Deutsche Konsum REIT – Bilanz zum 30.09.2023 verhagelt. Ursache? Wertberichtigungen, Steuerrückstellung und besonders ärgerlich, da unnötiges Risiko, Hauptaktionär bleibt 62,5 Mio EUR schuldig und reisst die Gesellschaft in eine schwere Krise.
Erstmal 55% Forderungsabschreiber auf das „Darlehen“ – Minus 36 Mio EUR für die GuV. Und dann gab es eine „halbe“ Entwarnung zu den im Feuer stehenden 62,5 Mio EUR, die in der letzten Zwischenbilanz wohl als “ interest bearing short-term cash investments(60m EUR)“ den Grossteil der kurzfristigen Liquidität des Unternehmens ausmachten. Jedenfalls gab es dann am 9.12.2023 nach Wochen des Schweigens und der Intransparenz eine kurze knappe Meldung:
„eine Vereinbarung mit der Obotritia Capital KGaA („OboCap“) abgeschlossen, die die Rückzahlung der Darlehensforderung in Höhe von derzeit rund EUR 63 Mio. regelt.“ Und vielsagend hiess es in der ad-hoc vom 9.12.2023: „Im Zuge der Vereinbarung wurden der DKR für die Darlehensforderung Sicherheiten gewährt.“ – wir fragten seinerzeit: „Anmerkung: Hier steht nicht, dass Sicherheiten im Umfang der Darlehensforderung zzgl. Zinsen erbracht worden sind. Sprachliche Beliebigkeit oder bewust schwammig?“(nwm 9.12.2023)
Thyssenkrupp Nucera versechsfacht Elektrolyseur-Umsatz im Geschäftsjahr 22/23, steigert Gewinne und hat volle Kassen. Nel/Plug Power-Killer?
Nel – verpasst man die aufkommende Dynamik des Wasserstoffzeitalters? In der Reihe „Verlierer 2023, Gewinner 2023“ geht es in Teil 1 um die Norweger.
Energiekontor – Aktie auf 12-Monatssicht „nur“ 13% Minus, viel besser als PNE (-39%) oder ABO Wind(-40%), und heute noch „ne Schippe“ drauf? Warum so viel besser?
Heute gab’s die Deutsche Konsum REIT Bilanzzahlen zum 30.09.2023 – und in einem Nebensatz eine erschreckende Aussage!
Seit dem 9.12.2023 hatten die Aktionäre die Erwartung, dass bis zum 30.06.2025 (Anm.: Sehr lange Frist, vielleicht zu lang,w enn man die 100 Mio Aneliehnfälligkeit im Frühjahr 2024 betrachtet.) das Darlehen an den Aktionär zurückgeführt werden soll. Und dass man „Sicherheiten“ erhalten habe. Die Bilanzzahlen sind schlecht und entsprechen den vorab veröffentlichten vorläufigen Zahlen vom 25.11.2023. Aber was sich nur in einem Nebensatz dieser umfangreichen Corporate News findet – als nicht erwähnenswert für eine der 7 Bulletpoints eingestuft – hat es in sich:
70% Abschreibung auf Forderung an Hauptaktionär – heisst Sicherheiten reichen „nur“ für 30% der Froderung – hätte man sagen müssen/können, oder?
Die Erhöhung des Abschreibers auf die Forderungen wird nicht als wesentliche Veränderung gegenüber den vorläufigen Zahlen bezeichnet, sondern einfach „hingeschrieben“. Der Reihe nach:
Zuerst hiess es von der Deutsche Konsum REIT:„Trotz der geplanten Absicherung der ausstehenden Forderung hat sich der Vorstand aus Vorsichtsgründen entschieden, die offene Darlehensforderung um etwa EUR 36 Mio. bzw. 55 % abzuwerten (die Höhe der Wertberichtigung ist aktuell Gegenstand der Abschlussprüfung und kann sich daher noch verändern.“ (CN, 24.11.2023, DKR)
HELMA Eigenheimbau – kurz vor Ablauf der Stillhalte-Frist um 23:30 Uhr eine Meldung: Einigung in nächsten Tagen? Kein Kapitalschnitt, „nur“ Verwässerung?
Nikola hat nur eine Chance: Kurzfristiger Erfolg der FCEV. Und dass dafür frisches Geld nötig ist, war klar. Warum reagiert der Markt dann jetzt so heftig?
Dann ging es kryptisch weiter: „Im Zuge der Vereinbarung wurden der DKR für die Darlehensforderung Sicherheiten gewährt.“ (Ad-hoc, 9.12.2023, DKR)
Und jetzt der Hammer, lapidar als slebtverständlich dargestellt: „Zudem wurde der DKR auch ein umfangreiches Sicherheitenpaket bestellt. Im Gegenzug gewährt die DKR der Obotritia eine Stundung der Darlehensforderung bis spätestens 30. Juni 2025. Aus Vorsichtsgründen hat sich die DKR den Bilanzansatz der Ausleihung ausschließlich auf sehr kurzfristige und bewertbare Sicherheiten gestützt und damit eine Wertberichtigung der Ausleihung in Höhe von etwa 70 % vorgenommen.“(CN, 19.12.2023, DKR)
Nochmals – auf der Zunge zergehen lassen: „…ausschließlich auf sehr kurzfristige und bewertbare Sicherheiten gestützt und damit eine Wertberichtigung der Ausleihung in Höhe von etwa 70 % vorgenommen.“
Alles klar bewertbar und verwertbar sind sage und schreibe Sicherheiten für rund 30% der Froderung, der Rest ist „nicht bewertbar“ oder „nicht kurzfrisitg verwertbar“ – also auf jeden Fall als Sicherheit wertlos! Mal egspannt wie es sich weiterentwickelt um den Ex-CEO und Jetzt-Aufsichtsrat der Deutsche Konsum REIT, der gleichzeitg (über das darlehensempfangene Vehikel) Hauptaktionär der Deutsche Konsum REIT ist.
Weiter wird zu reden sein von der notwendigen, wahrscheinlich auch juristischen, Aufarbeitung der Umstände zur Darlehensgewährung annähernd der gesamten Liquidität eines Immobilienunternehmens an den Grossaktionär. Der gleichzeitig wirtschaftlich derselben Person zuzurechnen ist, die lange Zeit als CEO, dann als Aufsichtsratsvorsitzender und neuerdings „abgestraft“ als einfaches Aufsichtsratsmitglied wesentlichen Einfluss auf diese Darlehensentscheidung hatte.
Wochenrückblick Aktien KW 50 Märkte auf Rekordjagd. Wie lange noch? Nel. SMA Solar. Helma. Deutsche Konsum REIT. paragon. Biotest. ABO Wind, Hannover Rück,..
Softing konnte bisher in 2023 die operativen Erwartungen mehr als erfüllen. Überraschend kommen jetzt kräftige Abschreibungen aufs Tapet – Vertrauen wider verspielt?
Sowieso schon gefühlt ewig lange Frist zur Rückführung des Darlehens an die Deutsche Konsum REIT,
Wenigstens eine „Lösung“, wie belastbar für die Deutsche Konsum REIT? Wird man sehen. Jedenfalls keine Hilfe bei der drohenden Fälligkeit der Anleihe…
Kurzreihe zu den INDEX-Aufsteigern, Teil1. Mutares. SDAX-Aufstieg als Belohnung für überaus erfolgreiche Jahre. Aktie nahe Allzeithoch. Und mehr scheint möglich.
ABO Wind Aktie litt zuletzt neben der für „EE-Werte“ üblichen Kursschwäche auch noch unter hausgemachten Problemen. Platow will abwarten.
Aber dann mehrten sich die Probleme – BAFin bemängelte Darlehen an dem Hauptaktionär verbundene Unternehmen, Finanzverwaltung bezweifelte den REIT-Status der Deutsche Konsum REIT.
Eigentlich hätten die Alarmglocken läuten müssen, als die BAFin bemängelte, dass die Deutsche Konsum REIT ihre Liquidität, immobilienfern, darlehensweise, einem börsennotierten Unternehmen aus dem Beteiligungsportfolio des Hauptaktionärs zukommen liess. Das solle zurückgeführt werden, es sei der Deutschen Konsum REIT kein Schaden entstanden – scheint sogar zu stimmen. Aber dass die Deutsche Konsum REIT darüber hinaus noch Gelder, und zwar ein wesentlicher Teil der gesamten Liquidität, 62,5 Mio EUR, an den Hauptaktionär direkt ausgeliehen hat, ahnte man damals noch nicht. Ein vollständiges Versagen einer Corporate Governance, ein vollständiges Fehlen einer Struktur zur Verhinderung von Conflicts of interests – mit extremen Wirkungen für die Aktionäre – eine Farce in unseren Augen, wie man bisher damit bei der Deutsche Konsum REIT damit umging.
Dazu REIT Status bestritten – und offensichtlich relativ grosse Chancen diesen zu verlieren.
Anfang des Jahres dann noch Ärger mit den Finanzbehörden, die den REIT-Status aberkennen wollen, half dem Kurs nicht wirklich. Und als im Juni ein Urteil des Finanzgerichts Potsdam die Richtung – gegen die REIT-Ansicht der Deutsche Konsum REIT – vorgab, ist die Chance den Status zu verlieren relativ hoch. Und damit wurde es jetzt auch nötig, die steuerlichen Auswirkungen, bei hinreichender Wahrscheinlichkeit, einer solchen Statusaberkennung bilanziell zu verarbeiten.
Bilanz der Deutsche Konsum REIT – operativ bleibt’s OK, aber der Rest führt zu 202,6 Mio EUR Jahresverlust.
Zuerst das wenige Gute in der Bilanz 2022/23 zum 30.09.2023: Die Mieterlöse der Gesellschaft haben sich im Geschäftsjahr 2022/2023 um 6,5 % von 74,4 Mio auf 79,2 Mio EUR gegenüber dem Vorjahr erhöht. Das Ergebnis aus der Bewirtschaftung war durch höhere Bewirtschaftungskosten sowie periodenfremde Aufwendungen belastet und stieg deshalb nur unwesentlich. Die Funds from Operations („FFO“) hingegen waren rückläufig und verminderten sich um rund 11,5 % auf 36,2 Mio EUR (Vorjahr 41,1 Mio EUR) bzw. 0,72 EUR je Aktie (vollverwässert) (Vorjahr: 0,82 EUR je Aktie) und liegen damit im Rahmen der Guidance. Der Rückgang ergab sich im Wesentlichen aus höheren Nettozinsaufwendungen, die rund 3,1 Mio EUR höher ausfielen als im Vorjahr.
Und jetzt der traurige Rest – Abwertung, Steuerrückstellungen und „Aktionärsdarlehen“.
Aus der jährlichen Neubewertung des Immobilienportfolios zum 30. September 2023 ergab sich eine Abwertung um rund 9 % (like-for-like) auf 997 Mio EUR (Bewertungsmultiple von rund 12,6x der Jahresmiete) und ein negatives Bewertungsergebnis von rund 125 Mio EUR, welches im Wesentlichen durch das deutlich veränderte Zinsumfeld mit vielfach höheren Zinsniveaus verursacht wird. Die ersten 125 Mio EUR Verlust sind nicht liquiditätswirksam und in der Grössenordnung vergleichbar zu den meissten anderen Immobiliengesellschaften – passt auch noch irgendwie.
SMA Solar Aktie litt unter Etatplänen der Bundesregierung. Dazu Sorgen über generelle Branchen-Aussichten. Aber Platow sieht was anderes!
ABO Wind Aktie auf 40,00 EUR „runtergekommen“. KGaA-Umwandlung geht in die nächste Runde, Zweck des Ganzen hat sich laut Vorstand eigentlich erledigt. Vorerst.
Möglicherweise aufgrund von „handwerklichen Fehlern“ der beim Börsengang seinerzeit involvierten Führungspersonen enstandenes Zusatzproblem,…
….das die Bilanz weitere 72,5 Mio Mio EUR in die Miesen drückt: Aufgrund der unklaren zeitlichen Perspektive sowie des unklaren Ausgangs des Rechtsstreites mit der Finanzverwaltung im Hinblick auf den Erhalt des REIT-Status aus Vorsichtgründen alle möglichen steuerlichen Risiken bilanziert werden. Demnach wurden die bisher gebildeten Steuerforderungen ausgebucht und gleichzeitig erstmals Latente Steuern bilanziert. Dies führte im IFRS-Jahresabschluss zu Steueraufwendungen von insgesamt rund 72,5 Mio EUR. Davon umfassen rund 62,2 Mio EUR die erstmalige Bildung (zahlungsunwirksamer) latenter Steuerverbindlichkeiten.
Und:„Trotz der geplanten Absicherung der ausstehenden Forderung hat sich der Vorstand aus Vorsichtsgründen entschieden, die offene Darlehensforderung um etwa EUR 36 Mio. bzw. 55 % abzuwerten (die Höhe der Wertberichtigung ist aktuell Gegenstand der Abschlussprüfung und kann sich daher noch verändern). Die Wertberichtigung führt zu einem deutlichen Anstieg der Betrieblichen Aufwendungen, was sich zunächst stark ergebnisreduzierend im abgelaufenen Geschäftsjahr auswirkt. Bei einer späteren vollständigen Rückzahlung der jetzt abgewerteten Forderung werden sich entsprechend wieder Bewertungserträge ergeben.“
Natürlich Dividende gestrichen, LTV förmlich explodiert auf 60,3%, Zweifel an der Refinanzierung der in 2024 fälligen Verbindlichkeiten steigen und Lösung des Darlehens an den Hauptaktionär möglicherweise erst Ende Juni 2025. Die heutige Vereinbarung wird die Wahrscheinlichkeit für die Notwendigkeit einer Umstrukturierung der 100 Mio Anleihe wohl erhöhen. Denn keiner wird in der derzeit unsicheren Lage so einfach neue Anleihen zeichnen oder sich so wenig intelligent anstellen, wie der Vorstand der Deutsche Konsum REIT gegenüber der Obotritia, und ohne weitreichende, belastbare Sicherheiten Darlehen zur Verfügung stellen. Kapitalschnitt? Equity Swap? Was wird weiter passieren bei der Deutsche Konsum REIT? Schade, was bisher neben dem soliden Stammgeschäft bei der Deutsche Konsum REIT „passiert“ ist…
