Deutsche Konsum REIT-AG (ISIN: DE000A14KRD3) ist – betrachtet man nur die Kursentwicklung der letzten Monate – kein wirklich gutes Investment gewesen. Und dass Anfang des Jahres dann noch Ärger ins Haus steht mit den Finanzbehörden, die den REIT-Status aberkennen wollen, half dem Kurs nicht wirklich.Auch wenn das Hauptproblem der meisten Immobiliengesellschaften, die steigenden Zinsen, bei der Deutsche Konsum REIT relativ gering ausgeprägt scheint – Interview mit CEO zu Auswirkungen der Zinswende 07/22– so findet sich doch eine um 500 TEUR erhöhte Zinsbelastung in den heute veröffentlichten Quartalszahlen. Kein Problem für die Deutsche Konsum REIT, aber bei schlechter Stimmungslage reichen oft „Kleinigkeiten“, um die Stimmung zu vermiesen. Insgesamt zeigen die Zahlen zum 31.12.2022 eine operativ erfolgreiche Immobiliengesellschaft mit relativ geringer Verschuldung (LTV 51.3%) und einem EPRA-NTA weit über dem Börsenkurs der Aktie: Aktuell handelt die Deutsche Konsum REIT-Aktie bei 7,70 EUR (XETRA, 10:57 Uhr) bei einem aktuellen EPRA-NTA von 11,14 EUR.
Selbst ohne REIT-Status starkes Portfolio und mehr, was für Deutsche Konsum REIT spricht.
Und selbst wenn der REIT-Status „flöten gehen sollte“ ändert das nichts am Wert Immobilienportfolios und den bisher „ins Bild passenden“ Käufen und insbesondere auch Verkäufen. Während die Käufe mit einer durchschnittlichen Ankaufsrendite des Gesamtportfolios von derzeit 10,0 % eine hohe Resilienz beim aktuellen Zinsniveau aufweisen, konnte beim letzten Verkauf ein Verkaufspreis in Höhe der etwa 17,5-fachen Jahresmiete (bzw. 5,7 % Anfangsrendite) erzielt werden. Da sieht es bei anderen Immobiliengesellschaften wesentlich schlechter aus.
SFCEnergy liegt 2022 beim Umsatz „über Plan“. Und die Prognose für 2023 spricht für Erreichen der Mittelfristziele. Denn man ist erfolgreich mit Nachhaltigkeit.
Rheinmetall. Hensoldt. In Richtung Rekordkurse. Weiter so oder erstmal Luft holen? Zuletzt bei beiden grössere Aufträge für die ohnehin vollen Bücher..
Everfuel Aktie Zukunftswette? Und wieder: Dänen holen sich von den Wuppertaler Verkehrsbetrieben einen Folgeauftrag. So wächst man lLangsam, aber kontinuierlich…
FCR Immobilien Aktie schwächelt in letzter Zeit. Und das trotz geringem Freefloat. Trotz einiger Insiderkäufe. Ist Fehlen von Antworten der Grund?
Was würde ein Verlust des REIT-Status, der noch einer gerichtlichen Klärung unterworfen werden soll, konkret bedeuten?
Unter dem Strich relativ wenig. Zumindest, sofern sich die Deutsche Konsum REIT freiwillig weiterhin den wesentlichen REIT-Vorgaben unterwerfen würde: Die Befreiung der Deutsche Konsum REIT von der Körperschaft- und Gewerbesteuer wäre nicht mehr gegeben. Was zu geringeren ausschüttungsfähigen Gewinnen auf Unternehmensebene führen würde – die neuen Bescheide für die Steuerjahre 2016 bis 2020 über Ertragsteuern (inkl. Zinsen) in Höhe von insgesamt EUR 6,4 Mio scheinen bewältigbar . Weiterhin könnte sich die Deutsche Konsum REIT zu den „Voraussetzungen“ für den REIT-Status bekennen auch ohne REIT zu sein. Diese sind:
Die REIT-Voraussetzungen für deutsche Gesellschaften:
- Das Unternehmen muss seinen Sitz und auch die Geschäftsleitung in Deutschland haben — sowieso gegeben bis auf weiteres.
- Es muss im regulierten Markt börsennotiert sein — gegeben, Änderungen müssten veranlasst werden.
- Der Streubesitz muss bei Börsenzulassung bei mindestens 25 %, danach mindestens bei 15% liegen — und hier meint das Finanzamt Potsdam „etwas gefunden zu haben“ — laut Finanzbehörde strittig.
- Mindestens 75 % der Umsätze müssen durch die Bewirtschaftung von Immobilien entstehen — diese Grenze kann man sich auch ohne REIT-Status in der Strategie festlegen und als harte unternehmenseigene Vorgabe durchsetzen.
- Mindestens 75 % des Vermögens müssen in Immobilien investiert sein — diese Grenze kann man sich auch ohne REIT-Status in der Strategie festlegen und als harte unternehmenseigene Vorgabe durchsetzen.
- Mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses müssen als Dividende ausgeschüttet werden — diese Grenze kann man sich auch ohne REIT-Status in der Strategie festlegen und als harte unternehmenseigene Vorgabe durchsetzen, sofern die Hauptversammlung dem zustimmt.
- LTV darf maximal 55% betragen, folglich die EK-Quote mindestens 45%— diese Grenze kann man sich auch ohne REIT-Status in der Strategie festlegen und als harte unternehmenseigene Vorgabe durchsetzen.
- Weniger als 10 % der Anteile dürfen auf einen einzelnen Aktionär (direkt) entfallen — diese Grenze könnte man versuchen in der Satzung über Stimmrechtsbeschränkungen o.ä. durchzusetzen.
- Es darf nur eine Aktiengattung geben (stimmberechtigte Stammaktien) — eine Änderung müsste sowieso von der Hauptversammlung entshcieden werden.
- Das Grundkapital muss mindestens 15 Mio EUR betragen — unverändert gegeben.
Quartalsergebnisse Q1 zum 31.12.2022 der Deutsche Konsum REIT.
Trotz Indexmieterhöhungen und Zukäufen erhöhen sich die Mieterlöse der Gesellschaft gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum nur um gut 2 % von 18,3 Mio. auf 18,7 Mio EUR. Dem absoluten Anstieg der Mieterlöse entgegen wirkten im ersten Quartal die Mietenabgänge der zum Ende des letzten Geschäftsjahres veräußerten Objekte, die erst ab Mitte des ersten Geschäftsquartals durch die Zugänge der Ankaufsobjekte kompensiert wurden.
Die Funds from Operations („FFO“) waren leicht rückläufig und beliefen sich auf 10,2 Mio EUR (Q1 2021/2022: 10,7 Mio), was auf Mietenabgänge durch Objektverkäufe, leicht höhere Instandhaltungsaufwendungen sowie vor allem auf höhere Nettozinsaufwendungen von etwa 0,5 Mio EUR gegenüber dem Vorjahresvergleichszeitraum zurückzuführen ist. Dementsprechend liegen die FFO je Aktie mit 0,29 EUR leicht unter dem Vorjahreswert (Q1 2021/2022: 0,30 EUR).
Portfolio umfasst 185 Immobilien mit einem Bilanzwert von 1,1 Mrd EUR
Zur Mitte des ersten Quartals des Geschäftsjahrs 2022/23 erfolgten die Nutzen- und Lastenübergange von elf Objekten mit Jahresmieten von 3,8 Mio EUR. Derzeit steht der Übergang eines weiteren Lebensmittelmarktes in Suhl aus. Und dieser soll voraussichtlich zum März 2023 erfolgen. Damit umfasst das zum 31. Dezember 2022 bilanzierte Immobilienportfolio 185 Einzelhandelsobjekte mit einem Bilanzwert von 1,106 Mrd EUR (30. September 2022: 1,051 Mrd EUR) und erwirtschaftet eine annualisierte Jahresmiete von rund 77,8 Mio EUR (30. September 2022: EUR 73,2 Mio EUR).
Weiterhin wurde im Q1 2022/2023 der Verkauf eines Baumarktes in Chemnitz zu einem attraktiven Verkaufspreis in Höhe der etwa 17,5-fachen Jahresmiete (bzw. 5,7 % Anfangsrendite) beurkundet. Der Nutzen- und Lastenübergang des Objektes erfolgte zwischenzeitlich im Januar 2023. Und die durchschnittliche Ankaufsrendite des Gesamtportfolios beträgt derzeit 10,0 %.
FFO-Prognose bestätigt. Deutsche Konsum REIT operativ auf Kurs.
Der Vorstand bestätigte auf Basis der aktuellen Planung und Erkenntnisse die Einhaltung der FFO-Prognose zwischen 40 Mio und 44 Mio EUR im aktuellen Geschäftsjahr.
