DIC Asset Aktie steht vor einem Quantensprung durch die Sicherung der angestrebten „gut“ 51 % Beteiligung an der VIB Vermögen AG. Und so führt die von Sonja Wärntges überraschend angekündigte Übernhameofferte trotzt Widerstand des „Objkets der Begierde“ und einem marginalen Aufgeld zum Erfolg.
Die DIC Asset AG (ISIN: DE000A1X3XX4) startete am 21.01.2022 eine anorganische Wachstumsinitiative, wie viele andere Immobilienkonzerne in den letzten Jahren zuvor. Plan: Teil- „Übernahme“ von 51% der VIB Vermögens AG. Und auch das Kaufangebot in Höhe von 51,00 EUR von Aktie schien ungewöhnlich, nur unwesentlich über den aktuellen Börsenkursen. Dann am 02.02.2022 eine weitere Überraschung: Das Objekt der Begierde wollte nicht – Zweifel am Erfolg der DIC-Offerte wuchsen.
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Heute Abend dann um 19:21 Uhr magische Grenze geschafft! DIC „verdoppelt sich mal so einfach“
„Die DIC Asset AG („DIC“), ISIN: DE000A1X3XX4, hat sich am heutigen Tage eine Mehrheit der Aktien an der VIB Vermögen AG („VIB“) gesichert. Diese Mehrheitsbeteiligung besteht aus rund 36 % der ausstehenden Aktien der VIB, welche die DIC außerhalb ihres freiwilligen öffentlichen Teilangebots erworbenen hat, sowie mehr als 15 % der ausstehenden Aktien der VIB, die der DIC im Rahmen des Angebots bis zum heutigen Tage angedient worden sind.“
Also Alles erreicht: Vollkonsolidierung der VIB Vermögen AG nach Vollzug der Übernahme der gut 51 % ist gesuchert, und das genau war Sonja Wärntges Plan – wie sie in einem visionären Interview am Tag der Abgabe des Übernhameangebots erläuterte. Ihre Planungen gingen auf trotz des möglciherweise als gering eingestuften Aufgelds zum Aktienkurs. Offensichtlich waren Ihre Argumente am Ende für die meissten Aktionäre überzeugend.
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NOCHMALS DAS INTERVIEW MIT SONJA WÄRNTGES – KANN JETZT ALLES UMGESETZT WERDEN.:
Was steckt hinter der Übernahme? Ziele? Wirkungen auf die DIC Asset Aktie?
Frau Wärntges, heute morgen (21.01.2022 – nwm Beitrag ) gab es für viele überraschend ein Übernahmeangebot für die VIB Immobilen AG durch die DIC Asset. Wieso gerade die VIB?
Sonja Wärntges: Die DIC hat seit ihrer Ankündigung im Sommer 2020 erfolgreich den Ausbau ihrer Assets under Management und Expertise im Logistiksegment umgesetzt,unter anderem auch durch die Übernahme der RLI Investors Anfang 2021. Diesen Weg gehen wir konsequent weiter, und daher ist das Teilangebot für uns der nächste logische Schritt.
Mit der Übernahme entstünde einer der führenden börsennotierten deutschen Immobilienkonzerne für Büro- und Logistikimmobilien mit einem kombinierten Portfoliobestand von ca. €3,6 Mrd. Insgesamt würden die AuM auf der DIC-Plattform auf rund €13 Mrd. steigen. Unser Ziel ist der weitere konsequente Ausbau unser Präsenz im Bereich Logistik und Light Industrial sowie die Stärkung unserer eigenen Logistikexpertise. Wir sind überzeugt, dass wir gemeinsam im Zusammenwirken mit der VIB, dem Management und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern diese Stärken zukunftsgerichtet weiterentwickeln können. Das Führungsteam der VIB besteht aus sehr erfahrenen Managern mit über 28 Jahren an relevanter Erfahrung und einem starken „Track Record“. Wir wollen diese Stärken im Zusammenwirken beider Unternehmen zum Vorteil aller Stakeholder weiterentwickeln. Also Stärken stärken ist das Motto.
Die VIB hat ihren Schwerpunkt im süddeutschen Raum. Würden Sie durch die Übernahme die DIC Asset regional ausgeglichener machen?
Sonja Wärntges:Das betreute DIC-Portfolio mit rund 11,4 Mrd. Euro hat bereits heute eine hohe Diversifizierung mit Investments in ganz Deutschland, die wir durch unsere 8 Standorte Vor-Ort betreuen. Die VIB ist ein vor allem in Süd und Südwestdeutschland sehr etabliertes und erfolgreiches Immobilienunternehmen und hat eine langjährige Expertise im Entwickeln und Verwalten von Logistikimmobilien.
Portfoliostrategisch stellt die Kombination mit der VIB für beide Unternehmen eine klare Verstärkung dar. Der klare Fokus der VIB auf die wachstumsstarken Regionen im Süden und Südwesten Deutschlands ist klar komplementär zum heutigen Portfolioprofil der DIC. Wenn zwei starke und komplementäre Unternehmen zusammen gehen, dann gilt: Gemeinsam ist man stärker!
Nun handelt die VIB-Aktie circa zum doppelten ihres NAV (24,16 EUR) respektive des EPRA-NRV (26,35 EUR). Während die DIC Asset Aktie sogar unterhalb ihres EPRA-NAV je Aktie handelt. Woher dann der Mehrwert?
Sonja Wärntges:Wir haben umfangreiche Analysen zur Bewertung der VIB angestellt und hierbei sowohl auf Unternehmens- wie auch Portfolioebene zusammen mit unseren Beratern die üblichen Bewertungsmethoden angewandt.
Diese Bewertungsmethoden umfassen sowohl Substanzwert-basierte Betrachtungen wie auch Cash Flow-basierte Verfahren und Kapitalmarkt-nahe Analysen. Die sehr positive Marktentwicklung des Logistiksegments spiegelt sich auch in der Kursentwicklung der VIB wider, ein Beleg für die insgesamt gestiegenen Bewertungsniveaus im Logistiksektor. Aus unserer Sicht bieten wir den VIB-Aktionären einen fairen Wert.
Auch die Kursziele der VIB-Analysten zeigen dies bereits. Mit unserem Angebotspreis bieten wir eine attraktive Prämie von rund 12,7% auf den Durchschnitt der Analysten-Kursziele (c. 45,25 Euro je Aktie) der letzten 6 Monate. Entscheidend für die DIC-Aktionäre ist es aus unserer Sicht, dass wir davon ausgehen, unsere zentrale Ergebniskennzahl FFO je Aktie durch den Zukauf weiter steigern zu können.
Warum streben Sie „nur“ gut 51 % der VIB-Aktien an und nicht die Komplettübernahme? Würde eien Komplettübernhame nicht wesentlich mehr Synergien heben helfen?
Sonja Wärntges:Unser strategisches Ziel ist der Aufbau einer 51%-Beteiligung an der VIB. Aus heutiger Sicht wollen wir Kompetenzen bündeln und zusammenführen. Die DIC ist heute schon mit acht Standorten deutschlandweit aufgestellt und vertritt die Überzeugung, dass gutes Immobilienmanagement am besten dezentral strukturiert ist, um nahe an den Assets zu sein. Mit der VIB setzen wir auf einen Partner mit gleicher Philosophie. Eine Vor-Ort-Präsenz ist elementar für gutes und aktives Immobilienmanagement. Die VIB wollen wir darin weiter unterstützen und unsere Kompetenzen im Gewerbeimmobilienmarkt weiter bündeln. Durch die Bündelung unserer Kräfte mit der VIB verbessern wir unsere ausgeprägte Expertise im Bereich Asset Management, aber auch in der Projektentwicklung von Logistik und Light Industrial. Unser Fokus liegt nicht auf der Hebung von Kostensynergien, sondern auf der gemeinsamen Zusammenarbeit für weiteres wertsteigerndes Wachstum.
Vielen Dank für Ihre Zeit und spontane Bereitschaft unsere Fragen zu bantworten!
Sonja Wärntges, Vorstandsvorsitzende der DIC ASSET AG
Der Leitsatz ihres Unternehmens „Dynamik schafft Werte“ ist für Sonja Wärntges im doppelten Sinn bedeutsam: Als Anspruch der DIC Asset AG, zugleich aber auch als Ausdruck ihres eigenen unternehmerischen Selbstverständnisses, sich neuen Herausforderungen nicht nur zu stellen, sondern sie auch zu suchen. Sie ist eine von insgesamt nur vier Frauen an der Vorstandsspitze eines gelisteten Unternehmens in Deutschland.
Sonja Wärntges hat nach dem Studium zur Diplom-Ökonomin ihre berufliche Laufbahn als Prüferin bei Ernst & Young und PricewaterhouseCoopers (PwC) Wirtschafts- und Steuerberatungsgesellschaft begonnen. Danach war sie in Führungspositionen in den Finanzbereichen renommierter Unternehmen, wie GHH-RAND GmbH oder C&A, tätig. Vor ihrem Wechsel in den Vorstand der DIC Asset AG war sie zwei Jahre CFO im Vorstand der DIC Deutsche Immobilien Chancen AG & Co. KGaA.
Seit dem 1.10.2017 leitet Sonja Wärntges die im S-DAX notierte DIC Asset AG als Vorstandsvorsitzende und ist für die Bereiche Asset-, Property- und Portfoliomanagement, Finanzen, Controlling, IR und Administration verantwortlich. Darüberhinaus ist Sonja Wärntges u. a. Mitglied des Präsidiums des ZiA.
Steigt die DIC Asset zu spät ein oder gerade noch rechtzeitig bevor es noch teurer wird?
Derzeit ist die VIB Vermögen AG an der Börse rund 1,36 Mrd EUR wert. Würde für die DIC Asset einen Aufwand von rund 545 Mio EUR Nettokaufpreis für die benötigten 40,05 % bedeuten. Um die angestrebten 51,00 % an der Gesellschaft zu erreichen, ein für die mit rund 1,25 Mrd EUR Marktkapitalisierung ähnlich „schwere“ DIC Asset ein dicker Brocken.
Und wie stellt man sich das vor? „Zur Finanzierung ihrer Beteiligung an der VIB plant die DIC, bis zu 300 Mio. Euro aus bestehenden eigenen Barmitteln beizusteuern. Zunächst soll der weitere Kaufpreis über eine Brückenfinanzierung gestellt werden, die nach erfolgreicher Transaktion durch eine Kombination aus Eigenkapital (mittels einer Emission neuer Aktien in Höhe von bis zu 10% des Grundkapitals der DIC unter Ausschluss des Bezugsrechts bestehender Aktionäre) und Fremdkapital refinanziert werden soll. Die DIC rechnet nach erfolgreicher Refinanzierung mit einer weiteren wertsteigernden Erhöhung des FFO pro Aktie für die DIC-Aktionäre.“
Durch die Übernahme sollte die hohe Dividendenrendite der DIC Asset Aktie nicht gefährdet sein – insbesondere aufgrund der derzeit günstigen Refinanzierungsmöglichkeiten
Denn die VIB Vermögen AG lieferte zuletzt im ersten Halbjahr 2021 solide Ergebnisse: EBT von 37,3 Mio EUR (plus 7,9 % gegenüber Vorjahreszeitraum). Und gleichzeitig bestätigte man die Prognsoe für das gesamtjahr 2021: „bestätigen wir unsere im Geschäftsbericht 2020 veröffentlichte Prognose für das Geschäftsjahr 2021:
› einen Anstieg der Umsatzerlöse auf 99,0 bis 105,0 Mio. EUR (2020: 94,2 Mio. EUR),
› eine Steigerung des Ergebnisses vor Steuern (EBT) ohne Bewertungseffekte und Sondereinflüsse auf 61,0 bis 65,0 Mio. EUR (2020: 57,7 Mio. EUR) und
› einen Anstieg der Funds from Operations (FFO) auf 54,0 bis 58,0 Mio. EUR (2020: 50,4 Mio. EUR)
Darüber hinaus rechnen wir weiterhin mit:
› einer Leerstandsquote zum 31. Dezember 2021 im niedrigen einstelligen Prozentbereich (31.12.2020: 2,5 %) sowie
› einer weiteren, leichten Reduzierung der durchschnittlichen Verzinsung des Darlehensportfolios zum Jahresende 2021 (31.12.2020: 1,77 %)“
Und was steht eigentlich hinter der DIC Asset Aktie?
Die DIC Asset AG sieht sich selbst als „den führenden deutsche börsennotierte Gewerbeimmobilienspezialisten“. Und die Basis bilde die überregionale und regionale Immobilienplattform mit acht Standorten in allen wichtigen deutschen Märkten. Insgesamt würden derzeit (Stand 22.12.2021) 237 Objekte mit einem Marktwert von rund 11,4 Mrd. Euro betreut. Dieses Immobilienportfolio gliedert sich in zwei Teile: Eigenbestand im “ Commercial Portfolio“ und im „Institutional Business“ bietet DIC Asset Immobilienservices für nationale und internationale institutionelle Investoren an. Hier erzielt man laufende Gebühren aus der Strukturierung und dem Management von Investmentvehikeln.
Chart: DIC Asset AG | Powered by GOYAX.de
