DIC Asset FCR Immobilien – Heute zweimal Zukäufe gemeldet. Bei einem wartet man auch auf Verkäufe, schon länger.

DIC Asset FCR Immobilien – zwei Immobiliengesellschaften vornehmlich im gewerblichen Immobilienbereich tätig. Heute meldeten beide Zukäufe – auch in Zeiten der Zinswende offensichtlich möglich und wirtschaftlich. Fehlend ein schon seit 2019 angekündigter Verkauf,

der in Form von Zuschreibungen bereits den Gewinn mehrte und quasi „Pflicht“ ist. Fragt sich nur, wie lange noch die bereits erfolgswirksam verbuchten Höherbewertungen auch bei einem Verkauf realisiert werden können. Und das auch noch bei einem für das Geschäftskonzept untypischen Objekt in Kitzbühel. Aber zuerst zur DIC Asset und einem spannenden Logistikobjekt – für einen betreuten Fonds erworben, nicht für den Eigenbestand:

DIC Asset FCR Immobilien – DIC Asset macht Logistikfonds „voll“ mit einem Logistikobjekt in den Süd-Niederlanden

Unter der Führung von Sonja Wärntges als CEO, deren Vertrag grade bis 2027 verlängert worden ist, wächst die DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4) in neue Dimensionen. Durch die Übernahme der VIB Immobilien, die noch zu Zeiten der hohen Kurse für Immobilienaktien erfolgte, verdoppelte man sich quasi und setzt verstärkt auf den Bereich der Logistikimmobilien als Assetklasse. In diesem Zusammenhang betreut man als Assetverwalter und Manager unter anderem den Logistik-Spezialfonds „RLI-GEG Logistics & Light Industrial III“ , der mit dem heute gemeldeten Ankauf bereits sein geplantes Zielvolumen von rund 400 Mio EUR erreicht.

„In der für uns wichtigen Assetklasse Logistik haben wir für unsere Investoren wie geplant eine weitere hochwertige Immobilie an einem der stärksten Top-Logistikstandorten in den Niederlanden gesichert In kürzester Zeit haben wir erfolgreich unser Netzwerk im niederländischen Investmentmarkt genutzt und unsere Verlässlichkeit, Kompetenz und Kreativität als führende Managmentplattform für Gewerbeimmobilien im derzeitigen Marktumfeld unter Beweis gestellt“, sagt Johannes von Mutius, CIO der DIC.

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Objekt konkret

Das zu 100% und für rund 15 Jahre vermietete Logistikobjekt in Oosterhout verfügt über eine Gesamtmietfläche von rund 30.000 qm und ist über Straße, Wasser, Schiene und Luft sehr gut angebunden. Der Standort Oosterhout liegt inmitten des niederländischen Logistikdreiecks Breda / Tilburg / Waalwijk und ist damit ein wichtiger Standort für die weitere Logistik der Seehäfen von Rotterdam und Antwerpen. Langfristiger Mieter des Objekts ist der Logistikdienstleister De Graaf Logistics Group, ein etabliertes Familienunternehmen, welches seit über 100 Jahren am Markt tätig ist. Zu den Dienstleistungen zählen die Lagerung und Distribution bis hin zu maßgeschneiderten, individuellen Logistiklösungen.

DIC Asset ist gross geworden in den letzten Jahren – jetzt gilt es die Zinswende und eine mögliche Rezession zu meistern

Unter der Führung von Sonja Wärntges hat die DIC Asset AG die Assets under Management mehr als verdreifacht (Ende 2017: 4,4 Mrd Euro, Oktober 2022: 14,2 Mrd Euro) und zuletzt den FFO mit 107,2 Mio Euro zu Ende 2021 auf ein dreistelliges Niveau gebracht. In den vergangenen zwei Jahren hat das Unternehmen mit entschiedenen Schritten den Bereich Logistik neben Bürogebäuden zum zweiten Schwerpunkt seiner Immobilienplattform ausgebaut. Kürzlich hat die DIC Asset AG außerdem mit dem Erwerb mehreren Immobilien in den Niederlanden erste Schritte zur Internationalisierung ihres Portfolios gemacht. In Zeiten der Zinswende interessant, wie sich die DIC Asset hier positioniert hat:

DIC Asset nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil 3 – „Unsere Finanzierungen im Bestandsportfolio sind zu über 90% fix, heißt mittelfristig nicht von Zinsänderungen betroffen.“

Chart: DIC Asset AG | Powered by GOYAX.de

DIC Asset FCR Immobilien – 2 Fachmärkte dazugekauft – wenn jetzt noch die Verkäufe in Kitzbühel in trockene Tücher kommen sollten bevor die Preise…

Heute wieder einmal eine der Meldungen, die zeigen, dass Fachmärkte ein unabhängig von der gesamtwirtschaftlichen Lage relativ krisensicheres Investment sein können: Die FCR Immobilien AG hat zwei vollvermietete Einzelhandelsobjekte in Gräfenhainichen (Mietfläche von rd. 8.200 m²), Sachsen-Anhalt, und Marktredwitz (Mietfläche 3.300 m²), Bayern, erworben. Und die Netto-Mieten der beiden Objekte liegen bei rd. 700 TEURO. Der gewichtete WAULT beläuft sich auf ca. 5 Jahre.

Falk Raudies, Vorstandsvorsitzender der FCR Immobilien AG: „Der Ausbau unseres Immobilienbestands steht bei uns unverändert im Fokus. Unsere Ankäufe in Gräfenhainichen und Marktredwitz bekräftigen dies. Auch im aktuellen Marktumfeld sehen wir weiterhin gute Chancen, um nachhaltig und profitabel zu wachsen.“

Mallorca, Toskana und Kitzbühel  sind auch im Portfolio vertreten – zur Veräusserung. Gerade Kitzbühel sollte bald was passieren…

Neben den Fachmärkten tummelt sich FCR Immobilien auch noch in anderen Immobilienklassen. Offen kommuniziert, vielleicht sogar sinnvoll zur Differenzierung. Aber bei diesen anderen Objekten ins Auge fallen neben einem Golfhotel in der Toskana, dass seinerzeit wohl in Form eines Share Deals „mit stillen Reserven“ erworben wurde ^{ANMERKUNG 1}, und „etwas“ auf Mallorca, ein noch im Bestand befindliches Objekt in Kitzbühel. Seinerzeit Gegenstand von einigen Irritationen, wie in einem „alten Interview“ in der Wirtschafts Woche zu finden.

Kitzbühel bereits 2019 – zugegebenermassen vor Corona – Thema in der Wirtschaftswoche „Ab Ende 2019 gehen wir in den Vertrieb„

Dabei ging es um das Hotel Kitzbühel. Wir zitieren aus diesem Interview, erschienen im Juni 2019: „WiWo: Zu Ihrem Portfolio gehört ein Hotel in Kitzbühel. Betreiber ist eine Firma, die Ihr Bruder führt. Wie kam es dazu? Falk Raudies: Uns ging es anfangs nicht darum, ein Hotel zu betreiben. Wir wollten das Objekt wegen der schon geteilten Wohnungen darin. Der alte Hotelbetreiber hatte noch offene Buchungen. Also haben wir eine Gesellschaft gegründet, die mein Bruder führt. Sie betreibt das Hotel bis März 2020. So lange gibt es noch Buchungen. Ab Ende 2019 gehen wir in den Vertrieb.

WiwO: Im Wertpapierprospekt zur Kapitalerhöhung haben Sie das Geschäft mit der Firma Ihres Bruders nicht als Interessenkonflikt angegeben. Wieso nicht?

FR: Wir haben den Fall von unserem Anwalt prüfen lassen, und der hat entschieden, dass es nicht hineingehört, da die Gesellschaft nicht mir gehört. Die Betreibergesellschaft zahlt auch eine Pacht … … die mit gut 100.000 Euro pro Jahr, bezogen auf den Kaufpreis von gut vier Millionen Euro, bescheiden ausfällt. Ja, aber wenn wir mit dem Verkauf der Wohnungen drei Millionen Euro verdienen werden, fällt das nicht ins Gewicht.“

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Seitdem ist nichts Erkennbares passiert

Aktuell wird das Hotel Kitzbühel – Stand 31.12.2021 – weiterhin als Hotelbetrieb im Besitz der FCR aufgeführt. Es haben offensichtlich keine Apartmentverkäufe stattgefunden.Und der Bruder des FCR CEO’s ist immer noch Geschäftsführer der Hotelbetreibergesellschaft.Mittlerweiel wird das Objekt in der FCR Bilanz mit rund 8 Mio EUR bewertet bei einem damaligen Kaufpreis von 3,8 Mio EUR in 2017. Spannend ist die Frage, wann und vor allem ob in der ebreits zugeschriebenen Höhe die einzelnen Wohnungen des Objekts verkauft werden können. Die Stimmung am Immobilienmarkt wird nicht besser…

Und BAFin prüft weiterhin…

Weiterhin steht im Raum die Prüfung der BAFin im Raum, seinerzeit thematisiert in der Immobilienzeitung unter der Überschrift: „BAFin durchleuchtet FCR und Deutsche Konsum“ eine „auffällig hohe Bewertung einer Beteiligung an einer Hausverwalter-Software“ Gesellschaft. Es ging um die 10% Beteiligung der FCR an der „Immoware“, einer IT-Firma aus Halle, die in 2020 einen Jahresüberschuss von 1,3 Mio EUR erzielt haben soll: In 2020 erworben für 2 Mio EUR wurde die Beteiligung bereits in der 2020er-Bilanz mit 5,8 Mio EUR bewertet. Und so steht diese Zuschreibung allein für rund ein Drittel des EBT der FCR Immobilien in 2020. In 2021 erfolgte eine weitere erfolgswirksame Zuschreibung von 3 Mio EUR aufgrund einer neuen Unternehmensbewertung durch einen Wirtschaftsprüfer.

Der Chart der FCR Immobilien Aktie kann auf jeden Fall – gerade in den aktuellen Börsenzeiten durchaus gefallen:

Chart: FCR Immobilien AG | Powered by GOYAX.de

ANMERKUNG 1: Im damaligen Geschäftsbericht findet sich folgende Aussage: „Im Zusammenhang mit der Erstkonsolidierung (Kapitalkonsolidierung) der FCR Pelagone GmbH & Co. KG zum 1. Juli 2018 entstanden erstmalig passive latente Steuern und resultieren aus der Aufdeckung von stillen Reserven aufgrund der Neubewertung des Eigenkapitals. Der für die passiven latenten Steuern herangezogene durchschnittliche Konzernsteuersatz beträgt 28,6 %.“