Deutsche Konsum REIT – eine Immobiliengesellschaft, die am Abgrund steht. Warum? Deutsche Konsum REIT muss dieses Jahr fällige Anleihen refinanzieren und wird es wohl nicht innerhalb der Laufzeiten schaffen. Der ganze Schlamassel entstand wegen undurchsichtiger Vorgänge, fehlender Corporate Governance und Grössenwahn.
Sprich durch einen Hauptaktionär, der die Liquidität der Deutsche Konsum REIT als Privateigentum behandelte. Ende vom Lied: Fälligkeiten bis Ende Mai von insgesamt rund 106 Mio EUR – bei einer ausgeplünderten Liquiditätsreserve wg. um 70% bereits abgeschriebenen Aktionärsdarlehen über rund 63 Mio EUR, Stand Dezember 2023. Zuletzt schaffte man wenigstens die Fälligkeit der 70 Mio Anleihe vom 5.04. auf den 3.05. 2024 zu erreichen, um Zeit für die Verhandlungen zu haben, die restlichen rund 36 Mio EUR sind am 31.05.2024 fällig.
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GRENKE AG, deren Aktie vor nicht ganz 4 Jahren noch über 100,00 EUR handelte, ist mittlerweile operativ auf einen langfristigen Wachstumspfad eingeschwenkt. Analysten sagen…
Redcare Pharmacy scheint Recht zu behalten – Kursentwicklung bestätigt durch operative Entwicklung. Starkes Q1 als Anfang einer neuen Ära? Könnte so sein.Oder heisst es heute „gut ist nicht gut genug“?
Ballard Power – Riesenauftrag & Staatsgeldnachschlag. Renk Aktie heissgelaufen? Nordex mit Habeck Schub. HENSOLDT vollzieht. Gestern im Fokus.
(Not?-)Verkauf von – so unken einige – den Rosinen aus dem Portfolio ergab 80 Mio EUR für die Kasse. Gestern Nacht sicherte man sich weitere 10 Mio EUR – sollte jetzt doch bald reichen.
Am 28.03.2024 gab es wieder Hoffnung für die Aktionäre der DKR um eine Insolvenz herumzukommen: Verkauf eines Teilportfolios. In den sozialen Medien fand sich der Hinweis eines i.d.R. äusserst sachverständigen CEO’s einer anderen Immobiliengesellschaft in derselben Nische, der sich aufgrund einer Analyse des Geschäftsberichts der DKR festlegt: „Nach meiner Rechnung erfolgte der Verkauf zum Faktor von etwa 14,3 auf die Jahresnettomieten.“ – Ergäbe die von uns angesprochenen knapp 80 Mio EUR. Für einen Notverkauf – anders kann man es wohl nicht bezeichnen – in der aktuellen Marktlage kein schlechter Preis. Werden wohl die Filetstücke des Portfolios gewesen sein – und zur Erinnerung es geht vordringlich um den Ausgleich der „brennenden“ gut 63 Mio EUR beim Hauptaktionär Obotritia.
Platow Brief: Renk Aktie VERKAUFEN. Fette Gewinne einstreichen hat noch nie geschadet – für Platow’s Analysten eine klare Sache.
H2-Update: Ballard Power Aktie ist und bleibt eine Wette auf den Break Even des Brennstoffzellenherstellers. Ballard’s Wochenbilanz spräche dafür: 1.000 Brennstoffzellenauftrag, weitere 54 Mio USD Förderung.
Habeck gibt Gas. Nordex braucht profitable Aufträge mit langen Wartungsverträgen. Da hilft der 253 MW Auftrag für deutsche Projekte. Wartung? 20 Jahre.
FCR Immobilien – Fragen schienen geklärt, jetzt sind Neue da. FCR Immobilien seit Achtungserfolg von 12 Mio EUR Anleiheplatzierung (von geplant 60 Mio) wurde es still. Zu still? Zahlen verschoben, heimlich, still und leise.
Dass dieser Verkauf allein nicht reichen würde, zeigt einmal mehr wie nackt die Gesellschaft durch das wider jede Corporate Governance vergebene Obotritia-Darlehen gemacht wurde, und wurde bestätigt in der am 28.03. veröffentlichten Corporate News in der man davon sprach „…derzeit an weiteren, ausgewählten Verkäufen, die insbesondere zur Bereinigung des bestehenden Immobilienportfolios durchgeführt werden sollen,“ arbeite. Doch offensichtlich brauchte man noch schneller Geld, als weitere Notverkäufe einbringen würden:
Wer 12,5% p.a. für ein Darlehen mit 18 Monaten Laufzeit zahlt, dazu noch Wandelrechte einräumt und unter pari emittiert, der ist unter Druck. Starkem Druck.
Aber die auf diesem Weg „reingeholten“ 10 Mio EUR könnten die Darlehensfälligkeiten lösbar machen. Immerhin zwei Institutionelle Investoren sollen bereit gewesen sein, zu hochlukrativen Konditionen der Deutschen Konsum REIT Geld zu leihen. Wir möchten annehmen, dass nicht in den nächsten Tagen von der Obotritia eine Pflicht-Beteiligungsmeldung über den Erwerb von Wandelanleihen der Deutschen Konsum REIT erfolgt. Dass wäre selbst für bei der Gesellschaft Kummer gewöhnte Aktionäre – erinnert sei beispielsweise an millionenschwere Aktienkäufe nach Bekanntwerden der Zahlungsprobleme des Elgeti-Vehikels Obotritia und entsprechenden Kursverfall der DKR Aktie durch den Verursacher Elgeti – zu viel.
Also geht man bis zum Beweis des Gegenteils von zwei investierenden Profis/Fonds aus, die „eine nachrangig besicherte Wandelanleihe über einen Gesamtnennbetrag von EUR 10 Millionen“ zu 98,5 % des Nennbetrags zeichnen und mit einem Zinssatz von 12 % p.a. verzinst, der vierteljährlich zahlbar ist, vergütet bekommen. Die neuen Wandelanleihen sind am 5. Oktober 2025 zum Nennbetrag zur Rückzahlung fällig, sofern sie nicht vorher gewandelt oder zurückgezahlt wurden. Und als zusätzlicher Bonbon liegt der Wandelpreis auch noch unter dem aktuellen Kursniveau: „Der anfängliche Wandlungspreis beträgt EUR 2,85 je Teilschuldverschreibung„.
Deutsche Konsum REIT noch mal mit blauem Auge – wenn auch ausgeplündert – überlebt?
Bilanz zum 30.09.2023 verhagelt. Ursache? Wertberichtigungen, Steuerrückstellung und besonders ärgerlich, da unnötiges Risiko, Hauptaktionär bleibt 62,5 Mio EUR schuldig und reisst die Gesellschaft in eine schwere Krise. Seitdem: „Sicherheiten des Hauptaktionärs“ führen zu 70% Wertberichtigung der Forderung, gestundet bis 30.06.2025. Hilft also erstmal nicht bei den in 2024 fälligen Anleihen.
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Und während einerseits fraglich ist, bis wann und ob überhaupt signifikante Forderungsbeträge an die Deutsche Konsum REIT von den – Stand 9.12.2023 – mittlerweile 63 Mio EUR seitens des Hauptaktionärs zurückfliessen werden, geht das Tagesgeschäft bei der Deutsche Konsum REIT weiter – immerhin rund 1 Mrd EUR Immobilienvermögen nach den kräftigen Abschreibungen im letzten Geschäftsjahr sind eine Hausnummer.
Operativ wäre Deutsche Konsum REIT interessanter, weniger verschuldet und in der Lage zu Zukäufen in der Krise, wenn nicht Corporate Governance ein Fremdwort gewesen wäre…
Zuerst zu relativ guten operativen Ergebnissen im am 31.12. geendeten Q1 des Geschäftsjahres 2023/4, später dann zu den „nichterwähnten“ Punkten und Schwächen: Die Mieterlöse der Deutschen Konsum REIT haben sich gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum um 6,6 % von 18,7 Mio auf 19,9 Mio EUR erhöht – unbestritten ist der Markt für Fachmarktzentren relativ stabil, die Mieternachfrage hoch. Dies resultiert im Wesentlichen aus indexbasierten Mieterhöhungen sowie den letzten Ankäufen, die im Vorjahresvergleichsquartal nur teilweise Mieterlöse generiert haben.
Die FFO verminderten sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 21,1 % auf 8,0 Mio EUR. (Q1 2022/2023: 10,2 Mio eUR) bzw. EUR 0,23 je Aktie (Q1 2022/2023: EUR 0,29 je Aktie). Maßgeblich für diesen Rückgang war in erster Linie der Anstieg der Nettozinsaufwendungen um rund 1,5 Mio EUR – auch hier im „üblichen Rahmen eienr immobiliengeselslchaft, der grosse Zins-Schlag wird kommen, wenn die Anleihen refinanziert oder prolongiert werden sollten/müssen.
Und der Verschuldungsgrad – LTV – …
… aufgrund der Kombination aus Wertberichtigungen auf Immobilienbestand, Forderung an Hauptaktionär und Aufwendungen wegen potentieller REIT-Status-Aberkennung bleibt weiter über 60%, höher als bei Deutscher Konsum REIT gewohnt/gewünscht. Die Folgen habne direkte Auswirkungen auf die zukünftige Ertragskraft – Deleveraging bedeutet keine Zukäufe in einem günstiger gewordenen Markt für Fachmarktzentren. Während eine DEFAMA entspannt Chancen nutzen kann und zukauft, muss die Deutsche Konsum trotz gegenteiliger Aussagen im letzten Jahr wegbleiben – bekanntes Problem: Liquidität wurde durch Hauptaktionär auf ein Minimum reduziert.
Der EPRA NTA (voll verwässert) ist im Zuge des positiven Periodenergebnisses leicht angestiegen und beträgt zum 31. Dezember 2023 EUR 7,78 je Aktie (30. September 2023: EUR 7,64 je Aktie). Der innere Wert der Aktie liegt damit weiterhin deutlich über dem aktuellen Aktienkurs, was wenig verwundern kann. Aufgrund der laufenden Tilgungen der Immobilienfinanzierungen konnte der Net LTV zum Bilanzstichtag leicht gesenkt werden und beläuft sich auf 60,7 % (30. September 2023: 61,6 %).
Deutsche Konsum REIT muss verkaufen – in einem Käufermarkt, schlecht.
Die Aussagen des Managements zur aktuellen Aufgabenliste decken das ganze Dilemma auf: „Die DKR befindet sich weiter in konstruktiven Gesprächen mit der Anleihegläubigerin der im April und Mai 2024 auslaufenden Unternehmensanleihen. Die Gesellschaft geht davon aus, dass dabei zeitnah eine für beide Seiten tragbare Lösung erzielt wird.
Anmerkung: Müssig zu sagen, dass die 63 Mio EUR, die bei Obotritia liegen hier ein gutes Argument wären. „Tragbare Lösung“ – könnte alles bedeuten, von Prolongierung der Anleihen mit erhöhten Zinsen, Debt-Equity-Swap oder „was dazwischen“. Gut für die Aktionäre auf keinen Fall, aber ein Scheitern bei der Lösungssuche könnte die Aktionäre noch teurer zu stehen kommen.
Darüber hinaus arbeitet die Gesellschaft an selektiven Objektveräußerungen zum Buchwert, um die Verschuldung schrittweise zu senken.
Anmerkung: In einem Käufermarkt verkaufen zu müssen, lässt keine tollen Erlöse oder Buchgewinne realistisch erscheinen. Und die potentiellen Käufer kennen die Notlage der Detuschen Konsum REIT. Hier fällt der am 28.03 gemeldete Verkauf von 14 Immobilien zu einem vermuteten Preis von knapp 80 Mio EUR wohl unter die Rubrik: Mission accomplished. Oder muss soagr noch mehr verkauft werden? Laut gleichzeitiger Corporate News ist auf jeden Fall mit mehr Verkäufen zu rechnen – kurzfristig. Wäre schade um das Gesamtportfolio – aber immer noch besser, als eine ungeordnete Insolvenz für die Aktionäre. Und jetzt muss man zu beinahe Wucherkonditionen weitere 10 Mio EUR zusätzlich aufnehmen – alle sfür’s Überleben.
Aufgrund der derzeit noch in Umsetzung befindlichen Anleiherefinanzierungen und den möglichen Objektveräußerungen kann der Vorstand derzeit noch keine verlässliche Prognose der wesentlichen Finanzkennzahlen für das aktuelle Geschäftsjahr 2023/2024 treffen. Der Vorstand strebt jedoch an, eine Prognose mit dem Halbjahresfinanzbericht geben zu können.“ (Auszug CN DKR, 14.02.2024)
Anmerkung: Zum Halbjahresfinanzbericht sollten zumindest die Auswirkungen aus den Anleihe-Fälligkeiten feststehen. Und auch hier ist die Deutsche Konsum REIT in einer sehr schwachen Verhandlungsposition. Mit dem Rücken zur Wand! Natürlich Dividende gestrichen, LTV förmlich explodiert auf über 60%, Zweifel an der Refinanzierung der im April und Mai fälligen Anleihen. Die anstehenden Quartalszahlen könnten zwar Klarheit bringen, aber erhöhen wohl kaum die Chancen auf eine Umstrukturierung der 106 Mio Anleihe. Keiner wird in der derzeit unsicheren Lage so einfach neue Anleihen zeichnen oder sich so wenig intelligent anstellen, wie der Vorstand der Deutsche Konsum REIT gegenüber der Obotritia, und ohne weitreichende, belastbare Sicherheiten Darlehen zur Verfügung stellen. Und die Konditionen der 10 Mio EUR Wandelanleihe bestätigen diese Annahme.
Und was kommt noch? Kapitalschnitt? Debt-Equity Swap? Was wird weiter passieren bei der Deutsche Konsum REIT? Schade, was bisher neben dem soliden Stammgeschäft bei der Deutsche Konsum REIT „passiert“ ist und notwendig wurde, wie der rund 80 Mio EUR Notverkauf. Dazu das, was andere tun konnten, die Deutsche Konsum REIT aber wegen des Obotritia-Desasters nicht konnte: Günstige Zukaufsgelegenheiten in der derzeitigen Marktlage nutzen!
