe rBuchwert, wenn man „attraktiver Gewinn“ so deuten will.

Durch den Verkauf des Objekts „Kaufhof Chemnitz“ am 30. Dezember 2022 konnte DIC Asset die geplante Jahresrange von 400 bis 500 Mio EUR für beurkundete Verkäufe aus dem Eigenbestand erreichen. Das Objekt wurde zum Jahresende an die Krieger Gruppe, Berlin/Schönefeld verkauft. Und wichtig für den zerbombten Aktienkurs: Die DIC realisiere mit dem Verkauf einen attraktiven Gewinn aus dem Exit. Auch wenn über den genauen Betrag Stillschweigen vereinbart wurde, so bedeutet es zumindest eine Unterstützung für realisitsche Bewertungen des DIC asset Portfolios – anders als bei DEMIRE, die unter Bilanzwert verkaufen mussten/wollten.

„Wie angekündigt haben wir trotz des schwierigen Marktumfelds unsere Transaktionsziele für das abgelaufene Jahr weitgehend erreicht. Durch die Verkäufe aus unserem Eigenbestand treiben wir die weitere Fokussierung auf die Asset-Klassen Büro und Logistik weiter voran und machen zudem Fortschritte bei der geplanten Reduzierung der Nettofinanzschulden“, kommentiert Sonja Wärntges, die Vorstandsvorsitzende der DIC.

DIC Asset strukturiert sich um – VIB Vermögen als“Spezialist“ für Logistikimmobilien und weg mit Doppelstrukturen

DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4) ist seit der Übernahme der VIB „in einer anderen Grössenklasse“. Mit einer Brückenfinanzierung mit Laufzeit bis 2024, plant man in einer Kombination aus Kapitalerhöhung und Anleihebegebung diese Brückenfinanzierung abzulösen – ohne Zeitdruck. Störend für eine Kapitalerhöhung ist natürlich der schwache Börsenkurs und auch der relativ hohe Preis der für die VIB Akiten gezahlt werden musste, bevor die Aktie kräftig zurückkam im Rahmen der Immobilienaktienkrise. Positiv hinzu kommt, dass die Finanzierungen des Bestandsportfolios zu über 90% fix sind, heißt mittelfristig nicht von Zinsänderungen betroffen sein werden – hierzu spannende Aussagen der CEO Sonja Wärntges vor einiger Zeit.

Reduzierte Transaktions-Jahresziele 2022 grösstenteils erreicht – aber LTV steht auch 2023 im Fokus.

DIC Asset hatte im Rahmen einer Prognoseanpassung im November 2022 angekündigt, im Gesamtjahr 2022 insgesamt 2,3 Mrd EUR für den Eigenbestand (Commercial Portfolio) zu erwerben (durch die mehrheitliche Übernahme von VIB erreicht). Außerdem waren Ankäufe in Höhe von 650 bis 700 Mio EUR im Drittgeschäft (Institutional Business) geplant (erreicht wurden mehr als 600 Mio EUR, hier schlägt die Immobilien-Kauf Zurückhaltung auf DIC Asset durch.). Das Verkaufsziel für den Eigenbestand lag bei 400 bis 500 Mio EUR (erreicht wurden rund 400 Mio EUR). Für das Institutional Business wurden keine Verkäufe geplant.

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DIC Asset und VIB Vermögen – Konzernverbund mit Spezialisierung und Synergien, der umsortiert und umgebaut wird.

Neben dem Besitz von Logistikimmobilien ergänzte die Tätigkeit der VIB Vermögen um ein „logischen Baustein“ ergänzt: Verwaltung von Logistikimmibilien auch für Dritte – von der Konzernmutter an die Logistiktochter übertragen. Nutzt bestehendes Know-How und erweitert die Ertragsbasis: Der Erwerb des Logistikportfolios bzw. der beiden Managementgesellschaften diene der nachhaltigen Stärkung des Wachstums der VIB Vermögen als führende Immobilien-AG für Logistikimmobilien sowie der Erweiterung des Geschäftsmodells der VIB Vermögen AG um das liquiditätsstarke Management von Immobilien für fremde Dritte im Logistikbereich, so die VIB in einer Unternehmensmeldung.

Zuletzt erhöhte für rund 20,31 EUR je VIB Aktie DIC Asset die Beteiligung an der Tochter VIB von bisher 51% deutlich in Richtung 70% – zu einem „verbilligten Einstiegskurs. Ob die DIC Asset weitere Anteilssteigerungen ins Auge gefasst hat, wäre natürlich reine Spekulation. Dass das Immobilienportfolio der DIC Asset zu 37% aus Logistikimmobilien besteht, lässt noch Phantasie für mögliche weitere Transaktionen.

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Die Auslagerung und der letztendliche Komplettverkauf der VIB-Fachmarktzentren im Paket, was voraussichtlich in 2023 VIB Gewinne von über 60 Mio EUR realisieren lässt und gleichzeitig die Verschuldung reduzieren sollte, passt zur Strategie des DIC Assset Konzerns. Genauso ins Bild passt die Veräusserung der Kaufhof-Immobilie in Chemnitz – wohl über Buchwert  – Reduzierung der Verschuldung und Reduzierung der unerwünschten „Kaufhof“-Immobilien Bestände in der DIC Bilanz. Ob der aktuelle Aktienkurs wirklich eine angemessene Bewertung des DIC Asset Konzerns auf Dauer widerspiegelt, sei der Meinung des Einzelnen überlassen. Hinschauen lohnt sich auf jeden Fall.

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