Immobilienaktien unter Druck. Wie sieht es aus bei den „sicheren, konservativen“ Investments. Spätestens seit die EZB am Donnerstag jetzt auch offiziell die Zinswende angekündigt hat, steigt die Nervosität unter den Anlegern in Immobilienaktien erkennbar.
Allein in den letzten Tagen führten die „grösseren Immobilienaktien“ die Verliererlisten ihrer jeweiligen Indizes an. Wir wollen wissen, wie es aussieht bei den Immobilienaktien. Welche sind besonders anfällig für Zinsänderungsrisiken, welche können relativ entspannt die Zinsentwicklung abwarten? Nachgefragt. Direkt „an der Front“. Damit die Anleger besser einschätzen können, wie es mit „ihrer Immobilienaktie“ aussieht. Natürlich gibt es nicht „DIE Immobiliengesellschaft“, Wohnimmobilien, Logistikobjekte, Fachmarktzentren, Büroimmobilien, Einkaufszentren, Hotels – und alles dazwischen oder gemischt. Und jede hat andere Zinsänderungsrisiken, Zinsänderungssensitivitäten. Hier versuchen wir etwas mehr Durchblick zu schaffen.
Im Teil 1 sprachen wir mit M. Schrade CEO der DEFAMA AG – DEFAMA nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil1 – „…kenne keine andere Immobilien-AG, die hier ähnlich gut aufgestellt ist“ CEO M. Schrade. Heute geht es weiter mit der Deutsche Konsum REIT, in einem ähnlichen Segment wie die DEFAMA tätig.
NACHTRAG 15.06.2022, 12:00 Uhr: DIC Asset nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil3 – „Unsere Finanzierungen im Bestandsportfolio sind zu über 90% fix, heißt mittelfristig nicht von Zinsänderungen betroffen.“ CEO S. Wärntges.
NACHTRAG 16.06.2022, 15:00 Uhr: FCR Immobilien AG nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil4 – „…so dass wir auch beim aktuellen Zinsniveau über einen deutlichen Zinspuffer verfügen.“ – Vorstandsvorsitzender Falk Raudies
NACHTRAG 17.06.2022, 12:00 Uhr: Noratis AG nachgefragt – Immobilienaktien und Auswirkungen der Zinswende, Teil 5 – „Neben den reinen Zinsänderungen am Markt (…) wir bei der Noratis AG auch gegenläufige, kostensenkende Entwicklungen haben.“ – CFO A. Speth.
Rolf Elgeti, CEO der Deutsche Konsum REIT AG ist überzeugt: „Wir können auf absehbare Zeit sehr gut leben“…
… mit einem veränderten Zinsumfeld. Die Deutsche Konsum REIT AG haben wir vor einiger Zeit so beschrieben: „Deutsche Konsum REIT setzt konsequent seine Wachstumsstrategie um: Kaufen von Einzelhandelsimmobilien mit kurzen Restlaufzeiten, passender Mikrolage und hoher Ankaufsrendite. Selektiver Verkauf von Bestandsimmobilien, sofern „satte Veräusserungsgewinne“ möglich sind. Und dazu ein fragmentierter Markt, der noch riesiges Potential bietet für „günstige Einstiege“. Dazu aufgrund der REIT-Struktur regelmässig Ausschüttung von 50% der Veräusserungsgewinne zu den „regulären“ Dividenden.“ (nwm, 12.05.2022).
Die Zinsen steigen und Immobilienaktien stehen unter Druck. Im Interview mit dem Nebenwerte-Magazin spricht Rolf Elgeti, CEO der Deutsche Konsum REIT-AG (DKR) über den aktuellen Zinstrend und die Zinssensitivität der DKR. Der Immobilienmanager zeigt sich angesichts durchschnittlicher Finanzierungskosten unter zwei Prozent und einer durchschnittlichen Verzinsung von derzeit über zehn Prozent im Portfolio äußerst entspannt.
Herr Elgeti, aktuell stellt sich die Frage, wie sich Immobilienaktien in Zeiten steigender Zinsen entwickeln werden. So markierte der STOXX Europe Real Estate neue Jahrestiefststände nach dem EZB-Entscheid, auch in Europa die Zinsen wieder sukzessive zu erhöhen. Wie relevant ist für Sie das Zinsänderungsrisiko bei der Deutsche Konsum REIT?
Rolf Elgeti: Wir beobachten die Zinsentwicklung genau, sind aber bei weitem nicht so zinssensitiv wie andere Branchen oder Geschäftsmodelle. Das liegt daran, dass wir unser Immobilienportfolio über Jahre handverlesen und mit hoher Kapitaldisziplin zusammengebaut haben und dabei maximal das 10- bis 12-Fache der Jahresmiete je Objekt investiert haben. So haben wir mit den Einzelakquisitionen eine durchschnittliche Anfangsverzinsung von derzeit über zehn Prozent im Gesamtportfolio eingekauft. Gleichzeitig finanzieren wir davon etwa die Hälfte zu Durchschnittszinssätzen von etwa zwei Prozent. Und von der Differenz können wir auf absehbare Zeit weiter sehr gut leben – selbst in dem unwahrscheinlichen Fall, dass die Zinsen auf fünf Prozent oder mehr steigen.
Aber viel wichtiger ist aus unserer Sicht, dass die Realzinsen bei der aktuell hohen Inflation deutlich negativ sind. Der erwartete Zinsanstieg wird durch die hohe Inflation praktisch überkompensiert, was für Sparer noch immer schlechte Nachrichten sind. Die DKR hingegen profitiert mit ihrem Geschäftsmodell, denn zum einen können wir die Inflation aufgrund von Wertsicherungsklauseln bei vier Fünfteln unserer Vertragsmieten zu großen Teilen über Mieterhöhungen weitergeben. Zum anderen sind unsere Hauptmieter sehr bonitätsstarke deutsche Einzelhandelsketten, die aufgrund ihrer Marktmacht die Inflation an die Endverbraucher weitergeben können und die auch während den Corona-Lockdowns aufgrund ihrer Systemrelevanz hochprofitabel waren.
Weiterhin muss man auch sehen, dass die deutlichen Zinsanstiege derzeit eher am langen Ende der Zinskurve liegen. Wir hingegen finanzieren in der Regel immer im Bereich von 5 bis 6 Jahren. Hier liegen die Zinsen noch immer in einem sehr moderaten Bereich.
Darüber hinaus fühlen wir uns angesichts der aktuellen Unsicherheiten mit unserer Strategie, in so eine stabile und unprätentiöse Anlagenklasse wie Nahversorger zu investieren, sehr bestätigt. Dies hat sich auch längst am Immobilienmarkt herumgesprochen, weshalb unsere Anlageklasse gefragter ist denn je. Insofern können wir auch hin- und wieder ein paar Objekte zu deutlich höheren Preisen verkaufen.
Gibt es zeitliche, zeitpunktbezogene “Klumpenrisiken”? Wie verteilen sich die Fälligkeiten über den Zeitablauf?
Rolf Elgeti: Wir haben einen guten Mix aus besicherten und unbesicherten Fremdkapitalinstrumenten, die sich aber recht gleichmäßig über die kommenden Jahre verteilen. 2024 und 2025 laufen ein paar besicherte und unbesicherte Darlehen aus, bei denen wir davon ausgehen, dass wir diese problemlos prolongieren können. Unserer aktueller Zinsdeckungsgrad liegt bei mehr als dem Fünffachen des EBITDA, was zeigt, dass unser Geschäftsmodell die Zinsen recht komfortabel bezahlt.
Denken Sie eventuell über Forwarddarlehen nach?
Rolf Elgeti: Aktuell nicht, da diese sehr teuer sind und wir denken, dass der Zinserhöhungsspielraum der EZB ohnehin begrenzt ist. Wir bewerten dies aber jeden Monat neu.
Welchen Finanzierungslevel streben Sie für die Deutsche Konsum REIT an und wo steht die DKR aktuell?
Rolf Elgeti: Aufgrund der REIT-Regularien ist unser Verschulungsgrad bei 55 Prozent gedeckelt. Derzeit liegt der Verschuldungsgrad bei 53,9 Prozent, wird aber in den nächsten Wochen fallen, wenn einige unserer bereits beurkundeten Verkäufe abgewickelt werden. Damit nähern wir uns dann wieder unserem Zielwert von 50 Prozent.
Gibt es einen kritischen Zinssatz, ab dem Sie den Finanzierungsmix ändern würden?
Rolf Elgeti: Nein, die Frage ist aus unserer Sicht eher, bei welchem Zinslevel und bei welchen Kaufpreisfaktoren die DKR nicht mehr profitabel wäre. Und wie bereits eingangs dargestellt, ist da noch viel Raum.
Wo liegt der aktuelle durchschnittliche Finanzierungssatz für Ihr Fremdkapital?
Rolf Elgeti: Die aktuellen durchschnittlichen Fremdkapitalkosten der DKR liegen aktuell insgesamt bei 1,97 Prozent, bei besicherten Immobiliendarlehen sogar bei nur 1,65 Prozent.
Wo sehen Sie persönlich die Hypotheken-Zinsen für Fachmarktzentren, die in Ihr Anlageraster passen, in einem Jahr/drei Jahren/fünf Jahren?
Rolf Elgeti: Das ist natürlich nicht seriös voraussagbar, da dies von sehr vielen externen Faktoren abhängt, die wir nicht antizipieren können. Das würde hier den Rahmen sprengen. Ich persönlich glaube aber, dass sich die Hypothekenzinsen mittelfristig zwischen zwei und drei Prozent einpendeln werden.
Vielen Dank für die klaren Aussagen. Und hier noch ein Blick auf den aktuellen Aktienkurs:
Chart: Deutsche Konsum REIT-AG | Powered by GOYAX.de
Rolf Elgeti | CEO (Vorstandsvorsitzender) der Deutsche Konsum REIT
Rolf Elgeti, geboren 1976 in Rostock, absolvierte sein Studium der Betriebswirtschaftslehre in Mannheim und Paris, das er 1999 mit dem Diplom abschloss. Anschließend begann er seine Karriere als Aktienstratege in London zunächst bei UBS Warburg (1999 bis 2000), der Commerzbank (2000 bis 2004) sowie als Chefstratege für Aktien bei ABN AMRO (2004 bis 2007).
Parallel dazu gründete und verwaltete er als selbständiger Kaufmann seit 2003 diverse deutsche Immobilieninvestmentfirmen. Unter anderem war Herr Elgeti von April 2007 bis zur Aufnahme der Tätigkeit als CEO und Vorstandsvorsitzender der TAG Immobilien AG als Immobilienfondsmanager und Gründer der Elgeti Ashdown Advisers Ltd. selbständig tätig. Während seiner Zeit als Vorstandsvorsitzender der TAG Immobilien AG, baute er die Gesellschaft zu einem der größten börsennotierten Wohnungsbestandshaltern in Deutschland aus und führte die Gesellschaft in den MDax.
Im November 2014 wechselte Herr Elgeti in den Aufsichtsrat der TAG, übernahm den Vorsitz des Gremiums und gründete die Investmentgesellschaft Obotritia Capital KGaA mit Sitz in Potsdam. In diesem Zusammenhang erfolgte die Gründung der Deutsche Konsum REIT-AG, einer auf deutsche nichtzyklische Einzelhandelsimmobilien des täglichen Bedarfs spezialisierten börsennotierten Gesellschaft.
Neben seiner Funktion als CEO der Deutsche Konsum REIT-AG übt Herr Elgeti in verschiedenen anderen Unternehmen Vorstands-, Geschäftsführungs- und Leitungsmandate aus. Zudem ist er gegenwärtig Aufsichtsratsvorsitzender der TAG Immobilien AG, der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG sowie der creditshelf Aktiengesellschaft. Daneben ist er Vorsitzender des Verwaltungsrats der OboTech Acquisition SE (und CEO) und der NeXR Technologies SE, Mitglied des Verwaltungsrats der HLEE (Highlight Event and Entertainment AG) sowie Mitglied des Beirats von Laurus Property Partners.
Kurzinfo zum Unternehmen der Deutsche Konsum REIT AG:
Die Deutsche Konsum REIT-AG, Broderstorf, ist ein börsennotiertes Immobilienunternehmen mit Fokus auf deutsche Einzelhandelsimmobilien für Waren des täglichen Bedarfs an etablierten Mikrostandorten. Der Schwerpunkt der Aktivitäten der Gesellschaft liegt im Erwerb, in der Bewirtschaftung und in der Entwicklung der Nahversorgungsimmobilien mit dem Ziel einer stetigen Wertentwicklung und dem Heben stiller Reserven.
Die Gesellschaft ist aufgrund ihres REIT-Status (‚Real Estate Investment Trust‘) von der Körperschaft-und Gewerbesteuer befreit. Die Aktien der Gesellschaft werden im Prime Standard der Deutschen Börse (ISIN: DE 000A14KRD3) sowie im Wege eines Zweitlistings an der JSE (JSE Limited) (Südafrika) gehandelt.
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